TJ 97209, 10 juill. 2026, RG 26/00032

N° Minute : 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

N° RG 26/00032 - N° Portalis DB3X-W-B7J-TIWZR

AUDIENCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE RENDUE LE 10 JUILLET 2026

AFFAIRE

ETABLISSEMENT PUBLIC FRANCE TRAVAIL

C/

S.C.I. [Z] INVEST G1

DEMANDEUR :

ETABLISSEMENT PUBLIC FRANCE TRAVAIL
[Adresse 1]
[Localité 2]

Rep/assistant : Me Sylvie CAMOUILLY-LODEON, Avocate au barreau de MARTINIQUE

DEFENDERESSE :

S.C.I. [Z] INVEST G1
[Adresse 2]
[Localité 3]

Rep/assistant : Me Alexandra CHALVIN, Avocate au barreau de MARTINIQUE

DEBATS :

PRESIDENT : Aline OLIE
GREFFIER : Nathalie MARIE-CLAIRE

L'affaire a été appelée à l’audience du 12 Juin 2026 et mise en délibéré au 10 Juillet 2026.

NATURE DE L’AFFAIRE

Contradictoire
premier ressort

ORDONNANCE : rendue par Aline OLIE, Présidente du tribunal judiciaire, Juge des Référés assistée de Nathalie MARIE-CLAIRE, Greffière

EXPOSE DU LITIGE :

La S.C.C.V [Z] [P], aux droits de laquelle vient désormais la S.C.I [Z] INVEST G1, en qualité de maître d’ouvrage, a, en 2012 entrepris la réalisation d’un ensemble de huit bâtiments situés [Adresse 3] à [Localité 4]. L’opération concerne un ensemble de bâtiment d’activité de bureaux et de services réalisés en deux tranches, à savoir tranche n°1 bâtiment E et tranche n°2 bâtiments D1 et D2.

Selon bail en état de futur achèvement du 22 décembre 2014, la S.C.C.V [Z] [P] a consenti un bail à l’institution nationale publique POLE EMPLOI portant sur un local situé dans le bâtiment D1 de l’ensemble immobilier et d’une surface utile de 1998,70 m², pour une durée de neuf ans ferme et moyennant un loyer annuel principal et global, hors taxes et hors charges de 534.607, 28 euros.
La réception des travaux est intervenue le 30 mars 2018.

Les locaux ont également été loués par l’Etat pour abriter notamment les services de l’INSEE, le Rectorat de l’Académie de Martinique et le Service des impôts. Ces trois locataires se sont plaints de divers dysfonctionnements, ce qui les a amenés, par assignation en date du 17 septembre 2021 à saisir le président du tribunal judiciaire de Fort-de-France, statuant en référé, pour solliciter une expertise contradictoire de leur bailleur la société [Z] INVEST G1.

Aux termes d’une ordonnance de référé du 25 mars 2022, la présidente du tribunal judiciaire de Fort-de-France a ordonné une expertise judiciaire et a désigné M. [C] [Y] en qualité d’expert judiciaire.

Par ordonnance du 23 décembre 2022, la présidente du tribunal judiciaire de Fort-de-France a notamment rendu les dispositions de l’ordonnance du 25 mars 2022 communes et opposables à la S.A ALLIANZ IARD, la S.A ALBINGIA et la S.A.S BANQUE POSTALE.

Par ordonnance du 15 mars 2024, la présidente du tribunal judiciaire de Fort-de-France rendu les dispositions de l’ordonnance du 25 mars 2022 et l’ordonnance du 23 décembre 2022 communes et opposables à :
La S.A.R.L GUEZ CARAIBESALLIANZ IARD, es qualité d’assureur de la S.A.R.L GUEZ CARAIBES,La S.A.S SOGEA MARTINIQUE,La S.A SMA, es qualité d’assureur de la société SOGEA, La S.A.S IDEX ENERGIES ANTILLES GUYANE, La S.A ALLIANZ IARD, venant aux droits de [Localité 5] EUROCOURTAGE, es qualité d’assureur de la S.A IDEX ENERGIES ANTILLES,La SMAC, La SMABTP, es qualité d’assureur de la société SMAC et de la société CASTEL ET FROMAGET ALUMINIUM, La S.A.R.L AG CONCEPT ARCHITECURE,La MAF, es qualité d’assureur de la société AG CONCEPT ARCHITECTURE, La S.A.S CASTEL FROMAGET ALUMINIUM,L’établissement public POLE EMPLOI
Par ordonnance du 05 septembre 2025, la présidente du tribunal judiciaire a rendu les dispositions de l’ordonnance rendue le 25 mars 2022 et l’ordonnance rendue le 23 décembre 2022 communes et opposables aux parties ci-dessous :
la S.C.C.V [Z] [P],la S.A.S [D], la S.A SMA, ès qualité d’assureur de la S.A.S [D], la S.A.S ENTREPRISE [G], la S.A ALLIANZ IARD, ès qualité d’assureur de la S.A.S [G] ANTILLES, la S.A.R.L MICRO CLAIR, exerçant sous l’enseigne « CLIM CONSEIL », la S.A.R.L PHILIPPE ZAFFRAN ARCHITECTE, la S.A.R.L ENTREPRISE MARTINIQUAISE D’AGENCEMENT,la S.A.S CAA MARTINIQUE,la S.A.R.L AGENCEMENT RENOVATION, exerçant sous l’enseigne AGENOV,la S.A.R.L ALUPRO,
Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2026, l’établissement public FRANCE TRAVAIL a fait assigner la S.C.I [Z] INVEST G1 devant la présidente du tribunal judiciaire de Fort-de-France, statuant en référé, aux fins de l’entendre :
Ordonner la séquestration de toutes sommes dues au titre des loyers et charges à compter du 1er janvier 2026 à la S.C.I [Z] INVEST G1 en exécution du bail commercial conclu avec FRANCE TRAVAIL, entre les mains de telle personne qu’il plaira à Mme la Présidente de désigner en qualité de séquestre, jusqu’à la réparation des désordres permettant à nouveau la jouissance des locaux dans des conditions sanitaires autorisées, telles qu’elles seront validées par le Médecin du travail, Condamner la S.C.I [Z] INVEST G1 aux entiers dépens.
A l’appui de ses prétentions, il expose que des opérations d’expertise judiciaire sont en cours au sein de l’ensemble immobilier depuis 2022 et qu’elles se sont multipliées en raison du nombre important de parties impliquées ainsi que des mises en cause successives, de sorte qu’aucune issue du litige ne peut être raisonnablement envisagée à brève échéance.

Il expose également que l’état des locaux s’est sensiblement dégradé au cours des opérations d’expertise. À cet égard, il relève que les rapports des sapiteurs ainsi que les observations du médecin du travail ont mis en évidence l’existence d’un risque sanitaire résultant notamment de la présence de moisissures dans les bureaux et du défaut d’entretien des installations.

Il indique avoir été contrainte, dans l’attente de la réalisation des travaux préconisés par les experts, de reloger ses salariés dans d’autres locaux. Dans ces conditions, estimant être privé de la jouissance normale des locaux loués, il sollicite la mise sous séquestre des loyers dus en vertu du bail conclu avec la S.C.I [Z].

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 06 février 2026. Elle a fait l’objet de deux renvois avant d’être retenue à l’audience du 12 juin 2026.

A cette audience, l’établissement public FRANCE TRAVAIL, représenté par son conseil, s’en remet à ses conclusions notifiées le 11 mai 2026, dans lesquelles il demande, en complément des demandes figurants au sein de son acte introductif d’instance, de condamner la S.C.I [Z] INVEST G1 à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, il relève dans un premier temps que la défenderesse conclut à l’incompétence du juge des référés mais n’identifie aucun fondement légal précis, n’articule aucun moyen au soutient de cette exception et ne caractérise aucune circonstance permettant d’en apprécier le bien-fondé. Il rappelle alors que la compétence matérielle du juge des contentieux de la protection est limitativement énumérée par les textes et précise que le litige porte sur un bail civil de droit commun à usage de bureaux et ne relève pas de l’un des chefs de compétence spéciale ainsi attribués au juge des contentieux et de la protection.

Concernant la décision de quitter les lieux, il expose qu’elle ne relève pas uniquement de sa propre initiative mais bien d’une contrainte imposée par les obligations légales incombant à l’employeur en matière de santé et de sécurité au travail, rappelée par les organes habilités. Enfin, sur les travaux conservatoires, il expose que la défenderesse reconnaît expressément qu’ils devaient être réalisé en urgence pour que les salariées reprennent le travail en présentiel et que ces travaux, amorcés en décembre 2025, ne sont achevés qu’à 50%.

La S.C.I [Z] INVEST G1, représentée par son conseil, s’en remet à ses conclusions, notifiées le 13 mars 2026, dans lesquelles elle demande au juge des référés de :
Recevoir l’intégralité des moyens et prétentions de la S.C.I [Z] INVEST G1, Débouter FRANCE TRAVAIL de l’ensemble de ses demandes, moyens et prétentions, En conséquence, A titre principal, Juger que le bail liant FRANCE TRAVAIL à la S.C.I [Z] INVEST G1 n’est pas un bail commercial, Se dire incompétent au profit du juge des contentieux de la protection, Faire droit à l’exception d’incompétence soulevée par la S.C.I [Z] INVEST G1,
A titre subsidiaire, Juger l’existence d’une contestation sérieuse,Juger que la S.C.I [Z] INVEST G1 a effectué les travaux conservatoires validés par l’expert en vue de l’exploitation conforme des locaux par la S.C.I [Z] INVEST G1, Rejeter en conséquence la demande de séquestration des loyers et charges dus par FRANCE TRAVAIL à compter de janvier 2026 jusqu’à la réparation des désordres permettant à nouveau la jouissance des locaux dans des conditions sanitaires sécurisées, telles qu’elles seront validées par le Médecin du travail,En tout état de cause,Condamner FRANCE TRAVAIL à payer à la S.C.I [Z] INVEST G1 la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
A l’appui de ses prétentions, elle expose dans un premier temps que le bail litigieux n’est pas un bail commercial mais un bail civil relevant du droit commun du louage d’ouvrage et relève que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur le respect ou non par le bailleur de son obligation de délivrance, qui relève de la compétence du juge du fond.

Elle indique par la suite que des travaux remédiant aux désordres ont été effectués et que rien ne démontre l’impossibilité pour le demandeur de jouir de ses locaux. Elle précise alors que la décision de quitter les locaux relève uniquement de la propre initiative de FRANCE TRAVAIL suite à l’avis de la Médecine du travail et non de l’expert judiciaire, qui lui a mandaté un rapport de la qualité de l’air, à la suite duquel il n’a pas préconisé la nécessité d’un départ des locataires que cela soit pour le bâtiment D1 ou D2.

Elle explique qu’à ce jour, elle a avancé à ses propres frais plusieurs travaux conservatoires, présentés à l’expert et validés par ce dernier lors des différentes réunions d’expertise et échanges de dire/ notes aux parties. Elle ajoute également que FRANCE TRAVAIL a déjà mandaté le bureau VERITAS et la société [Localité 6] pour procéder à des analyses bactériologiques et fongiques précisant qu’il n’est pas encore possible de disposer du rapport de [Localité 6] et ensuite permettre à la Médecine du travail de rendre un avis.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’exception d’incompétence soulevée par la S.C.I [Z] INVEST G1

Aux termes de l'article L. 213-4-4 du Code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont la connaissance lui est attribuée par les textes législatifs et réglementaires, notamment de celles relatives aux baux d'habitation.

Il résulte par ailleurs des articles 834 et 835 du Code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut ordonner les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ainsi que les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent.

***

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail en l'état futur d'achèvement (B.E.F.A) conclu pour une durée ferme de neuf années portant sur des locaux occupés par l’établissement public FFRANCE TRAVAIL dans le cadre de son activité professionnelle.

De surcroit, il apert que le litige soumis au juge des référés porte sur une demande de séquestre des loyers et charges due au titre de ce bail, motivée par les désordres affectant les locaux et les conséquences alléguées sur leur jouissance.

Ainsi, une telle demande ne relève d'aucune des matières spécialement attribuées au juge des contentieux de la protection par les dispositions précitées du Code de l'organisation judiciaire. Elle s'inscrit au contraire dans le cadre de l'exécution d'un bail portant sur des locaux professionnels et ressort de la compétence du président du tribunal judiciaire statuant en référé.

Il convient en conséquence de rejeter l'exception d'incompétence soulevée par la défenderesse.

Sur la séquestration de toutes sommes dues au titre des loyers et charges

Selon les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il est constant que lorsque le référé est fondé sur l’existence d’un trouble manifestement illicite, l’existence d’une contestation sérieuse est sans incidence sur les mesures conservatoires pouvant être prescrites par le juge des référés, et l’urgence ne doit pas être justifiée.

Il appartient toutefois au demandeur de démontrer l’existence du trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique, qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.
***
En l’espèce, il ressort des pièces produites qu’un premier procès-verbal de constat dressé le 09 novembre 2022 a relevé divers désordres au sein des locaux loués par la demanderesse tenant notamment à des infiltrations d'eau et à des dysfonctionnements du système de climatisation.

De surcroit, les pièces versées aux débats démontrent que les difficultés dénoncées se sont poursuivies au-delà de cette date.

Ainsi, le procès-verbal de constat du 20 janvier 2025, particulièrement circonstancié, fait état de multiples infiltrations d'eau dans plusieurs bureaux, de désordres affectant le système d'aération, de la dégradation de nombreux faux plafonds, cloisons et menuiseries, de phénomènes d'humidité et de salpêtre ainsi que de la présence de bureaux rendus inutilisables en raison de leur état.

Le procès-verbal du 1er août 2025 relève à nouveau l'existence d'importants dégâts des eaux, l'affaissement et la détérioration de faux plafonds, la persistance d'infiltrations provenant des niveaux supérieurs du bâtiment, des écoulements d'eau au sein des espaces de travail ainsi que la condamnation de plusieurs bureaux pour des motifs tenant à l'hygiène et à la sécurité.

De nombreuses photographies sont jointes à ces constats et corroborent l'ensemble des désordres ainsi relevés.

En outre, l'audit de qualité de l'air réalisé entre le 23 et le 26 juin 2025 met en évidence un niveau de contamination fongique qualifié de faible à moyen, la présence d'une humidité excessive dans les locaux, des insuffisances récurrentes dans les débits de soufflage et d'extraction ainsi qu'un état de dégradation avancé des installations de ventilation et de traitement d'air.

Le rapport relève en particulier que le système de climatisation central était dysfonctionnel lors de l'audit et que les déséquilibres observés dans les installations de ventilation sont susceptibles de favoriser la prolifération des moisissures.

Le bureau d'études a recommandé à ce titre le remplacement d'équipements endommagés, la correction de certaines installations techniques, l'amélioration des dispositifs d'extraction et la vérification complète des réseaux de soufflage et d'extraction.

Aussi, les conclusions de cet audit sont confortées par les observations du médecin du travail qui, dans un courriel du 27 octobre 2025, a préconisé notamment le maintien du télétravail, l'affectation provisoire des agents dans d'autres locaux, la réalisation rapide des travaux correctifs identifiés et la mise en place d'un suivi médical spécifique des salariés concernés.

De même, dans son courrier du 23 septembre 2025, l'inspection du travail a relevé une dégradation significative des installations susceptible d'affecter la santé et la sécurité des salariés, relevant notamment l'existence d'infiltrations, la défaillance du système de traitement de l'air, la présence généralisée de traces d'humidité dans les plafonds, la non-conformité des espaces sanitaires ainsi que des défauts d'étanchéité des menuiseries extérieures.

L'inspection du travail a recommandé en outre le recours élargi au télétravail afin de limiter l'exposition des salariés aux risques identifiés.

Il résulte ainsi de l'ensemble de ces éléments, émanant tant d'officiers publics ministériels que d'intervenants techniques spécialisés, du médecin du travail et de l'inspection du travail, que les locaux loués demeurent affectés par des désordres persistants et significatifs tenant notamment à des infiltrations récurrentes, à l'humidité, à la dégradation des installations techniques et à une qualité de l'air intérieur dégradée.

Il apparaît également que ces désordres ont conduit FRANCE TRAVAIL à restreindre l'utilisation de certains bureaux, à relocaliser une partie de ses agents et à mettre en œuvre des modalités de télétravail destinées à préserver leur santé et leur sécurité.

La S.C.I [Z] verse aux débats diverses notes de l'expert judiciaire ainsi que plusieurs dires faisant état de travaux en cours.

Toutefois, si les notes de l'expert judiciaire et les dires produits par la S.C.I [Z] établissent que des travaux correctifs ont été engagés, ils ne permettent pas de retenir que les désordres dénoncés auraient été intégralement résorbés à ce jour. En effet, les constats d'huissier versés aux débats, l'audit de qualité de l'air, les préconisations du médecin du travail ainsi que les observations de l'inspection du travail mettent en évidence l'existence de désordres importants affectant les locaux et leurs conséquences sur les conditions de travail des salariés. Aucun élément technique contradictoire ne permet de constater que les mesures entreprises ont d'ores et déjà permis de remédier de manière complète et pérenne à ces désordres.

Dans ces conditions, et alors que les opérations d'expertise judiciaire se poursuivent depuis plusieurs années sans qu'une solution définitive ait encore pu être mise en œuvre, il apparaît nécessaire de préserver les intérêts respectifs des parties dans l'attente de l'issue des procédures en cours.

La mesure de séquestre sollicitée présente un caractère strictement conservatoire dès lors qu'elle ne prive pas définitivement le bailleur des sommes litigieuses mais tend uniquement à en différer la remise jusqu'à ce que les responsabilités soient déterminées et que les conditions de jouissance des locaux soient clarifiées.

Au regard de la gravité et de la persistance des désordres constatés, de leurs conséquences sur les conditions de travail des salariés et de la durée des opérations d'expertise en cours, il y a lieu d'ordonner la mise sous séquestre des loyers et charges dus au titre du bail litigieux dans les conditions précisées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

La S.C.I [Z] INVEST G1, qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable par ailleurs de la condamner à payer l’établissement public POLE EMPLOI la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS