TJ 40088, 17 juill. 2026, RG 26/00004

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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O R D O N NA N C E D E R É F É R É

du 17 JUILLET 2026

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N° du dossier : N° RG 26/00004 - N° Portalis DBYL-W-B7J-DJSS

A l'audience publique des référés tenue le 02 Juin 2026,

Nous, Madame Laure VUITTON, Présidente, du tribunal judiciaire de DAX, juge des référés, assistée de Madame Cristine MARTINS, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.A.S. THERMADOUR
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Maître Cecile BADENIER de la SELARL MAGELLAN AVOCATS, avocat postulant, avocat au barreau de DAX et Maître Samuel GUILLAUME de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocat plaidant, avocat au barreau de PARIS

ET :

S.A.R.L. DAX ADOUR
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Maître Lucie CHIMITS de la SCP MC AVOCATS, avocat postulant, avocat au barreau de DAX et Maître Nelson SEGUNDO de la SELAS RACINE, avocat plaidant, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître SERAINE Maud, avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 juillet 2007, la SARL DAX ADOUR a consenti à la SAS THERMADOUR un bail commercial portant sur un ensemble thermal et immobilier situé à [Localité 3] (40) acquis le jour même, comprenant :
- un établissement hôtelier et de thermes, dit “[Etablissement 1]” , situé [Adresse 3],
- un établissement hôtelier, de thermes, et de bureaux dit “HOTEL [Etablissement 2]”, situé [Adresse 4],
- une résidence hôtelière, dénommée “RESIDENCE [Etablissement 2]”, située [Adresse 4],
- une résidence hôtelière dénommée “RESIDENCE [Etablissement 3]”, située [Adresse 4],

pour une durée ferme de douze années à compter du 26 juillet 2007, date de la réalisation de la vente définitive des locaux loués, moyennant le règlement d’un loyer principal annuel de 654.200 euros hors taxes, payable trimestriellement et d’avance, par virement, le paiement devant intervenir au plus tard le 25 du mois précédant le trimestre concerné.

Outre le versement d’un dépôt de garantie, le bail stipulait la nécessité pour le preneur de remettre une garantie à première demande émise par un établissement bancaire, pour un montant équivalent à neuf mois de loyer hors taxes, en garantie du paiement de toutes les sommes dont le preneur pourrait être redevable.

Selon acte sous seing privé du 3 mai 2016, un avenant n°1 au bail a été conclu autorisant le preneur à sous-louer une partie des locaux aux sociétés du groupe ARENADOUR.

Selon avenant n°2 conclu le 28 mars 2018 et après réalisation d’un audit technique, il a été défini des modalités de prise en charge financière des travaux de rénovation des locaux loués, pour lesquels il était convenu que le bailleur déléguerait la maîtrise d’ouvrage au preneur, en contrepartie de la signature concomittante par le preneur d’un avenant n°3 de renouvellement de la prise à bail des locaux loués du 26 juillet 2019 au 25 juillet 2031.

Aux termes dudit avenant n°2 (article II A), il était notamment stipulé que : “Le Bailleur prend l’engagement de financer les seuls travaux définis ci-dessous, tels qu'ils sont identifiés dans les annexes 2 et 3 visées au présent avenant, sous réserve de la justification préalable par le Preneur de l'obtention des autorisations d'urbanisme nécessaires définitives purgées de tout recours :
i. Rénovation de l'immeuble dénommé « Résidence [Etablissement 3] ›› conformément au Descriptif Technique joint en Annexe n°1, et de manière générale, dans la stricte conformité réglementaire en matière d’électricité et de sécurité incendie.
ii. Missions d'entretien et de maintenance listées ci-dessous telles qu'elles figurent dans l'audit technique joint en Annexe n°2, étant précisé que le Preneur devra faire réaliser par priorité les postes a), b) c) et d) :
a) Changement des menuiseries aluminium simple vitrage pour remédier à la condensation (visé en ligne 41 du tableau de la page 17 de l'Annexe 2)
b) Traitement des infiltrations constatées dans les zones techniques (visé en ligne 48 du tableau de la page 17 de l'Annexe 2)
c) Reprise de l’étanchéité des terrasses de l'hôtel [Etablissement 2] (visé en ligne 59 du tableau page 17 de l'Annexe 2)
d) Remplacement des menuiseries extérieures de l'hôtel [Etablissement 2] (visé en ligne 60 du tableau page 17 de l'Annexe 2) dans la limite de 155.000 euros”.

Aux termes dudit avenant n°2, les parties convenaient de :
- la rénovation de la résidence [Etablissement 3], avec une participation financière du bailleur plafonnée à hauteur de 780.000 euros HT, avec la précision que si les travaux de rénovation faisaient apparaître le besoin de réaliser des travaux complémentaires relevant de l’article 606 du code civil, ces derniers seraient à la charge du bailleur, en sus de l’enveloppe identifiée, et que tous travaux portant sur la structure du bâtiment ou le clos ou le couvert devront faire l’objet d’une autorisation écrite du bailleur avant mise en oeuvre par le preneur,
- missions d’entretien et de maintenance avec une participation financière du bailleur plafonnée à hauteur de 300.000 euros HT, en ce compris tous honoraires des intervenants, ladite participation faisant obligation au preneur de réaliser à minima les postes de travaux a), b) et c) visés à l’article II-A, étant précisé que devait être déduits de cette enveloppe les éventuels coûts de désamiantage associés aux travaux de rénovation de la résidence [Etablissement 3].

Il était stipulé que dans l’hypothèse où les dépenses associées aux travaux seraient plus importantes que les plafonds précités, le Preneur acceptait de manière irrévocable et définitive d’en faire son affaire personnelle et de les supporter financièrement sans recours contre le bailleur ; ce à moins que les travaux ne relèvent de l’article 606 du code civil et/ou de travaux de désamiantage, auxquels cas les travaux seraient supportés par le bailleur en sus de l’enveloppe identifiée.

Il était également stipulé un calendrier et des informations relatives aux modalités de paiement ; que le bailleur prenait l’engagement de tout mettre en oeuvre pour soutenir le preneur pour l’exécution des travaux, tant d’un point de vue juridique, qu’administratif ; que concernant les travaux visés au B-ii, le bailleur rembourserait le preneur sur présentation des factures et de la preuve de leur paiement au plus tard à la fin du mois suivant leur réception.

Aux termes dudit avenant n°2, le preneur s’engageait pour sa part à financer un certain nombre de travaux listés à l’article IIIA, pour un montant minimum de 236.000 euros HT (notamment recherche de fuite sur bassin, reprise de l’étanchéité au dessus de la cuisine, monitoring des fissures, reprise des étanchéités hors terrasse de la cuisine, ... visés dans la page 17 de l’annexe n°2), dans un délai de deux années suivant la signature de l’avenant, avec des pénalités forfaitaires prévues en cas de retard.

Selon avenant n°3 du même jour, il a été acté du renouvellement du bail à compter du 26 juillet 2019 pour une nouvelle durée de 12 années, moyennant un loyer fixé à la somme annuelle en principal de 850.000 euros hors taxes et hors charges, devant être réglé selon les mêmes modalités que le loyer précédent.

Un avenant n°4 portant sur la réalisation de travaux avait été envisagé lors de la négociation de 2024 mais n’a jamais été régularisé.

Par acte du 4 juin 2025, la société DAX ADOUR a fait délivrer un commandement de payer les loyers impayés à la société THERMADOUR, pour un montant en principal de 338.288,12 euros TTC.

Selon lettre recommandée avec avis de réception du 26 juin 2025, après avoir exposé ses difficultés de trésorerie dues en partie à une crise structurelle de son secteur d’activité (baisse de fréquentation), la société THERMADOUR a rappelé à la société DAX ADOUR l’importance de la réalisation des travaux des locaux loués initialement prévus notamment aux termes du projet d’avenant n°4, non régularisé, compte tenu de l’état vieillissant desdits locaux, fragilisant sérieusement l’exploitation.

Deux nouvelles lettres recommandées avec avis de réception des 31 juillet et 16 septembre 2025 ont été envoyées par la société THERMADOUR afin de réitérer ses demandes relative à la nécessité pour le bailleur de réaliser les travaux importants lui incombant, au regard de l’état vieillissant des locaux, tout en proposant des rencontres afin de trouver une issue amiable au litige.

En l’absence de régularisation des impayés, la société DAX ADOUR a fait signifier une saisie-conservatoire de créance sur le compte bancaire de la société THERMADOUR le 22 juillet 2025.

Le 7 août 2025, la société DAX ADOUR a mis en demeure la société THERMADOUR de lui régler, sous quinzaine, l’ensemble des sommes dues au titre des impayés de loyers pour les sites de [Localité 3] et [Localité 4], représentant un montant total de 907.956,95 euros TTC (637.332,55 euros pour le site de [Localité 3], correspondant au 2ème et 3ème trimestre 2025 et à la cotisation d’assurance 2025).

Le 18 août 2025, la société DAX ADOUR a réalisé un appel en garantie auprès de la société ARKEA ENTREPRISES ET INSTITUTIONNEL pour la somme de 620.770,65 euros.

Les 8 et 24 septembre 2025, à la requête de la société THERMADOUR, la société BUILDERS & PARTNERS a rendu un rapport d’audit intitulé “Travaux Bailleur” destiné à faire un état des lieux de tous les travaux à la charge du bailleur concernant les travaux de stucture, de clos et couvert (étanchéité, couverture, menuiseries extérieures, façades) et d’estimer financièrement les travaux pour chaque bâtiment. Aux termes du rapport, il était indiqué “A cause des revêtements de façades et étanchéités dégradés, l’eau s’infiltre et la stucture des bâtiments se dégrade fortement. Il est nécessaire de réaliser des travaux de réparation sans délai avant que l’état de la structure béton ne remette en cause la sécurité des usagers”. Il était indiqué que les épines du bâtiment des thermes étaient très dégradées et la nécessité de sécuriser cette zone immédiatement.

Dans ce contexte, la société THERMADOUR a fait signifier le 14 octobre 2025 à la société DAX ADOUR une sommation d’avoir à faire réaliser en urgence l’ensemble des travaux visés dans le rapport d’audit établi par la société BUILDERS & PARTNERS.

Le 17 octobre 2025, la société DAX ADOUR a mis en demeure la société THERMADOUR d’une part, de régler la somme de 587.383,09 euros TTC au titre des loyers et charges dus pour les sites de [Localité 3] et [Localité 4] au titre du 4ème trimestre 2025 (dont 322.296,75 euros TTC pour le site de [Localité 3]) et d’autre part, de réaliser la remise d’une nouvelle garantie bancaire autonome à première demande pour le site de [Localité 3], conformément aux dispositions de l’article 10.2 du bail commercial portant sur le site de [Localité 3], dans un délai de quinze jours, en vain.

En novembre 2025, le bailleur s’est rapproché de la société GETECK/DOME INGENIERIE aux fins de faire réaliser un audit façades et structures de l’ensemble immobilier.

Par acte en date du 29 décembre 2025, la SAS THERMADOUR a fait assigner la SARL DAX ADOUR devant la présidente du tribunal judiciaire de Dax, statuant en référé, aux fins de voir à titre principal, condamner la société DAX ADOUR à effectuer l’ensemble des travaux visés dans le rapport BUILDERS&PARTNERS, dans un délai de trois mois à compter de l’ordonnance à intervenir.

Le 13 février 2026, la société THERMADOUR a fait signifier à la société DAX ADOUR une demande de révision de loyers, à raison de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité intervenue ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative. En s’appuyant sur le rapport du cabinet [U] du 9 février 2026 qu’elle a fait diligenter, elle a demandé que la valeur locative en révision des locaux soit fixée à 359.000 euros HT HC, à compter de la date de signification de l’acte.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l'audience du 2 juin 2026. La SAS THERMADOUR représentée par son conseil a soutenu ses demandes, telles que développées dans ses conclusions n°3 notifiées par RPVA le 1er juin 2026. Elle a demandé à la juridiction de :
A titre principal :
- juger que la société DAX ADOUR doit effectuer à ses frais les travaux urgents qui lui incombent en sa qualité de propriétaire des locaux loués à la société THERMADOUR conformément au rapport de la société BUILDERS & PARTNERS,
- juger que la société DAX ADOUR a gravement manqué à son obligation de réaliser les travaux qui lui incombent ainsi qu’à son obligation de délivrance,
- condamner en conséquence la société DAX ADOUR à effectuer l’ensemble des travaux suivants visés dans le rapport BUILDERS & PARTNERS dans un délai de trois mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir :
1°) [Etablissement 1] :
Travaux de structure :
▪ Purge des bétons dégradés, passivation des aciers, voir remplacement par de nouveaux aciers, puis reconstitution du béton avec un mortier réparateur,
▪ Rénovation de la fosse toute eau et application d'un revêtement intérieur étanche en résine adapté à un environnement agressif,
▪ Reprise de la voirie autour de la fosse,
Travaux de clos et de couvert :
▪ Mise en place d'une isolation thermique par l'extérieur en laine de roche avec un R ≥ 4,4 m²·K/W avec finition en enduit mince,
▪ Remplacement des menuiseries extérieures aluminium à l'identique par des menuiseries en double vitrage Uw ≤ 1,7 W/m²·, Compris les menuiseries du rez-de-chaussée,
▪ Remplacement des coffres des volets roulants,
▪ Remplacement du lanterneau dégradé sur le parvis, compris reprise d'étanchéité,
▪ Réfection générale de la terrasse du R+1 : dépose de l'étanchéité, mise en place d'un isolant avec R ≥ 4,4 m²·/W et pose d'une nouvelle étanchéité en bitume élastomère + gravillons, compris traitement de toutes les traversées et des relevés,
▪ Mise en place de garde-corps lestés sur les terrasses du R+1 et R+7,
Travaux de d’intérieur :
▪Réparation des dégâts liés aux infiltrations d’eau : mise en peinture, changement des revêtements dégradés,
2°) Résidence [Etablissement 2] et Thermes :
Travaux de structure :
▪Purge des bétons dégradés, passivation des aciers, voir remplacement par de nouveaux aciers, puis reconstitution du béton avec un mortier réparateur,
▪Réparation des épines de façades,
▪Escalier de secours des thermes : remplacement du toit, traitement des fissures murales et du sol,
▪Traitement des insectes xylophage dans la charpente piscine,
Travaux de clos et de couvert :
▪Mise en place d'une isolation thermique par l'extérieur en laine de roche avec un R ≥4,4 m²·K/W avec finition en enduit mince,
▪Thermes : Réfection générale des terrasses du R+3 et R+4 : dépose de l'étanchéité, mise en place d'un isolant avec R ≥4,4 m²·/W et pose d'une nouvelle étanchéité bitume élastomère + gravillons, compris traitement de toutes les traversées,
▪Thermes : Réfection des relevés d'étanchéité de la terrasse du R+1 (au-dessus de l'entrée),
▪Résidence [Etablissement 2] : Réfection générale de la terrasse du R+4 : dépose de l'étanchéité, mise en place d'un isolant avec R ≥4,4 m²·/W et pose d'une nouvelle étanchéité bitume élastomère + gravillons, compris traitement de toutes les traversées,
▪Couverture piscine : Dépose de la toiture en fibrociment (provision pour désamiantage) et remplacement par des panneaux sandwich en laine de roche avec un isolant de 80 mm, compris révision des gouttières,
▪Remplacement des menuiseries extérieures bois par des menuiseries extérieures en aluminium double vitrage Uw ≤1,7 W/m²·, compris menuiseries du RDC,
▪Mise en place de garde-corps lestés sur la terrasse des thermes du R+3 et R+1,
3°) Hôtel [Etablissement 2] :
Travaux de structure :
▪Purge des bétons dégradés, passivation des aciers, puis reconstitution du béton avec un mortier réparateur. Reprise des fissures des cheminées,
Travaux de clos et de couvert :
▪ Mise en place d'une isolation thermique par l'extérieur en laine de roche avec un R ≥ 4,4 m²·K/W avec finition en enduit mince,
▪ Réfection du revêtement d'étanchéité des balcons,
▪ Réfection générale de la terrasse du R+7 : dépose de l'étanchéité, mise en place d'un isolant avec R ≥ 4,4 m²·K/W et pose d'une nouvelle étanchéité en bitume élastomère + gravillons, compris traitement de toutes les traversées,
▪ Réfection générale de la terrasse du R+1 : dépose de l'étanchéité, mise en place d'un isolant avec R ≥ 4,4 m²·K/W et pose d'une nouvelle étanchéité en bitume élastomère + gravillons, compris traitement de toutes les traversées
▪ Remplacement des menuiseries extérieures aluminium par des menuiseries extérieures alu en double vitrage Uw ≤ 1,7 W/m²·K, compris les menuiseries du rez-de-chaussée,
▪ Remplacement des coffres des volets roulants,
▪ Remplacement des menuiseries extérieures ovales par des menuiseries extérieures en bois double vitrage Uw ≤ 1,7 W/m²·K,
▪ Remplacement de la porte métallique d'issue de secours,
▪ Mise en place de garde-corps lestés sur les terrasses du R+7 et R+1,
Travaux intérieurs :
▪ Réparation des dégâts liés aux infiltrations d’eau : mise en peinture,
4°) Hôtel [Etablissement 3] :
Travaux de structure :
▪ Traitement des fissures en sous face de balcons,
Travaux de clos et de couvert :
▪ Réfection de l'enduit en façade, traitement des fissures et application d'une nouvelle couche d'enduit de finition, compris peinture en sous face des balcons,
- condamner la société DAX ADOUR à payer à la société THERMADOUR une astreinte de mille euros (1000 €) par jour de retard à compter du premier jour suivant le terme du délai de trois mois qui lui est accordé pour effectuer les travaux requis par l’état des locaux loués, à réaliser conformément au rapport de la société BUILDERS & PARTNERS,
- juger que le président du tribunal de céans devra se réserver la liquidation de l’astreinte,
A titre subsidiaire et avant dire droit :
- désigner l’expert judiciaire qu’il lui plaira avec pour mission notamment de :
*Se faire communiquer tous les documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission de détermination des travaux qui incombent à la société DAX ADOUR dans les locaux donnés à bail à la société THERMADOUR,
*Visiter les locaux loués à la société THERMADOUR par la société DAX ADOUR et tous les autres lieux qu’il jugera utile,
*Constater l’ensemble des désordres visés dans l’assignation et le rapport BUILDERS & PARTNERS et notamment ceux ayant trait aux infiltrations d’eau et en déterminer l’origine et les causes,
*Donner son avis dès sa première note aux parties sur les travaux provisoires et/ou urgents nécessaires et plus généralement sur tous les travaux nécessaires pour mettre durablement un terme aux désordres constatés,
*Donner son avis sur tous les préjudices tant matériels qu’immatériels subis par la société THERMADOUR et sur les risques que présentent les locaux loués dans leur état actuel pour la clientèle de la société THERMADOUR,
A titre reconventionnel :
- juger que la société DAX ADOUR a manqué à son obligation de délivrance,
- dire que la société THERMADOUR est en droit d’opposer à la société DAX ADOUR l’exception d’inexécution et de refuser le paiement des loyers jusqu’à l’accomplissement des travaux requis par l’état des locaux loués,
- ordonner à la société DAX ADOUR de communiquer le rapport établi par les sociétés DOME / GETEK, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte,
- ordonner le séquestre des loyers dus, à hauteur du montant du loyer révisé par acte extra judiciaire en date du 13 février 2026 à la somme annuelle de 359. 000 euros hors taxes et hors charges auprès de la caisse des dépôts et consignations ou entre les mains du bâtonnier séquestre de l’ordre des avocats du barreau de Dax jusqu’à ce que les travaux permettant de mettre un terme aux désordres aient été définitivement réalisés par la société DAX ADOUR, conformément au rapport de la société BUILDERS & PARTNERS,
Sur les demandes reconventionnelles de la société DAX ADOUR :
- constater qu’il existe des contestations sérieuses qui s’opposent aux demandes reconventionnelles de la société DAX ADOUR,
En conséquence,
- dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la société DAX ADOUR et la renvoyer à mieux se pourvoir au fond,
Subsidiairement, si le juge des référés venait à accueillir les demandes reconventionnelles de la société DAX ADOUR :
- octroyer en toute hypothèse à la société THERMADOUR un délai de paiement de vingt-quatre (24) mois pour s’acquitter du paiement de la dette locative et pour reconstituer la garantie bancaire à première demande,
En tout état de cause,
- débouter la société DAX ADOUR de l’ensemble de ses demandes,
- condamner la société DAX ADOUR à payer à la société THERMADOUR les dépens, ainsi que la somme de 20.000 euros, à parfaire, par application de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle explique que :

Concernant la demande de voir condamner la société DAX ADOUR à réaliser des travaux sous astreinte :
- les dispositions réglementaires relatives à la répartition des grosses réparations entre bailleurs et locataires sont pleinement applicables à la convention des parties ; que la société DAX ADOUR, en sa qualité de bailleur est légalement tenue de procéder à l’ensemble des grosses réparations telles que définies à l’article 606 du code civil ; que les travaux pouvant incomber au preneur mais qui sont dus à la carence du bailleur dans ses obligations au regard de l’article 606 du code civil incombent en définitive au bailleur,
- la société DAX ADOUR doit réaliser tous les travaux nécessaires pour remédier aux multiples désordres occasionnés par ses manquements, y compris ceux liés à la non-réalisation des travaux visés dans l’avenant n°2 du 28 mars 2018 ; que le fait que les travaux prévus il y a plus de huit ans dans l’avenant n°2 n’aient pas pu être réalisés a entraîné une aggravation des désordres déjà identifiés en 2018 et dont les conséquences sur la structure de l’immeuble et ses équipements ont été constatées par le cabinet BUILDERS & PARTNERS,
- le cabinet BUILDERS & PARTNERS a réalisé un audit qui identifie tous les travaux qui incombent au bailleur qui comprennent les travaux “structure”et “clos et couvert» avec notamment les réfections générales des terrasses, les réfections des façades ou encore le traitement des fissures en surface, mais aussi les travaux intérieurs devant être réalisés à raison des manquements du bailleur à ses obligations,
- les nombreux postes de travaux visés dans le rapport BUILDERS & PARTNERS relèvent des travaux incombant au bailleur, notamment ceux visant à traiter des problèmes d’infiltrations d’eau dans les murs en béton ; que de telles problématiques d’infiltrations d’eau extérieure à l’immeuble ne peuvent résulter que d’un vice de structure comme du clos et du couvert,
- les interventions sur la façade (notamment au niveau des joints) relèvent de l’obligation du bailleur ; que les façades sont éclatées par endroit et laissent apparaître l’armature en acier exposée aux éléments, ce qui aggrave son état déjà dégradé,
- la société DAX ADOUR reconnaît que les travaux concernent pour l’essentiel le remplacement des menuiseries, la réfection de l’étanchéité des toitures terrasses ainsi que l’isolation thermique des bâtiments loués,
Concernant la demande de communication du rapport établi par les sociétés GETEK / DOME INGENIERIE (bureaux d’études), sous astreinte :
- la société DAX ADOUR a fait réaliser très tardivement un rapport par un bureau d’études, lequel ne lui a jamais été communiqué, malgré ses demandes,
- dans le cadre de l’article 145 du code de procédure civile, la demande est légitime puisqu’il s’agit de corroborer les conclusions du rapport BUILDERS & PARTNERS, contesté par DAX ADOUR, avec celles des cabinets GETEK / DOME,
Concernant la violation de l’obligation de délivrance et de jouissance paisible de la société DAX ADOUR :
- l’obligation de délivrance de la société DAX ADOUR consiste à louer des locaux permettant d’exploiter dans des conditions normales son activité thermale spécifique sans risquer de nuire à la sécurité et à la santé d’une clientèle fragile et médicalisée, ce que ne permet pas l’état global des locaux loués, qui souffrent notamment d’infiltrations d’eau, d’éclatements de béton ou encore de corrosions des aciers de structure en divers endroits, ce qui les rend humides et en fragilisent la structure ; que des morceaux de bétons risquent de chuter depuis les murs ou les balcons sur la clientèle ou le personnel de la société THERMADOUR ; que le risque d’une rupture localisée voire globale de la structure est bien réel comme l’a souligné la société BUILDERS & PARTNERS,
- la société DAX ADOUR qui a été suffisamment interpelée sur l’ampleur de ces désordres n’a pris aucune mesure pour sécuriser les locaux loués, ni diligenter la moindre intervention pour remédier aux trop nombreux désordres constatés ; qu’elle a également failli à ses obligations en refusant d’accompagner et de soutenir la société THERMADOUR pour la réalisation des travaux prévus dans l’avenant n°2 du 24 mars 2018, ce qui n’a fait qu’aggraver l’état des locaux,
- la société THERMADOUR déplore les graves conséquences de l’état des locaux loués sur son activité ; que l’état global de dégradation des locaux affecte son activité et l’attraction du site pour les curistes, ce qui engendre une baisse du taux d’occupation moyen des résidences et corrélativement de son chiffre d’affaires ; qu’elle se réserve la possibilité de formuler ultérieurement au fond toutes demandes de condamnation de la société DAX ADOUR au paiement de dommages et intérêts à raison des préjudices très importants qu’elle subit,
Sur le non-respect de l’avenant n°2 par la société DAX ADOUR :
- les 38.439,91 euros visés par la société DAX ADOUR font référence à des travaux réalisés sur une ligne à haute tension, ce qui n’avait rien à voir avec les travaux visés dans l’avenant n°2 ; que ces travaux distincts incombent en conséquence en totalité au bailleur ; que les 107.180 euros visés par la société DAX ADOUR porte sur des travaux dont le coût lui incombe définitivement puisqu’il s’agit de travaux de désamiantage qui ne viennent pas en déduction de l’enveloppe de 300.000 euros ; qu’il n’y a pas lieu de déduire de l’enveloppe de 300 000 euros une somme qui incombe au bailleur,
- la créance est certaine et résulte expressément de l’avenant signé par la société DAX ADOUR ; qu’en tout état de cause, la société DAX ADOUR reconnaît une créance à hauteur de 145. 619,91 euros,
- les arguments soulevés par la société DAX ADOUR (le prétendu respect de l’obligation de délivrance de la société DAX ADOUR, les travaux requis par l’état des locaux loués qui relèveraient de la vétusté et résulteraient de leur usage prétendument «intensif», l’accomplissement par le passé de travaux de réhabilitation des locaux loués, la clause de renonciation en cas d’infiltrations d’eau et d’humidité, le caractère non-contradictoire du rapport BUILDERS & PARTNERS) sont inopérants,
- le rapport d’audit du cabinet BUILDERS & PARTNERS et les photographies annexées démontrent bien que les désordres relèvent des grosses réparations de l’article 606 du code civil, qu’ils affectent la structure et la préservation de l’immeuble et sont également liés à la carence du bailleur dans l’exécution de ses obligations,
- les désordres et les travaux qui en découlent ne relèvent pas de la simple vétusté des locaux loués,
- les travaux liés à la vétusté et aux mises aux normes, relevant des grosses réparations visées par l’article 606 du code civil restent à la charge du bailleur en application des dispositions d’ordre public de l’article R.145-35 du code de commerce,
- les travaux qui doivent être effectués d’urgence ne sont pas la conséquence d’une utilisation « normale » des locaux, ni de la vétusté liée à cette même utilisation ; qu’il s’agit au contraire de travaux relevant de l’article 606 du code civil, de travaux structurels, mais également de vices anormaux affectant la structure des immeubles, qui résultent, comme le souligne le cabinet BUILDERS & PARTNERS, d’un phénomène de pénétration du Co² dans le béton, notamment pour « le revêtement imperméable de la façade ne remplit plus son rôle, si la couche protectrice de béton (enrobage) est trop mince » et/ou encore de travaux liés à la vétusté et aux mises aux normes relevant de l’article 606 du code civil ; qu’il s’agit aussi de travaux rendus nécessaires par la carence du bailleur dans l’exécution de ses obligations, y compris de la non-réalisation des travaux visés dans l’avenant n°2 du 24 mars 2018,
- THERMADOUR ne fait qu’utiliser les locaux loués selon leur spécificité propre, pour l’usage contractuellement prévu d’hôtel, de thermes ou encore de bureaux ; que cette destination ne saurait dispenser le bailleur de procéder aux travaux qui lui incombent liés à l’activité pour laquelle il a justement donné à bail les locaux ; que lors de l’acquisition des murs, la société DAX ADOUR n’ignorait pas l’activité qui y était exercée depuis 1968 par la société THERMADOUR,
- elle a toujours respecté scrupuleusement ses obligations d’entretien des locaux loués ; qu’elle a procédé à de très importants travaux dans les locaux à hauteur de 3.975.565 euros sur les dix dernières années,
- le fait que la société DAX ADOUR ait partiellement effectué il y a presque dix ans certains des travaux lui incombant ne la dispense pas évidemment de réaliser les travaux qui lui incombent et qui s’imposent aujourd’hui,
- la société DAX ADOUR n’a pas financé l’ensemble des travaux comme elle le devait aux termes de cet avenant ; qu’en effet, elle n’a procédé qu’à la rénovation de la résidence [Etablissement 3] visée au (i.) de l’avenant, mais n’a jamais payé les travaux importants visés au (ii.) portant sur le remplacement des menuiseries en aluminium, le traitement des infiltrations, la reprise de l’étanchéité des terrasses de l’hôtel [Etablissement 2] et le remplacement des menuiseries extérieures,
- les travaux visés par l’avenant n°2 sont pour certains semblables à ceux qui sont aujourd’hui requis par l’état de dégradation très avancé des locaux loués, étant relevé que la non-réalisation de ces travaux n’a fait qu’aggraver l’état déjà déplorable des locaux,
- concernant la clause de renonciation soulevée en cas d’infiltrations d’eau et d’humidité, la société THERMADOUR ne demande pas au juge des référés de condamner la société DAX ADOUR à l’indemniser pour des « dégâts causés par l’humidité, par suite de fuites, infiltrations ou autres » ; que la société DAX ADOUR cherche à s’exonérer de ses obligations en donnant à une clause de renonciation à recours un sens qui n’est pas le sien,
- la société BUILDERS & PARTNERS, bureau d’études, est un acteur de référence incontournable dans le domaine de l’ingénierie de la construction ; que recourir à l’expertise du cabinet BUILDERS & PARTNERS permet de garantir un audit complet, professionnel et impartial ; que le fait que la société DAX ADOUR n’ait pas été associée aux opérations d’audit ne permet pas de contester l’état manifeste de dégradation générale des locaux loués et des travaux qui en découlent et qui s’imposent ; que la société DAX ADOUR ne pouvait pas raisonnablement être associée à ces opérations compte tenu de l’urgence de la situation alors même qu’elle n’a jamais daigné répondre aux nombreuses mises en demeure de la société THERMADOUR ; qu’il était en effet urgent d’identifier les travaux à effectuer,
- le rapport du cabinet BUILDERS & PARTNERS identifie avec une grande précision, photographies à l’appui, les travaux qui incombent à la société DAX ADOUR, incluant ceux portant sur l’éclatement des bétons lié à une corrosion massive des armatures de la structure des différents bâtiments donnés à bail,
- concernant la demande d’expertise formulée subsidiairement et avant dire droit : cette demande est formulée sans préjudice des demandes et démonstrations de la société THERMADOUR, formulées sur la base du rapport d’audit de la société BUILDERS & PARTNERS dont les conclusions ne sont pas sérieusement contestables ni contestées pertinemment ; la société THERMADOUR n’entend évidemment pas, en formulant une demande subsidiaire d’expertise, renoncer à ses droits et à ses demandes principales,
- sur la demande d’extension de la mission de l’expert sollicitée, de « donner son avis sur les préjudices tant matériels qu’immatériels subis par la société DAX ADOUR », ne pourra qu’être rejetée puisque cette demande imprécise ne repose sur aucun élément sérieux,
- sur les demandes reconventionnelles de DAX ADOUR, de nombreuses contestations sérieuses s’opposent à ces demandes : que le juge des référés ne saurait faire droit à la demande en paiement au titre des loyers dans la mesure où le loyer devra être rétroactivement fixé à compter du 13 février 2026 à une somme bien inférieure à celle du loyer en cours ; que la société THERMADOUR a signifié le 13 février 2026 par acte extra judiciaire à la société DAX ADOUR une demande de révision triennale du loyer avec fixation à la valeur locative, justifiée par la modification, matérielle des facteurs locaux de commercialité intervenue depuis la dernière fixation du loyer ; que cette demande de révision s’appuie sur un rapport d’expertise dressé par le cabinet d’expertise de monsieur [U], expert près la cour d’appel de Paris ; qu’il existe donc une contestation sérieuse qui s’oppose aux demandes de la société DAX ADOUR dans la mesure où la société THERMADOUR ne saurait être condamnée au paiement d’un loyer et d’une GAPD (équivalente à neuf mois de loyer) dès lors que le montant de ces derniers sera nécessairement modifié à la baisse par le juge des loyers commerciaux dans le cadre d’une prochaine action au fond,
- la société THERMADOUR doit faire face à de très importantes difficultés de trésorerie et à la mauvaise foi de la société DAX ADOUR ; la société THERMADOUR est parfaitement fondée à refuser d’exécuter son obligation de paiement des loyers au titre du manquement de la société DAX ADOUR à ses obligations de réaliser les travaux urgents et importants lui incombant comme son obligation de délivrance sur le fondement de l’article 1219 du code civil, d’autant que la société DAX ADOUR a été très largement interpellée sur ces travaux à effectuer et sur les conséquences qui en découlaient pour la société THERMADOUR,
- il y a encore une contestation sérieuse relative au fait que la société DAX ADOUR s’est engagée à payer la somme de 300 000 euros hors taxes au titre des travaux prévus dans l’avenant n°2 du 28 mars 2018, étant redevable également du coût des travaux précités sur la ligne haute tension, réalisés aux frais avancés de la société THERMADOUR, pour la somme totale de 82 888,07 euros toutes taxes comprises ;
- il est impossible pour la société THERMADOUR de déférer à l’injonction sous astreinte de reconstituer une garantie ; que les établissements bancaires ne délivrent une telle garantie qu’à la condition que la situation financière et comptable de la personne sollicitant une telle garantie soit satisfaisante, ce qui n’est évidemment pas le cas de la société THERMADOUR,
- sur la demande de séquestre des loyers : le séquestre est justifié par le trouble manifestement illicite constitué par l’impossibilité d’exploiter les locaux loués dans des conditions normales à raison de la non-réalisation par la société DAX ADOUR des travaux qui lui incombent ; l’état dégradé des locaux loués ne permet pas une utilisation des locaux conforme à leur destination contractuelle ; que la société THERMADOUR ne peut pas jouir paisiblement des locaux loués ; que la réception de la clientèle médicalisée et fragile comme des salariés s’effectue dans des conditions d’accueil et de sécurité particulièrement dégradées, portant de surcroit gravement atteinte à l’image de marque de la société THERMADOUR,
- sur la demande de délais si le juge des référés devait faire droit aux demandes de paiement et de reconstitution de la garantie bancaire formulées par la société DAX ADOUR : que le paiement de la somme totale de 1 575 581,86 euros, sous huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir n’est pas envisageable et placerait la société THERMADOUR en très grande difficulté financière ; que son chiffre d’affaires est en baisse en raison d’une chute structurelle de la fréquentation de son établissement ; qu’elle doit assumer un taux d’effort insoutenable, qui met très concrètement en péril son activité, étant rappelé qu’il a atteint 190 % en 2024 et 536% en 2025 ; que le déficit est presque entièrement imputable au loyer du site de [Localité 3] et que la révision rétroactive au 13 février 2026 et la baisse du loyer des locaux loués permettra d’apurer le passif,
- fragiliser la société THERMADOUR serait dramatique pour le tissu économique local qui bénéficie très largement du rayonnement historique de l’activité de la société THERMADOUR,
- il faut deux mois environ pour obtenir la délivrance d’une GAPD de sorte qu’assortir la reconstitution d’une telle garantie d’une astreinte devant prendre effet seulement huit jours après la signification de l’ordonnance reviendrait à condamner injustement la société THERMADOUR qui ne pourrait techniquement pas satisfaire à l’injonction dans le délai prescrit ; qu’obtenir la délivrance d’une GAPD auprès d’un établissement bancaire est en outre très onéreux ;
- si la société THERMADOUR rencontre des difficultés sur le site de [Localité 3], elle exploite plusieurs établissements avec deux autres sites de cures thermales à [Localité 4] et sa trésorerie reste consolidée au niveau de l’exploitation de ces trois sites.

Dans ses conclusions notifiées par RPVA le 28 mai 2026, la SARL DAX ADOUR représentée par son conseil a demandé à la juridiction de :
- débouter la société THERMADOUR de l’ensemble de ses demandes,
- constater que la demande de condamnation sous astreinte à la réalisation de travaux formulée par la société THERMADOUR se heurte à des contestations sérieuses,
- lui donner acte de ses plus expresses protestations et réserves quant à la demande d’expertise formulée par la société THERMADOUR,
- ajouter à la mission de l’expert judiciaire les chefs de mission suivants :
* donner son avis sur l’état des locaux loués ainsi que sur les installations et aménagements présents dans l’immeuble,
* déterminer et évaluer les travaux nécessaires à remédier aux désordres invoqués,
* déterminer et évaluer les travaux relevant de l’obligation d’entretien du preneur,
* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis, notamment en terme de préjudice locatif,
* donner son avis sur les préjudices tant matériels qu’immatériels subis par la société DAX ADOUR,
A titre reconventionnel :
- condamner la société THERMADOUR à lui payer, par provision, la somme de 954.811,21 euros TTC au titre des loyers, charges et taxes dus jusqu’au deuxième trimestre 2026 inclus,
- dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés, limiter l’échéancier à 12 mois, outre le paiement des loyers courants,
- condamner la société THERMADOUR à lui remettre une nouvelle GAPD conforme au bail, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé ce délai, et durant une période de trois mois,
- condamner la société THERMADOUR à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société THERMADOUR aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 4 juin 2025.

Elle explique que :

- sur la demande de réalisation des travaux sous astreinte : le fondement de la demande de condamnation formulée par la société THERMADOUR n’étant pas mentionné dans l’acte introductif d’instance, la société DAX ADOUR suppose que la demanderesse s’appuie sur l’article 834 du code de procédure civile ; que la demande de condamnation sous astreinte formée par la société THERMADOUR se heurte à des contestations sérieuses, tant sur le principe, que sur l’étendue et l’imputabilité des travaux réclamés,
- l’obligation d’entretien découlant de l’obligation de délivrance invoquée peut être valablement modulée par la volonté des parties, ces dernières pouvant aménager un transfert des obligations du bailleur en matière de travaux et d’entretien vers le preneur, dans la limite du respect de l’article R. 145-35 du code de commerce,
- dans le cadre d’un bail commercial, le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur est caractérisé lorsque ledit manquement a « rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés » ; qu’en l’espèce, une telle démonstration n’est nullement rapportée, de sorte que la demande de condamnation sous astreinte à faire réaliser des travaux se heurte à des contestations sérieuses qui font obstacle à son examen en référé,
- elle ne souscrit pas aux conclusions du rapport établi par la société BUILDERS & PARTNERS, dès lors que celui-ci a été réalisé unilatéralement, sans qu’elle ait été associée aux opérations d’audit ni mise en mesure de formuler ses observations ; qu’elle n’est, à ce stade, pas en mesure de confirmer la nécessité, la nature et l’étendue des travaux allégués, ces éléments relevant précisément de la mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage qu’elle a engagée de son côté,
- les désordres allégués par le preneur ne rendent manifestement pas les locaux impropres à l’usage auquel ils sont destinés ; qu’il ressort, en effet, des propres écritures et déclarations de la société THERMADOUR que celle-ci poursuit, sans interruption, l’exploitation de l’établissement thermal et des résidences hôtelières ; que l’activité contractuellement prévue se maintient donc dans des conditions normales d’exploitation, ce qui exclut par principe toute caractérisation d’un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur,
- la nature des travaux sollicités est expressément contestée par la société DAX ADOUR ; que la société THERMADOUR sollicite la condamnation du bailleur à réaliser plus de 5,5 millions d’euros de travaux qu’elle qualifie, pour l’essentiel, de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil ; qu’une telle qualification, retenue unilatéralement sur la base d’un rapport d’audit non contradictoire, est loin d’être évidente et constitue, à elle seule, une contestation sérieuse faisant obstacle à la compétence du juge des référés,
- la Cour de cassation définit les grosses réparations comme celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et dans sa solidité générale ; que cette définition restrictive exclut mécaniquement la majorité des postes réclamés par la société THERMADOUR ; que la très grande majorité des demandes de la société THERMADOUR, soit plus de 5,26 millions d’euros, porte sur le remplacement de menuiseries, la réfection de l’étanchéité de toitures-terrasses ainsi que la mise en place d’une isolation thermique par l’extérieur ; que la société THERMADOUR ne peut utilement se prévaloir d’aucune jurisprudence consacrant de manière générale la qualification de grosses réparations pour des travaux d’étanchéité, de menuiseries ou de façade ; que la qualification doit, au contraire, s’apprécier in concreto, poste par poste, au regard de l’atteinte effective portée à la structure de l’immeuble, ce qui relève d’une appréciation des juges du fond,
- ni la société THERMADOUR, ni le rapport BUILDERS & PARTNERS ne démontrent en quoi chacun de ces postes, pris individuellement, affecterait la structure ou la solidité générale des bâtiments,
- une partie substantielle des travaux invoqués par la société THERMADOUR semble relever, en réalité, de la vétusté et de l’obligation d’entretien mise à sa charge en vertu de l’article 5.2 du bail ; que la société THERMADOUR ne justifie nullement s’acquitter de l’obligation d’entretien des locaux qui lui incombe ; qu’il est pourtant constant que les locaux loués, du fait de leur ancienneté et de leur usage intensif par la société THERMADOUR dans le cadre de son activité thermale et hôtelière, nécessitent un entretien régulier,
- le rapport unilatéral établi par la société BUILDERS & PARTNERS identifie expressément des postes de travaux tels que le remplacement de canalisations d’eaux thermales ou la rénovation de fosses, qui relèvent de l’entretien courant et de l’exploitation des installations, et incombent donc contractuellement au preneur,
- l’écart entre le coût des travaux et le coût global invoqué par le rapport BUILDERS & PARTNERS et repris dans les demandes de la société DAX ADOUR n’est pas expliqué et correspond à la somme de 1.172.245 euros ; que plus de un million d'euros réclamés ne correspondent à aucun poste identifiable dans les tableaux du rapport BUILDERS & PARTNERS,
- si le coefficient forfaitaire de 25 % sur le coût des travaux au titre des frais annexes, figure effectivement au rapport, il confirme néanmoins que plus d’un million d’euros du chiffrage global ne correspondent à aucun poste de travaux identifié et quantifié ; que ledit rapport ne permet donc pas d’établir, avec l’évidence requise en référé, la nature précise, l’étendue et le périmètre exact des travaux dont la réalisation est réclamée sous astreinte,
- la société DAX ADOUR, loin d’être un bailleur négligent, a déjà pris en charge d’importants travaux lors du renouvellement du bail, et prévoit un nouveau programme de travaux ; qu’une partie substantielle des travaux identifiés a, en effet, été réalisée dans le cadre de l’avenant n°2 au bail, à la suite d’un audit technique réalisé à l’époque ; que ces travaux ont notamment consisté à la réhabilitation complète l’hôtel [Etablissement 3],
- concernant l’absence de financement des travaux relevant de la tranche ii alléguée de l’avenant n°2, l’analyse présentée ne peut être retenue, dès lors qu’elle procède d’une présentation incomplète et biaisée du déroulement des opérations ; qu’il ne saurait sérieusement être soutenu que la société DAX ADOUR aurait failli à ses engagements en ne validant pas des prestations dont elle n’avait pas été saisie ; que la société THERMADOUR ne justifie nullement être titulaire des autorisations d’urbanisme, de sorte que ces travaux ne pouvaient, en tout état de cause, être régulièrement engagés,
- la société THERMADOUR procède à une lecture erronée du montant de l’enveloppe prévue au titre de la tranche II de l’avenant qu’elle évalue à 300.000 € HT ; que cette somme doit toutefois être corrigée des dépenses déjà imputées à cette enveloppe, à savoir 38.439,91 € HT au titre de la cellule haute tension et 107.180 € HT au titre des travaux de désamiantage ; qu’il en résulte un solde disponible de 145.619,91 € HT, seul pertinent pour apprécier les engagements restant à exécuter,
- la société DAX ADOUR a pleinement pris la mesure de ses obligations et engagé des démarches concrètes en vue d’apprécier précisément l’état des locaux et, le cas échéant, de définir les travaux nécessaires ; qu’elle a missionné un assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO), la société THEOP GROUP, chargée de procéder à une visite technique des bâtiments, d’en réaliser l’audit, d’élaborer un programme de travaux, d’en définir le phasage et de formuler des préconisations opérationnelles ; que cette mission, validée pour sa phase de pré-études, a donné lieu à une intervention sur site, dont la société THERMADOUR a nécessairement connaissance,
- plusieurs tentatives d’interventions se sont heurtées à des difficultés d’accès aux locaux, imputables au preneur. Dans ces conditions, la société THERMADOUR ne peut sérieusement reprocher au bailleur une prétendue inertie, alors même qu’elle fait obstacle à la mise en œuvre des diligences entreprises,
- la consultation des entreprises chargées d’assister la société DAX ADOUR dans ses études est antérieure à la présente procédure, ce qui atteste du caractère anticipé et diligent de la démarche engagée par la société DAX ADOUR ; que la société DAX ADOUR a, de sa propre initiative et antérieurement à la présente procédure, engagé une démarche structurée d’audit et de maîtrise d’ouvrage, dont l’objet précis est d’établir contradictoirement la nature et la responsabilité des travaux à réaliser,
- la demande de la société THERMADOUR se heurte manifestement à la clause contractuelle de renonciation à recours stipulée à l’article 6B du bail en matière d’infiltrations,
- il ressort précisément du rapport BUILDERS & PARTNERS que certains des travaux dont la société THERMADOUR réclame la prise en charge par le bailleur ont pour objet de traiter les conséquences d’infiltrations ; que de telles demandes se trouvent donc directement contrariées par la clause contractuelle susvisée, ce qui constitue une contestation sérieuse supplémentaire,
- le rapport sur lequel la société THERMADOUR fonde ses prétentions ne démontre pas, avec l’évidence requise en référé, l’existence d’une obligation non sérieusement contestable à la charge de la société DAX ADOUR ; que la demande d’expertise démontre en elle-même que l’existence, l’étendue et l’imputabilité des travaux ne sont pas établies, ce qui caractérise, par nature, l’existence de contestations sérieuses incompatibles avec une demande de condamnation sous astreinte en référé,
- sur la demande d’expertise, le fait d’émettre les protestations et réserves n’implique ni l’abandon de leurs prétentions, ni renoncement de leur droit à agir sur quel que fondement que ce soit ; que des missions devront être ajoutées afin d’éviter toute orientation partiale du technicien,
- sur la demande de communication de pièces sous astreinte (rapport établi par les sociétés DOME et GETEK), ladite demande ne saurait prospérer, faute pour la société THERMADOUR de justifier d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile ; que celle-ci dispose déjà de son propre rapport d’audit établi par la société BUILDERS & PARTNERS, sur lequel elle fonde l’intégralité de ses prétentions, de sorte que la mesure sollicitée apparaît dépourvue de nécessité et, en tout état de cause, disproportionnée au regard de l’économie du litige ; que la désignation d’un expert judiciaire a précisément vocation à permettre une appréciation contradictoire et complète de l’état des locaux ainsi que des désordres allégués, rendant inutile la production forcée d’un document unilatéral supplémentaire ; que la communication de ce rapport n’est pas indispensable,
- sur la demande de condamnation au paiement des loyers, la société THERMADOUR est redevable envers la société DAX ADOUR de la somme de 954.811,21 euros TTC, au titre des loyers, charges et taxes dus en exécution du bail et que contrairement à ce que prétend faussement la société THERMADOUR, la GAPD a bien été imputée sur la dette,
- concernant la procédure en révision du loyer qui serait sur le point d’être engagée devant le juge des loyers commerciaux, à la date de l’audience, le juge des loyers n’a ni été saisi, ni statué, ni modifié le montant du loyer, de sorte que le loyer contractuellement fixé et appelé par la société DAX ADOUR demeure pleinement exigible,
- concernant l’exception d’inexécution invoquée pour justifier du refus de régler les loyers, la société THERMADOUR se borne à alléguer l’existence de risques pour la sécurité de la clientèle, sans en rapporter la moindre preuve ; qu’elle ne démontre pas davantage que les désordres invoqués auraient affecté la santé des curistes ou empêché leur prise en charge ; qu’aucune pièce ne permet d’établir une quelconque interruption de l’exploitation ; qu’il est au contraire, constant que la société THERMADOUR a poursuivi son activité, tout en continuant à percevoir les recettes de l’établissement, sans pour autant s’acquitter des loyers dus,
- concernant la somme de 300.000 € HT due au titre de la tranche ii. de l’avenant n°2, les devis relatifs à cette tranche n’ont été communiqués à la société DAX ADOUR qu’en mars 2025, soit près de sept années après la signature de l’avenant ; que le montant de 300.000 € HT invoqué par la société THERMADOUR ne correspond à aucune créance certaine à son profit ; que son existence même, ainsi que son quantum, sont sérieusement contestés, les échanges entre les parties faisant apparaître une enveloppe résiduelle limitée à 145.619,91 € HT ; que l’avenant n°2 ne prévoit nullement le versement d’une somme d’argent au profit du preneur ; qu’il met uniquement à la charge du bailleur une obligation de financement de travaux devant être réalisés dans les locaux loués ; que la société THERMADOUR ne dispose ainsi d’aucune créance certaine, liquide et exigible susceptible d’être opposée en compensation à la créance locative de la société DAX ADOUR, laquelle présente, au contraire, l’ensemble de ces caractères ; que les conditions de la compensation légale prévues à l’article 1347 du code civil sont donc manifestement absentes,
- dès lors qu’aucun manquement du bailleur à son obligation de délivrance n’étant caractérisé, ni aucune impossibilité d’exploiter établie, l’exception d’inexécution invoquée ne peut qu’être écartée,
- concernant la demande de délais de paiement, il sera relevé qu’aucun règlement spontané n’est intervenu depuis plus d’un an ; que le seul encaissement constaté résulte de l’activation de la garantie autonome à première demande (GAPD), ce qui traduit l’absence totale de capacité de paiement du preneur ; que cette situation révèle, de manière manifeste, un état de cessation des paiements, incompatible avec la mise en place d’un échéancier crédible ; qu’à supposer que de tels délais soient accordés, ils ne sauraient excéder une durée maximale de 12 mois,
- concernant la demande de consignation des loyers, les travaux invoqués ne relèvent pas des obligations du bailleur, mais constituent des réparations locatives, comme précédemment démontré ; que la société THERMADOUR ne démontre nullement que les désordres allégués affecteraient la jouissance des lieux dans une mesure justifiant une mesure aussi exceptionnelle que la consignation ; que le juge des référés ne dispose pas du pouvoir de modifier le montant du loyer convenu entre les parties,
- confrontée aux impayés récurrents de la société THERMADOUR, la société DAX ADOUR a été contrainte de mettre en œuvre partiellement, le 29 août 2025, la GAPD souscrite auprès de l’établissement bancaire ARKEA ENTREPRISES ET INSTITUTIONNEL, pour la somme totale de 620.770,65 euros,
- en dépit des mises en demeure qui lui ont été adressées, la société THERMADOUR n’a pas procédé à la restitution de la GAPD, en contravention avec les stipulations contractuelles ; que la garantie autonome a précisément pour objet de prémunir le bailleur contre le risque de défaillance financière du preneur ; qu’admettre que les difficultés financières alléguées par ce dernier puissent le dispenser de reconstituer la garantie reviendrait à priver la clause contractuelle de tout effet utile et à neutraliser le mécanisme de protection librement convenu entre les parties ; que la société THERMADOUR ne peut ainsi se prévaloir de sa propre fragilité financière pour échapper à une obligation essentielle du bail.

La décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de relever que la demande de la société THERMADOUR de voir condamner la société DAX ADOUR au paiement de dommages-intérêts à raison de ses manquements et des frais exposés, ne figure pas au dispositif de ses dernières conclusions et n’a pas été soutenue oralement à l’audience. Cette demande ne sera donc pas examinée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.Toutes les autres réparations sont d'entretien.

Selon l’article R145-35 1°et 2° du code de commerce, ne peuvent être imputés au preneur :
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;(...)

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;(...)
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Selon l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En vertu des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée et ce, en bon état de réparations, conformément à la destination contractuelle du bien. Il doit l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Sur la demande de voir condamner la société DAX ADOUR à réaliser l’ensemble des travaux visés dans le rapport BUILDERS & PARTNERS, sous astreinte :

Aux termes du bail conclu le 26 juillet 2007 tel que renouvellé le 28 mars 2018, le preneur prend à sa charge les travaux de mise en conformité réglementaire à venir dès lors que ceux-ci ne relèvent pas des grosses réparations de l’article 606 du code civil et/ou qu’ils n’aient pas pour objet de remédier à la vétusté.

Selon l’article II-B de l’avenant n°2 conclu le 28 mars 2018 relatif à la prise en charge financière de travaux de rénovation des locaux loués, (...) dans l’hypothèse où les dépenses associées aux travaux seraient plus importantes que les plafonds précités, le preneur accepte de manière irrévocable et définitive d’en faire son affaire personnelle et de les supporter financièremnet sans recours contre le bailleur ; ce à moins que les travaux ne relèvent de l’article 606 du code civil et/ou de travaux de désamiantage, auxquels cas les travaux seraient supportés par le bailleur en sus de l’enveloppe identifiée.

Il ressort du rapport BUILDERS & PARTNERS, non contradictoire, en date des 8 et 24 septembre 2025 diligenté à la demande de la société THERMADOUR que les différents établissements de [Localité 3] constituant l’ensemble immobilier donné à bail (le [Etablissement 1], l’hôtel [Etablissement 2], les résidences [Etablissement 2] et [Etablissement 3]), sont affectés de désordres qui affectent aussi bien la structure des bâtiments que les éléments relatifs au clos et couvert (étanchéité, couverture, menuiseries extérieures, revêtement de façades) ; que notamment, concernant le [Etablissement 1], l’hôtel [Etablissement 2], la résidence [Etablissement 2], la stucture béton des bâtiments est dégradée (éclats de béton avec des aciers corrodés exposés, fissures à l’extérieur par lesquelles l’eau s’infiltre, ce qui provoque la corrosion des aciers et va conduire à un éclatement du béton en surface) ; que les revêtements de façades sont détériorés et n’assurent plus leur fonction d’étanchéité générant des fissures et des infiltrations ; que les toitures terrasses, couvertures et les menuiseries extérieures sont vétustes, dégradées et génèrent des infiltrations ; qu’au vu des désordres, les revêtements intérieurs se détériorent ; qu’au niveau du bâtiment des thermes, les canalisations d’évacuation de l’eau thermale fuient et que le dispositif d’évacuation doit être refait, que les épines du bâtiment sont très dégradées de sorte qu’il faut sécuriser cette zone immédiatement ; que la structure béton de l’immeuble [Etablissement 3] plus récent présente également des fissures au droit des balcons susceptible de générer des infiltrations ; que selon ledit rapport, et au vu de l’état des bâtiments, il revient au bailleur de réaliser les travaux afin de remédier aux désordres, dont certains sont urgents, voire très urgents, au regard du risque pour la sécurité des usagers.

Il ressort également de l’avenant n°2 du 28 mars 2018 que les parties se sont accordées sur la nécessité d’effectuer des travaux de rénovation des différents locaux donnés à bail, puisqu’elles ont convenu de la prise en charge financière desdits travaux et de sa répartition entre elles ; qu’aux termes de cet avenant, il avait d’ores et déjà été relevé la nécessité de changer les menuiseries simple vitrage pour remédier à la condensation, de traiter des infiltrations constatées dans les zones techniques, de reprendre l’étanchéité des terrasses de l’hôtel [Etablissement 2] ; que manifestement, certains travaux d’entretien et de maintenance ainsi prévus, qui devaient être financés pour certains par le bailleur et pour d’autres par le preneur, n’ont pas été réalisés, de sorte que l’état des bâtiments s’est depuis encore dégradé.

Dans ce contexte, si les parties s’accordent sur l’existence de désordres, et la nécessité d’effectuer des travaux, des discussions subsistent d’une part, quant à l’étendue des désordres et leur nature (existence ou non de grosses réparations), leur origine (vétusté, vices ou manquementd) et d’autre part, sur l’identité de la société qui devra prendre en charge intégralement ou non le coût desdits travaux (bailleur ou preneur), au regard de la réglementation applicable et des clauses contractuelles.

Au delà du fait que le rapport invoqué au soutien de la demande de la société THERMADOUR n’a pas été établi contradictoirement, il convient de relever qu’il existe une contestation sérieuse quant à la nature des réparations à effectuer et sur le fait de savoir si elles relèvent de la responsabilité du bailleur ou du preneur, et ce au regard des stipulations contractuelles convenues entre les parties aux termes desquelles, preneur et bailleur s’étaient réservés certains travaux.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de la société THERMADOUR visant à voir condamner la société DAX ADOUR à réaliser l’ensemble des travaux visés dans le rapport BUILDERS & PARTNERS, sous astreinte.

Sur la demande d’expertise avant-dire-droit :

L'article 145 du code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L'appréciation du motif légitime n'implique pas d'apprécier les responsabilités ou garanties ni les chances de succès des futures prétentions des demandeurs. Il suffit que le demandeur justifie d'éléments rendant crédibles ses suppositions ou allégations et que les preuves à obtenir ou conserver soient de nature à alimenter un procès.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment du rapport BULDERS & PARTNERS, non contradictoire, en date des 8 et 24 septembre 2025 et des photographies jointes, ainsi que de l’avenant n°2 conclu entre les parties le 28 mars 2018, que les locaux commerciaux donnés à bail sont affectés de désordres importants (infiltrations d’eau, éclatements de béton, corrosions des aciers de structure en divers endroits) et ce depuis de nombreuses années, ce qui est susceptible, outre de rendre difficile l’activité du preneur, d’affecter la structure même des immeubles et d’occasionner des risques pour la santé et la sécurité des usagers ; que les désordres ainsi observés qui ne sont pas contestés pourraient être révélateurs de défauts structurels et/ou d’entretien susceptibles de générer des coûts de réparation importants et de mettre en cause les responsabilités du bailleur et/ou du preneur au regard de leurs obligations légales et/ou contractuelles respectives.

Par ailleurs, outre le fait que les parties sont d’accord sur le principe même de l’expertise judiciaire, celle-ci permettra de faire une appréciation complète et contradictoire des locaux ainsi que des désordres, d’en déterminer la nature, la cause et l’ampleur, et de prioriser les travaux à entreprendre en fonction du degré d’urgence à intervenir.

En conséquence, et dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande d’expertise sollicitée par la société THERMADOUR, sans que celle-ci ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues.

En outre, l’expertise ne sera pas ordonnée avant-dire-droit, dans la mesure où après expertise, les parties seront en mesure soit de matérialiser un accord, soit de saisir la juridiction adéquate sur les litiges persistants.

L’expertise sera réalisée aux frais avancés de la demanderesse à l’expertise, la société THERMADOUR.

Sur la demande de la société THERMADOUR de communication du rapport établi par les sociétés DOME /GETEK, sous astreinte :

Il résulte des pièces versées aux débats que la société DAX ADOUR a contacté la société GETECK/DOME INGENIERIE en vue de la réalisation d’un audit des façades et structures de l’ensemble immobilier et que dans ce cadre, il y a eu des visites des locaux notamment les 17 et 18 novembre 2025 ; que malgré la demande de la société THERMADOUR (courriel du 25 mars 2026), la bailleresse n’a jamais communiqué le rapport qui en a résulté.

Contrairement à ce que soutient la société DAX ADOUR, la production de ce document pourra s’avérer utile, y compris dans le cadre de l’expertise judiciaire qui sera organisée, afin notamment pour l’expert de confronter les conclusions du rapport BUILDERS & PARTNERS, contesté par DAX ADOUR, avec celles des cabinets GETEK / DOME.

En conséquence, et dans le cadre de l’expertise, il convient de condamner la société DAX ADOUR à communiquer ledit rapport à l’expert, sans qu’il n’y ait lieu toutefois à la fixation d’une astreinte.

Sur le manquement allégué à l’obligation de délivrance du bailleur, l’exception d’inexécution opposée par le preneur, et la demande provisionnelle en paiement au titre des loyers :

Il convient de relever que le juge des référés n’a pas le pouvoir, ni d’interpréter des clauses contractuelles, ni d’apprécier les manquements allégués, notamment quant à l’obligation de délivrance conforme du bailleur et/ou d’entretien du preneur.

En l’espèce, si le preneur ne conteste pas être redevable d’une dette locative, il oppose toutefois une exception d’inexécution pour faire échec à son obligation à paiement, au motif que le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance conforme des locaux loués, du fait notamment que lesdits locaux sont affectés de nombreux désordres graves nécessitant des travaux urgents.

Si l’exception d' inexécution ne peut être tranchée par le juge des référés, il lui revient néanmoins d’apprécier l’existence d’une contestation sérieuse quant à l’obligation à paiement qui est discutée.

Si, comme l’indique le bailleur, il ne ressort pas des pièces produites qu’il existerait des désordres entraînant une impossibilité totale d’utiliser les locaux, et qu’en l’état, aucune procédure relative à une révision du montant des loyers n’a été engagée, il apparaît néanmoins au regard des conclusions du rapport BUILDERS & PARTNERS, quant bien même celui-ci ne serait pas contradictoire, que les lieux loués seraient susceptibles, compte tenu notamment de l’état dégradé de certaines structures béton, d’affecter la sécurité de la clientèle, composée principalement de patients, et pour certains bâtiments à très court terme ; que ce rapport est corroborré par l’avenant n°2 qui avait été conclu entre les parties suite à un audit technique lequel décrivait déjà en 2018 des désordres de type infiltrations, non-étanchéité des toitures terrasses, nécessitant des travaux de rénovation ; qu’au vu des constatations, s’il n’apparaît pas à ce jour que la santé des usagers puissent être affectée par l’état des locaux, il n’en demeure pas moins que l’exploitation des locaux, conformément à leur destination contractuelle (activité de thermalisme médicale) est rendue difficile en raison des désordres lesquels ne sont pas contestés, ce qui est susceptible de constituer un manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme du bien loué.

Au vu de ce qui précède, il est donc établi qu’il existe une contestation sérieuse quant à l’obligation à paiement du preneur eu égard au respect de l’obligation de délivrance conforme du bailleur.

Par ailleurs, il apparaît qu’au vu des stipulations contractuelles contenues dans l’avenant n°2 sur la prise en charge financière des travaux de rénovation, qu’au vu des enveloppes budgétaires fixées et des travaux déjà réalisés ou non, des comptes pourraient intervenir entre les parties, de sorte que des compensations pourraient s’opérer entre créances.

En l’état des discussions, il existe des contestations sérieuses sur les comptes à faire entre les parties compte tenu des débats relatifs à l’imputation de certaines sommes sur les enveloppes budgétaires respectives fixées contractuellement, au vu notamment de certaines clauses contenues au bail (vétusté, clause contractuelle de renonciation à recours en cas de dégâts causés par l’humidité par suite de fuites, infiltrations ou autres) ; que s’il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter les clauses contractuelles et d’apprécier les manquements des parties à leurs engagements contractuels, il apparaît néanmoins que l’ensemble des travaux initialement prévus dans ledit avenant n’ont pas été réalisés, de sorte que l’état du bien s’est depuis inévitablement dégradé ; que dans ce cadre les responsabilités du bailleur et du preneur sont susceptibles d’être recherchées.

Compte tenu de ce qui précède et de l’ensemble des contestations sérieuses relevées, il ne sera pas fait droit à la demande en paiement de la société DAX ADOUR, au titre du paiement des loyers.

Sur la demande de séquestration des loyers auprès de la caisse des dépôts et consignations ou entre les mains du bâtonnier séquestre de l’ordre des avocats du barreau de Dax, jusqu’à réalisation des travaux :

Si le preneur justifie avoir régulièrement avisé le bailleur des désordres constatés sur l’ensemble immobilier et la nécessité de réaliser des travaux, il n’en demeure pas moins que les locaux loués sont exploités et que la société THERMADOUR y exerce ses activités. Il n’est démontré aucun trouble manifestement illicite qui serait constitué par l’impossibilité d’exploiter les locaux loués dans des conditions normales.

Par ailleurs, au vu des discussions entre les parties, il existe manifestement une contestation sérieuse concernant la partie qui devra prendre en charge le cas échéant le coût des réparations, que celles-ci soient considérées comme mineures ou comme équivalentes à de grosses réparations.

Il convient dans ces conditions de rejeter la demande de consignation des loyers.

Sur la demande reconventionnelle de la société DAX ADOUR de voir condamner la société THERMADOUR à lui remettre une nouvelle garantie à première demande sous astreinte, et la demande de délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.Toute stipulation contraire est réputée non écrite.Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, il est constant que le bail conclu entre les parties tel que renouvellé par avenant n°3 en date du 28 mars 2018 comporte une clause de garantie à première demande (article 10.2 du bail et article 7 B de l’avenant n°3) ; qu’aux termes du contrat, cette garantie qui correspond à neuf mois de loyers hors taxes et hors charges, doit être maintenue et/ou reconstituée ; que suite à l’activation partielle par le bailleur de ladite garantie le 29 août 2025, il n’est pas contesté que cette garantie n’a pas été à ce jour reconstituée, malgré les demandes du bailleur.

En l’absence de contestation sérieuse sur ce point, il convient de condamner la société THERMADOUR à remettre à la société DAX ADOUR une nouvelle GAPD conforme au bail.

Compte tenu des difficultés exposés par le preneur, il convient de faire droit à sa demande de délais, lequel sera toutefois limité à 12 mois, afin de reconstituer la garantie bancaire délai qui commencera à courir à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

La société THERMADOUR sera condamnée aux dépens.

L’équité commande en revanche de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS