TJ 45234, 16 juill. 2026, RG 24/00345

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 24/00345 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GWTN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline VALLET, Juge placée au tribunal judiciaire d'Orléans auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d'appel pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection suivant ordonnance n° 77/2026 en date du 13 avril 2026

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [Y], demeurant [Adresse 1] 1914 - [Localité 2] [Adresse 2]
représenté par Maître Jean christophe CASADEI de la SELARL CASADEI-JUNG, avocats au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [S], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Sandra DE BARROS, avocat au barreau d'ORLEANS
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004662 du 22/10/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])

Madame [W] [K], demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée

A l'audience du 09 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

Page

EXPOSE DU LITIGE

Un bail d’habitation a été conclu le 10 novembre 2019 entre M. [R] [Y] en qualité de bailleur, et M. [E] [S] et Mme [W] [K], en qualité de locataire, pour un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3] (45). Le loyer a été fixé à 950,00 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 août 2023, M. [R] [Y] a fait signifier à M. [E] [S] et Mme [W] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2880,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

M. [R] [Y] a saisi la Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de cette situation le 10 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 avril 2024, M. [R] [Y] a fait assigner en référé M. [E] [S] et Mme [W] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,prendre acte du départ volontaire de Mme [K] à compter du 06 octobre 2023,ordonner l’expulsion de M. [E] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,le condamner à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,condamner Mme [W] [K] au paiement de la somme de 6627,10 euros au titre de la dette locative arrêtés au 28 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, les condamner solidairement à lui payer :la somme de 2480 euros au titre de la dette locative, et indemnités d’occupation pour la période comprise entre le 29 décembre 2023 et le 05 avril 2024, avec intérêts au taux légal,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation, de sa notification par voie d’EXPLOC, et les suites de mise à exécution conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
À l'audience du 09 juin 2026, M. [R] [Y], représenté, par le dépôt de ses dernières écritures auxquelles il s’en rapporte, sollicite au tribunal de :
I -Sur la clause résolutoire
CONSTATER que la clause résolutoire insérée au bail a été acquise au profit de Monsieur [Y] à la suite des impayés de loyers et charges de Monsieur [L] ACTE de ce que Monsieur [Y] ne s'oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire dans les conditions et délais qui seront fixés par le tribunal, notamment jusqu'au 26 octobre 2026, sous la stricte réserve du paiement régulier par Monsieur [S] des loyers et charges aux échéances convenues;DIRE ET JUGER qu'à défaut pour Monsieur [S] de respecter scrupuleusement les délais et modalités de paiement fixés par le tribunal, la clause résolutoire reprendra immédiatement tous ses effets, sans qu'il soit besoin d'une nouvelle décision, et que l'expulsion de Monsieur [S] pourra être poursuivie sur simple constat du non-respect des échéances;RAPPELER qu'en cas de paiement régulier des loyers et charges pendant toute la durée de la suspension, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir produit effet et le bail se poursuivra normalement.
II- Sur la demande d'expertise
DIRE ET JUGER qu'il n'y a pas lieu d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire;DÉBOUTER Monsieur [S] de toute demande d'expertise judiciaire ou de mesure d'instruction complémentaire à ce titre;CONDAMNER Monsieur [S] à verser à Monsieur [Y] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ou toute autre somme que le tribunal jugera équitable;CONDAMNER Monsieur [S] aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de la SELARL CASADEI-JUNG, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
M. [E] [S], représenté, par le dépôt de ses dernières écritures auxquelles il s’en rapporte, sollicitent au tribunal, au visa de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les articles L714-1 et suivants du Code de la consommation, et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de :

- PRONONCER la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 25 août 2023.

En conséquence,
DEBOUTER purement et simplement Monsieur [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples, contraires ou à venir.ORDONNER la restitution de la somme de 10.965,12€ versée par Monsieur [S] en exécution du commandement de payer.CONDAMNER en tant que de besoin Monsieur [Y] à payer à Monsieur [S] la somme de 10.965,12€.
A défaut de nullité du commandement de payer,
ECARTER l'acquisition de la clause résolutoire.DEBOUTER purement et simplement Monsieur [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples, contraires ou à venir.
A titre subsidiaire,
CONSTATER la procédure de rétablissement personnel sans liquidation en date du 28 décembre 2023 et la reprise du paiement des loyers et des charges courants.JUGER que l'intégralité de la dette locative a été apurée.Page

En conséquence,
SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire jusqu'au 26 octobre 2026.RAPPELER que dès lors que Monsieur [S] s'acquittera du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location jusqu'au délai susmentionné, la clause de résiliation sera réputée ne pas avoir jouée.DEBOUTER purement et simplement Monsieur [Y] de toutes ses autres demandes, fins et conclusions plus amples, contraires ou à venir.
A titre reconventionnel et avant-dire droit,
ORDONNER la désignation d'un expert judiciaire, avec mission de :Se rendre sur place, sis [Adresse 5] à [Localité 3], après y avoir régulièrement convoqué les parties et leurs Conseils.Se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission, entendre les parties et leurs Conseils ainsi que tout sachant si nécessaire.Visiter les lieux.Examiner les désordres allégués, en particulier l'humidité excessive du logement donné à bail, et plus généralement relever les causes d'indécence éventuelles du logement, c'est-à-dire les éléments présentant des risques manifestes pour la santé et la sécurité des occupants.Rechercher si les désordres rendent le logement indécent au sens du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.Fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer si le logement sis [Adresse 5] à [Localité 3] est indécent et d'évaluer s'il y a lieu les préjudices subis.Indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection et chiffrer, le cas échéant, le coût des remises en état.En cas d'urgence reconnue par l'expert, autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert, ces travaux étant dirigés par le maître d'œuvre du demandeur et par des entreprises qualifiées de son choix, sous le constat de bonne fin de l'expert, lequel, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature et l'importance de ces travaux,Etablir un pré-rapport qui sera soumis à chacune des parties en leur impartissant un délai pour présenter leurs dires et y répondre.RAPPELER que l'expert commis établira un rapport définitif, le déposera au Greffe et le remettra à chacune des parties, dans les conditions prévues par les articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile, dans les deux mois où il aura été saisi de sa mission.FIXER la provision à consigner au Greffe, à titre d'avance sur les honoraires de l'expert, dans le délai qui sera imparti par la décision à intervenir.METTRE la provision à consigner à la charge de Monsieur [R] [Y].
En tout état de cause,
DEBOUTER purement et simplement Monsieur [Y] de toutes ses autres demandes, fins et conclusions plus amples, contraires ou à venir.DIRE n'y a voir lieu à indemnité de procédure au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.LAISSER à la charge de Monsieur [Y] les entiers dépens.

Mme [W] [K], partie défenderesse régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu.

En vertu des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été versé à la procédure et communiqué aux parties.

L’affaire est mise en délibéré au 16 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il est rappelé que les demandes de « donner acte », visant à « constater », « prononcer », « prendre acte », « dire et juger » ou à « dire n'y avoir lieu » notamment, ne constituent pas nécessairement des prétentions saisissant le juge au sens de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas forcément lieu à mention au dispositif du présent jugement.

SUR LA DEMANDE DE NULLITE DU COMMANDEMENT DE PAYER VISANT LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Aux termes de l’article 112 du code de procédure civile, « La nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement; mais elle est couverte si celui qui l'invoque a, postérieurement à l'acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité. »

Aux termes de l’article 114 du même code, « Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. »

L'article 1103 du code civil dispose que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public ».

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 06 juillet 1989 dispose « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ».

Désormais, ce texte dispose « I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil ».

Il résulte de l'article 2 du code civil que la loi ne dispose que pour l'avenir, elle n'a point d'effet rétroactif.

Selon la Cour de cassation, dans un avis du 13 juin 2024 (n° 24-70.002), venant apporter de simples précisions, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail d’habitation conclu entre les parties a été signé le 10 novembre 2019 et prévoit, dans son article 10, une clause résolutoire selon laquelle « le présent bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (…) ».

Or, le commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire en date du 25 août 2023 prévoit un « délai de six semaines à compter de la date », soit de 42 jours et non de deux mois.

Ainsi, la loi du 27 juillet 2023 n’ayant pas d’effet rétroactif, le commandement de payer aurait dû prévoir un délai de deux mois et non de six semaines, puisque le nouveau délai issu de la loi du 27 juillet 2023 ne lui est pas applicable. La diminution du délai a nécessairement causé un grief au locataire, vu qu’à l’issue du délai imposé, la clause résolutoire est acquise entrainant de facto l’expulsion du locataire du logement.

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique a modifié le 2ème alinéa du I de l'article 24 de la loi du n°89-462 du 06 juillet 1989 et a prévu six mentions à peine de nullité au rang desquelles figure la mention du délai pour payer sa dette, ainsi que le décompte de la dette.

Il résulte des pièces versées qu’aucun décompte n’est joint au commandement de payer qui sollicite une créance principale d’un montant de 2 880 euros arrêté au mois d’août 2025. Un décompte est produit aux débats pour un montant total dû de 8 912,12 euros arrêté au mois d’avril 2024.

L’argument du défendeur selon lequel le restant dû en août 2023 est de 960 euros ne peut être retenu, puisque les sommes dans la dernière colonne ne sont pas cumulées.

Ainsi, force est de constater que la clause résolutoire n’a pu valablement produire ses effets, les débiteurs n’ayant pas disposé pour régler leur dette du délai légal de deux mois qui était applicable et prévu au bail.

Par conséquent, il convient de déclarer nulle le commandement de payer en date du 25 août 2023, seulement en tant qu’il vise la clause résolutoire, les loyers exigibles restant dus.

En déclarant la nullité du commandement de payer, la procédure d’acquisition de la clause résolutoire n’est pas recevable puisqu’une telle procédure nécessite un commandement de payer visant la clause résolutoire puis la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département.

Il est précisé que tous bailleur doit notifier l’assignation à la préfecture à peine d’irrecevabilité de la demande. Or, il ressort de l’ensemble des pièces que cette formalité n’a pas été réalisée, conformément à l’article 24 III.

Le tribunal constate qu’aucune demande de paiement des loyers n’est formulée.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE D’EXPERTISE

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.» 

Selon l’article 146 du même code, « Une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.
En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve ».

M. [E] [S] soutient que le logement est atteint d’une importante humidité pouvant entraîner une insalubrité du logement en raison de tâches de moisissures. Pour justifier sa demande, il verse aux débats des photographies présentant des tâches de couleur noire et marron sur des murs, sans aucune précision concernant ces photographies. De ce fait, il ne peut être accordé une forte valeur probante à de telles photographies.

Néanmoins, M. [R] [Y] ne conteste pas la présence d’humidité dans le bien loué et indique y remédier. En effet, il produit aux débats :
une confirmation de commande dans le magasin LEROY MERLIN en date du 26 février 2026 pour un inverseur de polarité électromagnétique contre l’humidité ATE PULSE 30 [Localité 4] pour un montant de 1 690 euros ;des échanges SMS entre les parties non datés concernant l’installation d’un nouveau appareil au sein du logement loué, a priori pour l’humidité et la présence d’un déshumidificateur au sein du logement que M. [E] [S] n’avait retiré « pour faire de la place » ; un courriel en date du 17 mars 2026 envoyant une facture n°F2026000102 de l’entreprise TILLY COUVERTURE non produite indiquant véranda ; un courriel en date du 17 mars 2026 indiquant une confirmation de paiement pour des velux sans production aux débats de la facture ; une facture n°4007569680 en date du 28 juillet 2025 adressé à M. [R] [Y] et livré à l’adresse de M. [E] [S] pour un Klarstein DryFy Connect Smart 50L Ant pour un montant d 395,99 euros ; un devis n°DE24122605 du 19 décembre 2024 de la société [Localité 5] SOA signé par M. [R] [Y] pour « débouchage, curage des réseaux avant inspection », « Inspection télévisée des réseaux curés Rédaction et fourniture d’un rapport via la plateforme DATA » et « Gestion de la conformité administrative et réglementaire » pour un montant total de 694,10 euros TTC ; un rapport d’inspection télévisée n°25159 de la société [Localité 5] SOA du 10 juin 2025 et du 24 novembre 2025 à la demande de M. [R] [Y] pour un problème structurel suspecté et les eaux usées ;une facture n°251202847 du 12 décembre 2025 de la [Localité 5] SOA adressée à M. [R] [Y] pour l’intervention du 24 novembre 2025 pour un montant de 409,20 euros TTC.
Il ressort de l’ensemble de ces pièces que M. [R] [Y] a pris les mesures nécessaires pour déshumidifier le logement loué, et pour comprendre les raisons de la présence d’humidité dans le logement. Des appareils ont été mis en place afin de remédier au problème dans le logement loué par le bailleur, qui ne conteste pas cette humidité.

De ce fait, une expertise judiciaire n’apporterait pas d’éléments nouveaux.

Par conséquent, M. [E] [S] sera débouté de sa demande.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de dire que chacune des parties conservera la charge de ses dépens

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte-tenu de l’équité, les parties seront déboutées de leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile, les décisions prises en référé sont assorties de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS