TJ 45234, 16 juill. 2026, RG 25/00771

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/00771 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HMOJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline VALLET,Juge placée au tribunal judiciaire d'Orléans auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d'appel pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection suivant ordonnance n° 77/2026 en date du 13 avril 2026
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.C.I. BEATO, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [G] [M], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Marie-stéphanie SIMON, avocat au barreau d'ORLEANS
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2026-2545 du 05/05/2026 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])

Madame [W], [Q] [N] épouse [M], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Marie-stéphanie SIMON, avocat au barreau d'ORLEANS
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2026-2543 du 27/05/2026 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])

Monsieur [F] [M], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

A l'audience du 09 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

Un bail d’habitation a été conclu le 20 novembre 2024 entre la SCI BEATO en qualité de bailleur, et M. [P] [M] et Mme [W] [N] épouse [M], en qualité de locataires, pour un logement situé [Adresse 4] [Adresse 5]. Le loyer a été fixé à 760,00 euros, charges comprises.
Par acte du 21 novembre 2024, M. [F] [M] s'est porté caution des engagements de M. [P] [M] et Mme [W] [N] épouse [M].
Par courrier remis en main propre le 25 avril 2025, M. [P] [M] a informé La SCI BEATO de son départ des lieux avec un préavis d’un mois en raison d’un relogement par la préfecture.
Le 07 mai 2025, une convention d’annulation de l’effet d’un congé est signé entre les parties.
Par acte de commissaire de justice en date du 04 juillet 2025, La SCI BEATO a fait signifier à M. [P] [M] et Mme [W] [N] épouse [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3040,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Ce commandement de payer a été dénoncé à M. [F] [M], en date du 10 juillet 2025.
La SCI BEATO a saisi la Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de cette situation le 07 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 14 octobre 2025, La SCI BEATO a fait assigner en référé M. [P] [M] et Mme [W] [N] épouse [M] et M. [F] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de :
Juger que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour les loyers et charges impayés sont réunies, ordonner l’expulsion de M. [P] [M] et Mme [W] [N] épouse [M], ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu selon les modalités de l’article L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,les condamner solidairement à lui payer :la somme de 4260 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 juillet 2025 ou à défaut à compter de la décision à intervenir,la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût des commandements de payer et de l’assignation. L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Loiret le 14 octobre 2025.

À l'audience du 09 juin 2026, La SCI BEATO, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8833,79 euros (échéances de juin inclus) arrêtée au 30 juin 2026. Elle s’oppose à la demande de délais de paiement, les loyers n’ayant pas été repris depuis douze mois.
M. [P] [M] et Mme [W] [N] épouse [M], représentés, ne contestent pas la dette due mais sollicitent des délais de paiement sur un délai de 36 mois. Ils indiquent que M. [P] [M] est actuellement à la retraite et que sa retraite ne lui a pas été versée pendant huit mois. Le montant de retraite perçu est de 1 000 euros mensuel, et Mme [W] [N] épouse [M] perçoit un salaire mensuel de 1 500 euros. Ils ont un enfant majeur à charge, ce dernier ayant des problèmes de santé.

M. [F] [M], régulièrement assignés à l’étude, ne comparait pas et n'est pas représenté.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été versé à la procédure et communiqué aux parties.
Il retranscrit notamment la demande formée par le locataire de délais de paiement sous la forme d’un plan d’apurement de sa dette à hauteur de 250 par mois, en plus de son loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de
l’État dans le département le 14 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

La SCI BEATO justifie avoir saisi la Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est enfin justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives par La SCI BEATO le 07 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de La SCI BEATO est recevable.

A TITRE LIMINAIRE, SUR LA FIXATION DU MONTANT DE LA DETTE LOCATIVE

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Est de même réputé non-écrit, aux termes de l’alinéa i) du même article, tout clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.
Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. Il ne peut pas plus lui réclamer des frais de pénalités liés au manquement à ces obligation.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, La SCI BEATO produit notamment, à l’appui de ses prétentions au titre de la dette locative, le bail, le commandement de payer et le décompte de la créance actualisé à 30 juin 2026. Elle considère que cette dette locative s’élève à cette date à 8833,79 euros.

La dette n’est pas contestée par M. [P] [M] et Mme [W] [N] épouse [M], aucun élément n’étant produit susceptible de remettre en cause son montant.

Il convient toutefois, au regard du décompte produit et conformément aux dispositions de l’article 4 i) et p) précités, de déduire du décompte présenté les frais de contentieux et de recouvrements, ainsi que tout ce qui peut être assimilé à l’application d’une clause pénale. Les frais de pénalités figurant au décompte ne sont en outre pas justifiés.

Il convient par ailleurs de déduire les frais identifiés au relevé sous les libellés « Facture TCPC 2025-09-277 » et « Facture TCPC 2025-12-227 », non justifiés.

Il en ressort que la dette locative doit être retenue pour un montant de 8555,49 euros.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit après l’écoulement d’un délai de six semaines après la signification.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 04 juillet 2025. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de six semaines. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration de ce délai. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 18 août 2025.

Par voie de conséquence, M. [P] [M] et Mme [W] [N] épouse [M] se trouvent, à compter de la résolution du bail, occupants sans droit ni titre, il convient donc de fixer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de la condamner à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux.
Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l'indemnité d'occupation est due solidairement pas les défendeurs.
De toute manière, M. [P] [M] et Mme [W] [N] épouse [M] étant mariés, conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de l'indemnité d'occupation.
L'expulsion de M. [P] [M] et Mme [W] [N] épouse [M] et M. [F] [M] et de tout occupant de son fait des lieux loués sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
L'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que cette expulsion est assortie par principe d’un délai de deux mois avant commandement de quitter les lieux.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [P] [M] et Mme [W] [N] épouse [M] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, sur une période de 36 mois. Ils justifient de leur situation personnelle et financière.
Or, il ressort des pièces versées aux débats qu’ils n’ont pas repris le paiement intégral du loyer et des charges courants avant l’audience. En effet, selon le décompte produit, les loyers et charges des mois d’avril, mai et juin 2026 n’ont pas été réglés.
Le bailleur s’est en outre oppose à l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, en l’absence de reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience et au regard de l’opposition du bailleur pour accorder des délais, les conditions pour accorder des délais de paiement au locataire ne sont pas réunies.

M. [P] [M] et Mme [W] [N] épouse [M] seront donc déboutés de leur demande tendant à l’octroi de délais de paiement sur une période de trente-six mois.

Sur les délais de grâce fondé sur le droit commun

En application de l’article 1343-5 du code civil prévoyant que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier.

Si, par principe, le droit spécial l’emporte sur le droit général, le législateur a entendu réserver le contentieux entre les bailleurs et les locataires, concernant les baux d’habitation, au juge des contentieux de la protection, afin d’assurer la protection de la partie faible du contrat.

Or, écarter par principe l’application de l’article 1343-5 du code civil conduirait à accorder au locataire ayant une dette locative, en certaines circonstances, un cadre juridique moins protecteur que celui prévu par le code civil. L’application d’une telle disposition ne saurait donc être écartée par principe.

Il doit nécessairement s’en déduire que, pour l’apurement d’une dette locative, le juge peut soit prononcer un plan d’apurement d’une durée maximale de trois ans à condition que le locataire ai repris le paiement intégral des loyers et qu’il soit en situation de la régler ; soit accorder un plan d’apurement d’une durée maximale de deux ans ou reporter le paiement de la dette à cette échéance, en tenant compte notamment de la situation du débiteur.

Dans ce cas, les procédures d’exécution doivent être suspendues, et donc notamment le bénéfice de l’acquisition de la clause résolutoire et la procédure d’expulsion.

En l’espèce, il est constant que M. [P] [M] et Mme [W] [N] épouse [M] n’ont pas repris le paiement intégral des loyers. Ils justifient en revanche de leur situation budgétaire, de leurs revenus, de leurs charges et de leur budget, et démontrent être en capacité de s’acquitter, en plus du loyer courant, de mensualités de 368 euros par mois. La dette peut donc être apurée dans un délai de deux ans. Compte tenu de la situation respective des parties, il conviendra de faire droit à cette demande de fixation d’un plan d’apurement selon les modalités fixées au dispositif.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de M. [P] [M] et Mme [W] [N] épouse [M] et de tout occupant de son fait sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Elle restera redevable, de la date de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à complète libération des lieux, d’une indemnité d’occupation, révisable aux conditions prévues par le bail, d’un montant égal au loyer toutes charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement de la dette locative :

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.
De toute manière, M. [P] [M] et Mme [W] [N] épouse [M] sont mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

Au regard de la dette locative telle qu’elle a été fixée précédemment, il convient de condamner solidairement M. [P] [M] et Mme [W] [N] épouse [M] à payer à La SCI BEATO la somme de 8555,49 euros, au titre des sommes dues au 30 juin 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 04 juillet 2025 sur la somme de 3040 euros, à compter de l’assignation du 14 octobre 2025 sur la somme de 4 260 euros et du présent jugement sur le surplus.

SUR LES DEMANDES A L'ENCONTRE DE M. [F] [M]

Selon l'article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l'espèce, M. [F] [M] s'est porté caution solidaire pour le paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation dues par les locataires, pour la durée du bail de trois ans dans la limite du montant en principal et accessoires de 24 480 euros et des provisions sur charges de 2880 euros.

Par ailleurs, le commandement de payer du 04 juillet 2025 a été régulièrement dénoncé à M. [F] [M] le 10 juillet 2025.

Par conséquent, il convient de condamner M. [F] [M] à payer la somme de 8555,49 euros au bailleur, celui-ci étant tenu solidairement avec les locataires, à savoir M. [P] [M] et Mme [W] [N] épouse [M].

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement M. [P] [M] et Mme [W] [N] épouse [M] et M. [F] [M] aux dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Il convient de condamner in solidum M. [P] [M] et Mme [W] [N] épouse [M] et M. [F] [M] à payer la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles.
Conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile, les décisions prises en référé sont assorties de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS