TJ 33063, 16 juill. 2026, RG 25/01907

Du 16 juillet 2026

5AN

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 25/01907 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2RDN

[S] [N]
[Q] [L]

C/

[W] [F]
[X] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 16 juillet 2026

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDEURS :

1°) Madame [S] [N] née le 29 Décembre 1991 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2] [Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/004070 du 18/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

2°) Monsieur [Q] [L] né le 18 Juillet 1991, demeurant [Adresse 2] [Localité 4],

Représentés par Me Blandine MISCHLER, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

1°) Monsieur [W] [F] né le 29 Novembre 1982 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

2°) Madame [X] [M] née le 27 Octobre 1987 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4] [Localité 6]

Représentés par Me Baptiste MAIXANT, Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :
Audience publique en date du 23 Avril 2026

PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous-seing privé signé le 19 octobre 2022, Monsieur [W] [F] et Madame [X] [M], représentés par APA IMMOBILIER, ont consenti un bail à usage d’habitation à Madame [S] [N] portant sur un appartement sis au [Adresse 5] [Localité 7] [Adresse 6] [Localité 8] [Adresse 7] [Localité 9], pour une durée de 3 ans renouvelable à compter du 15 octobre 2022, moyennant un loyer mensuel de 800 €.

Par avenant au bail en date du 29 mars 2023, le contrat de bail a été modifié comme suit : «le locataire n’est plus à compter du 1er avril 2023 au 38 mais au [Adresse 8] [Localité 10] [Adresse 7] [Localité 9], toutes les autres clauses et conditions du bail restant inchangées».

Madame [S] [N] et Monsieur [Q] [L] se sont mariés le 19 août 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 février 2025, Monsieur [W] [F] et Madame [X] [M] ont fait assigner Madame [S] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] aux fins de voir principalement constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à usage d’habitation.

Par ordonnance rendue le 19 décembre 2025, le juge des contentieux de la protection a, entre autres dispositions :
• déclaré recevable l’intervention volontaire de Monsieur [Q] [L],
• constaté à la date du 27 décembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 octobre 2022 modifié par avenant du 29 mars 2023,
• ordonné en conséquence à Madame [S] [N] de libérer les lieux avec restitution des clés, dès la signification de l’ordonnance,
• ordonné l’expulsion de Madame [S] [N] et tout occupant de son chef à défaut de libération volontaire des lieux, dans un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux,
• fixer à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer augmenté des provisions sur charges,
• condamné Madame [S] [N] à payer à Monsieur [W] [F] et à Madame [X] [M] à titre provisionnel la somme de 9.034,47 € au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation.

Parallèlement, Madame [S] [N] et Monsieur [Q] [L] ont, par acte de commissaire de justice délivré les 7 et 22 mai 2025 fait assigner Monsieur [W] [F] et Madame [X] [M] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de les voir, principalement, condamner in solidum à procéder aux travaux de remise aux normes et de mise en conformité électrique de l’immeuble et à réparer leurs différents préjudices et voir réduire le montant du loyer à la somme de 161 € par mois à compter du prononcé de la décision et ce jusqu’à la remise en conformité du logement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 23 avril 2026, après plusieurs renvois contradictoires justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs conclusions et pièces.

A l’audience, Madame [S] [N] et Monsieur [Q] [L], représentés par leur conseil, modifient leurs prétentions et demandent au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions de l’article 1719 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
• de les déclarer recevables et bien fondés en leur action,
en conséquence :
• de déclarer inapplicable le bail conclu le 19 octobre 2022 entre Monsieur [W] [F] et Madame [X] [M] et Madame [S] [N],
• de requalifier l’avenant conclu le 29 mars 2023 entre les consorts [F] et [M] et eux mêmes en contrat de location soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,
• de condamner in solidum Monsieur [W] [F] et Madame [X] [M] à leur régler la somme de 16.000 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice de jouissance éprouvé au 1er novembre 2025,
• de condamner in solidum Monsieur [W] [F] et Madame [X] [M] à leur régler la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice moral,
• de débouter Monsieur [W] [F] et Madame [X] [M] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
• de condamner in solidum Monsieur [W] [F] et Madame [X] [M] à leur régler la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
• de condamner in solidum Monsieur [W] [F] et Madame [X] [M] aux entiers dépens.

En défense, Monsieur [W] [F] et Madame [X] [M], représentés par leur conseil, demandent au juge des contentieux de la protection :
• de débouter Madame [S] [N] et Monsieur [Q] [L] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

• de condamner Madame [S] [N] et Monsieur [Q] [L] à leur payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris les frais de poursuite.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur le contrat de bail :

Madame [S] [N] et Monsieur [Q] [L] soutiennent que deux contrats de location ont été distinctement conclus :
• le 19 octobre 2022 portant sur un immeuble sis au [Adresse 9] [Localité 11],
• le 29 mars 2023 portant sur un immeuble sis au [Adresse 10] [Localité 12] [Localité 11].
Ils soutiennent que ce dernier ne constitue pas un avenant conclu pour régulariser une erreur de plume matérielle sur la numérotation. Ils affirment qu’ils étaient bien locataires au [Adresse 11] et qu’ils ont déménagé pour s’installer au [Adresse 12], l’immeuble situé au [Adresse 11] étant loué à Monsieur et à Madame [G] en vertu d’un contrat de location en date du 1er avril 2023. Ils soutiennent, au surplus, qu’un avenant ne peut être conclu que pour prévoir une augmentation de loyer, un changement de charges locatives, une prorogation de bail ou un changement de locataire. Au surplus, ils estiment que seul le contrat le plus récent peut produire effet, soit celui du 29 mars 2023 de sorte que le bail du 19 octobre 2022 sera déclaré inapplicable.

Monsieur [W] [F] et Madame [X] [M] affirment que l’acte du 29 mars 2023 a pour unique objet de corriger une erreur de plume relative à la numérotation du lot faisant l’objet du contrat de location. Cet acte constitue un avenant rectificatif ainsi que le montre les termes de l’acte. Ils ajoutent, enfin, que Madame [S] [N] n’étant plus dans les lieux, la nature juridique de l’acte importe peu.

En l’espèce, Les consorts [C] versent aux débats un bail signé électroniquement par Madame [S] [N] en date du 19 octobre 2022 portant sur un bien situé au

[Adresse 9] à [Localité 13] et un document dénommé avenant au bail signé électroniquement par Madame [N] le 29 mars 2023.

L’acte sous seing privé en date du 29 mars 2023 précise expressément qu’il modifie le bail de location en date du 19 octobre 2022, seulement en sa partie Objet du contrat, qui est modifié de la façon suivante «la locataire n’est plus à compter du 1er avril 2023 au 38 mais au [Adresse 13] à compter du 1er avril 2023 et que toutes les autres clauses et conditions du bail restent inchangées. Cet acte mis en parallèle avec le bail en date du 1er avril 2023 conclu par Monsieur et Madame [G] avec les consorts [C] relativement au bien situé [Adresse 9], par l’entremise de la même agence immobilière que celle rédactrice des baux en date du 19 octobre 2022 et du 29 mars 2023, conforte la thèse soutenue par Monsieur [W] [F] et Madame [X] [M] selon laquelle l’acte du 29 mars 2023 avait pour unique objet de corriger une erreur de plume relative à la numérotation du lot faisant l’objet du contrat de location.

Madame [S] [N] et Monsieur [Q] [L] ne communiquent aucun élément permettant d’établir qu’ils ont effectivement déménagé le 29 mars 2023, notamment des factures d’énergie, d’internet, de téléphone. Il importe peu que la facture d’assurance ait été établie à deux adresses différentes s’agissant de l’assurance d’un véhicule. S’agissant de leur bulletin de paie, ils ne sont pas suffisamment probants pour démontrer que Madame [S] [N] et Monsieur [Q] [L] ont bien occupé les locaux situés au 38.

Pour toutes ces raisons, il y a lieu de considérer que l’acte du 29 mars 2023 est bien un avenant au contrat de bail du 19 octobre 2022.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent :

L’article 1719 du code civil énonce que «le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations».

L’article 1720 du même code prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives».

Il ressort des dispositions de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est, notamment, obligé :
- de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ;
- de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;
- d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.

L’article 1231-1 du code civil dispose que «le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure».

Il est constant que l’obligation de délivrance d'un logement décent présente un caractère d'ordre public, sans qu'il ne soit besoin d'aucune stipulation particulière, et que l'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur.

Il échet de rappeler que faute de délivrance d'un logement décent, le bailleur peut être tenue d'indemniser le preneur du préjudice de jouissance subi.

Il est, également, important de souligner que la décence est appréciée souverainement par les juges du fond.

Madame [S] [N] et Monsieur [Q] [L] soutiennent que le logement loué a été déclaré insalubre par attestation de la Mairie de la Commune de [Localité 13] du 10 décembre 2024, étant au surplus souligné que l’immeuble donné en location a été construit illégalement sans permis de construire et sur une zone inondable. Ils ajoutent que par arrêté préfectoral du 18 février 2025, Monsieur [W] [F] et Madame [X] [M] ont été mis en demeure de procéder à la sécurisation de l’installation électrique de l’ensemble du logement et de transmettre une attestation de mise en sécurité de l’installation électrique dans un délai de 20 jours à compter de la notification de l’arrêté, étant souligné que ces travaux ont été réalisés d’office par la Préfecture. Ils ajoutent que la mairie de [Localité 13] a, également, mis en demeure les bailleurs le 13 mars 2025 de pallier aux manquements aux règles sanitaires d’hygiène et de salubrité de l’immeuble compte tenu de la forte présence d’humidité, des infiltrations d’air, eau et moisissure, d’une installation électrique non conforme présentant des risques pour la sécurité et d’un défaut de fonctionnement des ouvrages d’évacuation des eaux usées. Ils mettent en avant les conclusions de l’expert judiciaire désigné par le tribunal administratif qui listent les désordres présentés par l’immeuble et montrant que le logement est indécent, étant précisé que Monsieur [W] [F] et Madame [X] [M] n’ont jamais fait réaliser les travaux en dépit des arrêtés administratifs pris contre eux.

Monsieur [W] [F] et Madame [X] [M] soutiennent que la situation d’indécence du logement n’est pas suffisamment étayée, faute de reposer sur des éléments probatoires objectifs, contradictoires et techniquement circonstanciés, aucun procès-verbal de constat d’huissier ni expertise judiciaire n’étant versés aux débats. Ils notent que les pièces produites se limitent essentiellement à des courriers administratifs, attestations ou relevés non contradictoires qui procèdent par affirmations générales sans analyse technique approfondie ni mise en perspective au regard des critères précis du décret du 30 janvier 2002. Ils estiment que les documents produits émanent pour l’essentiel d’autorités administratives dans l’exercice de leurs pouvoirs de police et ne sauraient se substituer à une véritable démonstration technique de

l’indécence du logement, d’autant qu’ils relèvent des désordres ponctuels et préconisent des travaux sans identifié de non conformité globale aux exigences de décence ni une atteinte caractérisée aux critères de salubrité ou de sécurité définis par les textes.

En l’espèce, Madame [S] [N] et Monsieur [Q] [L] produisent au soutien de leur argumentation :
• le courrier contre-signé que le Maire et un conseiller municipal de la commune de [Localité 13] leur ont été adressés le 10 décembre 2024, dans lequel ils expliquent que le logement est considéré comme insaluble puisque :
• il n’y a pas de compteur d’eau individuel, pas de vanne d’arrêt pour l’arrivée d’eau,
• la rambarde gauche de l’escalier n’est pas fixée et celle de droite est faite de simples tourillons de bois de moins d’un cm de diamètre dont plusieurs ont déja cassé,
• la mansarde, considérée comme chambre par le bailleur, à un côté de 1,40 m de haut et 95 cm de l’autre, les câbles de l’alimentation électrique du plafonnier pendent et s’accrochent dans les cheveux des enfants,
• le tableau électrique n’est pas protégé puisqu’il est possible d’atteindre les câbles électriques,
• l’ouverture qui a été faite dans le toit pour laisser entrer la lumière a été recouverte d’une simple plaque de polycarbonate et a été posée sans être fixée et l’air s’y infiltre et à chaque coup de vent, la plaque se déplace,
• la maçonnerie n’a pas été faite correctement et de l’air et de l’humidité s’infiltrent aux encadrements des portes et des fenêtres rendant le chauffage quasi inefficace, ce qui entraînent de gros problèmes de moisissures qui impactent la santé des enfants et de la mère,
• le traitement des eaux usées n’est pas conforme.

Dans un courrier en date du 13 mars 2025, le Maire de la commune de [Localité 13] a mis en demeure Monsieur [W] [F] et Madame [X] [M] sous un mois de prendre des mesures pour remédier aux désordres suivants constatés le 10 décembre 2024, constitutifs de manquements aux règles sanitaires d’hygiène et de salubrité des locaux d’habitations. Il explique qu’il a été constaté :
• une forte présence d’humidité accompagnée d’importants développements de moisissures ayant entraîné des dégradations des revêtements,
• une installation électrique présentant des risques pour la sécurité,
• un défaut de fonctionnement des ouvrages d’évacuation d’eaux usées.

L’expertise diligentée par le tribunal administratif réalisée le 17 juillet 2025 montre que les lieux loués présentent des fissures et un affaissement de l’édicule qui ne remettent pas en cause leur sécurité. En revanche, il a été constaté des résurgences d’eau usée.

Au surplus, il convient de constater que par courrier en date du 24 janvier 2025, la CAISSE D’ALLOCATIONS FAMILIALES a, également retenu la «non décence» du logement justifiant la suspension de l’allocation logement qui était versé aux bailleurs à titre de demande de mise en conformité, un déla de 18 mois leur étant laissé pour y procéder.

Ces différents éléments et plus spécialement les courriers émanant du Maire de la commune et d’un expert judiciaire mandaté par un tribunal administratif sont suffisamment probants et permettent d’établir qu’il y a un risque manifeste d’atteinte à la sécurité physique ou à la santé des locataires compte tenu de l’installation électrique du logement et que les locaux n’assurent ni le clos et le couvert et ne sont pas protégés contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Au surplus, les pièces médicales versées aux débats et établis par le Docteur [U] [Y] le 3 octobre 2024, montrent que Madame [S] [N] présente des épisodes infectueux à type de sinusite justifiant des traitements antibiotiques longs et que ses enfants présentent des pathologies de type asthme possiblement en lien ou potentiellement aggravées par l’état sanitaire du logement. L’ensemble de ces désordres rendent le logement non conforme aux normes de décence et dont la réparation incombait aux bailleurs, Monsieur [W] [F] et Madame [X] [M].

Sur la réparation des préjudices :

Madame [S] [N] et Monsieur [Q] [L] expliquent avoir occupé un logement insalubre du 1er avril 2023 au 8 décembre 2025 avec leurs trois enfants, les conditions d’occupation étant particulièrement pénibles. Ils signalent que les bailleurs n’ont pas déféré à l’arrêté préfectoral du 18 février 2025 de remettre l’installation électrique aux normes et ont persisté à demeurer inactifs. Ils ont en outre initié une procédure en acquisition de la clause résolutoire compte tenu des retards de loyers faisant fi de leur propre manquement aux obligations légales. Ils estiment leur préjudice de jouissance à 500 € par mois durant 32 mois.

Monsieur [W] [F] et Madame [X] [M] contestent le préjudice de jouissance allégué, lequel n’est pas caractérisé, l’évaluation reposant sur une base purement arbitraire sans le moindre objectif venant en justifier le principe ou le quantum. Ils soulignent, au surplus, que Madame [S] [N] et Monsieur [Q] [L] se sont maintenus dans les lieux jusqu’à leur expulsion, excluant ainsi toute impossibilité de jouir du logement. Ils estiment que cette occupation prolongée est en contradiction manifeste avec la présentation d’un trouble de jouissance d’une telle intensité. Enfin, ils notent qu’aucun élément technique ne vient objectiver une altération réelle et substantielle des conditions d’occupation.

Il a été constaté que le logement est indécent compte tenu de son état qui porte atteinte à la santé et à la sécurité de ses occupants. Madame [S] [N] et Monsieur [Q] [L] ont donc subi un préjudice de jouissance imputable à Monsieur [W] [F] et à Madame [X] [M] qui ont laissé perdurer une situation d'indécence pendant 32 mois, soit depuis le 1er avril 2023, comme ils le sollicitent compte tenu de la nature des désordres qui devaient déjà exister à cette date, jusqu’au 8 décembre 2025, étant rappelé que l’ordonnance de référé du 19 décembre 2025 a constaté la résiliation du bail. Etant précisé que le loyer était d’un montant mensuel de 800 €, ce préjudice sera réparé sur la base d’une somme de 500 € par mois compte tenu de la nature et de l’ampleur des désordres ainsi que de leur conséquence sur l’habilité du logement : 500 € X 32 mois = 16.000 €.

En conséquence, Monsieur [W] [F] et Madame [X] [M] seront in solidum condamnés à payer à Madame [S] [N] et à Monsieur [Q] [L] cette somme de 16.000 € au titre de leur préjudice de jouissance.

Madame [S] [N] et Monsieur [Q] [L] sollicitent, enfin, une somme de 10.000 € en réparation de leur préjudice moral. Ils expliquent avoir multiplié les démarches administratives pour faire valoir la situation d’indécence de leur logement ainsi que pour pouvoir être relogés. Ils soulignent que Madame [S] [N] et de deux de leurs enfants ont une santé altérée compte tenu des conditions sanitaires du logement empreint de moisissures et d’humidité.

Monsieur [W] [F] et Madame [X] [M] estiment que le préjudice n’est pas démontré, les pièces médicales étant au surplus rédigées en terme hypothétique ne permettant pas d’établir un lien de causalité entre l’état de santé invoqué et les conditions du logement. Ils ajoutent qu’aucune pièce ne permet d’objectiver l’existence d’un préjudice ni d’en caractériser l’intensité. Il conclut au débouté de ce chef de demande.

Les pièces produites démontrent l’ensemble des démarches accomplies par Madame [S] [N] et Monsieur [Q] [L] auprès de la mairie de leur commune, du [Etablissement 1], des organismes sociaux (la CAF) et la Préfecture afin de faire constater l’état d’indécence de leur logement. Les certificats médicaux versés aux débats montrent que Madame [S] [N] et deux de ses enfants présentent des pathologies souvent en lien avec l’état sanitaire des lieux qu’ils louaient. Il apparaît, ainsi, qu’ils ont subi un préjudice moral qu’il convient de réparer à hauteur de 2.000 €.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Monsieur [W] [F] et Madame [X] [M], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Il apparaît équitable de condamner in solidum Monsieur [W] [F] et Madame [X] [M] à payer à Madame [S] [N] et à Monsieur [Q] [L] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Succombants, ils seront déboutés de leur demande fondée sur ces dispositions.

PAR CES MOTIFS,