TJ 45234, 16 juill. 2026, RG 25/06654

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 16 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/06654 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HMRT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline VALLET, Juge placée au tribunal judiciaire d'Orléans auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d'appel pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection suivant ordonnance n° 77/2026 en date du 13 avril 2026
Greffier : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

O.P.H LOGEMLOIRET
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par M. [P] [V] (Salarié) muni d'un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [J]
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

A l'audience du 09 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Un bail d’habitation a été conclu le 04 mai 2022 entre LOGEMLOIRET (O.P.H.) en qualité de bailleur, et M. [X] [J] et Mme [R] [E], en qualité de locataires, pour un logement situé [Adresse 2]. Le loyer a été fixé à 372,64 euros, charges comprises.

Par courrier en date du 27 juillet 2024, Mme [R] [E] a indiqué au bailleur avoir quitté les lieux le 07 juillet 2024 et a sollicité la désolidarisation du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 juin 2025, LOGEMLOIRET (O.P.H.) a fait signifier à M. [X] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 169,63 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

LOGEMLOIRET (O.P.H.) a saisi la Caisse des Allocations Familiales de cette situation le 23 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 ocotbre 2025, LOGEMLOIRET (O.P.H.) a fait assigner M. [X] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,prononcer la résiliation du bail sur le fondement des articles 1184, 1728 et 1741 du code civil,ordonner l’expulsion de M. [X] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux selon les modalités de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,le condamner à lui payer :la somme de 1 269,88 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2025, à parfaire, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés,la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement de payer, maintenir l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Loiret le 14 octobre 2025.

L'affaire a été retenue à l’audience du 09 juin 2026, au cours de laquelle il n'a pu être évoqué un diagnostic social et financier, dans la mesure où le document reçu au greffe est un rapport de carence.

À l'audience du 9 juin 2026, LOGEMLOIRET (O.P.H.), représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1 668,29 euros, selon décompte provisoirement arrêté au 02 juin 2026.
M. [X] [J], comparant en personne à l’audience, n’a pas contesté le montant de la dette actualisée évoquée et sollicite des délais de paiement, soit la somme de 100 euros par mois en plus du loyer, puis 50 euros par mois, sur une durée de 36 mois, la dernière mensualité étant augmentée du solde restant dû, en indiquant qu’il pourra verser plus certains mois. Il indique souhaiter rester dans son logement.

LOGEMLOIRET (O.P.H.) ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement ayant pour effet de suspendre l'acquisition de la clause résolutoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

L’article 24, section II. de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur doit, lorsqu'il est une personne morale autre qu'une SCI constituée par des associés parents ou alliés au quatrième degré inclus, saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou la caisse d'allocation familiale au moins deux mois avant la signification d'une assignation visant à faire constater l'acquisition d'une clause résolutoire.
La section III. prévoit l’obligation de prévenir les services préfectoraux, pour tous les bailleurs, au moins six semaines avant la date de la première audience.
La section IV. Dispose que de telles conditions sont de même requise pour toute demande de résiliation judiciaire fondée sur l’existence d’une dette locative.

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

LOGEMLOIRET (O.P.H.) justifie avoir saisi la Caisse des Allocations Familiales le 23 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Il est enfin justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la Caisse des Allocations Familiales par LOGEMLOIRET (O.P.H.) le 23 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de LOGEMLOIRET (O.P.H.) est recevable.

A TITRE LIMINAIRE, SUR LA FIXATION DU MONTANT DE LA DETTE LOCATIVE

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Est de même réputé non-écrit, aux termes de l’alinéa i) du même article, tout clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.
Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. Il ne peut pas plus lui réclamer des frais de pénalités liés au manquement à ces obligation.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, LOGEMLOIRET (O.P.H.) produit notamment, à l’appui de ses prétentions au titre de la dette locative, le bail, le commandement de payer et le décompte de la créance actualisé à 02 juin 2026. Il considère que cette dette locative s’élève à cette date à 1668,29 euros.

Au regard des pièces produites et en l’absence de tout élément susceptible de remettre en cause ce montant, il en ressort que la dette locative doit être retenue pour ce montant.

SUR LA DEMANDE D'ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit après l’écoulement d’un délai de deux mois après la signification.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 04 juin 2025. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration de ce délai. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 05 août 2025.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF
L'article 1728 du code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.
Les loyers s'entendent de ceux convenus au bail, le cas échéant après jeu de la clause d'indexation.
Les charges récupérables, c'est à dire récupérables par le propriétaire sur le locataire, s'entendent de celles listées par décret pris en Conseil d’État n°87-713 en date du 26 août 1987, d'ordre public en ce qu'il emporte application de dispositions légales elles-mêmes d’ordre public. Parmi les charges ainsi listées, figurent notamment les dépenses relatives à l'utilisation et à l'entretien courant des installations individuelles de chauffage, de production et distribution d’eau chaude dans les parties privatives et les menues réparations qui s’y rapportent.

L'article 1217 du code civil dispose notamment que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement, peut en poursuivre l'exécution forcée.

Enfin, l'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, outre le bail signé entre les parties, LOGEMLOIRET (O.P.H.) fait la preuve des obligations à paiement invoquées en produisant un décompte faisant apparaître un solde locatif débiteur de 1 860,33 € au 02 juin 2026.

M. [X] [J] ne conteste pas ce solde débiteur qui parait régulier, exception faite de divers frais (« FraisPours 01/25 12/25 » correspondant au commandement de payer et à l’assignation) comptabilisés à hauteur de 192,04€, qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charges. De sorte qu'au final, il y a lieu de retenir que l’arriéré locatif s'établit à 1 668,29 € au 02 juin 2026.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [X] [J] à payer à LOGEMLOIRET (O.P.H.) la somme de 1 668,29 € au titre de l’arriéré locatif dû au 02 juin 2026.

SUR LES DEMANDES RELATIVES A LA SEQUESTRATION DES MEUBLES

LOGEMLOIRET (O.P.H.) ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d'une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT

L'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.
S'il les conditions ainsi posées sont réunies, le juge n'est pas lié par les propositions ou accords des parties à ce sujet. Il reste, au contraire, souverain pour apprécier les modalités selon lesquelles il accorde de tels délais de paiement ; le but étant qu'il tienne compte de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier.
L'article 24 VII. dispose notamment que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.
Si le locataire s'acquitte des échéances courantes et se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, il résulte des éléments évoqués à l'audience et notamment du décompte locatif actualisé que les loyers courants hors charges de M. [X] [J] s'élèvent à 394,66€ par mois après indexation, que M. [X] [J] en a repris le paiement courant avant l’audience, entamant ainsi l’apurement de sa dette locative, et qu’il est en situation d'apurer totalement celle-ci, à condition de bénéficier de délais de paiement.

D’ailleurs, il ressort du décompte produit que le 26 mai 2026, que M. [X] [J] a commencé à apurer sa dette en versant la somme de 1 200 euros à LOGEMLOIRET (O.P.H.).

M. [X] [J] sollicite d'ailleurs des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et propose de continuer à régler 50 € par mois en sus du loyer et des charges courants. Bien que M. [X] [J] n’ait pas justifié de ses ressources et charges, il apparaît qu’il dispose de ressources financières suffisantes au paiement de ces sommes, ainsi qu'en témoigne le décompte locatif.

En conséquence, il convient d’octroyer à M. [X] [J] des délais de paiement suivant les modalités fixées au "PAR CES MOTIFS" ci-après, étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et que celle-ci sera réputée n’avoir jamais joué si ces délais sont respectés.

SUR LES INDEMNITES D’OCCUPATION

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l'espèce, si les délais de paiement accordés n’étaient pas respectés et que la clause résolutoire produise alors ses effets, M. [X] [J] se trouverait en situation d'avoir occupé les lieux sans droit ni titre à compter du 05 août 2025, date d'acquisition de la clause résolutoire, causant dès lors chaque mois à LOGEMLOIRET (O.P.H.) un préjudice qu'il y aurait alors lieu de réparer en lui octroyant, à titre d'indemnités d'occupation, des sommes égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail.
Toutefois, l’arriéré locatif précédemment fixé à la somme de 1 668,29 € au 02 juin 2026, inclut la totalité des sommes dues jusqu’à cette date et intègre déjà par conséquent partie des indemnités d'occupation ainsi octroyées.
En conséquence et pour l'hypothèse où les délais de paiement accordés ne seraient pas respectés, il convient de condamner M. [X] [J] à payer à LOGEMLOIRET (O.P.H.), en deniers ou quittances, des indemnités d'occupation courant à compter de l'échéance du mois de septembre 2025 jusqu'à libération effective des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [X] [J] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations respectives des parties, de laisser à la charge du demandeur les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS