TJ 97209, 21 mai 2026, RG 25/00022

N° Minute : 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

N° RG 25/00022 - N° Portalis DB3X-W-B7J-TILUZ

AUDIENCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE RENDUE LE 21 MAI 2026

AFFAIRE

S.A.R.L. [Q]

C/

[L] [I]

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. [Q]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Rep/assistant : Me Frédéric CANDELON BERRUETA, Avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY
Rep/assistant : Me Carole FIDANZA, Avocate au barreau de MARTINIQUE

DEFENDERESSE :

Mme [L] [I]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Rep/assistant : Me Isabelle OLLIVIER, Avocate au barreau de MARTINIQUE

DEBATS :

PRESIDENT : Aline OLIE
GREFFIER : Nathalie MARIE-CLAIRE

L'affaire a été appelée à l’audience du 13 Mars 2026 et mise en délibéré au24 avril 2026, prorogée au 21 Mai 2026.

NATURE DE L’AFFAIRE

Contradictoire
premier ressort

ORDONNANCE : rendue par Aline OLIE, Présidente du tribunal judiciaire, Juge des Référés assistée de Nathalie MARIE-CLAIRE, Greffière

****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2018, la Société civile immobilière SUN IMMO (ci-après dénommée « la SCI SUN IMMO ») a consenti à Madame [L] [I] un bail à usage professionnel portant sur deux locaux d’une surface totale de 34,51 mètres carrés sis Centre d’affaire [Adresse 5], 1er étage – 97232 LE LAMENTIN, correspondant aux lots n° 4 et 5.

Par acte notarié du 11 septembre 2020, la Société à responsabilité limitée [Q] (ci-après dénommée « la SARL [Q] ») a acquis l’immeuble « Centre d’affaire [Adresse 6] », sis [Adresse 7], cadastré section AT n° [Cadastre 1], auprès de la SCI SUN IMMO.

Par acte notarié du 16 juillet 2021, la SARL [Q] a consenti à Madame [L] [I] un bail à usage professionnel à compter du 30 juillet 2021 portant sur un local sis [Adresse 8] [Localité 4], correspondant au lot n°4B situé au premier étage de l’immeuble.

Par actes de commissaire de justice du 04 juillet 2024, la SARL [Q] a fait délivrer à Madame [L] [I] commandement de payer les loyers et charges impayés pour un montant de 7.510, 21 euros au titre du bail conclu le 1er octobre 2018 et de 9.3395, 32 euros au titre du bail débuté le 30 juillet 2021.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, la SARL [Q] a fait assigner Madame [L] [I] devant la présidente du tribunal judiciaire de Fort-de-France, statuant en référé, aux fins de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonner l’expulsion de la défenderesse, la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 04 août 2024 d’un montant de 1.098, 81 euros pour le bail du 1er octobre 2018 et d’un montant de 1.710, 27 euros pour le bail du 16 juillet 2021 ainsi qu’au paiement d’une provision de 25.321, 82 euros, la condamner aux dépens de l’instance y compris le coût des commandements de payer ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000 au titre des frais irrépétibles et rejeter toute demande de délais de paiement.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 07 février 2025 et a fait l’objet de neuf renvois jusqu’à l’audience du 13 mars 2026.

A cette audience, le conseil de la SARL [Q] a déposé son dossier de plaidoirie.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 13 février 2026 auxquelles elle se rapporte, la SARL [Q] sollicite du juge des référés :
A titre principal, de débouter Madame [L] [I] de sa fin de non-recevoir ;De condamner Madame [L] [I] à lui payer une provision d’un montant de 50.863, 81 euros au titre de deux baux professionnels ;De rejeter les demandes de Madame [L] [I] ;A titre subsidiaire, de condamner Madame [L] [I] au paiement des frais d’expertise ;De réduire à douze mois la durée des délais de paiement qui seraient accordés et les assortir d’une clause de déchéance du terme ;En tout état de cause, de condamner Madame [L] [I] aux dépens de l’instance, ce compris le coût des commandements de payer ;De condamner Madame [L] [I] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.
S’agissant de la fin de non-recevoir soulevée par la défenderesse, la SARL [Q] soutient, au visa de l’article 768 du code de procédure civile, que les nouveaux moyens avancés dans ses dernières conclusions sont en réponse à de nouvelles demandes en défense et sont présentés de manière distincte et identifiable.

A l’appui de sa demande de provision, elle soutient que la défenderesse lui est redevable de la somme de 50.863, 81 euros au titre des arriérés de loyers dus pour les deux baux à usage professionnel, arrêtés au 09 octobre 2025, date de remise des clefs au bailleur. En réponse à la défenderesse, elle précise, au visa de l’article 1329 du code civil, qu’il n’existe aucune contestation sérieuse dès lors que le bail consenti à compter du 1er octobre 2018 n’a nullement été résilié ni nové par la conclusion du contrat de bail du 16 juillet 2021, la novation ne se présumant pas et étant par ailleurs impossible dans la mesure où les deux baux portent sur des superficies distinctes.

A ce titre, elle relève que la défenderesse a elle-même reconnu occuper des locaux d’une superficie totale de 100 mètres carrés, cette surface correspondant à l’addition des superficies prévues par chacun des baux. Elle soutient en outre que l’indivisibilité des locaux revendiquée par Madame [L] [I] lui est inopposable dès lors qu’elle résulte de travaux réalisés sans autorisation du bailleur pour réunir les deux locaux en un local unique.

Au surplus, elle indique que les commandements de payer délivrés à la défenderesse sont réguliers pour les raisons sus-évoquées et dès lors que sa créance est certaine, liquide et exigible. Sur ce point, elle expose que le montant des charges est prévu par chacun des baux, les charges afférentes aux espaces communs étant quant à elles calculées au regard de la quote-part détenue par la défenderesse dans la copropriété, de sorte qu’il ne peut y avoir de contestation en l’espèce.

Encore, sur l’exception d’inexécution soulevée par la défenderesse, la SARL [Q] indique, sur le fondement de l’article 1728 du code civil, que le contrat de bail signé en 2021 ne prévoit aucune obligation ou garantie du bailleur pour les dégradations alléguées justifiant un non-paiement des loyers.

En réponse à la demande de dommages-intérêts formée par la demanderesse, elle expose que la présente procédure est justifiée par les manquements de celle-ci à ses obligations de preneur, la somme sollicitée de 10.000 euros n’étant par ailleurs aucunement justifiée.

Elle conteste en outre l’utilité de l’expertise sollicitée par Madame [L] [I] au regard des pièces versées aux débats, lesquelles sont suffisantes, et des éléments déjà évoqués tenant à l’exactitude des superficies louées et de sa créance, laquelle est précisément prévue par les baux litigieux portant sur deux locaux distincts.

Elle s’oppose à la demande de délais de paiement formée par la défenderesse en indiquant que cette dernière ne justifie d’aucune difficulté financière justifiant l’octroi de tels délais, lesquels, s’ils étaient accordés, doivent nécessairement être réduits et accompagnés d’une clause de déchéance du terme au regard de la volonté du preneur de se soustraire à ses obligations.

En défense, par l’intermédiaire de son conseil, Madame [L] [I], s’en rapportant à ses dernières écritures notifiées le 05 février 2026, sollicite du juge des référés :
A titre liminaire, de déclarer irrecevables les nouveaux moyens insérés dans les dernières conclusions de la SARL [Q] et, à titre subsidiaire, les écarter des débats ;A titre principal, de rejeter les demandes de la SARL [Q] ;A titre subsidiaire, d’ordonner une expertise judiciaire dont les frais seront avancés par la SARL [Q] ;A titre infiniment subsidiaire, de lui octroyer des délais de paiement et ordonner la suspension des effets des clauses résolutoires pendant ces délais ;En tout état de cause, de condamner la SARL [Q] à lui payer la somme de 10.000 euros pour procédure abusive ;De condamner la SARL [Q] aux dépens de l’instance ;De condamner la SARL [Q] à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.
A l’appui de ses demandes, la défenderesse soutient, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, qu’il n’y a pas lieu à référé dès lors qu’existent plusieurs contestations sérieuses tirées, d’abord, de l’extinction par novation du bail professionnel conclu le 1er octobre 2018 remplacé par le bail débuté le 30 juillet 2021, lesquels portent sur les mêmes locaux, ensuite, de l’incertitude des créances sollicitées et des superficies locatives prévues par les baux, encore, de l’irrégularité des commandements de payer délivrés le 04 juillet 2024 en ce qu’il visent un bail éteint par novation et une somme qui n’est pas due par la défenderesse, en outre, de la nécessité d’ordonner une expertise pour procéder à l’établissement des comptes entre les parties et, enfin, du manquement de la bailleresse à ses obligations justifiant une exception d’inexécution.

Au soutien de sa demande d’expertise, la défenderesse fait état de la nécessité de déterminer avec précision la créance due à la demanderesse au regard de la valeur locative réelle du local loué jusqu’au 09 octobre 2025 et des charges. A ce titre, elle souligne que le bailleur verse aux débats des relevés de charges incohérents et non étayés et, partant, ne rapporte pas la preuve de la réalité des charges qui lui sont dues.

En outre, la défenderesse sollicite l’octroi de délais de paiement, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, en faisant valoir l’état de conjoncture actuelle difficile conduisant à une baisse de son activité professionnelle, précisant ne pouvoir communiquer ses documents comptables au regard de la confidentialité qu’implique son activité d’avocat.

A l’appui de sa demande de dommages-intérêts, Madame [L] [I] expose enfin, sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile, que la demanderesse a adopté une attitude discréditante à son égard, tant pendant l’exécution du contrat qui les lie que pendant la présente procédure.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2026, prorogée au 21 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l’article 446-2-1 du code de procédure civile applicable en procédure orale, « lorsque les débats sont renvoyés à une audience ultérieure, que toutes les parties comparantes sont assistées ou représentées par un avocat et présentent leurs prétentions et moyens par écrit, leurs conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune d'elles est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation […]. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les précédentes conclusions doivent être présentés de manière formellement distincte ».

L’article 16 du code de procédure civile dispose quant à lui : « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement ».

En l’espèce, les conclusions en réponse n°3 de la demanderesse font état de nouveaux moyens, portant à la fois sur sa demande de provision et sur les demandes reconventionnelles formées par la défenderesse relatives à l’expertise judiciaire et aux délais de paiement.

Ces moyens sont présentés de la page 17 à la page 24 à la suite des moyens figurant dans les conclusions précédentes, de sorte qu’ils sont parfaitement identifiables. Les moyens relatifs aux demandes d’expertise judiciaire et de délais de paiement figurent en outre dans deux parties distinctes des écritures, de sorte que le formalisme imposé par le code de procédure civile est respecté.

Encore, lesdites conclusions ayant été notifiées contradictoirement en amont de l’audience de plaidoirie, il n’y a pas lieu d’écarter des débats les moyens contestés.

Par conséquent, les nouveaux moyens présentés par la demanderesse seront déclarés recevables. Madame [L] [I] sera en outre déboutée de sa demande tendant à les voir écarter des débats.

Sur la demande de provision

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Une provision peut être allouée même si le montant de l'obligation est encore sujet à controverse, dès lors que le principe même de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Sur ce point, s'il appartient au demandeur à une provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, c'est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

En l’espèce, le bail n° B000883 en vigueur depuis le 1er octobre 2018 fait état d’un loyer mensuel de 1.000 euros, en ce compris la provision sur charges d’un montant de 100 euros et la taxe sur la valeur ajoutée d’un montant de 70.50 euros, tandis que le bail n° B000948 en vigueur depuis le 30 juillet 2021 mentionne un loyer mensuel de 1.216 euros, hors taxes et charges, la provision sur charges étant fixée à la somme de 90 euros par mois.

Chacun des baux prévoient en outre la révision annuelle du loyer. Pour le premier bail, le loyer sera révisé annuellement au 1er septembre au regard de l’indice de référence des loyers tandis qu’il le sera, pour le second bail, à la date anniversaire du contrat en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction tel qu’il est publié annuellement par l’Institut [Etablissement 1] et des Etudes Economiques.

De plus, la SARL [Q] produit aux débats deux relevés détaillés des factures afférentes à ces deux baux, arrêtés au 09 octobre 2025. Pour le premier bail, il est fait état de la somme de 20.351, 39 euros correspond aux loyers et charges impayées par le preneur tandis que, pour le second bail, il est fait mention de la somme de 30.512, 42 euros d’impayés, soit la somme totale de 50.863, 81 euros.

Ces deux relevés sont corroborés par deux extraits de compte établis pour chacun des baux, lesquels font état des mêmes sommes demeurées impayées et permettent de constater un arrêt des paiements par le preneur à compter du 01 février 2025, outre des paiements irréguliers depuis le 1er août 2021 pour le bail n° B000883.

Il résulte toutefois des dispositions contractuelles mais aussi des échanges de courriels entre les parties que celles-ci ont convenu d’un non-paiement par le preneur des loyers et charges afférents au bail n° B000948 à tout le moins pour les mois de juillet, août et septembre 2021. S’il résulte du décompte fourni par la bailleresse que les loyers des mois de juillet et août 2021 n’ont effectivement pas été réglés par la preneuse, il convient de déduire de la créance de la bailleresse la somme de 1.417, 01 euros correspondant au loyer du mois de septembre 2021, lequel figure sur le décompte produit et a ainsi été réglé par Madame [L] [I] alors qu’il n’était pas dû.

Les dispositions du contrat de bail n° B000883 et les échanges précités ne permettent toutefois pas de considérer que les parties auraient convenu d’un non-paiement des loyers afférents à ce bail-ci, de sorte que ceux-ci ne seront pas déduits du montant de la créance.

Ainsi, la créance invoquée par la SARL [Q] s’élève à la somme de 49.446, 80 euros (50.863, 81 – 1.417, 01).

Sur l’existence de contestations sérieuses soulevées par la défenderesse, notamment l’existence d’une novation du contrat de bail souscrit en 2018 par la souscription du contrat de bail de 2021, il convient de préciser que l’acte de vente par lequel la SARL [Q] est devenue propriétaire de l’immeuble litigieux fait mention d’une superficie totale de 240 mètres carrés comprenant deux espaces de bureaux au premier étage, sans qu’il ne soit pour autant fait mention avec précision de la superficie de chacun de ces espaces.

Il résulte en outre des baux litigieux que le premier porte sur deux locaux d’une surface totale de 34,51 mètres carrés sis [Adresse 9], correspondant aux lots n° 4 et 5 tandis que le second porte sur un local situé à la même adresse correspondant au lot n°4B situé au premier étage de l’immeuble et d’une surface de 64 mètres carrés, de sorte que les deux baux portent sur des lots différents au sein du même immeuble.

Plus encore, le contrat de bail conclu en 2021 ne fait état d’aucune novation, comme le soulève à juste titre la demanderesse. Sur ce point, les pièces versées aux débats par Madame [L] [I] ne permettent pas de démontrer l’existence de la novation qu’elle allègue, ni même l’indivisibilité des locaux sur lesquels portent les baux, ces derniers portant manifestement sur des lots différents.

Surtout, dans un courriel du 25 novembre 2021, elle indique elle-même à la bailleresse que la résolution du bail initial par la conclusion du second bail résulte de leurs échanges selon son propre « point de vue » et qu’une méprise est intervenue entre elles sur la superficie des locaux loués. Elle accepte toutefois l’augmentation du montant du loyer sollicitée par la bailleresse « pour que celui-ci corresponde au prix du loyer d’un local de 100 m2 », sollicitant seulement une progressivité dans les loyers au regard de sa situation financière et professionnelle.

Au demeurant, le moyen selon lequel l’indivisibilité des locaux résulterait de travaux financés par Madame [L] [I] est inopérant dès lors que les pièces produites en l’état ne permettent nullement d’affirmer qu’un accord pour la réalisation de ces travaux est intervenu entre les parties, et ce alors que les baux prévoient explicitement la nécessité d’un accord préalable de la bailleresse pour ce faire. Il ressort en effet des pièces du dossier que la défenderesse s’est contentée d’informer la bailleresse de ce que des travaux, non de réunification des lots mais de remise en état, étaient nécessaires, sollicitant par la même un geste financier de sa part.

Ainsi, faute pour Madame [L] [I] de rapporter la preuve de l’existence de cette novation et de l’indivisibilité des locaux loués, le moyen soulevé par elle tiré de l’existence d’une contestation sérieuse est inopérant.

Au surplus, les pièces versées aux débats permettent d’écarter le moyen tiré de l’incertitude des créances sollicitées et des superficies locatives dès lors que, d’une part, ces dernières sont expressément mentionnées par les baux litigieux et ne sauraient être sérieusement contestées au regard des pièces produites en défense et que, d’autre part, les créances sollicitées par la demanderesse sont étayées par les contrats de bail eux-mêmes ainsi que les extraits de compte et les relevés détaillés précités relatifs aux factures y afférents.

A la lecture de ces pièces, on constate que la défenderesse a continué de régler le montant des loyers afférents au bail souscrit en 2018 à tout le moins entre le mois d’octobre 2022 et le mois de mars 2024, en sus du règlement des loyers afférents au second bail.

Ainsi, si Madame [L] [I] conteste le montant des sommes dues à la SARL [Q], arguant que les décomptes communiqués par cette dernière font illégalement état de deux loyers distincts pour un local unique, il sera rappelé que, au regard des éléments précités, elle ne démontre pas l’existence d’un local unique loué pour les besoins de son activité professionnelle. Plus encore, si elle a pu se prévaloir d’un nouveau loyer convenu entre elles, notamment dans un courriel du 10 octobre 2023 adressé à la défenderesse, force est de constater que le nouveau projet de bail professionnel n’est signé par aucune des parties, de sorte que le loyer unique ne saurait s’appliquer.

S’agissant, en outre, de l’existence d’une contestation sérieuse fondée sur l’irrégularité des commandements de payer délivrés le 04 juillet 2024, il convient d’écarter un tel moyen au regard des éléments sus-développés permettant d’affirmer l’absence de novation entre les baux et l’absence de contestation sérieuse sur le montant de la créance de la SARL [Q].

Ainsi, bien que contestée en l’espèce par Madame [L] [I], l’existence de l’obligation sur laquelle repose la demande de provision, à savoir le paiement des loyers afférents aux deux baux à usage professionnel, n’est pas sérieusement contestable.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [L] [I] à payer à la SARL [Q], à titre provisionnel, la somme totale de 49.446, 80 euros correspond aux loyers et charges impayés afférents aux contrats de bail, déduction faite des loyers correspondant aux mois de juillet, août et septembre 2021.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, « s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Lorsqu’il statue en application de cet article, le juge des référés n’est pas soumis aux conditions prévues en matière de référé, telles que l’urgence ou l’absence de contestation sérieuse.

En l’espèce, Madame [L] [I] sollicite une mesure d’expertise judiciaire aux fins d’établir avec précision le montant de la créance de la SARL [Q] en application des deux baux litigieux, les parties étant en désaccord sur ce point.

Pour autant, la défenderesse ne justifie d’aucun motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de ces faits avant tout procès au fond, par la réalisation d’une expertise judiciaire.

En effet, aucun risque de déperdition des preuves dont pourrait dépendre la solution du litige n’est établi dès lors que les pièces versées aux débats par les parties, lesquelles pourront être analysées par le juge du fond saisi le cas échéant, permettent d’établir la créance de la SARL [Q]. Ainsi, une expertise judiciaire s’avère inopportune en l’espèce.

Par conséquent, il convient de débouter Madame [L] [I] de sa demande d’expertise judiciaire.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, force est de constater que, Madame [L] [I] ne justifie aucunement d’une situation financière délicate justifiant que lui soient octroyés des délais de paiement. Le moyen selon lequel elle ne peut communiquer ses documents comptables au regard de la confidentialité de son activité professionnelle est quant à lui inopérant.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande.

La demande accessoire de la défenderesse tendant à suspendre les effets des clauses résolutoires pendant les délais de paiement sollicités étant quant à elle devenue sans objet, elle en sera également déboutée.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

En l’espèce, au regard de la solution apportée par la présente ordonnance, Madame [L] [I] ne justifie aucunement de ce que la demanderesse aurait agi de manière abusive à son égard par l’introduction de l’instance.

Par conséquent, Madame [L] [I] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, Madame [L] [I], succombant en ses prétentions, sera condamnée aux dépens de l’instance, ce compris le coût des commandements de payer délivrés par la SARL [Q] respectivement d’un montant de 94,40 euros et 90,60 euros.

Sur la demande au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations
.
En l’espèce, Madame [L] [I] ayant été condamnée aux dépens de l’instance, elle sera condamnée à payer à la SARL [Q] la somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros au titre des frais irrépétibles. Elle sera par ailleurs déboutée de sa propre demande de ce chef.

Sur l'exécution provisoire
En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS