TJ 45234, 13 juill. 2026, RG 25/06107

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 13 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/06107 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HLO5

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier lors de l'audience de plaidoiries : Anita HOUDIN
Greffier lors de la mise à disposition : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Madame [B], [J] [I]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Charlotte RABILIER de la SELARL RABILIER, avocats au barreau de TOURS substituée par Me Charlène BRAULT, avocat au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEURS :

Madame [S], [X] [R]
domiciliée : chez Monsieur [E] [L], [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

Monsieur [K], [M] [O]
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

A l'audience du 02 Avril 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [B] [I] a donné à bail à Madame [S] [R] un bien à usage d'habitation sis [Adresse 4], par contrat non daté prenant effet le 10 octobre 2017, moyennant un loyer annuel de 7 020 euros, outre 70 euros de provision mensuelle sur charges.

Le 10 octobre 2017, Monsieur [K] [O] a signé un acte de cautionnement.

Par courrier redaté du 30 juin 2023, Madame [S] [R] a donné congé du logement en sollicitant un préavis d’un mois à compter de la réception dudit courrier.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé le 31 août 2023.

Madame [B] [I] a fait assigner Madame [S] [R] et Monsieur [K] [O] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par actes de commissaire de justice aux fins de voir condamner solidairement Madame [S] [R] et Monsieur [K] [O] à payer à Madame [B] [I] les sommes suivantes :
1 375,59 euros au titre des loyers impayés5 365 euros au titre des réparations locatives1 000 euros en réparation de son préjudice moral1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des dépens.
Les défendeurs n’ayant ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, la signification a été faite conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, le 4 septembre 2025 à l’égard de Madame [S] [R] et le 28 août 2025 à l’égard de Monsieur [K] [O].

L'affaire a été appelée à l'audience du 2 avril 2026.

A l'audience, Madame [B] [I], représentée par son avocat a maintenu toutes ses demandes.

Madame [S] [R] et Monsieur [K] [O] n’ont pas comparu, ni personne pour eux.

La décision a été mise en délibéré au 13 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

L’article 474 du code de procédure civile dispose qu’« en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.
Lorsque la décision n'est pas susceptible d'appel et que l'une au moins des parties qui n'a pas comparu n'a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut. »

En l’espèce, la décision est réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d'appel.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés 

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu’en cas de versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la demande de condamnation au paiement de la somme de 1375,59 euros est seulement étayée par la production d’un plan d’apurement amiable pour un montant total dû de 1 500,65 euros et en date du 3 août 2023. Ledit plan d’apurement, signé de Madame [S] [R], précise que cette dette correspond aux loyers et charges impayés.

Madame [S] [R] ne démontrant pas avoir soldé cette dette, elle sera condamnée à payer les 1 375,59 euros demandés à ce titre.

Sur les réparations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
La demande financière présentée par la bailleresse est étayée par un devis d’un montant TTC de 5 950 euros concernant les points ci-après détaillés.

Le nettoyage complet de l’appartement pour un montant de 712 euros et l’évacuation des biens laissés sur place pour la somme de 387 euros
Il est constant que l’état des lieux de sortie précise la saleté générale de l’appartement et son encombrement avec de nombreux meubles n’apparaissant pas sur l’état des lieux d’entrée. Bien que les photos auxquelles il est fait référence dans l’état des lieux de sortie ne soient pas produites, les mentions écrites sont suffisantes pour que la somme de 1 099 euros soit imputée à la charge de la locataire.

Le remplacement de dalles plastiques pour 108 euros, le remplacement de carreaux de faïence / carrelage pour 84 euros et la réfection des peintures dans les pièces sèches pour 4 950 euros et la réfection de la peinture sur une porte pour 120 euros
L’état des lieux d’entrée mentionne, pour l’ensemble des sols, murs et plafonds un était « bon », « corrects » ou « OK », étant précisé que la présence de taches est relevée à plusieurs endroits à l’instar du mur de la cuisine ou du sol de la salle à manger. L’état des lieux de sortie relève pour la plupart de ces éléments un « état d’usage », un « état d’usure » et parfois un « mauvais état ». Les photos sensées étayer les mentions « mauvais état » ne sont pas produites. Les mentions des états des lieux d’entrée et de sortie sont insuffisantes pour caractériser une dégradation imputable à la locataire et justifier la condamnation de cette dernière alors que la lecture du devis ne permet pas de déterminer quelles parties du logement sont concernées par les travaux envisagés et que plusieurs de ces éléments étaient déjà tachés lors de l’entrée dans les lieux 7 ans plus tôt.

La « réfection » d’une clé pour 20 euros
La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet de déterminer que plusieurs clés n’ont pas été restituées de sorte que la locataire sera légitimement condamnée à rembourser la somme de 20 euros à ce titre.

Le remplacement «  interrupteur - prise TV, Tel, Poussoir, prise 16A » pour 30 euros et le remplacement d’une prise « 20A / 32A » pour 36 euros
L’état des lieux d’entrée n’est pas complété s’agissant du nombre de prises et d’interrupteurs et de leur état de sorte qu’aucune dégradation ne peut être imputée à la locataire de ces chefs.

Le débouchage de l’évacuation d’un appareil sanitaire pour 15 euros, la réfection d’un joint de silicone pour 30 euros et le « remplacement du mécanisme de la chasse d’eau + joint réservoir I cuvette » pour 50 euros
L’état des lieux de sortie ne permet pas d’établir qu’un appareil sanitaire soit bouché. Le mauvais état des joints de silicone apparait largement explicable par un état d’usure normal l’appartement ayant été occupé pendant près de 6 ans. Dès lors, seul le « remplacement du mécanisme de la chasse d’eau + joint réservoir I cuvette » pour 50 euros sera imputé à la locataire, la fuite de la chasse d’eau étant constatée dans l’état des lieux de sortie.

Le dépôt de garantie de 585 euros venant en déduction des sommes dues, Madame [S] [R] sera donc condamnée à payer la somme de 584 euros à Madame [B] [I] de ce chef.

Sur le cautionnement

L'article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dispose que « Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. »

Le même article prévoit en son dernier alinéa que l’acte de cautionnement souscrit par une personne physique est nul à défaut de :
mention dans l’acte de cautionnement du montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location ;la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte, cette limite étant constituée d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffre, conformément aux dispositions de l’article 2297 du code civil ;reproduction dans l’acte de cautionnement de l’alinéa précédent de l’article 22-1 à savoir Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

En l’espèce, est produit l’acte de cautionnement signé le 10 octobre 2017 par Monsieur [K] [O]. La nullité de l’acte de caution sera constatée, ce dernier ne mentionnant aucun montant maximal à l’engagement de caution souscrit, et ce, en violation des dispositions de l’article 2297 du code civil.

Dès lors, les demandes formées à l’encontre de Monsieur [K] [O] seront rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1217 du code civil dispose que « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »

En l’espèce, la demanderesse, qui n’invoque aucun fondement juridique au soutien de sa demande, évoque un préjudice financier du fait de l’impossibilité de relouer l’appartement pendant la durée des travaux alors qu’elle est tenue au remboursement de son prêt immobilier. Or, non seulement aucune pièce n’est produite pour étayer l’existence de ce préjudice financier, mais la demanderesse sollicite in fine la condamnation des défendeurs à la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice moral, concernant lequel elle n’apporte pas plus d’élément.

Dès lors, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [S] [R] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens à hauteur de moitié. Le surplus des dépens, qui correspondent aux dépens engagés à l’égard de Monsieur [K] [O], seront laissés à la charge de la demanderesse.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie.

En l'espèce, compte tenu de l'équité et de la situation des parties, il convient de condamner Madame [S] [R] à verser à Madame [B] [I] la somme de 700 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS