CA Bastia, 15 juill. 2026, RG 24/00536

Chambre civile

Section 2

ARRÊT N°

du 15 JUILLET 2026

N° RG 24/536

N° Portalis DBVE-V-B7I-CJNN FD-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Bastia, décision attaquée du 16 avril 2024, enregistrée sous le n° 19/873

[V]

S.C.I. MIHOME

C/

[D] [N]

S.A.R.L. [Adresse 1]

CBL INSURANCE EUROPE DAC

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 2]

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

QUINZE JUILLET DEUX-MILLE-VINGT-SIX

APPELANTES :

Mme [M] [V]

née le 1er mai 1966 à [Localité 1] (Corse)

[Adresse 3]

[Localité 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Jean Pierre POLETTI, avocat au barreau de BASTIA

S.C.I. MIHOME

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Me Jean Pierre POLETTI, avocat au barreau de BASTIA

INTIMÉS :

M. [O] [D] [N]

né le 14 juin 1987 à [Localité 4] (Haute-Corse)

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représenté par Me Jacques VACCAREZZA de l'AARPI ARNA, avocat au barreau de BASTIA, substitué par Me Clara ACQUAVIVA, avocate au barreau de BASTIA

S.A.R.L. [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 5]

Défaillante

Compagnie d'assurance CBL INSURANCE EUROPE DAC

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 6]

[Localité 6]

Défaillante

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.S. Patrimonia Gestion, inscrite au RCS de Bastia sous le numéro 833 131 774,

lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège sise [Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 3]

[Localité 2]

Défaillant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 9 avril 2026, devant François DELEGOVE, vice-président placé, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

En présence de [C] [P], attachée de justice

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Andy DUBOIS

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 juin 2026, prorogée par le magistrat par mention au plumitif au 15 juillet 2026

ARRÊT :

Rendu par défaut.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au troisième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par Guillaume DESGENS, conseiller, Jean-Jacques GILLAND, président de chambre étant absent, et Andy DUBOIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La S.A.R.L. « [Adresse 1] », assurée en dommages-ouvrage et responsabilité civile auprès de la compagnie d'assurance irlandaise CBL Insurance, a fait réhabiliter une maison située [Adresse 9] à [Localité 2], [Localité 3], en 3 logements individuels, l'architecte de l'opération étant M. [O] [D] [N].

Par acte authentique du 31 juillet 2017, la S.C.I. Mihome a acheté au rez-de-chaussée de cette maison un appartement en l'état futur de rénovation pour un prix de 670 000 euros, 414 852 euros étant payables au jour de la vente et 255 148 euros au fur et à mesure de l'avancement des travaux selon les modalités d'échelonnement prévues à l'acte de vente qui prévoyait également une date de livraison fixée au plus tard le 31 décembre 2017, sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

Les travaux ont été réceptionnés avec réserves le 30 mars 2018 par la S.C.I. Mihome représentée par sa gérante, Mme [M] [V].

Alléguant avoir pris possession des lieux le 10 avril 2018 afin que sa gérante puisse y habiter et avoir constaté, outre les réserves mentionnées à la réception de multiples désordres et dysfonctionnements objectivés par un constat d'huissier du 18 avril 2018 et excipant de ses démarches demeurées vaines envers le maître d'ouvrage et l'architecte pour trouver une solution à ces difficultés, la S.C.I. Mihome, a sollicité du juge des référés de céans la désignation d'un expert judiciaire, demande à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 24 octobre 2018.

M. [W] [H], désigné comme expert par le juge des référés, a déposé son rapport définitif le 29 avril 2019.

Par exploits en date du 19 juin 2019, la S.C.I. Mihome et Mme [M] [V] ont attrait devant le Tribunal de Grande Instance de Bastia la S.A.R.L. « [Adresse 1] » et CBL Insurance, au visa des articles 1792 et 1231-1 et suivants du code civil, aux fins de condamnation solidaire à les indemniser des désordres, non-façons et préjudices de jouissances subis, une expertise étant ordonnée avant dire droit.

Par ordonnance du 19 septembre 2019, le président de la conférence a ordonné la clôture différée de l'instruction de l'affaire au 17 octobre 2019, la S.A.R.L. « [Adresse 1] » et CBL Insurance, bien que régulièrement assignée n'ayant pas constitué avocat.

Par ordonnance du 26 septembre 2019, le juge de la mise en état a révoqué l'ordonnance de clôture, CBL Insurance ayant manifesté son intention de constituer avocat.

Par ordonnance du 10 janvier 2020, le juge de la mise en état a ordonné un complément d'expertise confié à M. [H] et rejeté la demande de provision formée par la

S.C.I. Mihome et Mme [V].

M. [H] a déposé son rapport d'expertise complémentaire le 6 septembre 2021.

Par ordonnance du 28 janvier 2022, le juge de la mise en état a :

' - Condamné la S.A.R.L. « [Adresse 1] » à :

o Réaliser l'enduit de la façade nord de l'immeuble ;

o Réaliser le mur de clôture côté accès plage ;

o Finir les hauts de piliers ;

o Réaliser les trois parkings vendus à la demanderesse,

Et ce, dans le délai de 3 mois à compter de la signification de l'ordonnance sous astreinte, à l'expiration de ce délai, de 100 € par jours de retard et par ouvrage et ce, pendant 4 mois ;

- Rejeté toute autre demande '.

Par exploits des 2 et 9 août 2022, la S.C.I. Mihome et Mme [V] ont attrait devant le tribunal Judiciaire de Bastia la S.A.R.L. [Adresse 1], ès-qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et M. [O] [D] [N] sollicitant :

' - La condamnation du syndicat à achever les travaux sur les parties communes et à exécuter les travaux utiles pour faire cesser les infiltrations depuis les parties communes :

La condamnation de M. [D], en sa qualité de constructeur, à les indemniser des désordres de nature décennale ;

- La condamnation solidaire de M. [D] avec la S.A.R..L [Adresse 10], ès-qualités de maître d'ouvrage à la réparation de l'intégralité du préjudice fondée d'une part sur les malfaçons et non-façons comme sur son obligation contractuelle de suivi de chantier ;

Que la décision à intervenir soit déclarée commune et opposable au syndicat des copropriétaires notamment quant à l'obligation de travaux des parties communes '.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du Juge de la mise en état en date du 29 septembre 2022 sous le numéro 19/873.

La Société CBL Insurance Europe Designated Activity Company a été placée en liquidation judiciaire par ordonnance de la Haute-Cour d'Irlande en date du 12 mars 2020.

Par conclusions notifiées le 9 mars 2023, M. [G] [B] et M. [S] [J] de la société KPMG, ès-qualités de co-liquidateurs de CBL Insurance tels que désignés par l'ordonnance du 12 mars 2020 précitée, sont intervenus volontairement à l'instance, sollicitant notamment la mise hors de cause de CBL Insurance.

Par ordonnance du 11 mai 2023, le Juge de la mise en état a donné acte à la S.C.I. Mihome et à Mme [V] de leur désistement d'instance et d'action à l'égard de la CBL Insurance prise en la personne de ses représentants légaux et de ses co-liquidateurs.

La S.A.R.L. « [Adresse 1] » n'a pas constitué avocat.

Par jugement du 16 avril 2024, du tribunal judiciaire de Bastia a :

' - débouté la SARL Mihome et Mme [V] de leurs demandes tendant à la condamnation de la SARL [Adresse 10] à réparer l'intégralité des conséquences des dommages subis par « la requérante » dans ses parties privatives et dans la jouissance de ces dernières et tendant à la condamnation de la SARL [Adresse 10], en sa qualité de promoteur, à réparer l'intégralité du préjudice dont s'agit ;

- débouté la SARL Mihome et Mme [V] de leur demande d'expertise pour évaluer leur préjudice ;

- débouté la SARL Mihome et Mme [V] de leur demande de condamnation de la SARL [Adresse 10], « ès-qualités » de syndic du syndicat, à mettre en 'uvre les travaux de finition, d'achèvement des parties communes, s'agissant du mur pignon nord, et de reprise des travaux sur les parties communes, notamment pour faire cesser toute infiltration par l'étanchéité des terrasses ;

- débouté la SARL Mihome et Mme [V] de leurs demandes tendant à la condamnation de M. [D] [N] solidairement avec la SARL [Adresse 10] à supporter le coût de réalisation des travaux sur le mur pignon nord de la copropriété et le coût des travaux de réalisation de l'aire de stationnement et de l'unité de garage ;

- Avant dire droit sur la demande formée a l'encontre de M. [D] [N] tendant à sa condamnation à réparer les conséquences financières de son attestation erronée,

- sursit à statuer sur cette demande et rouvert les débats à l'audience du 18 juin 2024 à 09 h 00 pour recueillir les observations des parties sur le fait que le préjudice des demanderesses s'analyse en une perte de chance de bénéficier de la garantie d'achèvement :

- dit que les demanderesses devront chiffrer leur réclamation au titre de la perte financière résultant de l'établissement par M. [D] [N] d'une attestation erronée d'achèvement des travaux;

- dit que le Tribunal tirera toutes conséquences de l'absence d'observations sur la perte de chance ou sur l'absence de chiffrage du préjudice ;

-sursit à statuer sur la demande au titre des frais irrépétibles ;

- réservé les dépens '.

Par déclaration du 3 octobre 2024, la S.C.I. MIHOME a interjeté appel à l'encontre du jugement prononcé en ces termes :

« Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués, annuler et/ou réformer le jugement en ce qu'il a:

DÉBOUTÉ la SARL Mihome et Mme [V] de leurs demandes tendant à la condamnation de la SARL [Adresse 10] à réparer l'intégralité des conséquences des dommages subis par « la requérante » dans ses parties privatives et dans la jouissance de ces dernières et tendant à la condamnation de la SARL [Adresse 10], en sa qualité de promoteur, à réparer l'intégralité du préjudice dont s'agit ;

DÉBOUTÉ la SARL Mihome et Mme [V] de leur demande d'expertise pour évaluer leur préjudice

DÉBOUTÉ la SARL Mihome et Mme [V] de leur demande de condamnation de la SARL [Adresse 10], « ès-qualités » de syndic du syndicat, à mettre en oeuvre les travaux de finition, d'achèvement des parties communes, s'agissant du mur pignon nord, et de reprise des travaux sur les parties communes, notamment pour faire cesser toute infiltration par l'étanchéité des terrasses ;

DÉBOUTÉ la SARL Mihome et Mme [V] de leurs demandes tendant à la condamnation de M. [D] [N] solidairement avec la SARL [Adresse 10] à supporter le coût de réalisation des travaux sur le mur pignon nord de la copropriété et le coût des travaux de réalisation de l'aire de stationnement et de l'unité de garage ».

Par conclusions déposées au greffe le 2 décembre 2024 la S.C.I. MIHOME et

Mme [M] [V] ont demandé à la cour de :

« DECLARER RECEVABLE ET FONDÉ l'appel interjeté par la SCI MIHOME et Mme [V] du chef des dispositions critiquées :

Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués, annuler et/ou réformer le jugement en ce qu'il a :

DÉBOUTÉ la SARL Mihome et Mme [V] de leurs demandes tendant à la condamnation de la SARL [Adresse 10] à réparer l'intégralité des conséquences des dommages subis par « la requérante » dans ses parties privatives et dans la jouissance de ces dernières et tendant à la condamnation de la SARL [Adresse 10], en sa qualité de promoteur, à réparer l'intégralité du préjudice dont s'agit ;

DÉBOUTÉ la SARL Mihome et Mme [V] de leur demande d'expertise pour évaluer leur préjudice

DÉBOUTÉ la SARL Mihome et Mme [V] de leur demande de condamnation de la SARL [Adresse 10], « ès-qualités » de syndic du syndicat, à mettre en oeuvre les travaux de finition, d'achèvement des parties communes, s'agissant du mur pignon nord, et de reprise des travaux sur les parties communes, notamment pour faire cesser toute infiltration par l'étanchéité des terrasses ;

DÉBOUTÉ la SARL Mihome et Mme [V] de leurs demandes tendant à la condamnation de M. [D] [N] solidairement avec la SARL [Adresse 10] à supporter le coût de réalisation des travaux sur le mur pignon nord de la copropriété et le coût des travaux de réalisation de l'aire de stationnement et de l'unité de garage

Y faisant droit,

INFIRMER la décision entreprise du chef des dispositions déférées à la Cour et, statuant à nouveau,

Vu les articles 1231 à 1231-7 du code civil, et 1241 du code civil,

Vu les dispositions de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Condamner la Sté [Adresse 1], promoteur immobilier et venderesse en VEFA à réparer les conséquences dommageables de ses manquements contractuels envers la SCI MIHOME et Mme [V].

Avant dire droit sur le chiffrage du cout de réfection des travaux de reprise,

Commettre tel expert qu'il appartiendra aux fins :

- Chiffrer le coût de reprise des enduits du mur pignon nord,

- Chiffrer le coût de la réalisation des parkings, garages et d'équipements de l'aire de stationnement,

- Chiffrer le coût de reprise des désordres mentionnés dans les rapports d'expertise antérieurs dans les locaux de la concluante,

- Chiffrer le coût de reprise de l'étanchéité de terrasse,

- Chiffrer le coût de reprise des divers désordres pointés dans le rapport

d'expertise de Monsieur [H],

Condamner le SDC de la copropriété à effectuer les travaux préconisés par Monsieur [H].

CONDAMNER la société [Adresse 1] à régler aux appelantes la somme de 4 000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile ».

Par conclusions déposées au greffe le 5 mars 2025, M. [O] [D] [N] avait formulé certaines demandes à la cour. Toutefois, par ordonnance de la conseillère de la mise en état de la cour d'apel de Bastia du 13 février 2026, il a été notamment décidé que lesdites conclusions ont été déclarées irrecevables.

Par jugement du 1er octobre 2024, du tribunal judiciaire de Bastia a :

' Débouté la SCI Mihome et Mme [V] de leur demande tendant à la condamnation de M. [D] à réparer les conséquences financières de son attestation erronée et de leur demande de désignation d'un expert pour évaluer l'étendue de leur préjudice ;

Condamné Mme [V] et la SCI Mihome aux entiers dépens ;

Débouté Mme [V] et la SCI Mihome de leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles '.

Par déclaration du 15 octobre 2024, la S.C.I. MIHOME et Mme [V] ont interjeté appel à l'encontre du jugement prononcé en ces termes :

« Annuler et/ou réformer le jugement en ce qu'il a :

DÉBOUTÉ la SCI Mihome et Madame [V] de leur demande tendant à la condamnation de Monsieur [D] à réparer les conséquences financières de son attestation erronée et de leur demande de désignation d'un expert pour évaluer l'étendue de leur préjudice ;

CONDAMNÉ Mme [V] et la SCI Mihome aux entiers dépens ;

DÉBOUTÉ Mme [V] et la SCI Mihome de leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles.».

Par conclusions déposées au greffe le 10 avril 2025 la SCI MIHOME et

Mme [M] [V] ont demandé à la cour de :

« DECLARER RECEVABLE ET FONDE l'appel interjeté par Mme [V] et la SCI MIHOME du jugement rendu le 01/10/2024 par le Tribunal judiciaire de BASTIA.

Y faisant droit,

INFIRMER le jugement entrepris des chefs suivants :

DÉBOUTE la SCI Mihome et Madame [V] de leur demande tendant à la condamnation de Monsieur [D] à réparer les conséquences financières de son attestation erronée et de leur demande de désignation d'un expert pour évaluer l'étendue de leur préjudice ;

CONDAMNE Mme [V] et la SCI Mihome aux entiers dépens ;

DÉBOUTE Mme [V] et la SCI Mihome de leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles.

Et, statuant à nouveau,

Condamner Monsieur [D] à réparer les conséquences dommageables de sa responsabilité contractuelle de constructeur à l'endroit de Mme [V] et de la SCI MIHOME.

Le condamner à payer à Mme [V] et de la SCI MIHOME la somme de 8 142.41 euros au titre des travaux de reprise des réserves qu'elles ont dû exposées.

A titre subsidiaire, si la Cour devait estimer que le coût de reprise des réserves doit être indemnisé sur la base d'une perte de chance, condamner M. [D] à payer à Mme [V] et de la SCI MIHOME la somme de 5 699.68 euros au titre des travaux de reprise des réserves qu'elles ont dû exposer.

Pour le surplus, et avant dire droit sur le chiffrage intégral du coût des travaux de reprise des réserves et des ouvrages inachevés, Murs de clôture non enduits, parking, garage, commettre tel expert qu'il appartiendra ' qualifié économie de la construction ' aux fins d'en évaluer le coût actuel.

CONDAMNER M. [D] à porter et payer à Mme [V] et de la SCI MIHOME la somme de 6 000 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Le CONDAMNER en tous les dépens.».

Par conclusions déposées au greffe le 9 mars 2025 M. [O] [D] [N] a demandé à la cour de :

« Confirmer le jugement attaqué.

Condamner la SCI MIHOME et Mme [V] à la somme 3 000 euros en application de l'article 700 du CPC et aux dépens. ».

Par ordonnance du 13 février 2026, rendue par la conseillère de la mise en état il a été décidé de :

' Rectifier l'ordonnance rendue le 17 décembre 2025 par la conseillère de la mise en état près la cour d'appel de Bastia, dans l'affaire enregistrée sous le numéro de RG 24/00536, en modifiant son dispositif, où il y aura lieu de lire ;

DECLARONS irrecevables les conclusions notifiées le 5 mars 2025 par M. [O] [D] [N],

ORDONNONS le renvoi de l'affaire à l'audience de mise en état du 7 janvier 2026 à 09h00 pour clôture,

DISONS que les dépens suivront ceux du fond.

Au lieu de :

DECLARONS irrecevables les conclusions notifiées le 5 mars 2025 par M. [O] [D] [N],

ORDONNONS la clôture de l'instruction,

ORDONNONS le renvoi de l'affaire à l'audience de mise en état du 7 janvier 2026 à 09h00 pour clôture,

DISONS que les dépens suivront ceux du fond.

Ordonner la mention de cette rectification sur la minute et les expéditions de l'ordonnance précitée,

Dire que la présente ordonnance sera notifiée dans les conditions prévues par l'article 462 du code de procédure civile,

Ordonner la jonction de l'instance inscrite sous le numéro RG 24/00536 et de l'instance inscrite sous le RG 24/00568, sous le seul numéro RG 24/00536,

Ordonner la clôture de l'instruction de l'affaire inscrite sous le numéro RG 24/00536 et fixons l'affaire, pour être plaidée, à l'audience du conseiller rapporteur du 9 avril 2026 à 08h30,

Laisser les dépens de la procédure sur requête à la charge du Trésor Public '.

Par ordonnance du 13 février 2026, la conseillère de la mise en état a ordonné la jonction des instances enrôlées sous les numéros RG 24/536 et 24/568.

Le 9 avril 2026, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 17 juin 2026 et prorogée au 15 juillet 2026.

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l'article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE

Pour statuer comme il l'a fait, le premier juge a considéré que les appelantes n'ont pas :

- caractérisés les fautes ayant conduit à la survenue des désordres,

- développés de moyens de droit au soutien de leur action à l'encontre du syndicat.

Il a également retenu que la nature du préjudice consécutif à l'attestation erronée de l'architecte était nécessairement financière par la perte de la garantie et par l'éventuel décaissement prématuré des fonds au regard de l'état d'avancement des travaux.

Enfin, il a considéré que le préjudice des demandeurs s'analyse en une perte de chance de bénéficier de la garantie d'achèvement, et il avait été demandé aux demandeurs de chiffrer cette perte de chance, sans que ceux-ci y ait procédé.

Sur la recevabilité des appels

La recevabilité des appels n'est pas contestée et les éléments du dossier ne conduisent pas la cour à le faire d'office. Les appels sont donc déclarés recevables.

Sur les manquements contractuels du promoteur immobilier

Les appelantes soutiennent que les premiers juges ont qualifiés les désordres de désordres intermédiaires après les avoir examinés suite aux rapports remis par M. [H].

Elles allèguent que la faute en matière contractuelle est caractérisée par le simple fait de ne pas avoir respecté les termes du contrat qu'en conséquence le résultat promis n'étant pas tenu le débiteur qui a manqué à son obligation, voit sa responsabilité présumée, donnant lieu à des dommages et intérêts.

Elles indiquent que la réception de l'ouvrage est intervenue, a donné lieu à un

procès-verbal de reconnaissance de réserves qui n'ont jamais été levées que ce qui vaudrait pour la présomption de responsabilité, étant encore plus opérant pour un manquement délibéré constitué par le fait de reconnaître explicitement le bien fondé des réserves, d'une part, de proposer un calendrier pour les lever, d'autre part, et de s'y dérober pour en terminer.

Elle conclue en indiquant que le principe de la responsabilité de la Société [Adresse 1] est donc parfaitement caractérisé.

Les intimés sont défaillants à l'exception de M. [O] [D] [N]. Toutefois, comme cela a été indiqué précédemment les conclusions qu'il a déposé ont été rejetées par la conseillère de la mise en état.

En l'espèce, les désordres ayant un caractère intermédiaire, ainsi que les appelantes le reprennent dans leurs dernières conclusions, la responsabilité contractuelle du promoteur serait bien engagée, mais sous la condition que les appelantes démontrent pour chaque désordre la faute précise commise par le promoteur dans la commission de ladite faute.

En effet, la seule existence du désordre ne suffit pas pour engager la responsabilité contractuelle du promoteur.

L'article 1231-1 du code civil dispose que 'le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.'

L'article 1241 du code civil dispose que 'chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.'

Il en résulte que les appelantes, qui ont la charge de la preuve, doivent démontrer l'existence d'une faute du promoteur en se fondant sur des éléments non contestables, désordre par désordre, lesquels font défaut en l'espèce.

Elles se contentent de lister les désordres constatés par l'expert commissionné M. [H] sans s'expliquer sur leur gravité ni indiquer en quoi chacun d'eux tire son origine d'une faute précise du promoteur.

Ainsi ne démontrant pas le lien entre la faute commise et le désordre observé, la responsabilité contractuelle pour désordres intermédiaires du promoteur n'est pas engagée et la demande des appelantes devra donc être rejetée.

Il en résulte que la demande avant dire droit de commission d'un expert afin de chiffrer le coût des travaux de reprise est inopérante. En effet, la responsabilité contractuelle du promoteur ayant été rejetée et cette demande de chiffrage étant directement liée à cette reconnaissance, elle sera donc rejetée également.

La cour confirme le jugement querellé sur ce point.

Sur la condamnation du syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux

Les appelantes font état de ce que des désordres sur les parties communes existent, qu'en droit, un copropriétaire peut agir directement pour demander la réparation d'un dommage affectant une partie commune dont il a l'usage, à la seule condition de mettre en cause le syndicat des copropriétaires.

Ce qui, selon elles, est exactement le cas en l'espèce. Elles sont donc fondées à obtenir du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, d'effectuer les travaux de reprise dont la nécessité est relevée par M. [H] et dont le principe n'est donc pas discuté.

Les intimés étant défaillants à l'exception de M. [O] [D] [N], comme cela a été rappelé précédemment, et les conclusions de ce dernier ayant été rejetées par la conseillère de la mise en état, la cour ne répondra qu'aux prétentions des appelantes sur cette question.

En l'espèce, les appelantes listent les travaux préconisés sur les parties communes relevés par l'expert et assigne le syndic des copropriétaires représentant le syndicat des copropriétaires.

A la lecture de leurs conclusions, elles ne démontrent pas en quoi ces désordres sur les parties communes affectent leurs parties privatives dont elles ont l'usage, ce qui leur permettrait, ainsi qu'elles le soutiennent d'agir directement contre le syndicat représenté par son syndic, pour demander la réparation d'un dommage affectant la partie commune concernée.

Au surplus, elles ne visent dans leurs prétentions que la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sans indiquer précisément l'article retenu dans cette loi leur permettant de faire droit à leur prétention contre le syndicat des copropriétaires.

Elles ne justifient pas en fait et en droit de leur demande qui devra donc être rejetée.

La cour confirmera le jugement querellé sur ce point.

Sur la responsabilité contractuelle de constructeur de M. [D] [N]

Les appelantes soutiennent que l'intimé M. [D] [N] avait la qualité revendiquée de maître d''uvre et que dans le cadre de la vente en l'état futur d'achèvement cela a eu pour conséquence de lui conférer la qualification de constructeur au sens de l'article 1792-1 du Code civil.

Ce qui selon elles, a eu pour effet de leur transférer l'ensemble des droits constructifs : responsabilité décennale, contractuelle, transfert de la DO etc...

Elles allèguent également qu'en droit, lorsque les désordres ne sont pas de nature décennale, l'ouvrage entre tout entier dans le champ d'une responsabilité de droit commun relevant notamment de l'article 1231-1 du Code civil (inexécution de l'obligation) et qu'il a engagé sa responsabilité contractuelle car les réserves n'ont pas été levées, et qu'il n'a pas effectué toutes les diligences afin d'y parvenir.

En l'espèce, la vente en l'état futur d'achèvement a pour conséquence de transférer à l'acquéreur la possibilité d'assigner tous les intervenants ayant participé à la construction y compris l'intimé, maître d'oeuvre et ainsi de voir sa responsabilité contractuelle engagée.

Toutefois, comme il a été rappelé précédemment, les désordres constatés étant de nature intermédiaires, il appartient aux appelantes de prouver la faute de l'intimé dans les désordres constatés, afin de mettre en jeu sa responsabilité contractuelle.

Or les appelantes n'établissent pas de lien de causalité entre les désordres subis et l'éventuelle faute de l'intimé.

En l'absence d'une réelle démonstration d'une faute contractuelle du maître d'oeuvre à l'origine de chaque désordre, les demandes des appelantes au titre d'une faute contractuelle de l'architecte, intimé, seront rejetées.

Le jugement querellé sera donc confirmé sur ce point.

Sur les demandes de condamnations à l'encontre de M. [D] [N] au titre des travaux de reprise effectués par les appelantes, la perte de chance et l'expertise avant dire droit

Les appelantes demandent à titre principal la condamnation de l'intimé à leur rembourser à titre principal ou à titre subsidiaire des sommes relatives aux travaux de reprise des réserves qu'elles ont dû effectuer, consécutive d'une perte de chance.

Elles demandent également une expertise avant dire droit afin de chiffrer le coût de certains travaux.

L'intimé soutient que ces demandes sont nouvelles en cause d'appel et doivent donc être à ce titre rejetées.

En l'espèce, en première instance, la demande des intimés portait notamment sur la condamnation de l'intimé à réparer les conséquences financières de son attestation erronée, de faire désigner un expert, avant dire droit, afin de chiffrer le coût de reprise de certains travaux.

L'article 565 du code de procédure civile stipule que 'les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.'

L'article 566 du code de procédure civile stipule que 'les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.'

Les premiers juges ont relevés que 'le Tribunal, après avoir constaté, analyse qu'il maintient que le préjudice des demandeurs s'analyse en réalité en une perte de chance de bénéficier de la garantie d'achèvement, a demandé à la SCI Mihome et à madame [V] de chiffrer leur préjudice à ce titre.

Force est de constater qu'ils sollicitent la désignation d'un expert pour chiffrer le coût de reprise des enduits du pignon nord et de l'accès à la plage et le coût de la réalisation des parkings mais que, en dépit de la demande formulée en ce sens par le Tribunal au moyen d'une réouverture des débats, ils ne chiffrent pas le montant du préjudice résultant de leur perte de chance.

Ils seront donc déboutés de leur demande d'expertise et de leur demande tendant à

la condamnation de monsieur [D] à réparer les conséquences financières de son

attestation erronée.'

Ainsi les appelantes ont été invitées à faire connaître aux premiers juges le montant du préjudice résultant de leur perte de chance.

Celles-ci n'ont pas répondu à cette de demande de chiffrage à laquelle le tribunal les avait invitées.

En cause d'appel, leur demande indemnitaire porte sur la condamnation de l'intimé à leur payer certaines sommes au titre des travaux de reprise des réserves qu'elles ont dû exposées à titre principal et à titre subsidiaire sur la base d'une perte de chance, aux titres des mêmes travaux.

Les travaux dont les appelantes demandent la condamnation au paiement de l'intimé, ne portent pas sur les travaux de reprise qu'elles ont listés en première instance.

Quant à la perte de chance alléguée, elles n'ont pas suite à la réouverture des débats, produits de chiffrage comme cela leur avait été demandé par le tribunal.

Elles ne peuvent donc pas en cause d'appel présenter de telles demandes qui sont nouvelles au sens de l'article 565 du code de procédure civile précité.

Leurs demandes tant principale que subsidiaire seront rejetées.

Concernant leur demande de chiffrage par le biais d'une expertise avant dire droit, celle-ci était initialement liée à leur demande de voir condamner l'intimé au titre du préjudice qu'il leur avait causé en délivrant une attestation d'achèvement erronée.

Or ce préjudice, ainsi que l'a rappelé le premier juge doit s'analyser comme un préjudice financier résultant d'une perte de chance pour les appelantes. Il ne s'apparente pas à une obligation d'exécution de travaux pour l'intimé, dont le coût lui incomberait directement.

Cette demande de chiffrage doit donc être rejetée.

La cour confirmera le jugement querellé sur ce point.

Sur les frais et dépens

Les appelantes succombant, et l'intimé ayant demandé leur condamnation au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, il sera fait droit à ses demandes.

En conséquence, les appelantes sont solidairement condamnées à payer à l'intimé la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

PAR CES MOTIFS