TJ 37261, 3 juill. 2026, RG 25/04737

MINUTE N° : 26/00460

JUGEMENT
DU 03 Juillet 2026

N° RC 25/04737

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

E.P.I.C. VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[Localité 1]

Débats à l'audience du 30 Avril 2026

le

copie et grosse :
à
EPIC VAL TOURAINE HABITAT

copie :
à
Préfet d'[Localité 2] et [Localité 3]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

TENUE le 03 Juillet 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. LEBRUN

DÉBATS :

A l'audience publique du 30 Avril 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Juillet 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC VAL TOURAINE HABITAT immatriculé au RCS de [Localité 4] sous le n° 781 598 248 00032 dont le siège social est [Adresse 2]

Représenté par Mme [D] [N] munie d'un pouvoir de représentation

D'une Part ;

ET :

Monsieur [E] [K] [P]
né le 26 Novembre 1979 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]
comparant

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 21 mars 2022 à effet du 1er avril 2022, l’EPIC VAL TOURAINE Habitat a donné à bail à M. [E] [K] [P], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 4], appartement 11, pour un loyer mensuel principal de 276,80 euros outre 113,17 euros de provisions sur charges, payables à terme échu.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT a :
- fait signifier à M. [E] [K] [P], le 4 août 2025, un commandement de payer la somme de 970,53 euros, visant la clause résolutoire prévue au bail,
- saisi la CAF le 4 août 2025 de la situation.

Arguant du défaut de paiement de la dette dans le délai visé au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2025, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 11 août 2025, pour voir notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;
- ordonner l’expulsion de M. [E] [K] [P] devenu occupant sans droit ni titre avec tous moyens de droit ;
- et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1.287,89 euros au titre des loyers impayés à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à libération des lieux, outre une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement, de l'assignation et le cas échéant le coût des actes relatifs aux mesures conservatoires.

A l’audience du 30 avril 2026, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT - représenté par une salariée munie d’un pouvoir - actualise sa créance à 1.579,98 euros. Elle indique que l’APL est maintenue et que le loyer résiduel est de 301,26 euros. Le paiement des loyers a repris et un accord est intervenu avec le locataire pour apurer la dette par mensualités de 50 euros en plus du loyer courant. Le bailleur demande en conséquence que des délais suspensifs lui soient accordés.

M. [E] [K] [P], cité par acte déposé en étude comparait. Il explique sa situation par la perte de son emploi. Actuellement, il perçoit 700 euros de revenus et fait face aux charges de la vie courante. ll n'a ni enfant ni crédit à charge. Il est d'accord pour les délais offerts par le bailleur. Il ne conteste pas la créance.

Le diagnostic social et financier n'est pas parvenu au greffe.

L'affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT justifie avoir signalé la situation à la CAF et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

En l'espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT produit :
- le bail conclu le 21 mars 2022 contenant une clause résolutoire à défaut de paiement deux mois après un commandement de payer infructueux,
- le commandement de payer visant expressement cette clause, signifié le 4 août 2025, pour la somme en principal de 970,53 euros,
- une décompte de créance actualisé au 29 avril 2026.

Il ressort du décompte de créance que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.
M. [E] [K] [P] reconnait la créance.
Il sera donc constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 5 octobre 2025.
Sur la demande de condamnation en paiement de l'arriéré locatif et des indemnités d’occupation
Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.
En outre, depuis la résiliation du bail, M. [E] [K] [P] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges.
En l'espèce, L’EPIC VAL TOURAINE HABITAT revendique une créance de 1.579,98 euros, échéance de mars 2026 inclus.
M. [E] [K] [P], n'apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.
En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.
En l'espèce, le bailleur a exclu de sa créance les frais de commissaire de justice.
M. [E] [K] [P] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 1.579,98 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation échéance de mars comprise outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, pour la période courant du 1er avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.
- Sur les délais de paiement.
L'article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."
Le décompte de créance produit démontre que M. [E] [K] [P] a repris le paiement du loyer résiduel en versant 350 euros en février 2026 et 355 euros en mars 2026.
Sa situation extrêmement précaire laisse dubitatif sur sa capacité à apurer la dette. Cependant, la demande de délais suspensifs présentée par le bailleur, justifie que de tels délais soient accordés.
Compte tenu de ces éléments, M. [E] [K] [P] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
En cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.
En revanche, à défaut de règlement d'une mensualité ou du loyer et charges courants, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l'absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu'à libération complète des lieux, les locataires se trouveront redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.
3) Sur les mesures accessoires
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [E] [K] [P], partie perdante, sera condamné à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais de commandement et de sa notification.
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Compte tenu de la situation économique des parties et eu égard à l'équité, la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée.
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, prévue au bail conclu le 21 mars 2022 concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 5], appartement 11, sont réunies à la date du 5 octobre 2025 ;
CONDAMNE M. [E] [K] [P] à verser à l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT la somme de MILLE CINQ CENT SOIXANTE DIX NEUF euros et QUATRE VINGT DIX HUIT centimes (1.579,98) Au titre des loyers et indemnités d'occupation échéance de mars 2026 comprise.
AUTORISE M. [E] [K] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 31 mensualités de CINQUANTE euros (50 €) et une 32ème mensualité qui soldera la créance en principal et intérêts ;
PRECISE que cette mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer dû dans le mois suivant la signification de la présente décision ;
SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que jusqu'à la décision définitive sur la procédure de surendettement, toute mensualité impayée qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l'arriéré restée impayée quinze jours après sa date d'exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour M. [E] [K] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que M. [E] [K] [P] soit condamné à verser à l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT, jusqu'à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges justifiées qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;
DIT qu'il n'y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [E] [K] [P] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;
DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 2] et [Localité 3] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,