TJ 69123, 17 juill. 2026, RG 26/00311

DOSSIER N° RG 26/00311 - N° Portalis DB2H-W-B7J-3ZL5

Jugement du :
17/07/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S2

[B] [G]
C/
[C] [O]

Copie exécutoire délivrée
à : Me BAYLE (T.2796)

Expédition délivrée
à : Me ELETTO (T.2121)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi dix sept Juillet deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : STELLA Karen
GREFFIER : DIPPERT Floriane

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [G]
né le 14 Décembre 1977 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Mélanie ELETTO (T.2121), avocat au barreau de LYON

d’une part,

DEFENDERESSE

Madame [C] [O], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Anne-sophie BAYLE (T.2796), avocat au barreau de LYON

Citée à personne par acte de commissaire de justice en date du 05 Mai 2025.

d’autre part

Date de la première audience : 10 mars 2026
Date de la mise en délibéré : 5 mai 2026

EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 10 avril 2019, Monsieur [G] a donné à bail à Madame [C] [O] un appartement de type T3 sis [Adresse 2] à [Localité 2], outre cave et emplacement de stationnement, prenant effet le 15 avril 2019, d’une durée de 3 ans, au prix de 586 euros outre 70 euros de charges.
Monsieur [G] a signifié un congé pour vendre à sa locataire le 5 septembre 2024.
Madame [O] n’ayant pas donné suite et s’étant maintenue dans les lieux à l’issue du congé, Monsieur [G] l’a faite assigner par devant le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de LYON, pour voir valider le congé et ordonner son expulsion.
Le bailleur sollicitait :
- DIRE que le congé pour vendre est valable,
- DIRE que suite au congé délivré le 5 septembre 2024, Madame [O] se maintient dans les lieux,
- DIRE que Madame [O] est occupante sans droit ni titre du logement,
- ORDONNER l’expulsion immédiate de Madame [O], si besoin avec le concours de la force publique,
- CONDAMNER Madame [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges et ce jusqu’à entière libération des lieux,
- CONDAMNER Madame [O] au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- CONDAMNER Madame [O] à payer à Monsieur [G] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER Madame [O] aux entiers dépens de l’instance, y incluant le coût du congé pour vente du 5 septembre 2024.
A l’appui de ses demandes initiales et de ses conclusions ultérieures, Monsieur [G] expose les arguments suivants :
Qu’il appartient au preneur qui conteste la réalité du motif du congé de rapporter la preuve de l’absence d’intention de vendre du bailleur.Que l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 n’oblige pas le bailleur à présenter au locataire protégé une offre de relogement en même temps qu’il lui délivre le congé.Que Madame [O] n’ a jamais informé le propriétaire de ses conditions de ressources, ni de sa volonté d’être relogée et qu’elle a d’ailleurs sollicité une demande de logement social bien avant la délivrance de l’assignation, manifestant son intention de quitter les lieux.Que les photographies d’échanges de SMS manifestant une volonté de se « débarrasser » de sa locataire ne sont pas probantes.Que l’absence de mise en vente du bien s’explique par le fait qu’un logement occupé par un occupant sans droit ni titre n’est pas rassurant pour un acquéreur.Que la locataire ne saurait se voir allouer le moindre délai supplémentaire pour quitter les lieux, alors que Monsieur [G] souhaite vendre son bien et que la résistance abusive de la locataire lui cause un préjudice.
En réplique, Madame [O] fait conclure :
- CONSTATER l’absence de proposition de relogement faite à Madame [C] [O], locataire protégée au sens de l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989.
- JUGER que le congé pour vente signifié à la demande de Monsieur [G] est frauduleux.
- En conséquence, et pour ce double motif,
- PRONONCER la nullité du congé pour vente.
- DEBOUTER Monsieur [B] [G] de l’ensemble de ses demandes.
- Subsidiairement,
- ACCORDER à Madame [C] [O] un délai de 12 mois pour quitter les lieux.
- CONDAMNER Monsieur [B] [G] à verser à Madame [C] [O] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
Madame [C] expose que le congé pour vendre doit être annulé en l’absence de proposition de relogement, alors que la locataire perçoit des revenus inférieurs au plafond légal et qu’elle était âgé de 76 ans au jour de la délivrance du congé.
Elle fait valoir que les conditions fixées par la loi pour bénéficier des dispositions de l’article 15 III de la loi ont un caractère objectif et que le droit positif n’oblige pas le locataire à informer le bailleur de ses ressources, situation en tout état de cause connu du bailleur qui avait été le gendre de Madame [O] pendant 20 ans.
Elle soutient encore que le congé doit encore être annulé, pour fraude, dès lors que Monsieur [G] souhaitait en réalité se « débarrasser » de sa locataire, n’ayant pas la volonté de vendre son bien, ce que l’absence de mandat de vente illustre.
L’affaire a été plaidée lors de l’audience tenue le 5 mai 2026, au cours de laquelle chacune des parties a maintenu ses demandes. Le dossier a été mis en délibéré au 17 juillet 2026.

SUR CE

Sur la validité du congé pour vendre délivré le 5 septembre 2024

Selon, l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise (...). Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur (...).

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ».
L'article 15-III de la même loi dispose que « le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.

Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé ».

En l’espèce, Madame [O], la locataire, qui était âgée de plus de 76 ans au moment de la délivrance du congé pour vendre, conteste :
- la volonté de vendre de son ex-gendre,
- le défaut d’une proposition de relogement.

Contrairement à ce que soutient Monsieur [G], c’est à lui que revient la charge de la preuve de son intention de vendre au moment de la délivrance du congé et non à la locataire de prouver qu’il ne l’avait pas puisqu’en cas de contestation de la réalité du motif, la loi prévoit que le juge peut déclarer le congé non valide si « la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ».
Si les indications du congé litigieux informent notamment sur la nature du congé, précise un prix de vente et le droit de préemption du locataire, et qu’il a bien été signifié par voie de commissaire de justice en avisant des textes de loi applicables, rendant le congé valable en la forme, Monsieur [G] ne fournit qu’une simple évaluation de son bien par une unique agence immobilière antérieure au congé. S’il n’est pas obligatoire de fournir un mandat de vente, une ou des annonces de mise en vente y compris sur des sites de particuliers, voir un compromis sous condition suspensive (etc…), encore faut-il que son unique commencement de preuve ne soit pas combattu par d’autres éléments notamment des sms produits par la défenderesse, attribués au prénommé [B] (pièce 3 adverse).
Il en ressort notamment que le prénommé [B] est auteur des échanges insultants et violents suivants: (sic) « ta mère il ne lui reste plus longtemps, la nature va faire le ménage de ces merdes qui n’auraient pas du naître »….. « je suis pas odieux je souhaite que ta merde de mère crève, en tous cas, (sic) quelle mette plus «(sic) in pied qd j’y serai » …. « avant que je la loge dignement cette crevarde de cadavre à 40 kg qu’elle crève que j’ouvre le ruinart elle mérite que ça cette (sic) putte aussi ». (sic) « je vais rentrer pour de bon à la maison je veux plus y voir traîner ton cadavre de mère ».
Quand bien même il prétend que ces captures d’écran ne sont pas probantes, il n’en a pas dénié en être formellement l’auteur alors même qu’il est avéré que celui-ci revendique de loger la personne visée « [C] » dans les échanges de sorte que celui qui est désigné dans les échanges comme [B] ne peut être que [B] [G]. Sans plainte pour faux ni sommation faite à la partie adverse de produire le téléphone à soumettre à un commissaire de justice pour démontrer la fausseté des échanges qui lui sont attribués, ces échanges sont suffisants pour en déduire que Monsieur [G] ne voulait que reprendre le logement quand il rentrera à la maison, donc pour lui, mais pas pour le vendre, vente dont il n’est nullement question dans ces échanges.

A titre surabondant, Monsieur [G] n’a fourni aucune proposition de relogement à Madame [O] au moment de la délivrance du congé comme il aurait dû le faire s’agissant d’une locataire âgée protégée. Contrairement à ce qu’il soutient, il n’appartenait pas à Madame [O] de lui donner officiellement son âge et ses conditions de ressources. C’était à lui de s’assurer qu’elle n’entrait pas dans cette catégorie protégée.
Or, Monsieur [G] qui a été l’ex gendre de Mme [O] ne pouvait pas ignorer qu’au moment de la conclusion du bail le 10 avril 2019, celle-ci était déjà âgée de plus de 65 ans pour en avoir 71. Il lui appartenait donc de demander à Madame [O], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle à 100%, de justifier de ses ressources dans les 12 mois précédant la délivrance du congé soit entre septembre 2023 et août 2024. Au demeurant, il n’a pas contesté que Madame [O] avait un niveau de ressources durant la période litigieuse la faisant entrer dans la catégorie des locataires âgés à protéger particulièrement.
Ne l’ayant pas fait, alors qu’il ne peut revendiquer être un bailleur exempté pour cause d’âge ou de ressource, et n’ayant pas proposé à son ex-belle mère un relogement correspondant à ses ressources et à ses possibilités alors que cette obligation lui incombait, Monsieur [G] a violé l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989. Ce manquement entache son congé pour vendre de nullité.
Dès lors, Monsieur [G] ne peut qu’être débouté de ses entières demandes aux fins d’expulsion et d’indemnisation pour résistance abusive.
La demande reconventionnelle de Madame [O] est dès lors sans objet, la bail se poursuivant.

Sur les demandes accessoires
En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Il n’existe en l’espèce aucun motif de dérogation à l’application de l’article 514 du code de procédure civile, la nature de l’affaire étant compatible avec le principe.
Monsieur [G] partie succombante, sera condamné à supporter les entiers dépens de la procédure.
En équité, il doit une indemnité de 1200 euros à [C] [O] application de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS