TJ 97209, 10 juill. 2026, RG 25/00109

N° Minute : 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

N° RG 25/00109 - N° Portalis DB3X-W-B7J-TIN6Y

AUDIENCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE RENDUE LE 10 JUILLET 2026

AFFAIRE

S.A.S. PERRINON INVEST

C/

S.A.S. [Adresse 1]

DEMANDERESSE :

S.A.S. PERRINON INVEST
[Adresse 2]
[Localité 2]

Rep/assistant : Me Johnson MAPANG, Avocat au barreau de PARIS
Rep/assistant : Me Fériale CHAÏA, Avocate au barreau de MARTINIQUE

DEFENDERESSE :

S.A.S. [Adresse 1]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Rep/assistant : Me Philippe PLACIDE, Avocat au barreau de MARTINIQUE

DEBATS :

PRESIDENT : Aline OLIE
GREFFIER : Nathalie MARIE-CLAIRE

L'affaire a été appelée à l’audience du 12 Juin 2026 et mise en délibéré au 10 Juillet 2026.

NATURE DE L’AFFAIRE

Contradictoire
premier ressort

ORDONNANCE : rendue par Aline OLIE, Présidente du tribunal judiciaire, Juge des Référés assistée de Nathalie MARIE-CLAIRE, Greffière

EXPOSE DU LITIGE :

Le 29 mars 2008, la S.C.C SOCIETE D’EQUIPEMENT COMMERCIAL DE PERRINON SECOP et M. [K] [Y], ou toute société s’y substituant dont [K] [Y] sera le gérant, ont conclu un contrat de bail commercial en état futur d’achèvement portant sur le local numéro B009 du plan du centre commercial situé [Adresse 4], [Adresse 5] et [Localité 4], [M] et [Adresse 6] à [Localité 5], moyennant un loyer minimum garanti annuel fixé à 95.000 euros hors taxe, hors charge, hors imposition et pour une durée de douze années commençant à courir le jour de la mise à disposition des locaux loués.

Selon « renouvellement de bail commercial » la S.A.S PERRINON INVEST a donné bail à la S.A.S [X] DU CENTRE portant sur un local dénommé « B009 » d’une surface de 280 m² SHON situé à [Localité 5], centre commercial [Adresse 7], entre [Adresse 8], [Adresse 9] et [Localité 4], [Adresse 10] et [Adresse 11], pour une durée de douze années entières et consécutives, dont une période ferme de six ans, à compter rétroactivement du 1er juillet 2021 pour se terminer le 30 juin 2023 pour y exercer, sous l’enseigne [Adresse 1], l’activité exclusive de restauration, brasserie et accessoire s’y apportant, à l’exclusion de toute activité de solderie ou de discount, moyennant un loyer minimum garanti de 47.500 euros.

Par exploit de commissaire de justice du 06 février 2025, la S.A.S PERRINON INVEST a fait signifier à la S.A.S [Adresse 1] un commandement de payer en matière commerciale visant la clause résolutoire, pour un solde à payer de 87.559,46 euros, hors coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 03 avril 2025, la S.A.S PERRINON INVEST a fait assigner la S.A.S [Adresse 1] devant la présidente du tribunal judiciaire de Fort-de-France, statuant en référé, aux fins de l’entendre :

Constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 06 mars 2025. Constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 06 mars 2025. Ordonner en conséquence l'expulsion de la S.A.S [X] DU CENTRE, et celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et jusqu’à la complète libération des lieux et de la remise des clés. Ordonner ladite expulsion avec au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier. Ordonner l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution. Condamner la S.A.S [Adresse 1] à payer à la S.A.S PERRINON INVEST, la somme provisionnelle de 87.559,46 euros, au titre des loyers échus, outre les intérêts au taux légal à compter du 06 février 2025. Condamner la société [Adresse 1] à payer à la S.A.S PERRINON INVEST, la somme provisionnelle de 8.755,94 euros en application de la clause pénale contractuelle. Condamner la S.A.S [Adresse 1] au paiement d’une indemnité d’occupation trimestrielle de 15.898,84 euros hors taxes et hors charges, à compter du 06 mars 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux. Rejeter toute demande reconventionnelle portant sur des délais de paiements des sommes dues en exécution du bail, ou sur une suspension des effets de la clause résolutoire. Condamner la S.A.S [X] DU CENTRE à payer à la S.A.S PERRINON INVEST, la somme de 3.300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais de signification du commandement de payer du 18 juin 2024.

Elle expose que la S.A.S [Adresse 1] est défaillante dans le règlement des loyers. Elle indique que suite à la vaine délivrance d’un commandement de payer le 06 février 2025, la clause résolutoire est acquise, la locataire n’ayant pas procédé au règlement de cette dette.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 16 mai 2025. Elle a fait l’objet de six renvois avant d’être retenue à l’audience du 12 juin 2026.

A cette audience, la S.A.S PERRINON INVEST, représentée par son conseil, s’en remet à ses conclusions notifiées le 1er juillet 2025, dans lesquelles elle demande au juge des référés de :
Juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 06 février 2025 est régulier, Ecarter les pièces numéros 9 et 10 du preneur dès lors qu’elles ne permettent pas un débat contradictoire,Rejeter purement et simplement toutes les demandes reconventionnelles et moyens de la S.A.S [Adresse 12] l'acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 06 mars 2025. Constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 06 mars 2025. Ordonner en conséquence l'expulsion de la S.A.S [X] DU CENTRE, et celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et jusqu’à la complète libération des lieux et de la remise des clés. Ordonner ladite expulsion avec au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier. Ordonner l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution. Condamner la S.A.S [Adresse 1] à payer à la S.A.S PERRINON INVEST, la somme provisionnelle de 109.039,69 euros, au titre des loyers échus, outre les intérêts au taux légal à compter du 06 février 2025. Condamner la société [Adresse 1] à payer à la S.A.S PERRINON INVEST, la somme provisionnelle de 10.903,60 euros en application de la clause pénale contractuelle. Condamner la S.A.S [Adresse 1] au paiement d’une indemnité d’occupation trimestrielle de 12.693,60 euros hors taxes et hors charges, à compter du 06 mars 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux. Rejeter toute demande reconventionnelle portant sur des délais de paiements des sommes dues en exécution du bail, ou sur une suspension des effets de la clause résolutoire. Condamner la S.A.S [X] DU CENTRE à payer à la S.A.S PERRINON INVEST, la somme de 3.300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais de signification du commandement de payer du 18 juin 2024.
A l’appui de ses prétentions, elle expose que le commandement de payer est régulier et que la jurisprudence invoquée par la défenderesse est inapplicable dès lors qu’elle concerne un commandement de faire et non un commandement de payer.

Elle soutient que les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce ont bien été reproduites dans l’acte et que leur présentation matérielle ne saurait entraîner sa nullité, la défenderesse ayant parfaitement connaissance de son intention de se prévaloir de la clause résolutoire en l’absence de règlement dans le délai d’un mois.

Elle souligne également que ce commandement n’a pas été contesté dans ce délai. Elle rappelle par ailleurs agir en qualité de propriétaire-bailleur du local commercial, sans être chargée de la gestion ou de l’animation du centre commercial. Elle estime dès lors qu’aucun manquement ne peut lui être reproché concernant l’achalandage du centre, les difficultés alléguées par la défenderesse n’étant au demeurant étayées par aucun élément probant.

Elle ajoute que les dysfonctionnements de climatisation constatés entre 2022 et 2023 ne sauraient justifier l’absence totale de paiement des loyers et que les éléments comptables transmis en 2024 ne démontrent aucune perte d’exploitation.

La demanderesse conteste en outre la valeur probante des pièces produites par la défenderesse, relevant notamment que les photographies ne sont ni datées ni localisées, que la pétition ne permet pas d’identifier son contexte ou ses signataires, et qu’un courriel produit révèle principalement une demande d’abandon de créance adressée au bailleur.

Enfin, elle indique que l’arriéré locatif s’élève à 109.039,69 euros au 30 juin 2025. Compte tenu de l’absence de toute proposition d’apurement de la dette et de la poursuite de l’exploitation du local malgré les impayés, elle considère que la défenderesse a déjà bénéficié de délais suffisants et ne saurait prétendre à de nouveaux délais de paiement.

La S.A.S [Adresse 1], représentée par son conseil, s’en remet à ses conclusions numéro 2 notifiées le 19 septembre 2025, dans lesquelles elle demande au juge des référés de :
Déclarer recevables et fondées les écritures de la S.A.S [X] DU CENTRE et ce faisant droit, Déclarer nul le commandement de payer, délivré à la demande la S.A.S PERRINON INVEST à la S.A.S [Adresse 1], Condamner la S.A.S PERRINON INVEST à porter et payer à la S.A.S [Adresse 1] la somme de 3.500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, A titre principal,Juger que la S.A.S PERRINON INVEST n’a pas agi de bonne foi dans l’exécution du contrat de bail la liant à la S.A.S [Adresse 1], en ne mettant pas à sa disposition un achalandage suffisant, en ne réparant pas sur une période de plusieurs années la climatisation du centre et en n’entretenant pas les commodités et matériels du centre entrainant leur défaillance à répétition, Juger que la S.A.S PERRINON INVEST a manqué à ses obligations de délivrance du bail de bonne foi, en ne mettant pas à la disposition de la S.A.S [Adresse 1] un achalandage suffisant, en ne réparant pas sur une période de plusieurs années la climatisation du centre et en n’entretenant pas les commodités et matériels du centre entrainant leur défaillance à répétition, Constater que la S.A.S PERRINON INVEST sait les conditions financières du bail inexécutable, ce, depuis avant l’acquisition de la [Adresse 1] par son nouveau propriétaire, Débouter la S.A.S PERRINON INVEST de toutes demandes fins et conclusions, Condamner la S.A.S PERRINON INVEST à porter et payer à la S.A.S [X] [Adresse 13], la somme de 3.000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, A titre subsidiaire, Si par extraordinaire la S.A.S PERRINON INVEST n’était pas condamnée, il est demandé à la juridiction :Constater les manquements graves du bailleur à ses obligations de délivrance et d’entretien,Suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire, Juger qu’un délai de 36 mois sera accordé à la S.A.S [Adresse 1] pour apurer la dette locative, Accorder à la S.A.S [X] DU CENTRE des délais de paiement sur une durée de 36 mois.

A l’appui de ses prétentions, elle soutient que le commandement de payer délivré le 06 février 2025 est irrégulier au regard de l’article L.145-41 du code de commerce. Elle fait valoir que cet acte ne permet pas d’identifier avec suffisamment de précision les sommes réclamées ni les périodes concernées, se limitant à reproduire sous forme d’image certaines clauses du bail sans exposer clairement les causes de l’obligation invoquée.

Elle rappelle que cette irrégularité, qui relève de l’ordre public, peut être invoquée à tout moment devant le juge saisi des effets du commandement. Elle soutient par ailleurs que les relevés de compte produits démontrent qu’elle a procédé à des règlements réguliers au titre des loyers et charges.

Enfin, elle reproche à la bailleresse plusieurs manquements à ses obligations contractuelles, tenant notamment à la persistance de dysfonctionnements de climatisation, au défaut d’entretien des équipements communs ainsi qu’à la dégradation de l’attractivité du centre commercial, laquelle aurait affecté la fréquentation de son établissement et compromis la viabilité de son activité. Selon elle, ces manquements caractérisent un défaut de délivrance conforme de la chose louée.

Elle ajoute que la demanderesse avait pleinement connaissance de ces difficultés d’exploitation et a néanmoins poursuivi l’exécution du bail, en méconnaissance de son obligation de bonne foi.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

L'article 835 dispose quant à lui que « le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

Il sera rappelé par ailleurs qu'aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La clause résolutoire a ainsi pour objet de sanctionner l'inexécution par le cocontractant des obligations découlant du bail commercial, faute d'avoir obtempéré dans le délai d'un mois consécutif à la mise en demeure qui lui a été auparavant signifiée. Elle doit être invoquée de bonne foi par le bailleur, ce qui implique que la juridiction saisie au fond doit rechercher si la clause résolutoire n'est pas invoquée de mauvaise foi dès l'instant où le preneur le fait valoir dans ses écritures, et ce même si les conditions d'application de la clause résolutoire sont apparemment réunies.

En revanche, il n'appartient pas au juge des référés d'apprécier cette mauvaise foi, ce dernier ne pouvant qu'apprécier si les arguments opposés par le preneur sont de nature à caractériser une contestation sérieuse lui interdisant de constater l'acquisition de cette clause.

En l'espèce, il ressort des pièces produites que le commandement de payer délivré le 06 février 2025 ne reproduit pas la clause résolutoire dont la demanderesse sollicite aujourd'hui l'application. Il apparaît ainsi qu’il ne comporte pas davantage de référence précise à la stipulation contractuelle concernée, se bornant à indiquer qu'à défaut de règlement des sommes réclamées dans le délai imparti, la bailleresse « entendra, si bon lui semble, se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire insérée au bail ».

De surcroit, force est de constater que la clause résolutoire invoquée n'apparaît pas dans l'acte de renouvellement de bail versé aux débats, lequel prévoit uniquement que « les autres clauses, charges et conditions prévues dans bail commercial du 29 mars 2008 sont maintenues ». Ainsi, l'identification de la clause résolutoire à laquelle le commandement fait référence suppose de se reporter à un contrat antérieur auquel l'acte de renouvellement renvoie de manière générale, sans mention spécifique de cette stipulation.

Dans ces conditions, il n'apparaît pas avec l'évidence requise en référé que le commandement litigieux ait permis à la S.A.S [X] DU CENTRE d'identifier avec suffisamment de précision la clause dont la mise en œuvre était envisagée ainsi que les conséquences attachées à son éventuelle acquisition.

En outre, la formulation selon laquelle la bailleresse « entendra, si bon lui semble, se prévaloir » de la clause résolutoire est susceptible de faire naître une ambiguïté quant à la portée exacte de l'acte délivré. En effet, loin d'exprimer de manière claire et non équivoque la volonté de la S.A.S PERRINON INVEST de mettre en œuvre le mécanisme de résiliation de plein droit prévu au contrat, cette rédaction peut être comprise comme la simple réserve d'une faculté dont l'exercice demeurerait subordonné à une décision ultérieure de celui-ci.

Dès lors, la question de savoir si le commandement délivré le 06 février 2025 a valablement mis en œuvre la clause résolutoire invoquée et était de nature à faire courir le délai prévu à l'article L.145-41 du code de commerce suppose une appréciation de la portée des stipulations contractuelles applicables ainsi que des mentions figurant dans l'acte délivré. Une telle analyse excède les pouvoirs du juge des référés.

Il s'ensuit que l'acquisition de la clause résolutoire alléguée par la S.A.S PERRINON INVEST, ainsi que les demandes subséquentes, se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse.

Il n'y a donc pas lieu à référé sur ces demandes.

Sur les demandes accessoires

Succombant, la S.A.S PERRINON INVEST sera condamnée aux dépens.

L'équité commande en outre de la condamner à verser à la S.A.S [Adresse 1] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,