TJ 45234, 16 juill. 2026, RG 25/06301

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 16 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/06301 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HLZL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline VALLET, Juge placée au tribunal judiciaire d'Orléans auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d'appel pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection suivant ordonnance n° 77/2026 en date du 13 avril 2026
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société [Etablissement 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par M. [V] [H] (Salarié) muni d'un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [C], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

A l'audience du 09 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE
 
En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 07 juillet 2021, L’établissement public [Etablissement 1] a consenti un bail d'habitation à M. [A] [C] avec date de prise à effet au 19 août 2021 portant sur un logement et son garage (porte G5) situés [Adresse 3] (appartement n°4) à [Localité 1] (45), moyennant un loyer mensuel initial, révisable de 452,74 euros.
Le montant du dépôt de garantie a été fixé à un mois de loyer.
Un état des lieux d'entrée a été réalisé contradictoirement le 19 août 2021.
Le locataire quittant les lieux à la suite d’un congé, un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoire a été réalisé le 12 septembre 2024.
Estimant que son locataire était redevable de sommes impayées, le bailleur a sollicité un conciliateur de justice. Ce dernier a établi un constat de carence le 27 mai 2025.
Par requête déposée au greffe du tribunal judiciaire d’Orléans le 02 octobre 2025, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection et demande la condamnation de M. [A] [C] à lui payer la somme de :
669,66 € euros au titre de la dette locative ;850,62 euros au titre des réparations locatives ;152,03 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 05 novembre 2025, M. [A] [C] a été convoqué à l'audience du 09 juin 2026. Le courrier n’ayant pu être délivré à son destinataire, une citation a été délivrée à étude par commissaire de justice le 21 mai 2026.
A l'audience, L’établissement public [Etablissement 1] maintient ses demandes et réactualise la créance à la somme de 1 520,28 euros. Elle indique que le locataire a quitté les lieux le 12 septembre 2024 et qu’il s’agit aussi de son dernier paiement.
M. [A] [C] ne comparait pas et n'est pas représenté.
L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.
 
MOTIVATION DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
L’article 473 suivant prévoit que la décision est réputée contradictoire si elle est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à personne, qu’elle est rendue par défaut si la décision est rendue en dernier ressort et la citation n’a pas été remise à personne.
Le jugement sera par défaut.

Sur la régularité de la demande
 
Il ressort par ailleurs de l’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire que le juge des contentieux de la protection a compétence exclusive pour les actions dont un contrat de louage d'immeuble à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948.

L’article R. 213-9-7 du même code détermine que le juge territorialement compétent est celui du lieu où sont situés les biens.

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose enfin que, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros.
Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée notamment si elles sollicitent l’homologation d’un accord ; si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement ; si l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige.
 
En l’espèce, L’établissement public [Etablissement 1] justifie être le bailleur d’un bail d’habitation portant sur un logement situé sur le ressort du tribunal judiciaire d’Orléans. Une citation a été délivrée plus de 15 jours avant l’audience, il en découle que l’action est régulière et que le demandeur est recevable en sa demande. Il justifie par ailleurs avoir tenté une conciliation en date du 27 mai 2025, celle-ci n’ayant pu aboutir du fait de la carence de M. [A] [C].

La demande doit donc être regardée comme régulière et recevable.

Sur les demandes principales

Sur la demande au titre de la dette locative
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
 
En l'espèce, L’établissement public [Etablissement 1] produit notamment, à l’appui de ses prétentions au titre de la dette locative, le bail signé par les parties, le décompte de la créance de la dette locative lors du départ du lieu et de la fin du bail et le relevé de compte en date du 15 septembre 2025. Elle considère que cette dette locative s’élève à 669,66 €.

Absent à l'audience, bien que régulièrement cité, M. [A] [C] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de sa dette locative.

En conséquence, compte tenu des pièces produites en demande et en l’absence de tout élément contraire produit en défense susceptibles de remettre en cause ce montant, il convient de le condamner à payer la somme de 669,66 euros au titre de la dette locative.

Sur la demande au titre des réparations locatives
L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose notamment au le locataire de :
–    répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
–    prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d’état, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et le locataire ne peut donc renoncer à leur application.
Aux termes des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Par ailleurs, l'article 1730 du code civil prévoit que « s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet acte, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».
En outre, il est établi que lorsque l'état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l'état des lieux d'entrée, les travaux ou remplacement d'éléments d'équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance à moins qu'il puisse se prévaloir de l'une des causes d'exonération visées à l'article 1730 du code civil précité.
 
En l'espèce, la somme demandée à titre d'indemnisation pour dégradations locatives et figurant dans le décompte fourni à l'audience s'élève à 850,62 euros.
Il convient, dès lors, poste par poste de demande, de comparer l’état des lieux d’entrée avec l’état des lieux de sortie pour contrôler l'existence ou non de dégradations locatives imputables à au locataire et donc dépassant l’usure normale du logement donné à bail, et d’évaluer le montant des réparations qui sont à la charge du locataire, compte tenu des devis et factures produits le cas échéant.
Il convient préalablement de rappeler que le logement a été occupé, au regard des dates d’état des lieux d’entrée et de sortie, pendant une durée d’environ trois ans. Il sera donc tenu compte du coefficient de vétusté, même s’il est minime en raison de la durée dans les lieux.
Au regard de ces éléments et des pièces produites, les indemnisations seront fixées comme suit : 

pièce / élément
Etat des lieux d’entrée
Etat des lieux de sortie
demande d’indemnisation
décision : imputabilité au locataire
décision :
montant d’indemnisation
chambre 1

Bon état : traces de rouleaux
Dégradé : nombreuses traces, trou mal rebouché à repeindre
20% de la peinture des murs
Oui
86,14 euros
chambre 2
Bon état
Dégradé : crayonnage sur pan 1 et 3 à repapieter
20 % de la pose d’un nouveau papier sur les murs
Oui
134,96 euros
Entrée
Bon état 
Dégradé : papier peint différent sur chaque pan mur avec nombreuses traces à repapierter
20% du papier peint sur le mur
Oui
62,01 euros
cuisine
Bon état : quelques traces
Dégradé : nombreuses traces noires, traces de pointes sur pan 4 à repeindre
20% de la peinture du mur
Oui
83,36 euros
cuisine
Bon état
Bon état : manque bouchon ROAI
100% du remplacement du bouchon+chaîne et bouchon d’obturation avec chainette
Oui
39,90 euros
Toilettes
Bon état
Bon état : entratré dans la cuvette à détartré
100% du WC pour PLB détartrer cuvette
Oui
61,55 euros
séjour
Bon état : trou P2 et 6 chevilles et tache autour radiateur ancienne infiltration + autour coffre
Dégradé : trou P2 et 6 chevilles et taches autour du radiateur ancienne infiltration + autour coffre, crayonnage sur pan 4 à repapiéter
20% du papier peint sur le mur
Oui
mais uniquement concernant le « crayonnage sur pan 4 »
153,20 euros
séjour
Bon état
Dégradé : traces de peintures de jouets d’enfants à repeindre
20% de la peinture sur le plafond
Oui
52,24 euros
Terrasse
Bon état : collant au sol à droite
Bon état : à nettoyer
100% du sol : net partie privative extérieure et nettoyage complet d’une partie privative extérieure
Oui
26,31 euros
Cellier
Bon état : nombreuses traces
Dégradé : papier peint arraché – à repapiéter
20% du mur : papier peint
Oui
72,95 euros

Total
772,62 euros

En outre, il est retenu les sommes de 63 euros et 15 euros au titre des réparations locatives forfaitisées pour les biens loués, soit la somme totale de 78 euros.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que M. [A] [C] est redevable de la somme de 850,62 euros.

Sur la créance globale
Compte tenu des créances de M. [A] [C] à l’égard de L’établissement public [Etablissement 1], le dépôt de garanti sera conservé et viendra en déduction des sommes dues. Il résulte des développements qui précèdent que M. [A] [C] sera condamnée à payer à L’établissement public [Etablissement 1] la somme de 1520,28 euros au titre des loyers, charges et dégradations locatives restés impayés suite à son départ des lieux.

Sur les demandes accessoires
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamné aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [A] [C] partie succombante, supportera la charge des entiers dépens.
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir L’établissement public [Etablissement 1], M. [A] [C] sera condamnée à lui verser la somme de 152,03 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
 
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut et en dernier ressort,