TJ 45234, 15 avr. 2026, RG 25/00226

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

N° Minute : /
MTT
N° RG 25/00226 - N° Portalis DBYV-W-B7J-G72P

JUGEMENT DU 15 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : F. GRIPP, Vice-Présidente
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Syndic. de copro. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par la SCP MADRID CABEZO MADRID FOUSSEREAU MADRID, avocats au barreau d’ORLEANS, substituant Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [P], demeurant [Adresse 3]
représenté par la SELARL ACTE - AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

A l'audience du 19 février 2026, les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré au 9 avril 2026 puis prorogé à ce jour.

Copie Exécutoire le :
à :
Copies conformes le :
à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “SDC [Adresse 1]" sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la SAS LAMY pris en son agence LAMY Orléans a assigné Monsieur [R] [P] devant le Tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins d’obtenir, dans le dernier état de ses conclusions, sa condamnation, avec capitalisation des intérêts et exécution provisoire, au paiement des sommes de :
- 2757,71 euros à titre principal au titre des charges courantes (1755,56 euros) et frais nécessaires (1002,15 euros) impayés selon décompte du 16 mai 2022 au 16 octobre 2025
- 4000 euros à titre de dommages et intérêts
- 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “SDC le parvis du théatre 1" sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la SAS LAMY pris en son agence LAMY [Localité 1],fait notamment valoir, à l’appui de ses prétentions, que
- en dépit de la jurisprudence qu’elle cite, elle produit les appels de fonds
- ses demandes se fondent exclusivement sur le décompte qu’il produit et qui couvre l’intégralité des sommes demandées depuis l’origine de la dette
- les décomptes attachés aux appels de fonds ou mise en demeure ne fondent pas ses demandes
- ces derniers ne peuvent en effet concerner qu’une catégorie des charges et ne sont qu’un rappel des dernières opérations comptables intervenues
- les règlements ont été imputés sur la créance la plus ancienne
- les causes du jugement du 12 septembre 2022 ont été réglées
- il a édité un décompte distinguant les causes des anciennes condamnations et des charges postérieures
- lors du jugement du 12 septembre 2022 le tribunal a arrêté les comptes au 16 mai 2022
- le tribunal a constaté qu’à cette date les charges étaient réglées et le compte créditeur de 304 euros
- les paiements reçus du 16 mai au 18 octobre 2022 (919,02 euros) ont été portés au crédit du compte avec imputation sur la créance la plus ancienne
- dans le cadre de son assignation il a établi un décompte faisant débuter la dette au 1er avril 2024
- la dette débute au 16 mai 2022, causes du dernier jugement
- le dossier ne peut être renvoyé à chaque fois qu’un appel sera émis ou qu’un règlement intervient postérieurement à ses demandes
- l’existence d’un grief n’est pas prouvée et le défendeur a constitué avocat et déposé des conclusions, l’assignation étant assez précise
- la contestation d’une assemblée générale n’a pas d’incidence
- les charges restent exigibles et lui sont opposables tant que les décisions votées en assemblée générale n’ont pas été annulées
- il n’a pas à produire les attestations de non-recours
- le décompte produit remonte à l’origine de la dette
- il produit tous les appels visés dans son décompte

Monsieur [R] [P] sollicite le prononcé de la nullité de l’assignation, conclut à l’irrecevabilité et au débouté des demandes formées par la syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “SDC [Adresse 1]" sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la SAS LAMY pris en son agence LAMY [Localité 1]. Subsidiairement, il sollicite le cantonnement des frais de recouvrement à la somme de 393,20 euros, sollicite l’octroi de délais de paiement sur douze mois avec premier paiement le 15 du mois suivant le jugement à intervenir, le douzième versement soldant la dette, avec clause de déchéance du terme, et demande que l’exécution provisoire soit écartée, la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile devant être ramenée à de plus justes proportions.

Monsieur [P] expose notamment que :
- l’assignation ne contenait pas une indication suffisamment précise concernant la juridiction devant laquelle la demande était portée
- il n’est pas justifié de l’absence de recours contre les assemblées générales des 5 décembre 2023 et 3 décembre 2024
- le décompte produit n’intègre pas ses règlements figurant sur le relevé des opérations dressé par l’ancien syndic
- les relevés individuels produits ne correspondent pas à la créance de 2098,62 euros
- les frais de recouvrement exposés sans titre exécutoire ou sans ordre de la loi restent à la charge du créancier
- les frais de recouvrement ne peuvent inclure les frais de suivi de dossier contentieux
- ces actes constituent des diligences entrant dans la mission de base du syndic
- le paiement en retard des charges ne constitue pas un dommage en soi
- il s’est retrouvé en situation d’impayés en raison des difficultés subies dans le cadre de son activité professionnelle

MOTIFS DE LA DÉCISION

- sur la nullité de l’assignation

Il n’y a pas lieu à nullité de l’assignation du 9 janvier 2025 en l’absence de tout grief démontré, possible et avéré au regard de la dénomination de la juridiction concernée par la première audience du 20 février 2025, à savoir le pôle de proximité du tribunal judiciaire d’Orléans puisque la mention primordiale “Tribunal judiciaire” y figure et que Monsieur [P] a été représenté par un conseil dès la première audience. Cette demande sera rejetée.

- sur le fond

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “SDC [Adresse 5] [Adresse 6]" sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la SAS LAMY pris en son agence LAMY [Localité 1] verse aux débats notamment les pièces suivantes :
- la matrice cadastrale au 7 janvier 2025
- le jugement du 12 septembre 2022
- les contrats de syndic
- les appels de fonds travaux et de provisions pour charges pour la période du 16 mai 2022 au 25 août 2025
- les procès-verbaux d’assemblée générale en date des7 décembre 2021, 28 juin 2022, 6 décembre 2022, 5 décembre 2023 et 3 décembre 2024
- les attestations de non recours des assemblées générales des 28 juin 2022, 6 décembre 2022, 5 décembre 2023, 3 décembre 2024
- les lettres de rappel et de mise en demeure
- la sommation de payer du 16 juillet 2024
- l’historique de compte pour la période du 16 mai 2022 au 16 octobre 2025 mentionnant un solde débiteur de 2757,71 euros, avec paiements relativement réguliers sur la totalité de cette période et mentionnant la quasi totalité des versements opérés par le défendeur

Il résulte de l’examen de l’ensemble de ces pièces qu’en application des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [R] [P] demeure redevable de la somme de 1700,63 euros au titre des charges de copropriété impayées au 16 octobre 2025 et des frais légaux et contractuels afférents , les autres frais exposés relevant le cas échéant de la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que des dépens, après déduction des frais indus (675,38 euros ; frais de suivi de dossier, de commandement et sommation de payer) et des versements dont le défendeur se prévaut non pris en compte dans cet historique (381,70 euros : 128,44 euros X2 et 124,82 euros), soit un total déduit de 1057,08 euros.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du présent jugement, date de l’arrêté des comptes.

La capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière sera ordonnée en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

La demande de dommages et intérêts formée par la partie requérante sera rejetée, en l’absence de preuve de tout préjudice distinct et spécifique non réparé par la condamnation financière ci-dessus.

S’agissant de la demande de délais de paiement formée par Monsieur [P], elle sera accueillie au regard des pièces justificatives de sa situation financière et personnelle produite et compte tenu de son incapacité à procéder au paiement de la créance ne un seul versement, selon modalités détaillées dans le dispositif de la présente décision, en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil..

- sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle non compris dans les dépens. La somme de 1043,38 euros lui sera allouée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS