TJ 33063, 13 juill. 2026, RG 25/01750

Du 13 juillet 2026

5BH

SCI/LC

PPP Contentieux général

N° RG 25/01750 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2P5F

[D] [N] [W]

C/

S.A. [Adresse 1] DOMOFRANCE

-
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 13 juillet 2026

JUGE : Monsieur CHAUVIN

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [N] [W]
né le 29 Novembre 1987 à [Localité 1]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-006471 du 29/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Représenté par Me Elise BENECH-LEGAY, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

S.A. [Adresse 5]
RCS n°458 204 963
[Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 4]

Représentée par Me Julie FORMERY, membre de la SELARL ARPEGES CONTENTIEUX, Avocat au barreau de BORDEAUX.

DÉBATS :

Audience publique en date du 13 Mai 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat de bail en date du 6 septembre 2024, la société HLM DOMOFRANCE a donné à bail à Monsieur [D] [N] [W] un logement situé [Adresse 8], à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 555,21 € charges comprises, logement destiné à constituer sa résidence principale et devant, à ce titre, répondre aux exigences légales de décence, de sécurité et de salubrité.

Dès l’ouverture du gaz, le 18 octobre 2024, un technicien a constaté que la chaudière était hors service, révélant ainsi, dès l’entrée dans les lieux, une défaillance structurelle affectant un élément essentiel du logement, à savoir son système de chauffage et de production d’eau chaude, élément indispensable à la jouissance paisible et conforme du bien loué.

Monsieur [W] a immédiatement alerté son bailleur, lequel l’a orienté vers son prestataire PROXISERVE. S’en est suivie une succession d’interventions, de diagnostics contradictoires, de réparations partielles, de reports, d’annulations, et d’engagements non tenus, s’étendant sur plus d’une année, sans que la situation ne soit durablement résolue.

Le 27 mars 2025, un ballon d’eau chaude d’appoint a été installé. Le constat d’huissier révèle qu’il était vétuste, cabossé, non fixé, fuyant, dépourvu de groupe de sécurité, et manifestement impropre à assurer une fourniture régulière et sécurisée d’eau chaude.

La chaudière n’a été remplacée que le 16 septembre 2025, et n’a été pleinement fonctionnelle qu’à compter du 15 décembre 2025, après installation d’un thermostat, soit plus de quinze mois après l’entrée dans les lieux.

Estimant que son bailleur avait gravement manqué à ses obligations, Monsieur [W] a assigné DOMOFRANCE le 13 mai 2025.

Monsieur [W] sollicite :
la constatation des manquements du bailleur à son obligation de délivrance et à son obligation d’entretien ;
la condamnation de DOMOFRANCE à lui verser :
• 8 000 € au titre du trouble de jouissance,
• 2 000 € au titre du préjudice moral,
• 1000 € au titre du préjudice lié à la perte de temps,
la condamnation de DOMOFRANCE à lui verser une somme au titre de l’article 700 du CPC,
les dépens.

Il expose avoir vécu plus d’un an sans chauffage ni eau chaude, avoir dû être hébergé à l’extérieur, et avoir été empêché d’accueillir son enfant lors de ses droits de visite.

La société DOMOFRANCE conclut :
au débouté de l’ensemble des demandes,
à la condamnation de Monsieur [W] à lui verser 800 € au titre de l’article 700 du CPC,
subsidiairement, à limiter le trouble de jouissance à 900 €.

Elle soutient avoir été diligente, avoir multiplié les interventions de PROXISERVE, et impute le retard de remplacement de la chaudière à l’indisponibilité du locataire.

Les débats ayant eu lieu le 13 mai 2026 et l'affaire a été mise en délibéré au 13 juillet 2026.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l'audience ainsi qu'aux prétentions orales telles qu'elles sont rappelées ci-dessus.

Les parties régulièrement citées et la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement contradictoire rendu en premier ressort en application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DU JUGEMENT

I – Sur les manquements du bailleur

Le bailleur doit délivrer un logement en bon état, l’entretenir et en garantir la jouissance paisible. Ces obligations résultent des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Le décret du 30 janvier 2002 impose un système de chauffage en bon état de fonctionnement.

La jurisprudence rappelle que l’obligation de délivrance est une obligation de résultat et que seule la force majeure peut exonérer le bailleur.

En l’espèce, la chaudière était hors service dès l’entrée dans les lieux.

Les interventions successives du prestataire n’ont jamais permis de rétablir le chauffage. Le ballon d’eau chaude provisoire installé au mois de mars 2025 était vétuste, déformé et fuyant.

La chaudière neuve, bien que disponible dès la fin du mois de juin 2025, n’a été installée qu’au mois de septembre. Elle n’a été rendue pleinement fonctionnelle que le 15 décembre 2025.

Ainsi, Monsieur [W] a vécu du 6 septembre 2024 au 15 décembre 2025 dans un logement dépourvu de chauffage fonctionnel et, pendant une grande partie de cette période, dépourvu d’eau chaude.

Cette durée est exceptionnelle. Elle caractérise un manquement grave du bailleur.

Toutefois, les relances effectuées à compter du mois de janvier 2025 et l’installation tardive mais réelle de la chaudière conduisent à nuancer l’intensité de la carence.

II – Sur les demandes indemnitaires

A – Sur le trouble de jouissance

Le trouble de jouissance suppose une atteinte réelle à l’usage normal du logement. Il doit être imputable au bailleur. Il doit avoir persisté malgré les alertes du locataire.

Monsieur [W] a été privé de chauffage dès son entrée dans les lieux. Il a vécu l’hiver 2024 2025 dans un logement très froid.

Les services municipaux ont constaté une température intérieure extrêmement basse.

Il n’avait pas d’eau chaude et le ballon provisoire installé au mois de mars 2025 était défectueux, ne permettant pas un usage normal.

La chaudière neuve n’a été installée qu’au mois de septembre 2025. Elle n’a été rendue fonctionnelle que le 15 décembre 2025.

Ainsi, Monsieur [W] a subi quinze mois de dysfonctionnements, dont douze mois complets sans chauffage opérationnel et plus de six mois sans eau chaude utilisable.

Toutefois, la période d’absence totale de chauffage s’étend principalement d’octobre 2024 à Mai 2025. À compter du mois de janvier 2025, le bailleur a relancé son prestataire.

À compter du mois de mars 2025, un ballon d’eau chaude, même défectueux, a été installé. La chaudière neuve, bien que tardive, a été posée au mois de septembre.

Ainsi, le trouble de jouissance est réel, sérieux et prolongé, mais il n’a pas atteint l’intensité d’une carence totalement continue.

Une indemnité de 5.000 euros constitue une réparation juste et proportionnée.

B – Sur le préjudice moral

Le préjudice moral suppose une atteinte psychologique distincte du trouble de jouissance. Il doit résulter des circonstances particulières de l’affaire.

Monsieur [W] n’a pu accueillir son enfant pendant plusieurs périodes de vacances scolaires. Il a vécu dans un logement très froid.

Il a exprimé sa détresse dans plusieurs courriers.

Les services municipaux ont constaté une situation préoccupante.

Il a dû se faire héberger et il a vécu plus d’un an dans un logement où le chauffage ne fonctionnait pas et où l’eau chaude n’était disponible que de manière précaire.

La chaudière n’a fonctionné qu’à compter du 15 décembre 2025, soit plus d’un an après son entrée dans les lieux.

Ces éléments caractérisent une atteinte morale réelle.

Toutefois, la carence du bailleur n’a pas été totale.

Les relances effectuées à compter du mois de janvier 2025 et l’installation d’un ballon d’eau chaude, même défectueux, témoignent d’une volonté de remédier à la situation. La chaudière neuve a été posée au mois de septembre et rendue fonctionnelle au mois de décembre.

Une indemnité de 1.000 euros apparaît adaptée.

C – Sur la perte de temps

La perte de temps constitue un préjudice distinct du préjudice moral. Elle suppose des démarches répétées, rendues nécessaires par la carence du bailleur.

Monsieur [W] a adressé de nombreux courriers recommandés.

Il a sollicité les services municipaux, la commission départementale de conciliation et il a multiplié les démarches pendant plus d’un an, jusqu’à ce que la chaudière fonctionne enfin le 15 décembre 2025.

Toutefois, la perte de temps doit être appréciée à la lumière des diligences tardives mais réelles du bailleur.

Une indemnité de 500 euros apparaît proportionnée.

III – Sur l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu :
de la gravité des manquements du bailleur,
de la longueur de la procédure,
des frais engagés par le locataire,

DOMOFRANCE sera condamnée à verser à Monsieur [W] la somme de 800 €.

IV – Sur les dépens

Les dépens seront mis à la charge de DOMOFRANCE.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Néanmoins, en vertu de l’article 514-1 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, même d’office, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et par décision spécialement motivée.

En application des dispositions susvisées, la présente décision est de droit exécutoire par provision, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS