CA Metz, 16 juill. 2026, RG 20/01009

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 20/01009 - N° Portalis DBVS-V-B7E-FJEW

[O]

C/

[A]

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1], décision attaquée en date du 20 Mai 2020, enregistrée sous le n° 16/02948

COUR D'APPEL DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 16 JUILLET 2026

APPELANT :

Monsieur [F] [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me François RIGO, avocat au barreau de METZ

INTIMÉ :

Monsieur [J] [A]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Hervé HAXAIRE, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : En application de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Janvier 2026 tenue par M. Vincent BARRÉ, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 16 Juillet 2026, en application de l'article 450 alinéa 3 du code de procédure civile

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M. DONNADIEU, Président de Chambre

ASSESSEURS : Mme FOURNEL,Conseillère

M. BARRÉ, Conseiller

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M.[F] DONNADIEU, Président de Chambre et par Mme Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Projetant la construction d'un immeuble collectif d'habitation [Adresse 3] à [Localité 4], Monsieur [J] [A] a obtenu un permis de construire en date du 11 février 2013 et a débuté des travaux en avril 2014.

Monsieur [F] [O], propriétaire de l'immeuble voisin sis [Adresse 4] à [Localité 4], s'est opposé à ce projet de construction en arguant des troubles anormaux de voisinage résultant de la construction projetée, dont les travaux venaient de commencer.

Sur demande de M. [O], une expertise a été ordonnée par ordonnance de référé du 03 mars 2015 et l'expert commis a déposé son rapport le 22 janvier 2016.

Par acte du 06 septembre 2016 Monsieur [F] [O] a assigné devant le Tribunal de Grande Instance de Metz Monsieur [J] [A], afin de voir en substance, aux termes de ses dernières conclusions,

constater l'existence de troubles anormaux de voisinage,

ordonner à Monsieur [A] de cesser les travaux de construction, sous astreinte de 300 euros par jour de retard,

condamner Monsieur [A] à démolir les constructions déjà édifiées, sous astreinte de 3300 euros par jour de retard,

à défaut :

condamner M. [A] à lui payer la somme de 3 954,50 euros correspondant aux travaux de pose d'une ventilation mécanique dans l'immeuble appartenant à M. [O], et à procéder à la pose d'une gaine reliant les cuisines aux installations sanitaires, le long du mur de chaque salle à manger,

condamner M. [A] à lui payer les sommes de :

17 671,25 euros correspondant aux travaux de reprise des façades de l'immeuble appartenant à M. [O],

80 000 euros au titre de la dépréciation de l'immeuble,

20 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre des troubles de jouissance supportés par M. [O]

5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

M. [A] a contesté l'ensemble des griefs émis par M. [O], en relevant notamment que ceux-ci ne sont nullement établis ou confirmés par l'expertise judiciaire, et a soutenu qu'il n'existait pas en l'espèce de troubles anormaux de voisinage. Il s'est opposé également aux diverses demandes chiffrées qu'il a estimées infondées en l'absence de tout préjudice, et a demandé au tribunal de lui donner acte de ce qu'il réalisera les travaux préconisés par l'expert judiciaire. Il a réclamé la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par jugement du 20 mai 2020 le Tribunal de Grande Instance de Metz a :

rejeté l'exception d'irrecevabilité de l'action soulevée par Monsieur [A],

Déclaré en conséquence Monsieur [F] [O] recevable en son action fondée sur la théorie du trouble anormal de voisinage ;

Débouté Monsieur [F] [O] de l'ensemble de ses demandes ;

Donné acte à Monsieur [J] [A] de ce qu'il réalisera les travaux préconisés par l'expert judiciaire tels que décrits en page 20 du rapport d'expertise dressé le 22 janvier 2016 et tenant à la mise en place d'une ventilation mécanique des toilettes sis à chaque étage du bâtiment appartenant à Monsieur [F] [O] par la mise en place d'une grille d'extraction en plafond et de conduits jusqu'en partie haute de la nouvelle construction et en la mise en place d'une gaine jusqu'en façade avant ou arrière aux fins de préserver l'amenée d'air frais pour la combustion du foyer de la cheminée de l'immeuble appartenant à Monsieur [F] [O],

Dit n'y avoir lieu, à la demande de Monsieur [J] [A], de donner acte à Monsieur [F] [O], qui ne le sollicite pas, de son absence d'opposition à l'exécution des travaux d'installation de la VMC ;

Rejeté la demande de Monsieur [J] [A] en indemnisation pour procédure abusive ;

Rejeté la demande de Monsieur [F] [O] formée en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamné Monsieur [F] [O] à payer à Monsieur [J] [A] la somme de 2.000 euros (deux mille euros) en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamné Monsieur [F] [O] aux dépens ;

Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement.

Le tribunal a considéré que M. [O] ne rapportait la preuve, ni d'une perte d'ensoleillement ou de luminosité affectant l'ensemble de son immeuble ou certaines des pièces à vivre, ni de la disparition de vues consécutives à la construction projetée. Il a donc rejeté l'ensemble des demandes de M. [O], présentées sur le seul fondement des troubles anormaux de voisinage.

Par déclaration du 22 juin 2020 Monsieur [F] [O] a interjeté appel de ce jugement.

Le 15 septembre 2021 Monsieur [F] [O] a saisi le conseiller de la mise en état d'un incident, en exposant avoir déposé le 30 avril 2021 une requête devant le tribunal administratif de Strasbourg, tendant à voir annuler la décision implicite de rejet prise par le maire de la commune du Ban-Saint-Martin à l'encontre de sa demande visant à faire constater la péremption du permis de construire délivré le 11 février 2013, et à constater la caducité de ce permis de construire.

M. [O] soutenait que l'irrégularité du titre administratif avait une incidence réelle sur le dossier civil, M. [A] ne pouvant poursuivre la construction de son ouvrage s'il ne dispose pas d'un titre en règle, de sorte qu'il sollicitait du conseiller de la mise en état qu'il ordonne le sursis à statuer jusqu'à décision définitive rendue par le juge administratif sur la demande de M. [O], pendante actuellement devant le tribunal administratif de Strasbourg.

M. [A] s'est opposé à cette demande.

Par ordonnance sur incident du 21 janvier 2022, la conseillère de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer, en observant que M. [O] avait attendu le 30 avril 2021, soit après le prononcé du jugement dont appel, pour déposer devant la juridiction administrative une requête en annulation d'une décision implicite de rejet.

Elle a également observé que la caducité d'un permis de construire n'est pas d'ordre public et doit être constatée par la juridiction compétente, de sorte qu'il ne pouvait être actuellement soutenu que M. [A] agirait en vertu d'un permis de construire caduc, et qu'en outre ce dernier se prévalait de divers arguments devant la juridiction administrative pour s'opposer aux demandes de M. [O].

Enfin elle a estimé, au visa des articles L. 480-2 et L. 480-5 du code de l'urbanisme, que l'issue de la présente procédure était indépendante des conséquences éventuelles que pourrait avoir la caducité du permis de construire délivré à M. [A].

M. [O] ayant déféré cette ordonnance à la cour, celle-ci par arrêt du 27 octobre 2022 a confirmé l'ordonnance du 21 janvier 2022.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par ses dernières conclusions du 16 septembre 2024 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [F] [O], demande à la cour d'appel de :

Faire droit à l'appel,

Infirmer le jugement du 20 mai 2020 du Tribunal Judiciaire de Metz.

Sur le fondement des articles 1240 du Code Civil et R 424-17 du Code de l'Urbanisme, et du jugement rendu par le Tribunal Administratif de Strasbourg le 11 mai 2023 devenu définitif :

Juger que le permis de construire obtenu par M. [J] [A] le 11 février 2013 est périmé par l'effet du jugement définitif du Tribunal Administratif de Strasbourg du 11 mai 2023 (pièce N°23).

Sur le fondement de l'article 544 du Code Civil, la théorie des troubles anormaux de voisinage et la jurisprudence de la Cour de Cassation citée dans les présentes conclusions :

Juger que la construction édifiée par M. [J] [A] constitue pour M. [F] [O] un trouble anormal de voisinage,

Condamner M. [J] [A] à cesser les travaux de construction relatifs à l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] sous astreinte de 100 euros par jour de retard un mois après de la signification de l'arrêt à intervenir,

Condamner M. [J] [A] à démolir les travaux de construction qu'il a entrepris sur l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] sous astreinte de 300 euros par jour de retard un mois après la signification de l'arrêt à intervenir,

Condamner M. [J] [A] à payer à M. [F] [O] la somme de 17 671,25 euros correspondant au coût de reprise du pignon de l'immeuble de M. [F] [O] situé [Adresse 1] à [Localité 5],

Condamner M. [J] [A] à payer à M. [F] [O] la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son titre de préjudice de jouissance.

A titre subsidiaire,

Condamner M. [J] [A] à payer à M. [F] [O] la somme de 17 671 euros correspondant au coût de reprise du pignon de l'immeuble de M. [F] [O] situé [Adresse 1] à [Localité 6] à [Localité 4],

Condamner M. [J] [A] à payer à M. [F] [O] la somme de 3 954,50 euros correspondant aux travaux de pose d'une ventilation mécanique de l'immeuble appartenant à M. [F] [O] [Adresse 1] à [Localité 4] et à procéder à la pose d'une gaine reliant les cuisines et aux installations sanitaires (sic) longeant le long du mur de chaque salon-salle à manger,

Condamner M. [J] [A] à payer à M. [F] [O] la somme de 80 000 euros au titre de la dépréciation de la valeur de l'immeuble de M. [F] [O],

Condamner M. [J] [A] à payer à M. [F] [O] la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre des troubles de jouissance supportés par Monsieur [F] [O] depuis la destruction de l'immeuble voisin jusqu'à l'arrêt à intervenir,

Condamner M. [J] [A] à payer à M. [F] [O] la somme de 10 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [J] [A] aux dépens de première instance et d'appel.

Au soutien de son appel M. [O] rappelle que M. [A] a débuté en 2014 la construction d'un immeuble collectif qui jouxte son propre immeuble, et que lors des travaux de démolition/construction, le mur séparant les propriétés a subi des dégradations, tandis que les travaux entrepris ont supprimé des jours sur son immeuble. Il indique que M. [A] a été mis en demeure de ne pas appuyer sa construction sur le mur existant séparant les propriétés, que celui-ci a répondu que l'immeuble en cours de construction ne s'appuyait pas sur le mur de M. [O], de sorte que M. [O] a sollicité une expertise, à l'issue de laquelle M. [A] a repris ses travaux, conduisant M. [O] à agir en justice en raison des préjudices qu'il subissait.

Pour justifier sa demande en démolition, M. [O] fait tout d'abord valoir que l'immeuble partiellement édifié par M. [A] est un ouvrage irrégulier car dépourvu de permis de construire en cours de validité, ce qui autorise M. [O] à agir à l'encontre de M. [A] sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil.

M. [O] soutient que le permis de construire délivré le 11 février 2013 à M. [A] par le maire de [Localité 4] est actuellement périmé dès lors que les travaux entrepris n'ont pas été achevés dans un délai de trois ans.

Il expose avoir sollicité du maire de Ban-Saint-Martin qu'il constate la caducité du permis, ce que celui-ci a refusé, raison pour laquelle M. [O] a saisi le tribunal administratif, lequel par jugement du 11 mai 2023 lui a donné raison et a annulé la décision par laquelle le maire avait refusé de constater la caducité du permis de construire délivré à M. [A].

M. [O] fait valoir que le jugement du tribunal administratif s'impose à la cour et que, dès lors que M. [A] n'est plus titulaire d'un permis de construire en cours de validité, la cour devra faire droit à ses demandes, tant en cessation des travaux qu'en démolition de la construction déjà édifiée.

Il considère que la nouvelle demande de permis de construire déposée par M. [A] ne peut s'analyser en une simple régularisation du précédent permis, et qu'en l'état M. [A] n'est pas titulaire d'un quelconque titre administratif lui donnant le droit de construire.

M. [O] soutient encore que son immeuble, comme celui dont la construction est projetée par M. [A], est situé en zone protégée ainsi qu'il résulte de l'avis de l'architecte des bâtiments de France rendu lorsqu'il a souhaité lui-même effectuer des travaux.

D'autre part, M. [O] soutient que la construction telle qu'elle est projetée, lui causera un trouble anormal, principalement à raison de la perte d'ensoleillement et de luminosité consécutive à l'édification du bâtiment.

Il se réfère sur ce point à une jurisprudence abondante ayant admis que la perte d'ensoleillement, même dans une zone à fort niveau d'urbanisation, peut constituer un trouble anormal de voisinage, et en l'espèce, soutient que la perte d'ensoleillement sera particulièrement marquée en début de matinée et pour les fenêtres du rez-de-chaussée et du premier étage, ainsi qu'il résulte des photographies qu'il produit.

Par ailleurs il expose que son mur pignon a été endommagé lors des travaux, ce qui résulte des photographies prises par l'expert judiciaire lui-même, et que cette circonstance est à elle seule un trouble anormal de voisinage.

S'agissant des préjudices qu'il subit M. [O] expose que si la cour ordonnait la démolition de l'immeuble, il serait nécessaire de l'indemniser pour les dégradations causées à son mur pignon, lesquelles nécessiteront des travaux de remise en état chiffrés à 17 671,25 euros selon le devis qu'il produit.

Toujours dans cette hypothèse, il s'estime également en droit d'obtenir réparation pour les troubles de jouissance qu'il a subis du fait de la construction litigieuse. Il relate ainsi qu'un arbre lui bouche la vue, que la végétation empiète sur son jardin, et qu'il ne parvient pas à louer le rez-de-chaussée de son immeuble car tous les locataires potentiels sont découragés par la présence de l'immeuble de M. [A], raison pour laquelle il s'estime fondé à mettre en compte une somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts.

M. [O] considère également que M. [A] soutient à tort que son immeuble ne s'appuierait, ni ne s'enfoncerait, ou s'appliquerait, sur son fonds, et se réfère sur ce point au rapport d'expertise ainsi qu'au constat d'huissier qu'il a fait réaliser le 29 juin 2016. Il fait grief à la construction projetée d'obstruer les deux baies vitrées servant à donner de la lumière à la chambre située sur la façade arrière.

A titre infiniment subsidiaire et dans l'hypothèse où la cour n'ordonnerait pas la démolition de l'immeuble litigieux, M. [O] réclame, sur le fondement de la théorie des troubles du voisinage et subsidiairement sur un fondement délictuel ou quasi délictuel, la condamnation de M. [A] à remettre en état son pignon endommagé. Il soutient que la faute de M. [A] est manifeste et que les dommages causés à son mur pignon sont visibles aussi bien sur le rapport d'expertise que sur les constats qu'il a fait réaliser.

Toujours dans l'hypothèse où la démolition ne serait pas ordonnée, M. [O] fait valoir que l'expert avait prévu, à raison de l'implantation de l'immeuble de M. [A] contre le mur de M. [O], la création d'une ventilation mécanique pour chaque étage de son immeuble. Or M. [O] soutient que M. [A] s'était engagé à prendre en charge les frais d'installation de la VMC et n'en a rien fait, et que de même il n'a pas fait poser le conduit de tirage qui était nécessaire pour permettre l'amenée d'air jusqu'à sa cheminée. Il chiffre le coût de la VMC à la somme de 3 954,50 euros selon devis produit.

Enfin et toujours dans l'hypothèse d'un maintien de l'immeuble litigieux, M. [O] réclame réparation du trouble anormal de voisinage causé par la perte d'ensoleillement, et soutient que l'expert a admis une perte de valeur vénale, que M. [O] chiffre à 20 % de la valeur de son bien soit une somme de 80 000 euros.

Il maintient également sa demande en réparation du trouble de jouissance subi du fait de la construction litigieuse, chiffré à 20 000 euros selon les explications précédemment données.

Par ses dernières conclusions du 22 janvier 2025 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [J] [A], demande à la cour d'appel de :

Dire et juger l'appel de M. [F] [O] non fondé,

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Condamner M. [F] [O] à payer à M. [J] [A] la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [F] [O] aux entiers dépens d'appel.

M. [A] réplique que M. [O] tente de profiter de la situation pour obtenir une indemnisation, alors que son immeuble est intérieurement très vétuste, et situé dans une zone urbaine de type résidentiel comportant aussi bien des maisons individuelles que des immeubles collectifs.

S'agissant de la demande de démolition fondée sur l'absence de permis de construire en cours de validité, M. [A] fait valoir que le jugement du tribunal administratif dont se prévaut M. [O], n'a pas retenu l'argument allégué par M. [O], à savoir le fait que les travaux n'auraient pas débuté dans le délai de trois ans suivant l'obtention du permis de construire, ce qui était largement contredit par les pièces produites, mais a considéré, au visa de l'article R.424-17 du code de l'urbanisme, qu'il y avait eu une interruption des travaux dont le délai excédait un an.

Il souligne en outre que le tribunal administratif a rejeté le surplus de la requête de M. [O], visant à voir enjoindre au maire de Ban-Saint-Martin d'ordonner l'interruption des travaux sous peine d'astreinte.

En tout état de cause il fait valoir que la situation a évolué, et que le 2 janvier 2025 le maire de la commune de [Localité 4] lui a accordé un nouveau permis de construire, accompagné d'annexes dont M. [A] indique qu'il les respectera scrupuleusement, faute de quoi l'immeuble ne pourra pas être habité.

Sur la notion de trouble anormal de voisinage, M. [A] fait valoir que contrairement à ce que soutient M. [O], l'immeuble en construction « ne s'appuie pas, ne s'enfonce pas ni ne s'applique » sur le mur de M. [O], ainsi qu'il résulte tant de l'expertise judiciaire, que de l'attestation antérieure de M. [M], géomètre, et des constats d'huissiers qu'il a fait réaliser.

Quant à la perte d'ensoleillement alléguée, M. [A] expose que la nouvelle construction est située le long du mur pignon quasi aveugle de l'immeuble de M. [O], et n'affecte que les deux baies vitrées d'une remise servant à stocker du bois, ainsi que deux châssis à soufflet pour la ventilation des toilettes, à propos desquels il a indiqué dès l'expertise judiciaire qu'il se conformerait aux préconisations de l'expert.

En tout état de cause, M. [A] fait valoir qu'il appartient à M. [O] de prouver l'anormalité du trouble, étant rappelé que celui-ci s'apprécie à l'aune de l'environnement dans lequel s'inscrit le trouble supposé. En l'espèce il rappelle que les immeubles litigieux sont situés dans une zone urbaine, dans laquelle se trouvent déjà des immeubles collectifs, que l'immeuble projeté comporte deux étages en sus du rez-de-chaussée alors que l'immeuble de M. [O] en comporte un, et que le mur pignon le long duquel l'immeuble sera construit n'a aucune ouverture à l'exception des deux vasistas précités.

M. [A] conteste par ailleurs toute détérioration du mur pignon, au titre de laquelle M. [O] réclame une somme de 17 671,25 euros, et expose qu'il a toujours été disposé à effectuer les travaux de ventilation préconisés par l'expert, mais fait valoir que des courriers recommandés, et des lettres officielles entre avocats, ont été adressés à M. [O] et se sont heurtés au refus de ce dernier. Il indique encore que l'arbre dont se plaint M. [A] existait dès avant le début des travaux.

Enfin, s'agissant de l'argument selon lequel le futur immeuble serait en zone protégée, M. [A] observe que l'avis défavorable rendu par l'architecte des bâtiments de France devant le projet, ancien, présenté par M. [O], consistait uniquement à préciser quelles devaient être les préconisations obligatoires à suivre pour que l'immeuble ne porte pas atteinte au caractère des lieux, mais que pour autant la construction d'un immeuble en zone protégée n'est pas interdite mais encadrée, sans que M. [O] démontre que le projet actuel ne serait pas conforme aux préconisations de l'architecte des bâtiments de France.

Par ordonnance du conseiller de la mise en état du 13 novembre 2025, l'instruction du dossier a été clôturée.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la demande en arrêt des travaux et en démolition fondée sur l'absence de permis de construire.

La délivrance d'un permis de construire et le contrôle de la construction étant une prérogative de l'autorité administrative, M. [O] n'indique pas sur quels textes il se fonde pour considérer qu'en tant que simple particulier il pourrait exiger la démolition d'un immeuble construit au seul motif d'un permis de construire caduc.

A l'inverse, l'article L. 461-4 du code de l'urbanisme laisse la possibilité à l'autorité administrative compétente de mettre en demeure le maître de l'ouvrage ayant réalisé une construction sans permis, de déposer une demande de permis de construire, la démolition n'étant ainsi pas automatique. Quant aux décisions d'interruption de travaux ou de démolition, elles font l'objet de procédures spécifiques, prévues aux articles L. 480-2 et suivants du code de l'urbanisme, qui ne sont pas accessibles à de simples particuliers.

M. [O] ne peut contourner ces textes et se fonder en l'espèce sur les articles 1240 et suivants du code civil, qui ne lui permettent pas de faire sanctionner un éventuel défaut de permis de construire sans autre motif.

De même il ne lui appartient pas de se prévaloir d'une éventuelle infraction à des dispositions impératives concernant les immeubles situés en zone protégée, pour obtenir l'arrêt des travaux ou la démolition de l'ouvrage.

Quoi qu'il en soit, il résulte des dernières pièces produites par M. [A], qu'un nouveau permis de construire lui a été accordé par la mairie du [Localité 4], en date du 2 janvier 2025.

Il est à noter que, selon l'architecte des bâtiments de France, « cet immeuble n'est pas situé en (co)visibilité avec un monument historique. Par conséquent les articles L.621-30, L. 621-32 et L. 632-2 du code du patrimoine ne sont pas applicables et ce projet n'est pas soumis à l'accord de l'architecte des bâtiments de France. Ce projet n'appelle pas d'observations ».

Ainsi, la demande de démolition formée par M. [O], en tant qu'elle est fondée sur l'absence de permis de construire, doit être rejetée.

II- Sur la demande en arrêt des travaux et en démolition fondée sur un trouble anormal de voisinage

Le présent litige ayant débuté avant l'introduction dans le code civil, par la loi du 25 avril 2024, de l'actuel article 1253, il sera référé à la théorie prétorienne du trouble anormal de voisinage.

La règle selon laquelle nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, et est responsable de plein droit des troubles anormaux qu'il cause, a créé une responsabilité de plein droit, indépendante de toute faute, qui nécessite, de la part de celui qui s'en prévaut, la preuve d'un dommage et d'un lien de causalité avec un trouble, causé par le voisinage, dont il doit également établir le caractère anormal, à savoir dépassant les inconvénients normaux auxquels, dans un environnement donné, on doit s'attendre.

L'évaluation du caractère anormal d'un trouble est une question de fait, qui nécessite de prendre en compte les paramètres de l'environnement dans lequel se situent les protagonistes causants et subissant les troubles, ainsi que l'ampleur et la permanence éventuelles de ceux-ci.

En l'occurrence, M. [O] soutient subir un trouble anormal provoqué par la construction litigieuse, en raison de la privation d'ensoleillement provoquée par celle-ci, voire de la disparition de certaines vues dont il se plaint également dans ses conclusions.

Ses griefs tiennent également au fait que les travaux réalisés auraient dégradé son mur pignon, et que le mur de la construction projetée viendrait prendre appui sur le sien.

M. [W], expert commis par le juge des référés aux fins, notamment, de déterminer les nuisances subies par M. [O] et décrire les travaux nécessaires pour y remédier, a fait les constatations suivantes :

la construction projetée par M. [A], dont l'édification avait commencé lors de sa visite, est totalement indépendante de l'immeuble de M. [O]. L'expert a pu constater notamment que les longrines des fondations du nouveau bâtiment avaient été réalisées, et que des plaques de polystyrène avaient été interposées entre la construction en cours et le bâtiment existant. Outre les constatations effectuées sur place, la conclusion de l'expert se fonde également sur les plans qu'il a pu consulter, et qui font clairement apparaître l'édification d'un mur distinct, entièrement situé sur le fonds de M. [A].

Le pignon de la maison de M. [O] limitrophe de la nouvelle construction est orienté au nord, le nouvel immeuble sera situé au nord de l'immeuble de M. [O], de sorte que la nouvelle construction ne projettera pas d'ombre sur la toiture ou l'immeuble de M. [O]. Ce constat est étayé par un plan faisant apparaître les immeubles en cause dans leur environnement, ainsi que les quatre points cardinaux.

s'agissant de la démolition de la remise, située sur la parcelle acquise par M. [A] mais accolée au mur pignon de M. [O], l'expert n'a constaté aucune dégradation de ce mur mais uniquement les traces de maçonnerie d'un local démoli pour les besoins du projet. En réponse à un dire de M. [O], il indique que la future construction sera accolée au pignon et le protégera des intempéries.

l'immeuble de M. [O] se prolonge à l'arrière, dans le prolongement du mur pignon, par un local servant au stockage du bois, éclairé par deux châssis qui seront complètement occultés par le mur de la nouvelle construction. Néanmoins selon l'expert, l'arrivée de lumière naturelle continuera à se faire par le toit du local, constitué d'un matériau translucide, et desservira ainsi la fenêtre de la salle de bains du rez-de-chaussée. Par ailleurs les photos produites établissent que le bois stocké dans le local est en partie situé devant les châssis servant à l'éclairage. Enfin selon l'expert, cette pièce, construire en parpaings, et non isolée ainsi qu'il résulte des photos produites, ne peut devenir une pièce de vie.

la vue depuis la fenêtre de la salle de bains en façade ouest (au premier étage au vu de la photo), n'est pas occultée.

En dehors des châssis précités, les deux fenêtres à soufflet situées sur le pignon nord, et servant à l'aération de deux toilettes, seront également occultées par le mur de la nouvelle construction, de même que la grille d'amenée d'air frais pour la cheminée à l'âtre du rez-de-chaussée, que l'on distingue sur les photos.

Sur ce point, l'expert a émis des préconisations afin de maintenir la ventilation des toilettes et celle de la cheminée : Les châssis à soufflets des toilettes devront être protégés par des panneaux fixés à la maçonnerie, de même que les châssis situés sur le local arrière destiné au stockage du bois.

Une ventilation mécanique des deux pièces de toilettes, à chaque étage, devra être assurée par mise en place d'une grille d'extraction en plafond et de conduits jusqu'en partie haute de la nouvelle construction.

L'amenée d'air frais pour la combustion du foyer de la cheminée devra être préservée par la mise en place d'une gaine jusqu'en façade avant ou arrière.

Enfin, l'expert n'a pas conclu lui-même à une perte de valeur particulière de l'immeuble de M. [O] du fait de la nouvelle construction. Il relate que l'immeuble a été évalué entre 350 000 euros et 375 000 euros par la société [Adresse 6], et entre 390 000 et 410 000 euros par la société Laforêt, l'avis de valeur émis par la société [Adresse 6] précisant que l'édification d'une construction mitoyenne engendrerait une moins-value de 15 %.

Au vu des conclusions de ce rapport d'expertise, mais également au vu des photos produites, la cour considère à l'instar du premier juge, que la preuve d'un trouble anormal de voisinage constitué par une perte d'ensoleillement n'est pas rapportée :

Ainsi, la nouvelle construction étant située au nord de l'immeuble de M. [O], elle ne peut lui faire de l'ombre.

Il résulte par ailleurs des photos produites par M. [O] lui-même, (pièce n° 26), que l'immeuble litigieux, déjà en grande partie construit, ne provoque effectivement pas de perte d'ensoleillement. Ainsi sur la première des photos produites, toutes les fenêtres visibles de l'immeuble de M. [O], bien que situées à proximité immédiate de la construction voisine, bénéficient d'un ensoleillement, à l'instar de l'ensemble de la façade visible sur la photo.

Les deux autres photos produites, centrées sur la façade du nouveau bâtiment, établissent également que celui-ci, comme l'immeuble de M. [O] visible sur le côté, est totalement au soleil, qui à cet instant semble venir du sud-est. Par ailleurs, la façade principale de l'immeuble de M. [O], donnant sur la [Adresse 7] et orientée au sud, ne subit aucune conséquence de la construction, [Adresse 3], de l'immeuble litigieux.

En revanche, la cour observe que la façade de l'immeuble de M. [O] donnant sur la [Adresse 3], comporte elle-même une avancée qui a pour conséquence que les fenêtres du rez-de-chaussée et du premier étage situées à l'extrémité de cette façade, subissent un moindre ensoleillement en raison de l'avancée de cette partie de façade, située au sud de ces fenêtres. La perte d'ensoleillement relative touchant ces fenêtres et les pièces correspondantes, est donc également due à la disposition de l'immeuble de M. [O].

La seule perte d'ensoleillement objective, est celle touchant l'appentis arrière de M. [O]. Cependant il a été noté que celui-ci sera toujours éclairé par le toit, et il apparaît manifestement au vu des photos produites, que la lumière provenant des deux châssis masqués par la construction à venir, était déjà en partie occultée par le bois entassé devant les châssis. Seule la fenêtre de la pièce donnant sur cet appentis subira une baisse de luminosité, étant relevé que, contrairement à ce qu'a affirmé M. [O], il est manifeste à l'examen des photos produites, que cet appentis ne peut pas, compte tenu des matériaux de construction mis en 'uvre et de l'absence de toute isolation notamment au niveau du toit, être considéré comme une pièce à vivre, et certainement pas comme une « chambre ».

Quant aux deux châssis à soufflet servant à la ventilation des toilettes des deux étages, ils seront effectivement occultés mais leur fonction d'éclairage était de toute évidence minime et ne dispensait pas d'un éclairage électrique, et leur fonction d'aération peut être rétablie par le biais des travaux préconisés par l'expert, et en tout état de cause il ne s'agit pas de pièces de vie.

En dehors de l'occultation des châssis de l'appentis arrière, qui ne constitue pas une pièce de vie, il n'apparaît pas que d'autres vues soient occultées par la construction litigieuse, ce qui ressort d'ailleurs des propres photos produites par M. [O] en pièce n° 15 (et en pièce n° 16 sur laquelle figure manifestement un montage censé représenter le futur bâtiment), qui ne matérialisent que l'avancée prévue sur la gauche du nouveau bâtiment, sans perte de vue significative.

Enfin, il est constant que l'immeuble de M. [O] est situé dans un environnement urbain, dans lequel alternent des maisons individuelles et des immeubles collectifs, généralement de hauteur modérée. Ainsi, un immeuble collectif de couleur rouge est visible sur la photo n°3 du document produit par M. [A] en pièce n° 5, et le même immeuble est visible depuis une des fenêtres du premier étage de l'immeuble de M. [O] (pièce n° 15 page 2). Un autre immeuble est également visible sur une des photos figurant à la pièce n° 5 de M. [A] (photo « garage à démolir »).

Dans ces conditions, l'édification d'un petit bâtiment collectif, et les modifications de luminosité et de vues qui peuvent en découler, font partie de l'évolution normale du bâti dans le secteur, sauf la preuve d'une perte de luminosité ou de vue particulièrement importante, ce qui n'est nullement le cas.

Quant à la dégradation alléguée du mur pignon de M. [O], elle n'est pas confirmée par l'expert et ne ressort pas des photos produites, qui font uniquement apparaître les traces d'une ancienne remise accolée à ce pignon, mais aucune trace de dégradation pouvant être imputée aux travaux en cours. Au surplus et ainsi qu'indiqué par l'expert, la nouvelle construction, accolée à celle de M. [O] après insertion de plaques de polystyrène, viendra protéger ce pignon, et en partie le local de stockage du bois, des intempéries.

La cour relève encore que M. [O] se plaint de la présence d'arbres, dont il apparaît de toute évidence, au vu des nombreuses photos versées aux débats, qu'ils existaient avant les travaux entrepris par M. [A].

Les premiers juges doivent donc être confirmés en ce qu'ils n'ont retenu aucun trouble anormal de voisinage justifiant l'arrêt des travaux ou la démolition de la construction déjà réalisée.

III- Sur les diverses demandes chiffrées de M. [O]

En l'absence de toute preuve d'une dégradation du mur pignon de M. [O] du fait des travaux entrepris, il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande en paiement de la somme de 17 671 euros au titre des travaux de reprise de ce mur, et la décision dont appel est confirmée sur ce point.

Il en est de même de la demande en paiement de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts à raison des préjudices subis, ceux-ci n'étant nullement démontrés.

Sur ce point, la cour observe que l'impossibilité de louer le rez-de-chaussée de son immeuble, n'est démontrée par M. [O] que par une attestation à en-tête du « Domaine Français », dactylographiée et non accompagnée d'un document d'identité, de laquelle il résulte uniquement que, compte tenu du « projet de construction mitoyen à la maison » qui « obstruerait la luminosité de l'appartement », les clients ont « hésité » lors des visites.

La cour estime cette attestation insuffisante, et relève que son rédacteur lui-même emploie le conditionnel pour évoquer la perte de luminosité qui aurait découragé les locataires potentiels. Ainsi il ne peut être exclu que cet appartement ait été présenté sous un jour qui ne correspond pas à la réalité telle que la cour a pu la constater au regard des photos produites, ou qu'il ait présenté d'autres inconvénients dont il n'est pas fait état.

Quant à la perte de valeur alléguée à hauteur de 80 000 euros, la cour constate qu'en tout état de cause elle ne résulterait pas d'un trouble de voisinage anormal, mais de la construction d'un immeuble collectif de taille modeste dans un environnement correspondant à ce type de construction, étant observé que les estimations elles-mêmes ne sont pas versées aux débats, mais uniquement mentionnées dans le rapport d'expertise de M. [W].

En tout état de cause, la valeur initialement donnée à ce bien varie de 375 000 euros pour l'estimation haute de l'agence Domaine Français, à 390 000 euros ou 410 000 euros pour les estimations basse et haute de l'agence Laforêt. Dans ces conditions et compte tenu des variations importantes de valeur, l'indication d'une perte de valeur de 15 %, outre qu'elle apparaît sujette à caution vu l'absence de réelle perte d'ensoleillement, n'est pas pertinente.

Enfin, s'agissant de la demande en paiement d'une somme de 3 954,50 euros au titre de travaux de VMC selon devis de la société Hygien'air, jointe à une demande de condamnation de M. [A] pour la pose d'une gaine de ventilation, la cour constate, au vu des pièces produites, qu'en suite du dépôt du rapport d'expertise, et par courrier recommandé avec avis de réception adressé le 26 octobre 2027, M. [A] a indiqué à M. [O], ainsi selon lui qu'il le lui avait déjà indiqué à plusieurs reprises, qu'il était disposé à réaliser les travaux préconisés par l'expert, et proposait de les effectuer à partir du 1er décembre 2017, la durée des travaux étant estimée à 15 jours.

En l'absence de toute réponse positive, le conseil de M. [A] s'est adressé au conseil de M. [O], en rappelant que M. [A] avait proposé son intervention à M. [O] lors d'une réunion du 4 mars 2020 mais avait été éconduit, et en proposant trois nouvelles dates d'intervention, les 20 ou 27 avril 2020, ou 4 mai 2020.

Aucune réponse n'ayant été apportée à ce courrier, le conseil de M. [A] a demandé au conseil de M. [O] de lui indiquer s'il souhaitait que d'autres dates soient proposées, ou si M. [O] préférait proposer lui-même des dates.

En réponse, et par courrier officiel, le conseil de M. [O] a indiqué que celui-ci ne souhaitait pas l'intervention de l'entreprise [A] en raison des doutes qu'il émettait sur sa compétence, et avait interjeté appel de la décision de première instance.

Il apparaît au vu d'un tel courrier que l'intervention de M. [A] pour mener à bien les travaux préconisés par l'expert, ne sera pas possible et ce en raison de l'opposition de M. [O], étant observé qu'une telle intervention nécessite que l'entreprise de M. [A] pénètre chez M. [O], ce qui n'est pas nécessairement opportun compte tenu de l'hostilité de ce dernier, même si rien ne la justifie. En tout état de cause cette situation ne modifie pas le bien fondé des travaux préconisés par l'expert, qui restent à la charge de M. [A], en nature comme en paiement de leur coût.

M. [O] verse aux débats un devis visant à installer un système de VMC et de gaine dans l'immeuble de M. [O], les travaux prévus étant intitulés « modification d'une installation de ventilation, travaux et installation réalisés pour l'amélioration de la ventilation simple-flux auto réglable du logement », d'un montant total de 3 954,50 euros, y compris la variante pour une entrée d'air.

Afin de sortir de la situation générée par M. [O], il convient de condamner M. [A] à lui verser cette somme.

En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande de M. [O] visant à « condamner M. [A] à procéder à la pose d'une gaine reliant les cuisines aux installations sanitaires et longeant le long du mur de chaque salon-salle à manger » :

D'une part, M. [A] ne s'est jamais opposé à réaliser lui-même les travaux préconisés par l'expert, qui pour ce qui reste, devraient se dérouler sur son immeuble, et d'autre part il semble que le devis produit par M. [O] permette la réalisation des travaux en intégralité depuis le fonds de M. [O], sans nécessité de passer par l'immeuble de M. [A].

Le jugement de première instance sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté ce chef de demande de M. [O], et en tant que de besoin il le sera également en ce qu'il a donné acte à M. [A] de ce qu'il s'engageait à exécuter les travaux préconisés par l'expert, sans préjudice de l'utilité actuelle de tels travaux.

IV- Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sens de la présente décision, qui confirme dans sa quasi intégralité le jugement déféré, conduit à confirmer également le jugement dont appel en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

A hauteur d'appel M. [O] qui succombe supportera les dépens. Il est en outre équitable d'allouer à M. [A], en remboursement de ses frais irrépétibles d'appel, une indemnité de 7 000 euros.

PAR CES MOTIFS