TJ 56121, 16 juill. 2026, RG 26/00019

N° RG 26/00019 - N° Portalis DBZH-W-B7K-C6ATR

MINUTE N° 26/ ARCHIVE N° 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 Juillet 2026

DEMANDEUR :

S.C.I. ISANIC VERDUN représentée par [I] [O], dont le siège est [Adresse 1]
représentée par Maître Anne LE GOFF de la SARL ANNE LE GOFF AVOCAT, avocat au barreau de LORIENT

DEFENDEURS :

Madame [Z] [T], demeurant [Adresse 2]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-56121-2026-188 du 19/02/2026 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LORIENT)
Monsieur [W] [X], demeurant [Adresse 2]
Association UDAF 56 es qualité de curateur de Mme [T] [Z] et M. [X] [W], dont le siège est [Adresse 3]
représentés par Maître Elisabeth PLAUD, avocat au barreau de LORIENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Julie BESNARD

GREFFIER : Camille TROADEC

DÉBATS : 11 Juin 2026

DÉCISION : Mise à disposition le 16 Juillet 2026 contradictoirement et en premier ressort.

Le : 16/07/2026

Exécutoire à : Me LE GOFF Anne

Copie à : Me PLAUD Elisabeth

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 avril 2019, la SCI ISANIC VERDUN a donné à bail à Monsieur [W] [X], placé sous curatelle renforcée de l’UDAF DU MOBIHAN, et à Madame [Z] [T] placée sous curatelle renforcée de l’UDAF DU MOBIHAN, un bien immobilier meublé à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 4] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 570 euros charges comprises.

Un état des lieux contradictoire a été réalisé à l’entrée des locataires dans les lieux le 15 avril 2019.

Les locataires ont quitté les lieux le 5 septembre 2025, date à laquelle un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 janvier 2026, la SCI ISANIC VERDUN a fait assigner Madame [Z] [T], Monsieur [W] [X] et l’UDAF DU MORBIHAN, en sa qualité de curatrice de Madame [Z] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l'audience du 5 février 2026 aux fins d’obtenir de ladite juridiction la condamnation en paiement des locataires.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

Pour les motifs exposés dans ses dernières écritures, dont le bénéfice a été sollicité à l’audience du 11 juin 2026, la SCI ISANIC VERDUN, représentée par son conseil à l’audience, sollicite de la juridiction de:

-condamner solidairement Monsieur [W] [X] et Madame [Z] [T] à lui verser la somme de 6653,98 euros au titre des travaux de réparation des dégradations locatives et de l’indemnisation de son préjudice de jouissance, déduction faite du montant du dépôt de garantie, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 17 septembre 2025,

-condamner solidairement Monsieur [W] [X] et Madame [Z] [T] à lui verser la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner solidairement Monsieur [W] [X] et Madame [Z] [T] aux entiers dépens,

-dire le jugement à intervenir commun et opposable à l’UDAF du MORBIHAN, es qualité de curateur de Monsieur [W] [X] et Madame [Z] [T],

-rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Pour les motifs exposés dans leurs dernières écritures, dont le bénéfice a été sollicité à l’audience, Madame [Z] [T], Monsieur [W] [X] et l’UDAF du MORBIHAN, en sa qualité de curateur de Madame [Z] [T] et Monsieur [W] [X], représentés par leur conseil à l’audience, sollicitent de la juridiction de:

-débouter la SCI ISANIC VERDUN de sa demande de les voir condamnés solidairement à lui payer la somme de 6601,19 euros au titre de la facture de la SARL CREACH, de 19,90 euros au titre de la facture CASTORAMA et au titre de la privation de jouissance et manque à gagner pour 300 euros,

-leur décerner acte de leur accord pour payer la somme de 54,59 euros et 21,90 euros au titre des factures BRICOMARCHE et CASTORAMA,

-débouter la SCI ISANIC VERDUN de sa demande des les voir condamnés solidairement à lui payer la somme de 750 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Il sera relevé à titre liminaire que la juridiction ne s’estime pas tenue de répondre à la demande visant à voir déclarer le jugement opposable à l’UDAF du MORBIHAN, l’assignation de cette dernière impliquant nécessairement ce caractère opposable du jugement.

Sur les réparations locatives:
Il résulte des dispositions combinées des articles 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, que les locataires sont tenus de réaliser sur l’immeuble qu’ils occupent un ensemble de travaux d’entretien et de réparations destinés à faire en sorte que l’immeuble soit restitué à son propriétaire dans un état conforme à ce qu’il était lors de l’entrée dans les lieux.
Toutefois, l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
De surcroît, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un bailleur souhaite retenir sur le dépôt de garantie une somme correspondant à une dépense due par le locataire, il ne peut le faire qu’à condition que cette somme soit dûment justifiée.
Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.
Enfin, s’agissant des éléments d’aménagement et d’équipement susceptibles d’être soumis à l’usure, leur remplacement éventuel ne peut conduire à un enrichissement du bailleur.
De même, s’il existe une présomption en faveur du bailleur concernant l’état dans lequel était le local loué à défaut d’état des lieux d’entrée, en revanche il lui incombe d’établir que les revêtements pour lesquels il réclame une indemnisation pouvaient encore se voir attribuer une valeur résiduelle.

La SCI ISANIC VERDUN fait valoir que lors de l’entrée dans les lieux des locataires, le logement avait fait l’objet d’une rénovation complète, l’intégralité des peintures de l’appartement ayant été refaites, de même que la salle de bain. Elle ajoute que le logement a été restitué en mauvais état, déplorant de nombreuses dégradations imputables aux locataires. Elle sollicite l’octroi d’une somme totale de 6653,98 euros, déduction faite du dépôt de garantie comprenant une indemnisation d’un préjudice de jouissance du fait de l’impossibilité de remettre en location le bien durant une période de deux semaines et demi soit la somme de 300 euros.

Madame [Z] [T], Monsieur [W] [X], assistés de leur curateur, l’UDAF DU MORBIHAN, contestent les affirmations de la bailleresse. Ils affirment que les travaux dont il est demandé le remboursement ne sont pas justifiés par l’état des lieux de sortie.

En l’espèce, il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 15 avril 2019 et de l’état des lieux de sortie du 5 septembre 2025 que des manquements à l’obligation d’entretien et des dégradations sont imputables à Madame [Z] [T], Monsieur [W] [X].
Ainsi, l'état des lieux d'entrée faisait état de l’état neuf du logement ou en très bon état du logement.

L’état des lieux de sortie relève quant à lui que les murs ont été dégradés (présence de taches sur les murs du hall, de la cuisine, du salon). Il est précisé que le mur de la chambre 2 est à repeindre. Il est également relevé que les plafonds de différentes pièces sont sales également: hall d’entrée, salon. S’agissant des équipements, présence de saleté sur différents équipements (spots électriques) et manque de certaines clés. S’agissant du sol, il est noté parquet abîmé dans le salon, taches sur le sol de la chambre 1.
Certains des travaux réalisés par la bailleresse selon les factures produites ne semblent cependant pas pouvoir être imputables aux locataires, compte tenu des mentions figurant dans les états des lieux. En effet, il convient également de tenir compte de la vétusté à déduire au regard de la durée de la location. Ainsi, il ne peut qu’être relevé qu’après une période de location de 4 ans, le logement ne pouvait être rendu dans un état neuf certaines des mentions relevés devant s’analyser comme une usure du bien et non comme des dégradations locatives.

Or les factures produites aux débats et notamment celle de la SARL CREACH démontrent une remise à neuf du bien immobilier, ce qui n’est pas justifié en l’espèce au regard de l’état du logement lors du départ des lieux des locataires.

Ainsi, au vu des éléments du débat, le montant des réparations locatives et des frais de nettoyage à imputer à Madame [Z] [T] et Monsieur [W] [X] peut être évalué à la somme de 900 euros, déduction faite du dépôt de garantie versé par les locataires au début du contrat de bail.

Il convient par ailleurs de relever que le préjudice en lien avec l’absence de possibilité de louer le bien pendant plusieurs jours n’est pas justifié, toute au plus une perte de chance aurait elle pu être invoquée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Dès lors, la demande sur ce fondement sera rejetée.

Il convient donc de condamner solidairement Madame [Z] [T] et Monsieur [W] [X] à payer à la SCI ISANIC VERDUN la somme de 900 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Z] [T] et Monsieur [W] [X] qui succombent dans le cadre de la présente procédure supporteront solidairement la charge des dépens et seront solidairement condamnés à payer à la SCI ISANIC VERDUN la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,