TJ 31555, 24 juin 2026, RG 26/00063

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00063
N° Portalis DBX4-W-B7J-UYW3

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 24 Juin 2026

S.A. CDC HABITAT

C/

[Z] [S] [V]

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à
Me DURAND RAUCHER

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 24 juin 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 10 avril 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. CDC HABITAT,
Prise en la personne de son représentant légal en exercice,
dont le siège social est sis COMPTABILITE FOURNISEUR TSA [Localité 2]

représentée par Me Etienne DURAND-RAUCHER, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [Z] [S] [V],
demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

La SA CDC HABITAT a donné à bail à Madame [Z] [S] [V] un appartement à usage d’habitation (porte n°A11) et deux places de stationnement (n°38 et 39) situés [Adresse 5] [Adresse 6] à [Localité 3], par contrat signé électroniquement prenant effet au 21 octobre 2024, moyennant un loyer initial de 664,16 euros pour le logement, 53,56 euros pour les annexes et 107,97 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 06 juin 2025 pour un montant en principal de 1.556,49 euros.

La SA CDC HABITAT a ensuite fait assigner Madame [Z] [S] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2025.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de :
- constater la résiliation du contrat de bail signé le 25 septembre 2024, par l’effet de la clause résolutoire conformément au commandement de payer délivré le 6 juin 2025,
- ordonner l’expulsion de Madame [Z] [V] des lieux loués sis, [Adresse 7] (France), et des places de stationnement n°38 et 39, ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, sans délai, avec si besoin le concours de la [Localité 5] Publique ;
- condamner Madame [Z] [V] à lui verser à titre de provision la somme de 3.162,23 €, correspondant au montant de l’arriéré locatif à la date du 10 octobre 2025, somme à parfaire et à actualiser au jour de l’audience, avec intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer ;
- fixer à titre de provision une indemnité d’occupation mensuelle conforme au montant du loyer augmentée des charges, soit 825,69 €, révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu’à la libération effective des lieux ;
- condamner Madame [Z] [V] au paiement à titre de provision, de ladite indemnité d’occupation et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux ;
- condamner Madame [Z] [V] à lui verser à titre de provision la somme de 27,02 €, correspondant au montant des frais bancaires ;
- condamner Madame [Z] [V] à lui verser la somme de 960 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner Madame [Z] [V] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, signifié le 6 juin 2025 et sa dénonce.

Après renvois, à l’audience du 10 avril 2026, la SA CDC HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu les demandes reprises dans l’acte introductif d’instance et a actualisé la dette à la somme de 3.332,68 euros.
Elle a indiqué que le loyer d’avril avait été partiellement payé et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [Z] [S] [V] a comparu en personne.

Elle a reconnu la dette et a indiqué avoir réglé la somme de 478,15 euros pour le loyer d’avril.

Souhaitant rester dans lieux, elle a donc sollicité la suspension de la clause résolutoire.

Elle a par ailleurs proposé d’apurer la dette par mensualité de 150 euros.

Elle a en outre indiqué occuper un emploi à temps partiel, soit 65 heures par mois, lui procurant des ressources à hauteur de 636,78 euros par mois et être à la recherche d’un emploi. ; elle a aussi indiqué percevoir 400 euros de pension alimentaire, 59,04 euros de prime d’activité et 355 euros au titre de l’APL ainsi que 152 euros d’allocations familiales.

Par note en délibéré du 24 avril 2026, dûment autorisée, le conseil de la SA CDC HABITAT a produit un décompte en date du 23 avril 2026 prenant en compte le paiement réalisé par Madame [Z] [S] [V] d’un montant de 478,15 euros, et ramenant la dette à la somme de 2.824,04 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 22 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et le commandement de payer dénoncé à la CCAPEX le 10 juin 2025 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [Z] [S] [V] le 06 juin 2025 pour un montant en principal de 1.556,49 euros.

Au vu du décompte versé aux débats, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 19 juillet 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA CDC HABITAT a produit un décompte en délibéré arrêté au 22 avril 2026 justifiant d’un arriéré locatif d’un montant de 2.526,55 euros, déduction faite des frais de procédure (127,88 € + 156,61 € + 13 €), mensualité d’avril 2026 incluse et frais bancaires d’un montant de 27,02 € inclus.

Madame [Z] [S] [V] a reconnu la dette à l’audience.

Madame [Z] [S] [V] sera en conséquence condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.526,55 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 06 juin 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1.556,49 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

III. SUR L A DEMANDE DE SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DELAIS DE PAIEMENT

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

“V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, il est justifié que la somme de 478,15 euros a été réglée au titre du loyer courant, soit celui d’avril 2026, par Madame [Z] [S] [V], en complément de l’aide personnalisée au logement d’un montant de 355 euros.

En conséquence, Madame [Z] [S] [V] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative comme elle l’a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Madame [Z] [S] [V] sera en conséquence autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera la condamnation de Madame [Z] [S] [V], au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Z] [S] [V], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SA CDC HABITAT, Madame [Z] [S] [V] devra lui verser une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS