TJ 37261, 3 juill. 2026, RG 25/04865

MINUTE N° : 26/00485

JUGEMENT
DU 03 Juillet 2026

N° RC 25/04865

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

S.A. SCALIS

ET :

[D] [Q]

Débats à l'audience du 30 Avril 2026

le

copie et grosse :
à Maître Corinne BAYLAC

copie :
à
Prefet d’[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 03 Juillet 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 30 Avril 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Juillet 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. SCALIS, inscrite sous le n° 815 620 463 au RCS de [Localité 4] dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Corinne BAYLAC de la SAS ENVERGURE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D'une Part ;

ET :

Madame [D] [Q], demeurant [Adresse 3]
comparante

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé signé le 14 mars 2024, la SA SCALIS a donné à bail à Mme [D] [Q], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 4], pour un loyer mensuel principal payable à terme échu le 1er de chaque mois, de 640,58 euros hors charges.

Par avenant du même jour, Mme [D] [Q] a adhéré à un contrat de prestations multiservices dénommé “Multi-entretien Habitat” dont le coût mensuel a été fixé à 9,52 euros.

Par contrat sous seing privé du même jour, la SA SCALIS a donné à bail à Mme [D] [Q], un parking numéroté 106 situé à [Localité 5], [Adresse 5], pour un loyer mensuel principal de 15,53 euros.

Invoquant l'existence de loyers de l’un et l’autre bail, demeurés impayés, la SASCALIS a :
- saisi la CCAPEX le 13 février 2025 de la situation,
- fait signifier à Mme [D] [Q], le 12 février 2025, deux commandements de payer les sommes de 1.936,91 euros et 93,58 euros visant les clauses résolutoires prévues aux contrats.

Arguant du défaut de régularisation de la dette dans le délai visé au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 21 octobre 2025 pour voir, notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner l’expulsion de Mme [D] [Q] devenus sans droit ni titre ;
- et obtenir sa condamnation au paiement des sommes de 3.3360,00 euros et 157,89 euros arrêtées au 8 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour les causes de celui ci et à compter de l’assignation pour le surplus à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation légale au montant des loyers et charges de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération de lieux, outre une somme de 600 euros en application de l’article 300 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 30 avril 2026, la SA SCALIS, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et actualisé sa créance à 8.220,56 euros arrêtée au 20 avril 2026 pour le logement et 261,66 euros pour le parking, en indiquant que les paiements n’ont pas repris depuis l’assignation mais qu’à titre exceptionnel le bailleur renonce à la demande d’expulsion sous réserve que Mme [D] [Q] reprenne les paiements en augmentant le loyer courant de 200 euros pour apurer la créance ce qui s’analyse en une demande de délais suspensifs au bénfice de sa locataire.

Mme [D] [Q] comparaît. Elle explique la situation par une dette de 16.000 euros lié à un cautionnement qu’elle a consenti. Un échéancier de 100 euros par mois a été mis en place pour cette dette. Elle est actuellement consultante en stratégie commerciale indépendante mais va être embauchée à compter de juin 2026 en CDI avec une rémunération fixe de 2.400 euros net outre un part de rémunération variable. Elle souhaite rester dans les lieux et offre de régler, à compter de juillet 2026, 200 euros par mois pour apurer la dette en plus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe.

L'affaire a été mise en délibéré à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe.

Mme [D] [Q] a été autorisée à communiquer contradictoirement en cours de délibéré le contrat de travail qui devait être signé et juin.

Le greffe n'ayant pas été rendu destinataire de ce document, rien nepermet de considérer comme signé un tel contrat.

MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, la SA SCALIS justifie de la saisine de la CCAPEX et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au logement, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

En application de l’article 1224 du code civil, La résolution d’un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l'espèce, la SA SCALIS produit :
- le bail d’habitation conclu le 14 mars 2024 contenant une clause résolutoire à défaut de paiement six semaines après la délivrance d’un commandement de payer infructueux.
- le bail de location du parking contenant une clause prévoyant sa résiliation 8 jours après un commandement de payer infructueux,
- l’avenant d’adhésion au contrat ‘Multi Entretien Habitat”
- les commandements de payer visant les clauses résolutoires, signifiés le 12 février 2025, pour 1.936,91 euros et 93,58 euros en principal,
- deux décomptes de créances arrêtés au 20 avril 2026;

Mme [D] [Q], comparante ne conteste pas la créance.

Il en ressort que le commandement concernant le logement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines et le commandement concernant le parking pendant plus de 8 jours.

De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 27 mars 2025 et le 19 février celle figurant au bail du parking.

- Sur la demande en paiement au titre de l'arrieré locatif et de l'indemnité d'occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire d'un bail d'habitation à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Cette même obligation est fixée à l'encontre de tout bail par l'article 1728 du code civil.

En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.
Le maintien dans les lieux malgré la déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Depuis la résiliation des baux, Mme [D] [Q] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel des loyers actualisés et des charges justifiées.

Mme [D] [Q] est donc redevable des loyers dus avant la déchéance du terme et des indemnités d'occupations postérieures à l'acquisition de la clause résolutoire.

En l'espèce, le bailleur produit deux décomptes de sa créance, l'un correspondant au logement d’un montant 8.220,56 euros et l'autre correspondant au parking de 261,86 euros le tout arrêté à la date du 20 avril 2026 (échéance du mois de mars 2026 comprise), au titre des loyers et indemnités d’occupation échus.

En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, les décomptes de créance n'appellent pas d'observation. La créance arrêtée à la date du 20 avril 2026, au titre des loyers et indemnité d’occupation échus sera donc retenue pour un montant total de 8.482,42 euros.

- Sur les délais suspensifs

L’article 6 du code civil prévoit que les parties ne peuvent pas déroger aux lois qui intéressent l’ordre public.

L’article 12 du code de procédure civile exige que “le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables”.

L'article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l'espèce, le décompte de créance produit démontre que Mme [D] [Q] n'a repris pas le paiement des loyers courants au jour de l'audience. le dernier règlement remontant au 7 août 2025.

Faute de retour du diagnostic financier et social et de justification des ressources et charges de Mme [D] [Q], il n'est pas possible de s'assurer que sa situation lui permette de régler sa dette locative qui est conséquente.

Ainsi les conditions prévues par l'article 24 de la loi précitée, qui est d'ordre public, pour accorder des délais suspensifs à la locataire ne sont pas remplies.

Toutefois, il est constant que "s'il est interdit de renoncer par avance aux règles de protection établies par la loi sous le sceau de l’ordre public, il est en revanche permis de renoncer aux effets acquis de telles règles » (cf Cass Chambre civile 1, du 17 mars 1998, 96-13.972).

A l'audience, le bailleur a indiqué avoir un accord verbal avec la locataire, portant sur un versement de 200 euros par mois en plus des loyers et charges et a renoncé à sa demande d'expulsion sous réserve de respect des délais susvisés. Mme [D] [Q] a formé une demande de délais suspensifs.

Dans le contexte d'une telle position du bailleur, il convient, dans l'intérêt de la partie la plus faible au contrat, de faire droit à la demande de délais supensifs formulée par les deux parties, étant rappelé que le bailleur n'en sera pas lésé dès lors qu'une défaillance de la locataire entraînera l'acquisition de la clause résolutoire.

Compte tenu de ces éléments, Mme [D] [Q] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d'une mensualité ainsi fixée pour apurer la dette ou du loyer et charges courants, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l'absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu'à libération complète des lieux, Mme [D] [Q] se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d'une mensualité ou du loyer et charges courants, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l'absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu'à libération complète des lieux, la locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [D] [Q], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et du commandement de payer.

Afin de favoriser le règlement des loyers et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS