TJ 37261, 3 juill. 2026, RG 25/01908

MINUTE N° : 26/00459

JUGEMENT
DU 03 Juillet 2026

N° RC 25/01908

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

Société [Z]

ET :

[O] [Y] [B]

Débats à l'audience du 30 Avril 2026

le

copie et grosse :
à
Maître Maxime MORENO

copie :
à
Me Julie ROUYAT
Prefet d’[Localité 1] et [Localité 2]
copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 03 Juillet 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 30 Avril 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Juillet 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société [Z] ([Localité 4]), immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 784 298 614 dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP VAILLANT AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D'une Part ;

ET :

Madame [O] [Y] [B]
née le 15 Mars 2000 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Julie ROUYAT, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

En vertu d’un contrat sous seing privé, signé électroniquement, le 29 mars 2023, la [Localité 4] [Z] a loué à Mme [O] [B], un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 316,15 euros outre 69,58 euros de provisions sur charges.

Invoquant l’existence d’une dette locative, la [Localité 4] [Z] a :
- fait délivrer à Mme [O] [B], par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2025, un commandement de payer la somme de 3.044,92 euros arrêtée au 31 décembre 2024 au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte,
- saisi la CCAPEX de la situation le 10 février 2025.

Arguant du défaut de régularisation de la créance dans le délai visé au commandement, la [Localité 4] [Z] a, par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2025, fait assigner Mme [O] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours et lui demande notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- ordonner l'expulsion de Mme [O] [B] devenue occupante sans droit ni titre et de tous occupants de son chef, avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,
- condamner Mme [O] [B] à payer une indemnité d'un montant de 4.117,14 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 mars 2025 outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyers et charges qui auraient été dus si le bail avait été maintenu et ce jusqu’à la libération complète des lieux,
- condamner Mme [O] [B] à payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d'[Localité 1] et [Localité 2] le 28 avril 2025

Après renvoi, l’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 30 avril 2026.
A cette audience, la [Localité 4] [Z], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance à la somme de 9.356,74 euros, au titre des loyers et charges échus au 28 avril 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus.

Mme [O] [B], représentée par son conseil, fait valoir qu'elle a dû fuir son pays. Aide soignante, elle a perdu son emploi faute de régularisation de son titre de séjour. Elle a fait une demande d'asile et vient d'être admise au bénéfice de la protection subsidiaire par l'OPRA. Elle espère pouvoir régulariser sa situation mais en l'état n'a aucun revenu. Elle a fait une demande de RSA en attente à la CAF.

Aucun diagnostic social et financier ne figure au dossier.

L'affaire a été mise en délibéré à l'audience de ce jour, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, la [Localité 4] [Z] justifie avoir avisé la CCAPEX et dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

Selon l'article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l'espèce, La [Localité 4] [Z] produit :
- le bail conclu le 29 mars 2023 contenant une clause résolutoire visant un délai de deux mois après commandement et le chemin de preuve des signatures électroniques,
- le commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié le 14 janvier 2025, pour la somme en principal de 3.044,92 euros,
- Un décompte de créance actualisé au 28 avril 2026 à 9.356,74 euros échéance d'avril 2026 comprise.

Il ressort du décompte de créance, non contesté, que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 mars 2025.

Le décompte de créance n'enregistre qu’un règlement de 100 euros pour l’année 2025 et 100 euros en février 2026 pour une échéance mensuelle de 392,71 euros. Madame [O] [B] indique ne percevoir aucune ressource en l’état.

Les conditions prévues par la loi pour accorder des délais suspensifs ne sont en conséquences pas remplies.

L'expulsion de Mme [O] [B], devenue occupante sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 5], appartement 4, [Localité 6], sera en conséquence ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués

- Sur le paiement de l'arriéré locatif et les indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail,Mme [O] [B] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges.

En l'espèce, le bailleur produit un décompte de la créance faisant apparaître une créance de 9.356,74 euros, échéance du mois d’avril 2026 compris.

Mme [O] [B] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce la créance n'appelle pas d'observation. Mme [O] [B] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 9.356,74 euros, outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, pour la période courant du 1er mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [O] [B], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et du commandement de payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,