TJ 45234, 16 juill. 2026, RG 25/03681

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 16 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/03681 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HGTI

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline VALLET, Juge placée au tribunal judiciaire d'Orléans auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d'appel pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection suivant ordonnance n° 77/2026 en date du 13 avril 2026
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Madame [S],[K], [I], [P] [T], demeurant [Adresse 1]
représentée par la SELARL A.V.H.A, avocats au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEURS :

Madame [Y] [N] épouse [F], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Rachid BOUZID de la SELAS BOUZID AVOCAT, avocats au barreau d'ORLEANS

Monsieur [R] [F], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Rachid BOUZID de la SELAS BOUZID AVOCAT, avocats au barreau d'ORLEANS

A l'audience du 09 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

Un bail d’habitation a été conclu le 08 septembre 2022 entre Mme [S] [T] en qualité de bailleur, et Mme [Y] [N] épouse [F] et M. [R] [F], en qualité de locataires, pour un logement situé [Adresse 3]. Le loyer a été fixé à 1 000,00 euros, charges comprises.
Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, Mme [S] [T] a fait signifier à Mme [Y] [N] épouse [F] et M. [R] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 14 080,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Il lui a également fait signifier, le même jour, un commandement de justifier de l'assurance du logement.
Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, Mme [S] [T] a fait signifier à Mme [Y] [N] épouse [F] et M. [R] [F] un congé pour motif légitime et sérieux en raison du non-paiement des loyers et des charges courants.
Par acte de commissaire de justice à la même date, Mme [S] [T] a fait signifier à Mme [Y] [N] épouse [F] et M. [R] [F] une somnation valant mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation effective du logement.
Mme [S] [T] a saisi la Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de cette situation le 06 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 juin 2025, Mme [S] [T] a fait assigner Mme [Y] [N] épouse [F] et M. [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins de :
A titre principal :
constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit du requérant quant au bail consenti en date du 8 septembre 2022 à Mme [Y] [N] épouse [F] et M. [R] [F],ordonner l’expulsion de Mme [Y] [N] épouse [F] et M. [R] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d'un serrurier,ordonne, aux frais des requis le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles au choix du commissaire de justice, En tout état de cause :
les condamner solidairement à lui payer :la somme de 15 616 euros représentant le montant des loyers et des charges impayées arrêtée au mois de mai 2025, outre intérêt au taux légal à compter de la présente décision à intervenir,une indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre dudit logement d'habitation équivalente au montant du loyer et des charges, soit la somme de 1 000 euros, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre intérêt au taux légal à compter de la présente décision à intervenir, ainsi qu'aux entiers dépens,une somme de 1 000 euros au titre des dommages et intérêts, outre intérêt au taux légal à compter de la présente décision à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Loiret le 18 juin 2025.

À l'audience du 09 juin 2026, Mme [S] [T], représentée, se rapporte à ses dernières écritures et sollicite du tribunal de :
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constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 08 septembre 2022 au bénéfice de Mme [S] [T] pour défaut de paiement des loyers par Mme [Y] [N] épouse [F] et M. [R] [F] dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer du 14 janvier 2025, en conséquence :
prononcer la résiliation du bail du 08 septembre 2022 signé par les parties,condamner solidairement Mme [Y] [N] épouse [F] et M. [R] [F] au paiement des sommes suivantes : 15 484 euros aux termes des deux mois de commandement au titre des loyers et charges assorti des intérêts au taux légal, à compter du 14 janvier 2025, date du commandement de payer,D’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier terme du loyer avec provision sur charges à compter du 14 mars 2025, faute d’avoir procédé à l’apurement des causes du commandement dans le délai légal imparti, et ce jusqu’à libération effective des lieux, soit la somme de 1 000 euros par mois,Soit la somme de 27 484 euros à mars 2026 à parfaire au jour de l’audience, Faire ordonner la libération des lieux par Mme [Y] [N] épouse [F] et M. [R] [F] ou tout occupant de son chef et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,Autoriser Madame [T] [S] à faire procéder à l'expulsion immédiate de Monsieur [R] [F] et Madame [Y] [F], ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef avec si besoin est le concours de la Force Publique, du bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 1] l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais exclusifs, risques et périls de Monsieur [R] [F] et Madame [Y] [C]rdonner la restitution à Madame [T] [S] des clefs du logement sous astreinte en cas de non restitution de 50€ (cinquante euros) pour le premier jour de retardCondamner solidairement Monsieur [R] [F] et Madame [Y] [F] au paiement au profit de Madame [T] [S] de la somme de 1.000 € (mille euros), au titre de l'indemnisation de l'entier préjudice de la concluante, causé par leur résistance abusiveDébouter Monsieur [R] [F] et Madame [Y] [F] de toute demande de suspension des effets de la clause résolutoire, ou de délai tant de paiement que pour quitter les lieuxCondamner solidairement Monsieur [R] [F] et Madame [Y] [F] à la somme de 1000€ au titre des frais de procédure, outre les dépensRappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
Elle actualise sa créance à la somme de 30 404,00 euros arrêtée au 09 juin 2026. Elle s’oppose à la demande de sursis à statuer aux motifs que le dossier de surendettement a été déposé hier à la banque de France et qu’il n’y a pas de paiement du loyer depuis le début de la location. Elle précise qu’un plan d’apurement avait été mis en place, mais qu’il n’avait pas été respecté.

Mme [Y] [N] épouse [F] et M. [R] [F], régulièrement assignés à personne, sont représentés. Ils ont signalé qu’un dossier de surendettement avait été déposé et demandent in limine litis, à titre principal, d’ordonner un sursis à statuer sur l’ensemble des demandes dans l’attente de la décision à intervenir sur la recevabilité du dossier de surendettement et subsidiairement, jusqu’à l’issue de la procédure de traitement du surendettement ; dire que l’affaire pourra être rétablie à la diligence de la partie la plus diligente sur production de la décision intervenue dans le cadre de la procédure de surendettement ; et réserver l’ensemble des demandes, fins et conclusions des parties, notamment celles relatives à la clause résolutoire, à la résiliation du bail, à l’expulsion, à la dette locative, à l’indemnité d’occupation, aux dommages-intérêts, à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens . A titre subsidiaire, ils sollicitent de débouter Mme [S] [T] du surplus de ses demandes et rejeter en particulier sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et celle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été versé à la procédure et communiqué aux parties.

La décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA DEMANDE IN LIMINE LITIS DE SURSEOIR A STATUER

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.
L'appréciation de l'opportunité de surseoir à statuer relève du pouvoir discrétionnaire des juges du fond.

En l’espèce, Mme [Y] [N] épouse [F] et M. [R] [F] produisent un courrier de la Commission de surendettement des particuliers du Loiret en date du 08 juin 2026 attestant du dépôt de leur dossier de surendettement le 08 juin 2026, soit la vieille de l’audience. Ainsi, les locataires ont seulement déposé leur dossier de surendettement, ils n’ont pas été déclarés recevables par une décision la commission de surendettement.

Selon une jurisprudence bien établie, l’évènement justifiant le sursis doit revêtir un caractère déterminant sur l’issue de la procédure suspendue.

Or, en l’espèce, le caractère hypothétique d’obtenir une recevabilité du dossier par la commission de surendettement ne revêt pas un caractère déterminant sur l’issue de la procédure et en outre, le caractère définitif de l’effacement d’une partie de la dette par la Commission de surendettement n’est pas déterminant et n’aura pour effet que de réduire la dette locative, sans influer sur l’acquisition de la clause résolutoire, laquelle a été initiée environ un an avant l’ouverture de la procédure de surendettement.

La demande de sursis à statuer sera en conséquence rejetée.

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE PRINCIPALE

L’article 24, section II. de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur doit, lorsqu'il est une personne morale autre qu'une SCI constituée par des associés parents ou alliés au quatrième degré inclus, saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou la caisse d'allocation familiale au moins deux mois avant la signification d'une assignation visant à faire constater l'acquisition d'une clause résolutoire.
La section III. prévoit l’obligation de prévenir les services préfectoraux, pour tous les bailleurs, au moins six semaines avant la date de la première audience.
La section IV. Dispose que de telles conditions sont de même requise pour toute demande de résiliation judiciaire fondée sur l’existence d’une dette locative.

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 juin 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.
Mme [S] [T] justifie avoir saisi la Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Il est enfin justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives par Mme [S] [T] le 06 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande de Mme [S] [T] est recevable.

A TITRE LIMINAIRE, SUR LA FIXATION DU MONTANT DE LA DETTE LOCATIVE

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Est de même réputé non-écrit, aux termes de l’alinéa i) du même article, tout clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. Il ne peut pas plus lui réclamer des frais de pénalités liés au manquement à ces obligation.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, Mme [S] [T] produit notamment, à l’appui de ses prétentions au titre de la dette locative, le bail, le commandement de payer et le décompte de la créance actualisé à 09 juin 2026. Elle considère que cette dette locative s’élève à cette date à 30 404 euros, dette actualisée lors de l’audience.

La dette n’est pas contestée par Mme [Y] [N] épouse [F] et M. [R] [F], aucun élément n’étant produit susceptible de remettre en cause son montant.
Il est néanmoins précisé que le montant actualisé lors de l’audience ne correspond pas à celui sur le décompte versé comme pièce. En effet, il ressort de cette pièce (n°9) que la dette due est d’un montant de 30 484 euros. Or, lors de l’audience, il a été indiqué la somme de 30 404 euros. La procédure étant oral, le tribunal prendra en compte le montant actualisé lors de l’audience, soit la somme de 30 404 euros.
Au regard des pièces produites et en l’absence de tout élément susceptible de remettre en cause ce montant, il en ressort que la dette locative doit être retenue pour ce montant.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit après l’écoulement d’un délai de deux mois après la signification.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 14 janvier 2025. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration de ce délai. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 15 mars 2025.

Par voie de conséquence, Mme [Y] [N] épouse [F] et M. [R] [F] se trouvent, à compter de la résolution du bail, occupants sans droit ni titre, il convient donc de fixer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de la condamner à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux.
Mme [Y] [N] épouse [F] et M. [R] [F] étant mariés, conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de l'indemnité d'occupation.
L'expulsion de Mme [Y] [N] épouse [F] et M. [R] [F] et de tout occupant de son fait des lieux loués sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il est rappelé que le fait de quitter les lieux est caractérisé par le fait de restituer les clefs au bailleur. Il n’est pas nécessaire d’assortir cette obligation d’une astreinte.

L'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que cette expulsion est assortie par principe d’un délai de deux mois avant commandement de quitter les lieux.

Sur les demandes relatives à la séquestration des meubles

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d'une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement de la dette locative :

Mme [Y] [N] épouse [F] et M. [R] [F] sont mariés, et conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

Au regard de la dette locative telle qu’elle a été fixée précédemment, il convient de condamner Mme [Y] [N] épouse [F] et M. [R] [F] à payer à Mme [S] [T] la somme de 30 404 euros, au titre des sommes dues au 09 juin 2026 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-2 précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a fait et du gain dont il a été privé.

Enfin l’article 1231-4 prévoit que dans le cas même où l'inexécution du contrat résulte d'une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution.
En l’espèce, Mme [S] [T] expose que les locataires ont manqué à leurs obligations en ne payant pas leurs loyers dès le début de la location du bien et qu’elle n’a pas pu entreprendre des travaux dans ledit bien.

Or, aucune pièce ne justifie ses demandes.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [Y] [N] épouse [F] et M. [R] [F] aux dépens de l'instance.
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il convient de condamner Mme [Y] [N] épouse [F] et M. [R] [F] à payer à Mme [S] [T] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS