TJ 45234, 16 juill. 2026, RG 25/06658

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 16 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/06658 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HMRY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline VALLET,Juge placée au tribunal judiciaire d'Orléans auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d'appel pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection suivant ordonnance n° 77/2026 en date du 13 avril 2026
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL, avocats au barreau de PARIS, plaidant
Me Pia RANDELLI, avocat au barreau d'ORLEANS, postulant

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [L], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

A l'audience du 09 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

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EXPOSE DU LITIGE

Un bail d’habitation a été conclu le 20 décembre 2023 entre la SARL [W] [P], en qualité de bailleur, et M. [S] [L], en qualité de locataire, pour un logement situé [Adresse 3]. Le loyer a été fixé à 605,00 euros, charges comprises.
Le 14 décembre 2023, le bailleur a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES portant sur ce bail.
A la suite d’impayés de loyers, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a procédé à des versements de loyers au bailleur en tant que caution.
Par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à M. [S] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1764,19 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Elle a saisi la Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de cette situation le 4 novembre 2024.
Le 20 avril 2026, une nouvelle quittance subrogative a été établie, par laquelle le bailleur a déclaré avoir reçu de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 524,72 euros au titre des loyers et charges impayés dus par M. [S] [L] pour lesquels il a précisé subroger la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans ses droits et actions contre le locataire défaillant. Le 18 mai 2026, une nouvelle quittance subrogative est établie pour la somme de 4 547,81 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 21 octobre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [S] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs du preneur, ordonner l’expulsion de M. [S] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,le condamner à lui payer :la somme de 3802,28 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 octobre 2024, et pour le surplus à compter de l’assignation,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail,lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement de payer, maintenir l’exécution provisoire.L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Loiret le 22 octobre 2025.

À l'audience du 09 juin 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, a maintenu oralement ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 4226,81 euros arrêtée au 03 juin 2026. Elle précise qu’elle s’en rapporte pour les délais de paiement, mais ne s’oppose pas à une éventuelle suspension de la clause résolutoire.
M. [S] [L], régulièrement assigné à personne, a comparu. Il explique percevoir un salaire d’un montant de 1 686 euros et sollicite des délais de paiement, souhaitant rester dans le logement. Il propose de payer en plus du loyer la somme de 117 euros par mois. Il ne conteste pas la dette, mais s’interroge sur le montant.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été versé à la procédure et communiqué aux parties. Il est indiqué que M. [S] [L] souhaite des délais de paiement et qu’il est prêt à s’engager pour payer la somme de 100 euros en plus de son loyer courant afin d’apurer sa dette.

L’affaire est mise en délibéré au 16 juillet 2026.

Par courriel en date du 17 juin 2026, le conseil de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a transmis au tribunal un nouveau décompte.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE DU NOUVEAU DECOMPTE

Aux termes de l'article 445 du code de procédure civile « Après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 ».

En l’espèce, les parties n’ont pas été autorisée à communiquer une note en délibéré.

En outre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ne justifie nullement la transmission du nouveau décompte à la partie adverse, dans le respect du principe du contradictoire.

De ce fait, ce nouveau décompte sera rejeté.

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE
L’article 24, section II. de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur doit, lorsqu'il est une personne morale autre qu'une SCI constituée par des associés parents ou alliés au quatrième degré inclus, saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou la caisse d'allocation familiale au moins deux mois avant la signification d'une assignation visant à faire constater l'acquisition d'une clause résolutoire.

La section III. prévoit l’obligation de prévenir les services préfectoraux, pour tous les bailleurs, au moins six semaines avant la date de la première audience.

La section IV. Dispose que de telles conditions sont de même requise pour toute demande de résiliation judiciaire fondée sur l’existence d’une dette locative.

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.
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La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Il est enfin justifié la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département plus de de six semaines avant l’audience.
En conséquence, la demande est recevable.

A TITRE LIMINAIRE, SUR LA FIXATION DU MONTANT DE LA DETTE LOCATIVE
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Est de même réputé non-écrit, aux termes de l’alinéa i) du même article, tout clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.
Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. Il ne peut pas plus lui réclamer des frais de pénalités liés au manquement à ces obligation.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit notamment, à l’appui de ses prétentions au titre de la dette locative, le bail, le commandement de payer et le décompte de la créance actualisé à 03 juin 2026. Elle considère que cette dette locative s’élève à cette date à 4226,81 euros.
La dette n’est pas contestée par M. [S] [L], aucun élément n’étant produit susceptible de remettre en cause son montant.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit après l’écoulement d’un délai de six semaines après la signification.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 25 octobre 2024. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de six semaines. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration de ce délai. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 09 décembre 2024.

Par voie de conséquence, M. [S] [L] se trouve, à compter de la résolution du bail, occupant sans droit ni titre, il convient donc de fixer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de le condamner à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux.
L'expulsion de M. [S] [L] et de tout occupant des lieux loués sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
L'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que cette expulsion est assortie par principe d’un délai de deux mois avant commandement de quitter les lieux, délais pouvait être réduit ou supprimé par le juge.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [S] [L] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de son situation personnelle et financière, notamment dans le diagnostic social et financier. Il est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que M. [S] [L] a repris le paiement intégral du loyer et des charges, puisqu’il est produit le détail de la créance en date du 03 juin 2026, et que pour les loyers et charges de mars et avril 2026, il n’apparaît pas le montant du loyer courant dû au bailleur, laissant légitimement penser que ces loyers ont été payés.
Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à M. [S] [L] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.
De plus, l’expulsion de M. [S] [L] et de tout occupant de son fait sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il restera redevable de la date de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à complète libération des lieux, d’une indemnité d’occupation, révisable aux conditions prévues par le bail, d’un montant égal au loyer toutes charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE LA DETTE LOCATIVE
Au regard de la dette locative telle qu’elle a été fixée précédemment, il convient de condamner M. [S] [L] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4226,81 euros, au titre des sommes dues au 03 juin 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 octobre 2024 sur la somme de 1 764,19 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [S] [L] aux dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer.
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations respectives des parties, de laisser à la charge du demandeur les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,