T. com. 1301, 13 juill. 2026, n° 2025014690

REPUBLIQUE FRANCAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DE COMMERCE D'AIX-EN-PROVENCE

Rôle 2025 014690

JUGEMENT DU 13/07/2026

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré du 01/06/2026

Président:

Monsieur Franck-Valéry BUFFET

Juges:

Monsieur Bernard MANGIN

Madame Christine ROLLAND

Greffier d'audience:

Madame Alexandra PINO BRUGUIER

A l'issue des débats, le Président indique que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 13/07/2026 (article 450 du code de procédure civile)

EN LA CAUSE DE :

GICA (SCI) [Adresse 1] [Localité 1]

Comparant par Maître Yveline Le GUEN

demandeur, suivant ASSIGNATION RPVA

CONTRE :

[M] [W] - VOTRE AGENCE IMMOBILIERE (SARL) [Adresse 2] [Localité 1]

Comparant par Maître Elsa FOURRIER-MOALLIC

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à Maître Yveline Le GUEN

Par référence aux dispositions de l'article 455 du Code de Procédure Civile,

Vu pour le demandeur, GICA (SCI)

: l'acte d'assignation à comparaître devant le Tribunal de Commerce d'Aix en Provence délivré le 04/11/2025, les conclusions et le dossier déposé à l'audience du 01/06/2026,

Vu pour le défendeur, [M] [W]-VOTRE AGENCE IMMOBILIERE

(SARL) : les conclusions et le dossier déposé à l'audience du 01/06/2026,

LES FAITS

La société GICA (SCI) a une activité d'acquisition, construction et propriété de tous biens immobiliers à usage d'habitation professionnel, commercial ou industriel, la mise en valeur, l'administration, la gestion et l'exploitation par bail, location ou autrement de tous immeubles.

La société [M] [W]-VOTRE AGENCE IMMOBILIERE (ci-après VAI) a une activité de transactions immobilières.

Propriétaire d'un ensemble immobilier dans la commune de [Localité 2] par acte notarié du 11 mai 2018, GICA a souhaité mettre ces appartements en location et a mandaté pour cela VAI pour trouver des locataires, établir les baux et assurer leur gestion.

7 baux d'habitation relevant de la loi du 6 juillet 1989 sont en cours d'exécution.

A partir d'avril 2023, Monsieur [Z] [R] et Madame [T] [X], étranger à la cause, tous deux cotitulaires d'un bail d'habitation depuis le 5 avril 2023, dans l'immeuble appartenant à GICA, ont cessé de régler leur loyer.

GICA leur a fait délivrer un commandement de payer afin de mettre en œuvre la clause résolutoire prévue par le contrat de bail pour avoir la possibilité, en cas d'absence de paiement des locataires, à la suite de cet acte, de saisir le juge des référés du tribunal judiciaire, pour obtenir une ordonnance constatant la résiliation du bail et ordonnant l'expulsion des locataires et leur condamnation à la dette locative.

L'aboutissement de cette procédure n'est possible que si les délais précisés dans la clause résolutoire sont conformes à la loi, en l'espèce, à l'article 24 de la loi du 27 juillet 2023 qui prévoit un délai de 6 semaines.

C'est à cette occasion que GICA a découvert que la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail de Monsieur [Z] [R] et Madame [T] [X] était d'un mois, entrainant la nullité de ladite clause et l'impossibilité de saisir le juge des référés.

GICA a alors vérifié les 7 contrats de bail rédigés par VAI et constaté au-delà de la rédaction de la clause résolutoire, d'autres manquements dommageables dans la gestion locative effectuée par la défenderesse, tels que la durée des baux, l'absence d'éléments d'identification des locataires, une facturation parfois par VAI des appels de loyers et quittance à certains locataires.

Le 1er septembre 2025, GICA a envoyé une lettre de résiliation de l'ensemble des mandats confiés à VAI par courrier recommandé AR et demandé tous les éléments relatifs à la gestion locative de VAI concernant les 7 contrats en cours.

VAI n'a pas répondu à ce courrier.

C'est dans ces conditions que s'est présentée cette affaire à l'audience du 1er juin 2026 pour être plaidée.

LA PROCEDURE

Par acte du 4 novembre 2025 GICA a assigné VAI, ouvrant la présente instance enrôlée sous le n° RG 2025 014690.

Après mise en place d'un calendrier de procédure, les parties ont été régulièrement convoquées à l'audience du 1er juin 2026, audience à laquelle elles se présentent par leurs conseils respectifs.

Après avoir entendu leurs observations, le président de l'audience a prononcé la clôture des débats, et annoncé que le jugement, mis en délibéré, serait prononcé par sa mise à disposition au greffe le 13 juillet 2026, en application des dispositions du 2e alinéa de l'article 450 du CPC.

LES DEMANDES DES PARTIES

La SCI GICA, par ses dernières conclusions et déclarations à la barre, demande au tribunal de :

Vu les articles 1217 et 1992 du code civil, 32-1 du code de procédure civile

REJETER la fin de non-recevoir opposée en défense,

CONDAMNER la SARL [M] [W]-VOTRE AGENCE IMMOBILIERE à restituer à la SCI GICA :
* les originaux des baux en cours datés et signés des locataires, les appels de loyers et quittances, les dossiers de solvabilité des locataires et toutes précisions sur les dates et lieux de naissance des locataires,

les mandats de gestion correspondants datés et signés,

les contrats d'assurance loyers impayés souscrits pour le compte de la SCI GICA,

ORDONNER à l'encontre de la SARL [M] [W]-VOTRE AGENCE IMMOBILIERE une astreinte de 200 euros par jour de retard et par document non restitué,

CONDAMNER la SARL [M] [W]-VOTRE AGENCE IMMOBILIERE à restituer à la SCI GICA les loyers indûment perçus des locataires après la résiliation des mandats, soit la somme de 1 900 euros sauf à parfaire, augmentée de l'intérêt légal à compter de la date de perception,

CONDAMNER la SARL [M] [W]-VOTRE AGENCE IMMOBILIERE à verser à la SCI GICA la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTER la société requise de ses demandes, fin et conclusions,

CONDAMNER la SARL [M] [W]-VOTRE AGENCE IMMOBILIERE à verser à la SCI GICA au titre des frais irrépétibles en vertu de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 5 000 euros ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

[M] [W]-VOTRE AGENCE IMMOBILIERE par ses dernières conclusions et déclarations à la barre, demande au tribunal de :

Vu les articles 32, 122 et 123 du code de procédure civile, Vu les articles 1984 et suivants du code civil,

A TITRE PRINCIPAL :
* JUGER IRRECEVABLE l'action engagée par la SCI GICA à l'encontre de la société [M] [W]-VOTRE AGENCE IMMOBILIERE pour défaut de qualité à agir,
* DEBOUTER la SCI GICA de toutes ses demandes, fins et conclusions, celles-ci étant irrecevables à l'encontre de la société [M] [W]-VOTRE AGENCE IMMOBILIERE pour défaut de qualité à agir,
* CONDAMNER la SCI GICA au paiement de la somme de 2 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

LES MOYENS DES PARTIES

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties, tant dans leurs plaidoiries que dans leurs écritures, appliquant les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le tribunal les résumera succinctement de la façon suivante :

La SCI GICA fait valoir, que :

Elle a confié à VAI la gestion locative de ses appartements de [Localité 2], pour lesquels 7 contrats de bail sont en cours,

Les différents mandats de gestion locative signés par les locataires indiquent qu'elle est représentée par VAI en qualité de mandataire,

Elle n'a jamais signé de mandat de gestion avec la société VLOC IMMO,

Plusieurs clauses des 7 contrats de bail rédigées par la société [M] [W]-VOTRE AGENCE IMMOBILIERE se sont révélés incomplètes ou non conformes à la législation en cours, lui causant en conséquence un préjudice :

La nullité de la clause résolutoire du contrat de bail signé avec Monsieur [Z] [R] et Madame [T] [X], colocataires, lui a causé un préjudice. Elle n'a pas pu saisir le juge des référés du tribunal judiciaire afin d'obtenir la résolution de leur bail, leur expulsion ainsi que leur condamnation à la dette locative, la société [M] [W]-VOTRE AGENCE IMMOBILIERE ayant indiqué dans ladite clause un délai erroné, condition sine qua non pour agir.

La rédaction par la société [M] [W]-VOTRE AGENCE IMMOBILIERE des six autres contrats de bail d'habitation contenant des clauses défaillantes et des mentions manquantes obligatoires, a pour conséquence la fragilisation des actions qu'elle pourrait introduire en justice, pour faire respecter ses droits.

VAI soutient que :

GICA est dépourvue de droit à agir contre elle car elle n'a aucun lien contractuel avec elle, c'est sa filiale la société VLOC IMMO qui a un contrat de mandat avec GICA, son activité principale étant la gestion locative de tous biens immobiliers pour le compte de tiers, alors que VAI, titulaire quant à elle d'une carte professionnelle lui permettant exclusivement d'exercer une activité de transactions sur immeubles et fonds de commerce n'est pas habilitée à exercer une gestion locative.

Les prétentions formées par GICA à son encontre sont en conséquence, irrecevables et constituent une fin de non-recevoir, entrainant le rejet de l'action sans examen au fond.

SUR CE, LE TRIBUNAL

Sur la fin de non-recevoir :

VAI soulève une fin de non-recevoir visant à déclarer irrecevables les demandes de GICA pour absence d'intérêt à agir.

Elle affirme qu'elle n'a aucun lien contractuel avec GICA et que c'est la société VLOC IMMO, immatriculée au RCS d'Aix en Provence sous le numéro 517 413 696 qui détient une carte G l'autorisant à exercer l'activité de gestion locative, qui est la co-contractante figurant sur le mandat de gestion locative qu'elle verse aux débats. (Pièce 3 VAI).

Le tribunal constate qu'en réponse, GICA démontre que la pièce n° 3 produite au débat par VAI ne peut constituer un mandat de gestion relatif à l'immeuble de Trets qu'elle aurait signé, dès lors qu'il est daté du 7 mai 2018, alors qu'il résulte de l'acte de propriété, versé aux débats (pièce n° 1 GICA), que cet immeuble, sis [Adresse 3] à [Localité 2], n'a été acquis que le 11 mai 2018 par la demanderesse. Il relève en outre que ce document n'est pas signé.

En outre, GICA soutient que la défenderesse ne s'est jamais présentée à elle en précisant qu'elle agissait au nom de VLOC IMMO, étrangère à la cause, pour la gestion des baux qui lui avaient été confiés.

Le tribunal constate que GICA apporte la preuve que sur les mandats de gestion locative qu'elle a versés au débat, figure, en en-tête, uniquement le nom commercial « [M] [W]-VOTRE AGENCE IMMOBILIERE », précisé uniquement sur le K-Bis de VAI (Pièce 10 GICA) et non sur le K-Bis de VLOC IMMO (Pièce 14 VIA) et que pour chacun d'entre eux, il est précisé que GICA est «

représentée par le mandataire [M] [W]-VOTRE AGENCE IMMOBILIERE

». Les mandats de gestion locative désignent donc bien VAI sans confusion possible tant au regard du mandataire désigné que du nom commercial qui se rapporte uniquement au K-Bis de VAI.

Il constate par ailleurs que ces mêmes mentions se retrouvent tant en entête des rapports de gestion que sur les avis d'échéance envoyés aux locataires et sur le certificat de garantie des loyers d'un des contrats de location (Pièces 2, 5, 12 et 16 GICA) et que lorsque GICA demande à VAI le bail des consorts [R] et [X], dans un mail daté du 28 août 2025, versé au débat (Pièce 16 GICA), cette dernière répond de son adresse

[Courriel 1], « suite à votre demande d'hier soir… je vous

transmets le bail qui a bien été signé par toutes les parties… », rien n'indiquant que la réponse est faite au nom de la société VLOC IMMO.

A la barre, en réponse à la question posée par le tribunal à VAI sur la présence de salariés au sein des deux entités VAI et VLOC IMMO, VAI a répondu qu'il n'y avait aucun salarié et que la seule interlocutrice pour les deux sociétés était leur gérante commune, Madame [M] [W].

Au vu de ces éléments, le tribunal retient que GICA a pu légitimement considérer être en relation contractuelle avec VAI dès lors que la gérante de VAI est également celle de VLOC IMMO, qu'elle a été sa seule interlocutrice, qu'elle n'apporte pas la preuve qu'elle a précisé qu'elle agissait comme gérante de VLOC IMMO et que l'ensemble des documents désigne VAI comme mandataire, y compris les mandats de prélèvement signés par les locataires, la référence à VLOC IMMO n'apparaissant qu'en pied de page des documents sous les mentions relatives à VAI.

En conséquence, le tribunal déboutera VIA de sa demande de fin de non-recevoir pour absence d'intérêt à agir, dès lors que sa relation avec GICA a été engagée sur le fondement d'un mandat apparent, cette dernière ayant pu légitimement croire à l'existence des pouvoirs de VAI et que cette croyance est imputable au comportement de la défenderesse.

Sur la demande principale

Sur la restitution sous astreinte, des différents documents liés à la gestion locative des baux :

GICA a versé au débat le courrier du 1er septembre 2025, envoyé à VAI par lettre recommandée AR résiliant sans délai pour faute, les 7 mandats de gestion qui lui avaient été confiés, ce que n'a pas contestée VAI. La raison invoquée était le constat des nombreux manquements de VAI au respect du cadre légal spécifique, des baux passés entre une SCI et ses locataires (délais erronés de la clause résolutoire en cas de non-paiement, contrat de cautionnement irrégulier, identité incomplète des locataires, …).

Dans ce courrier, GICA demandait à VAI la restitution sans délai de l'ensemble des documents nécessaires à la continuité de la gestion locative de son immeuble à savoir :

La totalité des originaux des baux en cours datés et signés des locataires, les appels de loyers et quittances, les dossiers de solvabilité de tous les locataires et toutes précisions sur les dates et lieux de naissance des locataires,

Les mandats de gestion correspondants, datés et signés,

Les contrats d'assurance loyers impayés souscrits pour le compte de GICA. (Pièce 7 GICA).

Pour seule réponse, déjà le 28 août 2025 à différentes demandes de GICA, VAI avait écrit que la demanderesse disposait de l'ensemble des informations dans son dossier extranet. (Pièce 16 GICA).

En conséquence de tout ce qui précède, le tribunal ordonnera à VAI la restitution de tous les documents listés ci-dessus sous astreinte de 30 euros par jour de retard et par document non-restitué, à compter du 30ème jour suivant la signification du présent jugement et pendant un délai de trois mois, passé lequel le tribunal se réservera le droit de liquider l'astreinte.

Sur la restitution des loyers indus par VAI d'un montant de 1 900 € à parfaire

GICA affirme que VAI a continué à percevoir des loyers après la résiliation de ses mandats locatifs et demande que lui soit restituée la somme de 1 900 euros à parfaire.

L'article 9 du code de procédure civile dispose : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l'espèce, GICA ne verse aucune preuve au débat justifiant cette allégation.

En conséquence, le tribunal déboutera GICA de sa demande de restitution de la somme de 1 900 euros au titre des loyers perçus par VAI.

Sur la demande de dommages et intérêts d'un montant de 10 000 euros au titre des manquements à ses obligations de VAI

GICA soutient que VAI a manqué à ses obligations de rédaction d'actes conformes au cadre légal, notamment la clause résolutoire prévoyant 1 mois de délai pour obtenir la résiliation du bail après la réception d'un commandement de payer, alors qu'il est de 2 mois, un acte de caution irrégulier annulant la garantie qu'il doit assurer.

Elle affirme de ce fait, avoir subi ou risquer de subir une perte de chance de voir aboutir toute action judiciaire qu'elle aurait à diligenter en cas de problème avec ses locataires.

Le tribunal relève que GICA verse au débat plusieurs preuves des manquements de VAI, à savoir, le courrier reçu de son conseil, le 3 avril 2025, l'informant de l'impossibilité de saisir le tribunal d'Aix en Provence en référé, pour obtenir le paiement des loyers dus par les consorts [R] et [X] en raison d'une clause résolutoire irrégulière (Pièce 17 GICA) et l'acte de cautionnement du bail Lerouge établi par VAI, également irrégulier, inopposable, en cas de non-paiement par ce locataire. (Pièce 5 GICA).

Cependant si GICA démontre son obligation de saisir la juridiction au fond pour la résiliation du bail des consorts [R] et [X], elle échoue à démontrer la probabilité des recours qu'elle aurait à diligenter, et ne présente aucun quantum sur la base duquel est calculé le montant des dommages et intérêts demandés.

En conséquence, le tribunal déboutera GICA de sa demande de dommages et intérêts au titre de sa perte de chance.

Sur les demandes plus amples et autres

N'apparaissant pas nécessaire d'examiner les demandes plus amples et autres des parties que le tribunal rejettera comme inopérantes ou mal fondées il sera statué en les termes suivant : dit les parties mal fondées en leurs demandes plus amples et autres et les en déboute.

Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Pour faire valoir ses droits, GICA a engagé des frais non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge. En conséquence, le tribunal condamnera VAI à payer 2 500 euros à GICA en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et la déboutera du surplus.

Sur les dépens

GICA succombant, les dépens seront mis à sa charge.

Sur l'exécution provisoire

Le tribunal rappelle que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS