TJ 45234, 16 juill. 2026, RG 25/06769

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 16 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/06769 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HMW2

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline VALLET, Juge placée au tribunal judiciaire d'Orléans auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d'appel pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection suivant ordonnance n° 77/2026 en date du 13 avril 2026
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société SOLIHA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [Q] [T] munie d'un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [V], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

A l'audience du 09 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

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EXPOSE DU LITIGE

Un bail d’habitation appelé « Titre d’occupation » a été conclu le 02 mai 2023 entre l’Association [Adresse 3] en qualité de bailleur, et M. [H] [V], en qualité de locataire, pour un logement situé [Adresse 4]. Le loyer a été fixé à 492,02 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2025, l’Association SOLIHA CENTRE VAL DE LOIRE a fait signifier à M. [H] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2530,90 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

L’Association [Adresse 3] a saisi la Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de cette situation le 27 août 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 octobre 2025, l’Association SOLIHA CENTRE VAL DE LOIRE a fait assigner M. [H] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de :
prononcer la résiliation judiciaire du titre d’occupation, ordonner l’expulsion de M. [H] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le condamner à lui payer :la somme de 3632,58 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Loiret le 24 octobre 2025.

À l'audience du 09 juin 2026, l’Association [Adresse 3], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4597,04 euros arrêtée au 31 mai 2026.

M. [H] [V], régulièrement assigné à l'étude, comparant à l’audience, indique ne payer que 350 euros de loyer, et que cette somme ne correspond pas au montant de son loyer. Il précise qu’il ne travaille pas, qu’il perçoit une pension d’invalidité d’un montant de 850 euros, en plus de l’Allocation aux adultes handicapés d’un montant de 118 euros. Il ajoute ne pas avoir de plan de surendettement, mais qu’il est addict aux jeux. Il termine en indiquant qu’il va solliciter une mesure de protection. Il demande des délais de paiement et propose de payer 99 euros par mois en plus de son loyer courant afin d’apurer ses dettes.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 16 juillet 2026.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 09 juin 2026, l’Association SOLIHA CENTRE VAL DE LOIRE a fait parvenir au tribunal le procès-verbal de l’assemblée générale de l’association en date du 07 juin 2024 pour justifier de sa qualité à agir, tout en respectant le principe du contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE
L’article 24, section II. de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur doit, lorsqu'il est une personne morale autre qu'une SCI constituée par des associés parents ou alliés au quatrième degré inclus, saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou la caisse d'allocation familiale au moins deux mois avant la signification d'une assignation visant à faire constater l'acquisition d'une clause résolutoire.
La section III. prévoit l’obligation de prévenir les services préfectoraux, pour tous les bailleurs, au moins six semaines avant la date de la première audience.
La section IV. Dispose que de telles conditions sont de même requise pour toute demande de résiliation judiciaire fondée sur l’existence d’une dette locative.

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.
L’Association [Adresse 3] justifie avoir saisi la Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Il est enfin justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives par l’Association SOLIHA CENTRE VAL DE LOIRE le 27 août 2025.
Ainsi, il apparaît que à la Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives n’a pas été saisie dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 octobre 2025.
En conséquence, la demande de par l’Association [Adresse 3] est irrecevable.

De ce fait, il ne sera pas statuer sur la demande de résiliation judiciaire.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE LA DETTE LOCATIVE

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Est de même réputé non-écrit, aux termes de l’alinéa i) du même article, tout clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.
Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. Il ne peut pas plus lui réclamer des frais de pénalités liés au manquement à ces obligation.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, l’Association SOLIHA CENTRE VAL DE LOIRE produit notamment, à l’appui de ses prétentions au titre de la dette locative, le bail ou le titre d’occupation, le commandement de payer et le décompte de la créance actualisé à 31 mai 2026. il considère que cette dette locative s’élève à cette date à 4597,04 euros.

La dette n’est pas contestée par M. [H] [V], aucun élément n’étant produit susceptible de remettre en cause son montant.

Il convient toutefois, au regard du décompte produit et conformément aux dispositions de l’article 4 i) et p) précités, de déduire du décompte présenté les frais de contentieux et de recouvrements, ainsi que tout ce qui peut être assimilé à l’application d’une clause pénale. Les frais de pénalités figurant au décompte ne sont en outre pas justifiés.

Il convient par ailleurs de déduire les frais identifiés au relevé sous les libellés « Facture Assignation » et « Facture commandement de payer », non justifiés.

Il en ressort que la dette locative doit être retenue pour un montant de 4236,65 euros.

Dès lors, il convient de condamner M. [H] [V] à payer à l’Association [Adresse 3] la somme de 4236,65 euros, au titre des sommes dues au 31 mai 2026 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 octobre 2025 sur la somme de 3632,58 euros et du présent jugement sur le surplus.

En l’absence de tout justificatif concernant la situation financière de M. [H] [V], aucun délai de paiement ne lui sera accordé.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [H] [V] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et l’assignation.
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations respectives des parties, de laisser à la charge du demandeur les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.
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Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,