TJ 03185, 8 juill. 2026, RG 26/00337

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TRIBUNAL JUDICIAIRE
de MONTLUCON
[Adresse 1]
[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 26/00337 - N° Portalis DBWM-W-B7J-CTPY

Contentieux de la protection

MINUTE N°26/00184

JUGEMENT

DU : 08 Juillet 2026

E.P.I.C. ALLIER HABITAT

C/

[D] [B]

Le :
copie certifiée conforme délivrée à :
la SELARL AUVERJURIS
[D] [B]

copie exécutoire délivrée à :
la SELARL AUVERJURIS

JUGEMENT

Le 08 Juillet 2026, au siège du Tribunal, sous la Présidence de [...], Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, assistée de [...], Greffier,;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. ALLIER HABITAT

[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Me Thierry GESSET de la SELARL AUVERJURIS, avocats au barreau de MONTLUCON en présence de [R] [C], avocat stagiaire

DEFENDERESSE

Madame [D] [B]
née le 19 Mai 1966 à [Localité 3]

[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]

comparante

DÉBATS

L’affaire appelée à l'audience du 6 mai 2026, [...], juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de [...], Greffier, en présence de [...], assistant de justice, après avoir entendu le conseil de la partie demanderesse et la défenderesse en leurs conclusions, explications et plaidoiries, a avisé les parties à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 08 JUILLET 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat de location signé le 17 mars 2022, avec prise d’effet le 21 mars 2022, l’E.P.I.C. ALLIER HABITAT - OFFICE PUBLIC D’HLM (ci-après « ALLIER HABITAT ») a donné à bail à Madame [D] [B] (ci-après « Madame [B] »), un appartement à usage d’habitation principale situé [Adresse 3] à [Localité 4] contre un loyer mensuel initial de 310,27 euros, provision sur charges comprise.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2025, déposé en étude, ALLIER HABITAT a fait signifier à Madame [B], un commandement d’avoir à payer, dans un délai de deux mois, une somme due en principal au titre des loyers et charges impayés à hauteur de 1.694,36 euros, outre une somme de 130,50 euros au titre dudit commandement.
La Commission spécialisée de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (ci-après CCAPEX) a enregistré avec accusé de réception électronique la signification du commandement de payer le 29 septembre 2025.

S’estimant lésé, ALLIER HABITAT a fait assigner  Madame [B] devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Montluçon suivant acte de commissaire de justice signifié le 19 décembre 2025, déposé en étude.

La procédure a été dénoncée à la préfecture de l’Allier par voie électronique avec accusé de réception en date du 20 décembre 2025.

Un diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé en raison de l’absence de Madame [B] aux deux visites à domicile proposées.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mai 2026 où elle a été retenue pour être plaidée.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Les prétentions déterminent l’objet du litige au sens de l’article 4 du Code de procédure civile. À ce titre, ne constituent pas, sauf exception, des demandes au sens de cet article, les demandes des parties tendant à des constats du juge, des dires et juger ou encore des donner acte.

Conformément à l’article 446-1 du même code, en son 1er alinéa, les parties présentent oralement à l'audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu'elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal.

À l’audience du 6 mai 2026, ALLIER HABITAT, par l’intermédiaire de son conseil, actualise sa créance et demande au tribunal :

- de constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire ;
- le cas échéant, de suspendre les effets de la clause résolutoire ;
- de condamner Madame [B] à lui payer la somme de 1.926,25 euros, représentant le montant des loyers et charges dus à la date du 5 mai 2026, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer ;
- de condamner Madame [B] au paiement de la somme de 350 euros, au titre de participation aux frais et honoraires exposés par lui ;
- de condamner Madame [B] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 29 septembre 2025, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation ainsi que de sa notification à la Préfecture.

Au soutien de ses demandes, ALLIER HABITAT fait valoir que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise. ALLIER HABITAT précise que Madame [B] demeure redevable des sommes alléguées, mais ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et confirme le paiement des suppléments de 30 euros au loyer effectués par Madame [B].

À l’audience du 6 mai 2026, Madame [B] comparaît et expose être en CDI depuis le mois d’octobre 2025. Elle précise toucher le SMIC et faire des ménages. Elle affirme payer 30 euros en supplément du loyer.

CLÔTURE DES DÉBATS ET DÉLIBÉRÉ

À l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2026, date du présent jugement.

MOTIVATION

➣ Sur la demande en paiement des loyers et charges

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, ALLIER HABITAT verse aux débats l’engagement de location, un décompte actualisé des sommes dues et le commandement de payer.

Madame [B] ne conteste pas la dette et ne justifie pas du paiement intégral du retard. Il convient donc de faire droit à la demande en paiement de ALLIER HABITAT qui apparaît bien fondée.

En conséquence, Madame [B] sera condamnée à payer à ALLIER HABITAT la somme de 1.926,25 euros, représentant le montant des loyers et charges dus à la date du 5 mai 2026. En outre, Madame [B] paiera les intérêts au taux légal sur la somme de 1.694,36 euros à compter de la signification du commandement de payer le 29 septembre 2025, et sur le surplus à compter de la signification de l’assignation le 19 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

➣ Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de cette demande

ALLIER HABITAT justifie de la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 29 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

ALLIER HABITAT justifie également de la notification de la copie de l’assignation à la préfecture de l’Allier par la voie électronique le 20 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 6 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, ALLIER HABITAT est recevable en sa demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Sur le fond de cette demande

Aux termes de l’article 24, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 17 mars 2022 entre ALLIER HABITAT et Madame [B] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement des loyers et charges dans un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer.

Il convient donc de retenir que le défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne peut produire effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, conformément aux stipulations du contrat de location litigieux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail a été signifié à Madame [B] le 29 septembre 2025 pour une somme de 1.694,36 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il est établi par les pièces produites aux débats et non contesté qu’à l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance de ce commandement, Madame [B] n’a pas intégralement réglé sa dette.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au profit d’ALLIER HABITAT et donc de la résiliation du bail sont réunies à la date du 30 novembre 2025.

➣ Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Cette situation se caractérise lorsque le locataire défaillant a repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et démontre sa capacité non seulement à régler le loyer courant et les charges, mais également à apurer l’arriéré locatif dans le délai légal de trois ans.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que Madame [B] a repris les versements du loyer courant avant l’audience du 6 mai 2026. En outre, il est rapporté qu’elle ajoute 30 euros en supplément du loyer afin d’apurer sa dette.

Madame [B] sollicite des délais de paiement et ALLIER HABITAT ne s’y oppose pas.

En conséquence et compte tenu de ces éléments, Madame [B] pourra s’acquitter du paiement de sa dette selon les modalités ainsi décrites, reprises au dispositif du présent jugement.

L’article 24 précité dispose également : « VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, ALLIER HABITAT sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence et en raison des délais de paiement accordés, les effets de la clause résolutoire sont suspendus tant que le loyer courant, les charges courantes et l’arriéré de la dette sont payés par la locataire dans les délais accordés.

Si Madame [B] se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités de paiement édictés par la présente décision, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, le solde de la dette deviendra exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet 15 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse.

ALLIER HABITAT pourra alors faire procéder à l’expulsion de la locataire du logement et à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est.

Madame [B] devra alors payer à ALLIER HABITAT, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actualisé majoré et des charges et provisions sur charges, jusqu’à la date de libération totale et effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

➣ Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Madame [B] succombe à l’instance.

En conséquence, elle supportera tous les frais et dépens de la présente instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 29 septembre 2025, de sa dénonciation à la CCAPEX le même jour, de l’assignation en date du 19 décembre 2025 ainsi que de sa notification à la préfecture le 20 décembre 2025.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, ALLIER HABITAT a dû engager des frais non indemnisés au titre des dépens pour faire valoir ses droits, et demande à ce que Madame [B] soit condamnée au paiement de la somme de 350 euros au titre de participation aux frais et honoraires exposés par lui.

Cette somme apparaît manifestement excessive. Dès lors, il convient de la réduire à hauteur de 300 euros.

En conséquence, Madame [B] paiera à ALLIER HABITAT la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

➣ Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, la nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire.

En conséquence, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS