CA Rennes, 16 juill. 2026, RG 25/05797

4ème Chambre

ARRÊT N°193

N° RG 25/05797

N° Portalis DBVL-V-B7J-WFOL

(Réf 1ère instance : 25/00192)

M. [B] [E]

Mme [J] [E]

C/

S.A.S. QUIMMO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me [M]-david CHAUDET

(x2)

Me Agata BACZKIEWICZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 16 JUILLET 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Mme Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : Mme Valentine BUCK, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Anne CHETIVEAUX, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l'audience publique du 05 Mai 2026 devant M. Alain DESALBRES, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 16 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats et signé par Mme Gwenola VELMANS, Conseillère, ayant participé au délibéré collégial, pour le Président empêché,

****

APPELANTS :

Monsieur [B] [E] Retraité

né le 29 Juin 1957 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Jean-david CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame [J] [E] Retraitée

née le 21 Janvier 1958 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Jean-david CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

S.A.S. QUIMMO

DA et avis de fixation signifiés le 31.10.25 à personne habilitée

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Agata BACZKIEWICZ de la SELARL HORIZONS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Le 2 juin 2023, M. [U] [X] a consenti un mandat simple de vente à la société par actions simplifiée (SAS) Quimmo portant sur une maison à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 5].

Par un acte notarié dressé le 11 décembre 2023, M. [M] [Y] [E] et Mme [J] [E] ont acquis cet immeuble.

L'adresse du bien immobilier a par la suite été modifiée pour devenir '[Adresse 4]'.

Sont notamment intervenues à cette opération de construction :

- La société [Adresse 5], chargée les lots charpente, couverture ardoise, plomberie/ chauffage, chape traditionnelle, pose sans fournitures carrelage grand format, peinture intérieure, enduit monocouche gratte, pompe à chaleur, mise en service pompe à chaleur et faïence, assurée par la société Axa France Iard ;

- La société Oguz Maçonnerie, chargée des lots coffrage coulage terrasse béton, muret de jardin agglos, assurée par la société Entoria ;

- La société SMB Constructions, chargée des lots placo et électricité, assurée par la société Axa France Iard.

Constatant la présence de différents désordres et non conformités, M. et Mme [E] ont fait assigner M. [U] [X], M. [O] [F] [S], M. [I] [X], la société Quimmo et la société Axa France Iard, ès qualités d'assureur de la société [Adresse 5], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Vannes afin notamment d'obtenir l'organisation d'une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 25 septembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Vannes a :

- Acté le désistement de M. [M] [Y] [E] et Mme [J] [E] de leur demande de communication de pièces sous astreinte à l'égard de M. [I] [X] et M. [U] [X] ;

- Ordonné la mise hors de cause de la SAS Quimmo ;

- Ordonné la mise hors de cause de Monsieur [A] [X] ;

- Désigné [G] [N] - société Génie Civil Conseil [Adresse 6] à [Localité 6] - 06.22.72.71.31 - gc.conseil22,@gmaiI.com - en qualité d'expert avec la mission suivante à exercer au contradictoire des époux [E], de M. [U] [X], ainsi que de la société Axa France Iard, en qualité d'assureur de la société [Adresse 5], et M. [F] [S] ;

- Se rendre [Adresse 1] à [Localité 7] et entendre les parties et leurs conseils, après les avoir préalablement convoqués ;

- Se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l'accomplissement de sa mission et se faire assister, au besoin, par tout sapiteur ;

- Déterminer les travaux réalisés parla société Maison Artisan Innovation et notamment si elle a réalisé le gros oeuvre, Ia mise hors d'eau et la mise hors d'air ;

- Déterminer I'ensembIe des intervenants à I'acte de construire en précisant les lots assurés par chacun d'entre eux ;

- Constater la réalité des désordres, des défauts de conformité et des anomalies mentionnés dans les assignations, le rapport d'expertise amiable du 25 janvier 2024, le rapport d'expertise amiable du 6 juin 2024, Ie procès-verbal de constat du 11 février 2025, et ceux éventuellement apparus depuis ;

- En déterminer la date d'apparition, la cause et I'origine, en précisant s'il s'agit de défauts de conception, de mise en 'uvre, d'entretien ou d'usage, d'un vice de construction, d'un vice des matériaux, d'une malfaçon dans la mise en oeuvre ;

- Préciser la date à laquelle les acquéreurs ont eu connaissance des désordres dénoncés ;

- Fournir tous les éléments permettant de déterminer si les acquéreurs pouvaient déceler ces vices au moment de la vente, en tenant compte de leur qualité de professionnel ou non professionnel ;

- Fournir tous les éléments de nature à déterminer l'éventueIle connaissance des désordres allégués lors de la vente par le vendeur ;

- Préciser si les désordres étaient visibles au jour de la vente ;

- Fournir tous éléments de nature à déterminer à quels intervenants et fournisseurs les désordres sont imputables et dans quelles proportions ;

- Se prononcer sur l'incidence des désordres constatés quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique de l'ouvrage et l'usage qui peut en être fait ;

- Se prononcer sur les moyens d'y remédier, leurs chiffrages, en précisant ceci désordre par désordre, et dire si des travaux de sécurisation sont nécessaires ;

- Apporter tout élément permettant l'appréciation du litige, des éventuels préjudices et des responsabilités, en les précisant désordre par désordre ;

- Dresser un pré-rapport et répondre aux dires des parties ;

- Fixé la consignation à 5.000 euros que M. [M] [Y] [E] et Mme [J] [E] devront verser à la régie des recettes et avances du tribunal judiciaire de Vannes par virement portant la référence REFERES RG 25/192 au compte IBAN : FR76 1007 1560 0000 0010 0179 738 BIC : TRPUFRP1 ou par chèque bancaire à I'ordre du Régisseur d'Avances et de Recettes du Tribunal Judiciaire de Vannes dans les 3 mois suivant la notification par le greffe de la présente après quoi elle sera caduque ;

- Ordonné le dépôt du rapport définitif dans les 18 mois de la consignation ;

- Dit que le rapport sera déposé sous forme numérique et papier au greffe du tribunal et adressé sous forme dématérialisée à chaque partie, un rapport sur support papier étant remis à la partie en faisant la demande à ses frais exclusifs ;

- Dit que les convocations remises par l'expert le seront sous forme dématérialisées, les convocations par voie postale étant à la charge exclusive de la partie en faisant la demande ;

- Dit qu'avant toute présentation de demande de prorogation ou d'augmentation de la provision, de taxe définitive l'expert devra soumettre au moins quinze jours à I'avance le projet d'ordonnance sollicité à l'avis des parties et de nous la transmettre avec l'avis des parties et le projet d'ordonnance

- Désigné le magistrat chargé du service des expertises pour contrôler les opérations et procéder si besoin au changement d'expert ;

- Condamné M. et Mme [E] à verser la somme de 1.000 euros à la société Quimmo au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens que celle-ci a engagés ;

- Débouté Monsieur [A] [X] de sa demande de frais irrépétibles ;

- Condamné Monsieur [A] [X] aux dépens qu'il a engagés ;

- Débouté Monsieur [F] [S] de sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

- Laissé les dépens afférents à la mise en cause de la société Quimmo à la charge des époux [E] ;

- Laisser les autres frais irrépétibles et dépens à la charge provisoire des parties les ayant exposés ;

- Débouter les parties leurs demandes plus amples ou contraires.

M. [M] [Y] [E] et Mme [J] [E] ont relevé appel de cette décision le 22 octobre 2025.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 avril 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions du 12 mars 2026, M. [M] [Y] [E] et Mme [J] [E] demandent à la cour de les déclarer recevables et bien fondés en leur appel et :

- d'infirmer le jugement en ce qu'il a :

- Ordonné la mise hors de cause de la société Quimmo ;

- Condamné M. et Mme [E] à verser la somme de 1.000 euros à la société Quimmo au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens que celle ci a engagés, laissé les dépens afférents à la mise en cause de la société Quimmo à la charge des époux [E],

- Débouter M. et Mme [E] de leurs demandes plus amples ou contraires.

Statuant à nouveau :

- de débouter la SAS Quimmo de toutes demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

- de juger que les opérations d'expertise seront réalisées au contradictoire de le la SAS Quimmo ;

- de juger que la SAS Quimmo sera tenue de participer aux opérations d'expertise et de faire valoir tous les éléments qui lui paraîtront nécessaires ;

- de condamner la SAS Quimmo à leur verser la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens d'appel.

Suivant ses dernières conclusions du 21 janvier 2026, la société par actions simplifiée Quimmo demande à la cour de :

- débouter les appelants de leur appel ;

- confirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

- débouter M. et Mme [E] de leur appel ;

- condamner les appelants au paiement d'une somme de 3.000 € au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens.

MOTIVATION

Les appelants contestent la décision susvisée et font valoir :

- que la SAS Quimmo est redevable d'une obligation d'information et de conseil ainsi que de vigilance ;

- que l'agence immobilière aurait dû tout particulièrement attirer leur attention sur les désordres, notamment les fissures ;

- que la SAS Quimmo a d'ailleurs reconnu que des fissurations étaient visibles au moment de la vente ;

- qu'elle s'est abstenue de les alerter sur ces points ;

- qu'il appartiendra à l'expert de déterminer si ces désordres étaient ou non visibles par un professionnel de l'immobilier ;

- que sa responsabilité pourrait dès lors être engagée et ce d'autant plus que l'expert judiciaire devra se prononcer sur la date d'apparition des désordres et qu'un simple intérêt légitime suffit.

L'intimée rétorque :

- que les appelants ont abandonné dans leurs dernières conclusions le reproche consistant en l'absence de vérification de la situation assurantielle de chacun des intervenants à la construction ;

- qu'elle n'est tenue qu'à une obligation de moyens ;

- que son devoir d'information ne peut porter sur des désordres apparents qui étaient aisément identifiables par les acquéreurs ;

- qu'elle n'a pas eu connaissance des infiltrations et autres désordres cachés lors de la conclusion de la promesse de vente.

Les éléments suivants doivent être relevés :

L'article 145 suppose l'existence d'un motif légitime, c'est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction ou à son extension n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

L'obligation d'information pesant sur l'agent immobilier consiste à fournir au mandant ou au tiers contractant des informations neutres et objectives pour lui permettre d'opérer un choix éclairé. Les éléments à fournir doivent être légaux, exacts, complets, efficients, compréhensibles et loyaux. Le devoir de conseil lui incombant suppose d'attirer l'attention du mandant ou du cocontractant sur les avantages et les inconvénients de l'opération envisagée et de lui indiquer le choix le plus opportun. Le devoir de conseil se prolonge en une obligation de mise en garde du client.

A la suite du mandat simple de vente confié le 2 juin 2023 par M. [X] [U] à la SAS Quimmo, un 'compromis de vente', rédigé par l'agence immobilière, a été signé le 29 septembre 2023 entre le vendeur, M. [Z] [E] et Mme [J] [E].

Actuellement, et sous réserve des opérations expertales à venir, les désordres dénoncés par les acquéreurs de l'immeuble suite au rapport de la société BEB sont les suivants :

- absence d'un joint souple en périphérie du carrelage ;

- défaut de jointage entre carreaux ;

- présence d'humidité sous le carrelage, dans les joints du carrelage, dans la cloison d'une chambre et dans certains doublages :

- réglage de la baie Sud à prévoir ;

- absence de branchement à l'égout du disconnecteur ;

- défaut de positionnement du régulateur de pression ;

- présence d'une fuite sur le réseau de la pompe à chaleur et absence de sonde extérieure ;

- présence de la mousse Pu non arasée ;

- défaut de recouvrement de la plinthe sous la découpe du carrelage ;

- absence d'un joint de silicone étanche au niveau des WC ;

- présence d'eau entre le dormant et le vantail au niveau d'une porte-fenêtre ;

- présence d'un croisillon non retiré au niveau du carrelage ;

- absence d'étanchéité derrière la faïence de la salle de bains ;

- défaut de pente suffisante du bac à douche ;

- présence d'une infiltration au niveau de l'ouvrant de la chambre avec balcon ;

- présence de fissurations au niveau de l'enduit de la toiture et défaut d'adhérence du joint siliconné sur l'enduit ;

- défaut de perforation des dalles pour le passage des descentes d'eaux pluviales ;

- défaut de hauteur des radiateurs ;

- défaut de pente des couventines et non-conformité de celles-ci ;

- défaut de recouvrement de certaines plinthes ;

- absence de joint acrylique autour du vélux ;

- défaut de jointage du carrelage avec le placo au niveau de la baignoire ;

- défaut de finition du robinet du garage ;

- absence de poignées au niveau de la porte de service ;

- défaut de finition sous la casquette béton ;

- défaut et non-conformité de la pente du seuil extérieur ;

- absence de grille de ventilation ;

- absence de jointage d'une gaine.

Ces éléments ont été globalement confirmés par le cabinet Sedgwick qui a également dressé un rapport en ce sens.

Cette liste de désordres permet de constater que la plupart d'entre-eux n'était pas apparente lors des visites car des investigations poussées, notamment quant à la détection de traces d'humidité et d'entrées d'eau mais également des calculs de pente, ont dû être menées par des sociétés spécialisées.

Les autres désordres étaient clairement apparents par des acquéreurs profanes lors des visites des lieux (défauts de finition au niveau des plinthes, du carrelage, absence de sonde, etc.) de sorte que la SAS Quimmo n'était pas tenue de leur délivrer une information spécifique sur ces points.

L'agent immobilier n'est pas un professionnel de la construction.

Dans le 'compromis de vente', la SAS Quimmo a très clairement précisé :

- que le vendeur reconnaissait ne pas avoir souscrit une police d'assurance dommages-ouvrage ni d'assurance garantissant sa responsabilité décennale ;

- que les acquéreurs, dûment informés des conséquences de cette situation, en avaient fait leur affaire personnelle ;

- que le vendeur admettait avoir fait appel à un certain nombre de professionnels pour la construction de l'immeuble, listés dans ce document, et s'engageait à fournir les factures y afférentes à la date de la signature de l'acte authentique ;

- que ces professionnels avaient souscrit une assurance garantissant leur responsabilité décennale.

Ces éléments attestant en l'état le respect par la SAS Quimmo de son obligation d'information et de conseil. Il convient d'ajouter que certes, une expertise judiciaire ne peut être opposée à celui qui n'a pas été appelé ni représenté aux opérations d'expertise en tant que partie (3e Civ., 27 février 2013, pourvois n° 12-13.624 et 12-13.625), mais que, dès lors que le rapport d'expertise judiciaire a été versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties, il leur est opposable s'il est corroboré par d'autres éléments de preuve (3e Civ., 7 septembre 2017, n° 16-15.531 ; 2ème Civ, 13 septembre 2018, n° 17-20.099 ; 3è Civ, 15 novembre 2018, n° 16-26.172 ; 3e Civ., 5 mars 2020, n° 19-13.509).

Or, les appelants disposent d'ores et déjà de deux rapports d'expertise amiable qu'ils ont communiqués à l'intimée.

En l'état, l'action en responsabilité que les acquéreurs souhaitent intenter à l'encontre de la SAS Quimmo apparaît vouée à l'échec de sorte que la mesure d'expertise judiciaire ne lui sera pas rendue commune et opposable. La décision déférée l'ayant mise hors de cause sera donc confirmée sur ce point.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Si la décision de première instance doit être confirmée, il y a lieu en cause d'appel de mettre à la charge de M. [Z] [E] et Mme [J] [E] le versement au profit de la SAS Quimmo d'une indemnité de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter les autres demandes présentées sur ce fondement.

La décision de première instance quant aux dépens sera confirmée. Ceux d'appel seront mis à la charge des acquéreurs de l'immeuble.

PAR CES MOTIFS