TJ 28085, 7 juill. 2026, RG 25/00139

N° RG 25/00139 - N° Portalis DBXV-W-B7J-GU7I

Minute : GMC JCP REF

Copie exécutoire
à :
Me Faustine CALMELET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1873

[O] [U], [S] [I]

Préf28

Copie certifiée conforme
à :

“RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS”

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 07 Juillet 2026

DEMANDEURS :

Madame [R] [H],

Monsieur [E] [H],

demeurant tous deux 49 rue Pasteur - 28630 SOURS
représenté par Me Faustine CALMELET, demeurant 164 rue de Coucelles - 75017 PARIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1873

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [U],
demeurant 36 rue Louis Isambert - 28630 SOURS
non comparant, ni représenté

Monsieur [S] [I],
demeurant 36 rue Louis Isambert - 28630 SOURS
non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY, statuant en matière de référé
assisté de Marie GUILLOUZO, attachée de justice

Greffier: Karine SZEREDA lors des débats et Séverine FONTAINE lors du prononcé

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 05 Mai 2026 et mise en délibéré au 07 Juillet 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 30 novembre 2016 à prise d’effet au 1er décembre 2016, Madame [R] [H] et Monsieur [E] [H] ont donné à bail à Madame [O] [U] et Monsieur [S] [I] un logement situé 36 rue Louis Isambert, à SOURS 28630, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700,00 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Madame [O] [U] et Monsieur [S] [I] le 11 avril 2025 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 10 500,00 euros en principal.

Par exploits de commissaire de justice signifiés à étude le 07 août 2025, Madame [R] [H] et Monsieur [E] [H] ont fait assigner Madame [O] [U] et Monsieur [S] [I] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé, afin de :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire et de ce fait, la résiliation survenue le 11 juin 2025, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 30 novembre 2016,Ordonner la libération des lieux par Madame [O] [U] et Monsieur [S] [I] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,A défaut de libération et de remise des clés spontanés, ordonner l’expulsion de Madame [O] [U] et Monsieur [S] [I] et de tout occupant de leur chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique, Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers appartenant aux défendeurs garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur,Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,Condamner solidairement Madame [O] [U] et Monsieur [S] [I] à payer à titre provisionnel à Monsieur et Madame [H] la somme de 11 900 euros au titre des loyers, arrêtés au 11 juin 2025,Les condamner solidairement à payer aux demandeurs une indemnité d’occupation de 812 euros par mois, de la résiliation jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clés,Les condamner solidairement à payer aux demandeurs la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
L’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 8 août 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 décembre 2025.

Lors de l’audience, Monsieur [E] [H] comparait personnellement, assisté de son avocat, et Madame [R] [H] est représentée par son avocat. Ils maintiennent leurs demandes, actualisant leur créance locative à la somme de 11 900,00 euros.

Madame [O] [U] et Monsieur [S] [I] ne comparaissent pas personnellement et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 janvier 2026.

Par mention au dossier en date du 20 janvier 2026, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 5 mai 2026 et a invité les parties à fournir des observations sur la désignation des parties :
bailleur : Monsieur [E] [H] et Madame [R] [H], alors qu’il n’y a qu’un seul paraphe de Monsieur et qu’une seule signature sur le contrat de bail ;locataire : Monsieur [S] [I], Madame [O] [U] et Monsieur [G] [I] alors qu’il n’y a que deux paraphes et que deux signatures sur le contrat de bail. Et des observations sur les éventuelles conséquences sur les demandes présentées.

Par conclusions après réouverture des débats reçues le 27 avril 2026, Madame [R] [H] et Monsieur [E] [H] exposent que Monsieur [E] [H] avait un pouvoir pour signer seul et pour le compte de Madame [R] [H]. Ils déclarent que Monsieur [G] [I] est le fils des locataires et qu’aucune demande le concernant n’a été formulée.
Ils soutiennent également avoir reçu la somme de 2 100,00 euros de la part des locataires et actualisent leur créance à la somme de 9 800,00 euros.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mai 2026.

A l’audience, Madame [R] [H] et Monsieur [E] [H], représentés par leur avocat, maintiennent leurs demandes.

Madame [O] [U] et Monsieur [S] [I] ne comparaissent pas personnellement et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
 
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de deux mois avant l’audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 8 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 décembre 2025.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 14 avril 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation signifiée le 7 août 2025.

L’action est donc recevable.

Sur les parties au contrat de bail

Il ressort des éléments du dossier que Monsieur [E] [H] avait le pouvoir d’engager Madame [R] [H] à l’occasion de la signature du contrat de bail aux fins de louer un bien immobilier qui leur est commun.

En outre, le commandement de payer a été signifié le 11 avril 2025 à Madame [O] [U] et remis à sa personne, sans aucune contestation de sa part, et il est également justifié le paiement d’un loyer par chèque bancaire tiré sur un compte-joint dont elle est titulaire avec Monsieur [S] [I], signé par ses soins.

Enfin, il s’agit de la résidence commune de Monsieur [S] [I] et Madame [O] [U], de sorte que tous ces éléments confirment sa volonté d’être titulaire de droits et d’obligations sur le bien loué, confirmant ainsi sa qualité de signataire du contrat de bail, au demeurant non contestée après la décision de réouverture des débats.

Sur la résiliation du bail

À titre préalable, il sera relevé que, si le commandement de payer du 11 avril 2025 a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui est d’application immédiate, cet acte vise les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure, notamment s’agissant du délai laissé aux locataires pour leur permettre de régler la dette visée au commandement. Il sera donc fait application des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

Le commandement de payer délivré le 11 avril 2025 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [O] [U] et Monsieur [S] [I] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 12 juin 2025.

Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé de la dette que Madame [O] [U] et Monsieur [S] [I] n’ont pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, l’absence de comparution de Madame [O] [U] et Monsieur [S] [I] et l’absence d’éléments sur leur situation personnelle laissent le juge dans l’ignorance de leur situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l’article précité.

Madame [O] [U] et Monsieur [S] [I] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 12 juin 2025, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L. 421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de Madame [R] [H] et Monsieur [E] [H], il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 12 juin 2025 jusqu’au départ effectif de Madame [O] [U] et Monsieur [S] [I] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner solidairement Madame [O] [U] et Monsieur [S] [I] au paiement de celle-ci, étant précisé que celle-ci résulte de la clause de solidarité contenue dans le contrat de bail (article VII).
Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par Madame [R] [H] et Monsieur [E] [H] – contrat de bail signé, commandement de payer, extrait de compte – que Madame [O] [U] et Monsieur [S] [I] restent devoir une somme de 11 900 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 11 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Madame [O] [U] et Monsieur [S] [I] au paiement de la somme de 11 900 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dus au 11 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, sous réserve des loyers ou indemnités d’occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [O] [U] et Monsieur [S] [I], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de condamner Madame [O] [U] et Monsieur [S] [I] à payer à Madame [R] [H] et Monsieur [E] [H] la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS