TJ 45234, 13 juill. 2026, RG 25/06014

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 13 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/06014 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HLJX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

SC ALEXANDRE
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Emmeline PLETS DUGUET, avocat au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [G] [T] [A] épouse [D]
demeurant [Adresse 2]
représentée par la SELARL DA COSTA - DOS REIS, avocats au barreau d'ORLEANS

A l'audience du 02 Avril 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

La société SC ALEXANDRE a donné à bail à Madame [G] [T] [A], épouse [D] un bien à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2], par contrat du 30 juin 2020, moyennant un loyer mensuel de 850 euros.

Le 19 juin 2025, la société SC ALEXANDRE a fait délivrer à Madame [G] [M], épouse [D] un commandement de payer faisant référence à une clause inscrite au bail présentée comme étant une clause résolutoire, pour la somme en principal de 1 055 euros, au titre des loyers et charges impayés.

La société SC ALEXANDRE a fait assigner Madame [G] [T] [A], épouse [D] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte de commissaire de justice signifié à personne le 27 août 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;ordonner l’expulsion de Madame [G] [T] [A], épouse [D] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;écarter l’application du délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux ;condamner Madame [G] [T] [A], épouse [D] à payer à la société SC ALEXANDRE à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;condamner Madame [G] [T] [A], épouse [D] au paiement de la somme de 1 815 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, le tout avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme due à cette date et pour le surplus à compter de l’assignation ;condamner Madame [G] [T] [A], épouse [D] au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.
Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives n’a pas été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été appelée à l'audience du 2 avril 2026.

A l'audience, la société SC ALEXANDRE, représentés par ses associés gérants assistés de leur avocat, a maintenu toutes ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4 028 euros. Elle a en outre sollicité le rejet des conclusions adverses, jugées tardives.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point.

Madame [G] [T] [A], épouse [D], représentée par son conseil, a indiqué avoir conclu la veille au soir. Elle s’en est donc rapporté à ses écritures, indiquant en tout état cause oralement, solliciter à titre principal le rejet des demandes, et subsidiairement la suspension des effets de la clause résolutoire, ainsi que des délais de paiement. Le conseil de la défenderesse a en outre fait valoir qu’un plan d’apurement avait été mis en place avec la Caisse d'allocation familiales du [Localité 3] et que ce dernier était parfaitement respecté. Elle a produit des justificatifs de virements du 31 mars 2026, ces derniers n’apparaissant pas au décompte actualisé produit en demande.

Le tribunal a sollicité de la demanderesse la production d’un décompte distinguant les versements de la Caisse d'allocation familiales du Loiret et de la locataire, pécisant les dates desdits versements et prenant en compte les versements justifiés par la défenderesse à l’audience. La production contradictoire d’un tel décompte a été demandé avant le 16 avril 2026, la défenderesse ayant jusqu’au 30 avril pour y répondre.

La décision a été mise en délibéré au 13 juillet 2026.

Par mail du 11 avril 2026, le conseil de la demanderesse a contradictoirement transmis au greffe une note en délibéré contenant de nombreux éléments dont la production n’avait pas été autorisée de sorte qu’il n’en sera pas tenu compte dans le cadre de la présente décision. Le décompte actualisé détaillé sollicité, seul élément dont la production en délibéré avait été autorisée était également joint à l’envoi.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de constat et de prononcé de la résiliation du contrat de bail :

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la société SC ALEXANDRE justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 26 août 2025. Le délai de 2 mois avant l’assignation du 27 août 2025 n’est donc pas respecté.

Les demandes de constat et de prononcé de la résiliation sont donc irrecevables. Par suite, les demandes tendant à l’expulsion et à la fixation d’une indemnité d’occupation seront rejetées. La demande de suspension de la clause résolutoire est par suite devenue sans objet.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu’en cas de versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la société SC ALEXANDRE produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 mars 2026, la défenderesse lui est redevable de la somme de 3 634 euros. Madame [G] [T] [A] épouse [D] justifie en outre de deux virements de 200 euros réalisés le 31 mars 2026 et non pris en compte dans le décompte actualisé. Madame [G] [T] [A] épouse [D] sera donc condamnée à payer la somme de 3 234 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 1 815 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus au titre des loyers et charges restant dus au 1er avril 2026.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, Madame [G] [T] [A], épouse [D] sollicite des délais de paiement. Elle produit en pièce 2 un plan d’apurement conclu avec [R] [O], gérante associée de la SC ALEXANDRE prévoyant des mensualités de 200 euros.

Bien que la société SC ALEXANDRE se soit opposée à l’octroi de délai, la signature de ce plan d’apurement et les virements récents réalisés par Madame [G] [T] [A], épouse [D] permettent de considérer que cette dernière est en mesure de régler sa dette locative.

Madame [G] [T] [A], épouse [D] sera dès lors autorisée à se libérer du montant de la dette en 17 mensualités de 200 euros par mois, la dernière étant minorée pour solder la dette.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Les parties succombant pour partie toutes les deux, les dépens seront partagés à égale proportion entre elles.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie.

En l'espèce, compte tenu de l'équité et de la situation des parties, il convient de condamner Madame [G] [T] [A], épouse [D] à verser à la société SC ALEXANDRE la somme de 350 au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS