TJ 69123, 17 juill. 2026, RG 26/00783

DOSSIER N° RG 26/00783 - N° Portalis DB2H-W-B7K-35PW

Jugement du :
17/07/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT [Localité 1] S2

SCO LE MOULN DU FOULON C/ SCI SPAC IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée
à : Me CHAZELLE (T.875)

Expédition délivrée
à : SCI SPAC IMMOBILIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi dix sept Juillet deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : STELLA Karen
GREFFIER : DIPPERT Floriane

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], domicilié : chez Sté ATTITUDE SYNDIC, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Colette CHAZELLE (T.875), avocat au barreau de LYON

d’une part,

DEFENDERESSE

S.C.I. SPAC IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me [J] [O], gérant

Citée à étude par acte de commissaire de justice en date du 23 Février 2026.

d’autre part

Date de la première audience et date de la mise en délibéré : 17 mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation en date du 23 février 2026, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 5] (ci-après SCOP) a fait citer la SCI SPAC IMMOBILIER en paiement de sommes dues au titre d'impayés de charges de copropriété devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Lyon au visa des articles 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35, 36 et suivants du décret du 17 mars 1967, 1231 et suivants du Code civil.

Il est sollicité sa condamnation à lui payer la somme de 2179,60 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées suivant décompte arrêté au 1er trimestre 2026 outre intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2025 date de la sommation de payer sous réserve d’actualisation à l’audience, outre 1060 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour les frais facturés par le syndic au SCOP pour le recouvrement des sommes dues par les copropriétaires défaillants ainsi que 300 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice causé par les débiteurs, indépendant du simple retard avec intérêts légaux à compter du jugement, et 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en sus de tous les frais et dépens ainsi que des suites dont le coût de la sommation de payer du 10 juin 2025.Il a été sollicité le rappel de l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de ses demandes, le requérant expose que cette copropriétaire des lots 2 et 95 correspondant à un local commercial avec garage est régulièrement défaillante dans le paiement de ses charges en dépit d’une sommation de payer qui lui a été délivrée le 10 juin 2025 pour un montant en principal de 1811,03 euros dû au 5 mai 2025 inclus. En vain.

A l’audience, seul le SCOP a comparu pour déposer son dossier en s’en remettant à son assignation sauf pour le montant des frais de l’article 10-1 qui s’élève à 1254,84 euros.

La défenderesse a été représentée par son gérant qui a indiqué que le local allait être vendu et que la dette pourrait être soldée. Il s’agit d’une première procédure. Le syndic était informé de la vente en septembre 2025. Il est demandé de rejeter la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et au titre des dommages et intérêts.

Vu le montant des demandes, le jugement sera en dernier ressort. Il sera contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2026.

MOTIFS

Selon l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent pour chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives aux parties privatives comprises dans leur lot.

En application de l’article 10-1 a), sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre du copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 14-1 de la même loi, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. Les sommes imputées sur les appels de fonds correspondent au montant des dépenses approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires à la suite de la répartition opérée entre les membres du syndicat. Selon l’article 14-2, les dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Selon l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic peut valablement agir en justice pour le recouvrement des charges de copropriété sans autorisation préalable du SCOP.

Le SCOP prouve le principe de l’obligation dont il réclame le paiement en produisant les relevés de compte des charges mentionnant les tantièmes à la charge de la défenderesse le justificatif de propriété, le contrat de syndic, les décomptes les procès-verbaux d'assemblée générale du 19 décembre 2024 approuvant les comptes clos au 31 décembre 2023, et approuvant le budget prévisionnel 2024 et celui de 2025 ainsi que celui du 24 juin 2025 approuvant les comptes clos au 31 décembre 2024 et approuvant le budget prévisionnel 2026 , les appels de fonds et mises en demeure 2025-2026, l’état général des dépenses 2024, l’état de répartition individuelle des charges 2024, outre la sommation de payer du 10 juin 2025 et la procédure de tentative de médiation ainsi que des factures. Il est rappelé que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du SCOP pour chaque qu/te-part de charges ce qui est le cas des procès-verbaux d’assemblée générale transmis.

Il ressort du dernier décompte contradictoire arrêté au 3 mars 2026 que le montant restant dû au titre des charges de copropriété échues et impayées est de 2179,69 euros comprenant l’appel du 1ème trimestre 2026, somme qui n’a pas été contestée.

Pour les frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais de 30 euros pour la mises en demeure du 5 mai 2025 ne sont pas à mettre à la charge de la débitrice faute de produire le document avec l’accusé de réception conformément au contrat de syndic. Les frais de médiation ne sont pas prévus au contrat de syndic. Ils ne sont donc pas opposables à la débitrice. Les frais de 360 euros les 17 septembre 2025 et 15 décembre 2025 ne correspondent à aucune des rubriques de l’article 9-1 du contrat de syndic. Ils ne seront pas mis à la charge de la défenderesse.

En revanche, sont justifiés au titre de ces frais de recouvrement, les frais de remise dossier au contentieux pour un montant de 120 euros TTC.

Ainsi, la SCI SPAC IMMOBILIER est condamnée à payer, en deniers ou quittances, au SCOP la somme de 2299,69 euros suivant dernier décompte arrêté au 3 mars 2026, appel du 1er trimestre 2026 inclus avec les intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 10 juin 2025 sur la somme de 1811,03 euros et à compter de l’assignation pour le surplus jusqu’à complet paiement.

La condamnation est prononcée en deniers ou quittances pour tenir compte d’éventuels paiements depuis l’audience.

Le reste de la demande du SCOP au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est rejeté.

En application de l’article 1240 du Code civil, il appartient au demandeur de prouver un abus dans la résistance au paiement, un préjudice différent du simple retard et un lien de causalité. Le seul non-paiement ne peut caractériser la résistance abusive. En l’espèce, il est établi que la défenderesse a certes eu un impayé de charges mais il n’a pas été contesté qu’elle a été assignée en connaissance d’un projet de vente qui allait permettre d’honorer la dette. Il s’agit d’une première procédure et le gérant a comparu non pour fuir ses responsabilités mais pour y faire face en toute bonne foi. Ainsi, il n’est nulle preuve d’une résistance dans le paiement.

En conséquence, il y a lieu de débouter le SCOP de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice causé par la résistance abusive.

Partie succombante, la SCI SPAC IMMOBILIER doit être tenue des entiers dépens de l’instance dont le coût de la sommation de payer du 10 juin 2025, de l’assignation et de l’hypothèque légale du syndic si elle a été prise. En revanche, la demande trop vague et indéterminé visant à lui faire payer toutes les suites est rejetée d’autant que certains frais sont à la charge du créancier et d’autres sont à partager entre créancier et débiteurs.

En équité, compte tenu des circonstances de l’affaire, le SCOP doit être débouté de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il n’y a pas lieu de déroger à ce principe.

PAR CES MOTIFS,