TJ 45234, 16 juill. 2026, RG 25/06653

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 16 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/06653 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HMRS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline VALLET, Juge placée au tribunal judiciaire d'Orléans auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d'appel pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection suivant ordonnance n° 77/2026 en date du 13 avril 2026
Greffier : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

O.P.H LOGEMLOIRET
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par M. [U] [X] (Salarié) muni d'un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [D] [Y] [H]
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

A l'audience du 09 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Un bail d’habitation a été conclu le 09 juin 2020 entre LOGEMLOIRET (O.P.H) en qualité de bailleur, et Mme [D] [Y] [H], en qualité de locataire, pour un logement situé [Adresse 2]. Le loyer a été fixé à 353,18 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2025, LOGEMLOIRET (O.P.H) a fait signifier à Mme [D] [Y] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2742,09 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

LOGEMLOIRET (O.P.H) a saisi la Caisse des Allocations Familiales de cette situation le 26 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 octobre 2025, LOGEMLOIRET (O.P.H) a fait assigner Mme [D] [Y] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Mme [D] [Y] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux selon les modalités de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,le condamner à lui payer :la somme de 2714,66 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à la date de l’assignation sur les sommes dues postérieurement, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, par remise des clés, la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement de payer, maintenir l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Loiret le 14 octobre 2025.

À l'audience du 09 juin 2026, LOGEMLOIRET (O.P.H), représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 495,84 euros arrêtée au 09 juin 2026. Elle soutient que la défenderesse est en arrêt de travail depuis le mois de février 2026 ; qu’elle a déjà bénéficié d’une aide de 300 euros par mois, lui laissant à payer une quote-part d’un montant de 124 euros par mois et qu’elle n’avait pas de contact avec cette dernière. Elle maintient sa demande d’expulsion sur l’acquisition de la clause résolutoire, mais également sur le défaut d’assurance.

Mme [D] [Y] [H], régulièrement assignée à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représentée.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 suivant prévoit que la décision est réputée contradictoire si elle est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à personne, qu’elle est rendue par défaut si la décision est rendue en dernier ressort et la citation n’a pas été remise à personne.

En l'espèce, Mme [D] [Y] [H] assignée à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant insusceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

L’article 24, section II. de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur doit, lorsqu'il est une personne morale autre qu'une SCI constituée par des associés parents ou alliés au quatrième degré inclus, saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou la caisse d'allocation familiale au moins deux mois avant la signification d'une assignation visant à faire constater l'acquisition d'une clause résolutoire.

La section III. prévoit l’obligation de prévenir les services préfectoraux, pour tous les bailleurs, au moins six semaines avant la date de la première audience.

La section IV. Dispose que de telles conditions sont de même requise pour toute demande de résiliation judiciaire fondée sur l’existence d’une dette locative.

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

La LOGEMLOIRET (O.P.H) justifie avoir saisi la Caisse des Allocations Familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est enfin justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la Caisse des Allocations Familiales par LOGEMLOIRET (O.P.H) le 26 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de LOGEMLOIRET (O.P.H) est recevable.

A TITRE LIMINAIRE, SUR LA FIXATION DU MONTANT DE LA DETTE LOCATIVE

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Est de même réputé non-écrit, aux termes de l’alinéa i) du même article, tout clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. Il ne peut pas plus lui réclamer des frais de pénalités liés au manquement à ces obligations.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, LOGEMLOIRET (O.P.H) produit notamment, à l’appui de ses prétentions au titre de la dette locative, le bail, le commandement de payer et le décompte de la créance actualisé à 09 juin 2026. Il considère que cette dette locative s’élève à cette date à 495,84 euros.

Il convient toutefois, au regard du décompte produit et conformément aux dispositions de l’article 4 i) et p) précités, de déduire du décompte présenté les frais de contentieux et de recouvrements, ainsi que tout ce qui peut être assimilé à l’application d’une clause pénale. Les frais de pénalités figurant au décompte qui ne sont pas justifiés.

Il convient par ailleurs de déduire les frais identifiés au relevé sous les libellés «OpsPénalit 01/24 » à «OpsPénalit 12/24», justifiés par aucune pièce.

Il en ressort que la dette locative doit être retenue pour un montant de 404,40 euros.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit après l’écoulement d’un délai de deux mois après la signification.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 31 janvier 2025. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration de ce délai. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 1er avril 2025.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, LOGEMLOIRET (O.P.H) ne justifie d’aucun commandement de payer pour défaut d’assurance, ni de mise en demeure infructueuse.

En effet, il est versé aux débats un courriel en date du 19 avril 2023 demandant à la locataire de justifier d’une assurance.

De ce fait les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

Il n’y a donc pas lieu de constater la résiliation du bail sur ce fondement.

Sur les demandes relatives à la séquestration des meubles :

LOGEMLOIRET (O.P.H) ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d'une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement de la dette locative :

Au regard de la dette locative telle qu’elle a été fixée précédemment, il convient de condamner Mme [D] [Y] [H] à payer à LOGEMLOIRET (O.P.H) la somme de 404,40 euros, au titre des sommes dues au 09 juin 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 janvier 2025 sur la somme de 2742,09 euros, à compter de l’assignation du 11 octobre 2025 sur la somme de 2714,66 euros et du présent jugement sur le surplus.

SUR LA DEMANDE DE PRONONCE L'EXPULSION ET SUR LE PRONONCE D’OFFICE D’UN PLAN D’APPUREMENT

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme dispose que « toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance ».

Il résulte de l’interprétation constante de la Cour européenne des droits de l’Homme que la protection du droit de propriété d’autrui ne peut justifier qu’il soit porté atteinte au droit à la protection du logement que si cette atteinte est proportionnée au but légitime que constitue la protection de ce droit de propriété, la proportionnalité de l’atteinte devant faire l’objet d’un examen in concreto du juge dans le cadre d’une demande d’expulsion.

En l’espèce, Mme [D] [Y] [H] ne comparait pas à l’audience à laquelle elle a été régulièrement convoquée et ne justifie pas, de fait, de sa situation sociale et financière. 

Néanmoins, il ressort des pièces versées à la procédure que le montant de la dette locative a fortement diminué passant de 2742,09 euros selon l’assignation à 404,40 euros au jour de l’audience. La locataire doit être, à cet égard, considérée comme en situation de régler sa dette locative, laquelle reste d’un montant modeste eu égard du montant du loyer.

Par ailleurs, il n’est pas contesté qu’au vu de l’ancienneté de l’installation de la locataire dans les lieux, celle-ci y résidant depuis 2020, et que son maintien dans le logement est un élément essentiel de sa vie privée, et sa santé, celle-ci étant en arrêt maladie.

Dès lors, l’atteinte au droit à la protection du logement que constituerait le non-octroi aux défendeurs de délais de paiement suspensifs d’exécution de la clause résolutoire du fait de leur absence à l’audience apparaît excessive. Il apparaît de même excessif et disproportionné d’autoriser l’expulsion locative compte tenu du montant restant dû, les voies d’exécution classique permettant l’exécution d’une décision de justice et le règlement d’une créance par l’intermédiaire d’un commissaire de justice apparaissant comme suffisantes compte tenu des montants en jeu, et du risque d’atteinte à la vie privée et au droit au logement garantie par la convention européenne.

Dans ces conditions, il est proportionné, au regard du droit de propriété du bailleur et du droit à la vie privée des locataires, de leur accorder d’office un plan d’apurement suspensif d’exécution de la clause résolutoire selon les modalités décrites au dispositif de la présente décision. La demande que soit ordonnée l’expulsion sera conditionnée au non-paiement de nouvelles échéances de loyer, la procédure d’expulsion étant manifestement disproportionnée pour le seul non-respect du plan d’apurement.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [D] [Y] [H] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations respectives des parties, de laisser à la charge du demandeur les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS