TJ 45234, 16 juill. 2026, RG 25/06755

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 16 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/06755 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HMWI

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline VALLET, Juge placée au tribunal judiciaire d'Orléans auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d'appel pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection suivant ordonnance n° 77/2026 en date du 13 avril 2026
Greffier : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

O.P.H LOGEM LOIRET
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par M. [Q] [X] (Salarié) muni d'un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [I] [B]
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

A l'audience du 09 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Un bail d’habitation a été conclu le 3 décembre 2024 entre LOGEMLOIRET (O.P.H.) en qualité de bailleur, et Mme [I] [B], en qualité de locataire, pour un logement situé [Adresse 2] avec son garage. Le loyer a été fixé à 588,28 euros, charges comprises.
Un avenant au contrat de location est signé le 03 décembre 2024 pour une prise d’effet à compter du 20 novembre 2024 avec effet rétroactif.
Par acte de commissaire de justice en date du 05 août 2025, LOGEMLOIRET (O.P.H.) a fait signifier à Mme [I] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 778,97 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
LOGEMLOIRET (O.P.H.) a saisi la Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de cette situation le 4 août 2025.
Par acte de commissaire de justice signifié le 21 octobre 2025, LOGEMLOIRET (O.P.H.) a fait assigner Mme [I] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire, et ordonner que la location (logement + garage) consentie a cessé de plein droit et de juger que Mme [I] [B] sera expulsée (logement + garage) ainsi que de tout occupant de son chef, dans les délais légaux et ce avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, la condamner à lui payer  :la somme de 1964,95 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 400 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du code de procédure civile, De condamner au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, et de l'assignation.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Loiret le 24 octobre 2025.

À l'audience du 9 juin 2026, les parties, comparantes en personne, font état de ce qu’elles sont parvenues à une transaction, dont la demanderesse sollicite l’homologation à l’audience aux termes duquel un délai de 25 mois est accordé à Mme [I] [B] pour s'acquitter de sa dette par mensualités de 50 euros, sauf la dernière échéance qui sera augmentée du restant dû, et ce, en plus du règlement du loyer mensuel.
LOGEMLOIRET (O.P.H.), sollicite le bénéfice de ses écritures et actualise sa dette au montant de 1 253,29 euros au 08 juin 2026.
Mme [I] [B] a accepté les délais de paiement et le plan d’apurement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été versé à la procédure et indiqué aux parties.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 16 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LE RECEVABILITE DE LA DEMANDE
L’article 24, section II. de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur doit, lorsqu'il est une personne morale autre qu'une SCI constituée par des associés parents ou alliés au quatrième degré inclus, saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou la caisse d'allocation familiale au moins deux mois avant la signification d'une assignation visant à faire constater l'acquisition d'une clause résolutoire.
La section III. prévoit l’obligation de prévenir les services préfectoraux, pour tous les bailleurs, au moins six semaines avant la date de la première audience.
La section IV. Dispose que de telles conditions sont de même requise pour toute demande de résiliation judiciaire fondée sur l’existence d’une dette locative.
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.
En l’espèce, LOGEMLOIRET (O.P.H.) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 4 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Il est enfin justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par LOGEMLOIRET (O.P.H.) le 04 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande de LOGEMLOIRET (O.P.H.) est recevable.

SUR LA DEMANDE D’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l'espèce, le contrat de bail conclu le 03 décembre 2024 contient une clause résolutoire (article 3.6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 05 août 2025.
Ce commandement est manifestement demeuré infructueux durant plus de six semaines.
Le contrat de bail a donc pris fin le 17 septembre 2025, par acquisition de la clause résolutoire.

SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Est de même réputé non-écrit, aux termes de l’alinéa i) du même article, tout clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.
Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. Il ne peut pas plus lui réclamer des frais de pénalités liés au manquement à ces obligation.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, LOGEMLOIRET (O.P.H.) produit notamment, à l’appui de ses prétentions au titre de la dette locative, le bail, le commandement de payer et le décompte de la créance actualisé au 04 juin 2026. Elle considère que cette dette locative s’élève à cette date à 1253,29 euros.
Dans le même temps, LOGEMLOIRET (O.P.H.) sollicite de la juridiction l’homologation d’un plan d’apurement avec Mme [I] [B], pris lors de l’audience, consistant en l’apurement de la dette locative arrêtée à la date du 04 juin 2026 au montant total de 1253,29 euros par remboursement en 25 mensualités de 50 euros en plus du paiement du loyer courant.
Eu égard à l’accord des parties et au fait que cet accord ne contrevient à aucune disposition légale, aux bonnes mœurs ni à l’ordre public, il convient d’en prononcer l’homologation par la présente ordonnance.
Pendant le cours de ces délais, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Il doit être précisé que si Mme [I] [B] se libère de sa dette locative dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
En revanche, il convient de l’avertir que tout défaut de paiement, s'agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entrainera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :
- l'autorisation pour la bailleresse de procéder à son expulsion deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux,
- la caducité des délais de paiement et l'exigibilité immédiate de l'intégralité de la dette fixée par la présente décision,
- la condamnation à régler mensuellement une indemnité d'occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [I] [B] aux dépens de l'instance comprenant les frais du coût du commandement de payer, et de l’assignation.
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu de l'accord des parties quant à l'apurement de la dette, il ne paraît pas inéquitable de rejeter cette demande.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS