TJ 03185, 8 juill. 2026, RG 25/00325

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TRIBUNAL JUDICIAIRE
de MONTLUCON
[Adresse 1]
[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00325 - N° Portalis DBWM-W-B7I-CPHA

Contentieux de la protection

MINUTE N°26/00175

JUGEMENT

DU : 08 Juillet 2026

[T] [C] épouse [H]

C/

[D] [E]

Le :
copie certifiée conforme délivrée à :
SELAS ALLIES AVOCATS
SCP SOUTHON BERNARD ET AMET-DUSSAP ANNE

copie exécutoire délivrée à :
SELAS ALLIES AVOCATS
SCP SOUTHON BERNARD ET AMET-DUSSAP ANNE

JUGEMENT

Le 08 Juillet 2026, au siège du Tribunal, sous la Présidence de [...], Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, assistée de [...], Greffier,;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [T] [C] épouse [H]
née le 10 Août 1968 à [Localité 2]

[Adresse 2]
[Localité 2]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 03185-2024-001249 du 16/10/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Montluçon)

non comparante ;

ayant eu pour conseil Maître Denis COTTIER suppléé par Maître Nicolas SABATINI de la SELAS ALLIES AVOCATS, avocats au barreau de MONTLUCON

DEFENDEUR

Monsieur [D] [E]

[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Bernard SOUTHON suppléé par Maître Valérie BOURG de la SCP SOUTHON BERNARD ET AMET-DUSSAP ANNE, avocats au barreau de MONTLUCON

DÉBATS

L’affaire appelée à l'audience du 6 mai 2026, [...], juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de [...], Greffier, en présence de [...], assistant de justice, après avoir entendu le conseil de la partie demanderesse en ce qu'il souhaite couvrir sa responsabilité et le conseil de la partie défenderesse en ses demandes reconventionnelles en leurs conclusions, explications et plaidoiries, a avisé les parties à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 08 JUILLET 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat de location signé le 5 novembre 2014, avec prise d’effet le 4 novembre 2014, la S.C.I. DESMARETS a donné à bail à Madame [T] [C] épouse [H] (ci-après « Madame [H] ») un logement de type T4 situé [Adresse 2] à [Localité 2] d’une superficie d’environ 85 m2, comprenant deux garages et une dépendance, moyennant un loyer mensuel initial de 450 euros, outre une provision sur charges de 12 euros, ainsi qu’un loyer de 60 euros pour les garages.

Par acte sous seing privé en date du 26 février 2020, Monsieur [D] [E] (ci-après « Monsieur [E] ») a acquis le bien loué et s’est substitué au précédent bailleur, le bail se poursuivant par tacite reconduction et ses conditions étant maintenues.

Soutenant que le logement serait affecté de désordres importants, Madame [H] a fait dresser un procès-verbal de constat par Maître [U], commissaire de justice à [Localité 4] le 19 juin 2023.

Par ordonnance de référé en date du 6 décembre 2023, rendue à la suite d’une assignation du 5 novembre 2023, une mesure d’expertise judiciaire a été ordonnée par le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Montluçon, et Monsieur [W] a été désigné en qualité d’expert. Ladite ordonnance a été signifiée à Monsieur [E] le 22 décembre 2023.

Monsieur [W] a déposé son rapport le 9 juillet 2024, après avoir constaté de nombreux désordres affectant le logement, et a évalué le coût des travaux de remise en état à la somme de 32.150,00 euros.

S’estimant lésée, Madame [H] a fait assigner Monsieur [E] devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Montluçon suivant acte de commissaire de justice signifié le 8 novembre 2024, déposé en étude.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 2 avril 2025, a fait l’objet de multiples renvois avant d’être retenue à l’audience du 6 mai 2026 où elle a été plaidée.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Les prétentions déterminent l’objet du litige au sens de l’article 4 du Code de procédure civile. À ce titre, ne constituent pas, sauf exception, des demandes au sens de cet article, les demandes des parties tendant à des constats du juge, des dires et juger ou encore des donner acte.
Conformément à l’article 446-1 du même code, en son 1er alinéa, les parties présentent oralement à l'audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien. Elles peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu'elles auraient formulés par écrit. Les observations des parties sont notées au dossier ou consignées dans un procès-verbal.

À l’audience du 6 mai 2026, le conseil de Madame [H] a indiqué être sans nouvelles de sa cliente depuis plusieurs mois et a sollicité qu’il en soit donné acte. Dans son acte introductif d’instance, Madame [H] a demandé au tribunal de :

- condamner Monsieur [E] à lui porter et payer la somme de 20.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner Monsieur [E] aux entiers dépens étant précisé qu’elle bénéficie de l’aide juridictionnelle totale.

Au soutien de sa demande indemnitaire, Madame [H] expose être locataire d’un logement présentant de graves désordres rendant celui-ci indécent, ce qui a été confirmé par le procès-verbal de constat de Maître [U] dressé le 19 juin 2023 ainsi que par le rapport d’expertise de Monsieur [W] déposé le 9 juillet 2024.

Elle fait valoir que Monsieur [W], expert judiciaire, a mis en évidence de nombreux désordres affectant le logement, notamment des défauts d’installation électrique, une absence de ventilation conforme, des infiltrations et des désordres liés à l’humidité, ainsi que des non-conformités des installations sanitaires, rendant le logement dangereux et impropre à l’habitation.

En outre, elle soutient que ces désordres lui causent un préjudice de jouissance important, aggravé par la présence d’un enfant en situation en handicap.

Enfin, elle se prévaut des dispositions contractuelles et des obligations du bailleur relatives à la délivrance d’un logement décent. Elle précise ne pas solliciter la réalisation de travaux, mais uniquement une indemnisation forfaitaire de son préjudice, qu’elle évalue à la somme de 20.000,00 euros.

À la suite de l’audience, le conseil de Madame [H] a adressé un courrier en date du 11 mai 2026 transmettant une nouvelle pièce et indiquant n’avoir été informée de celle-ci qu’après l’audience.

À l’audience du 6 mai 2026, Monsieur [E], par l’intermédiaire de son conseil, se réfère à ses dernières écritures aux termes desquelles il demande au tribunal de déclarer Madame [H] irrecevable et mal fondée en son action. Sur le fond, il conclut au débouté de l’intégralité des demandes formées à son encontre et sollicite reconventionnellement la condamnation de Madame [H] au paiement de la somme de 5.738,00 euros au titre des loyers impayés de juin 2024 à janvier 2026, ainsi qu’au paiement de la somme de 1.400,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Subsidiairement, il demande au tribunal de déroger aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile s’agissant des éventuelles condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre et, en conséquence, d’écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes reconventionnelles, Monsieur [E] fait valoir que Madame [H] occupe les lieux depuis le 4 novembre 2014 et non depuis le 26 février 2020, de sorte qu’elle a disposé du logement pendant une durée prolongée sans contestation de son état.

Il fait valoir que les désordres constatés trouvent leur origine, du moins partiellement, dans un défaut d’entretien imputable à Madame [H], notamment s’agissant de certaines dégradations, de l’obstruction de ventilations et du mauvais entretien général du logement.
Il se prévaut des dispositions relatives aux réparations locatives issues du décret du 26 août 1987, estimant que plusieurs désordres relèvent de la responsabilité de Madame [H].

Par ailleurs, il conteste le caractère excessif de l’évaluation des travaux retenue par Monsieur [W], qu’il estime surévaluée au regard de la vétusté du bien et de sa configuration ancienne.

Il indique avoir réalisé divers travaux d’entretien et de remise en état pour un montant de 10.217,00 euros.

Il soutient que la demande indemnitaire de 20.000,00 euros est dépourvue de base de calcul sérieuse et ne caractérise pas suffisamment le préjudice allégué.

Il ajoute que Madame [H] s’est maintenue dans les lieux sans acquitter l’intégralité des loyers depuis juin 2024, se trouvant redevable d’une somme totale de 5.758,00 euros.

Subsidiairement, il demande que soit écartée l’exécution provisoire en raison de sa situation socio-économique dégradée. Il argue que l’instruction de son dossier de surendettement est toujours en cours.

CLÔTURE DES DÉBATS ET DÉLIBÉRÉ

À l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2026, date du présent jugement.

MOTIVATION

➣ Sur la demande à titre de dommages et intérêts

➛ Sur la responsabilité de Monsieur [E]

Aux termes des articles 1719 et 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent et d’assurer son entretien en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué.

Il appartient au locataire qui invoque un manquement du bailleur à ses obligations de rapporter la preuve des désordres allégués et de leur imputabilité à ce dernier.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat dressé le 19 juin 2023 et du rapport d’expertise judiciaire déposé le 9 juillet 2024 que le logement présente divers désordres, notamment des problèmes d’humidité, des défauts de ventilation, ainsi que des non-conformités de certaines installations électriques et sanitaires.

Monsieur [W] conclut à l’existence de désordres affectant la ventilation, l’étanchéité de certains éléments du bâti et les évacuations, et évalue le coût des travaux de remise en état à la somme de 32.150,00 euros.

Ces éléments présentent un caractère sérieux et peuvent dès lors être retenus.

Monsieur [E] soutient que certains désordres seraient imputables à un défaut d’entretien incombant à Madame [H].

Toutefois, il ne produit aucun élément technique de nature à contredire utilement les conclusions de l’expert sur l’origine structurelle des désordres liés notamment à l’humidité, aux infiltrations et aux défauts de ventilation générale du logement.

Les pièces versées aux débats relatives à de travaux ponctuels réalisés ne suffisent pas à exclure l’existence de désordres imputables à la structure ou l’état du bâti.

En conséquence, il convient de retenir l’existence de manquements de Monsieur [E] à son obligation de délivrance et d’entretien d’un logement décent.

➛ Sur le préjudice de Madame [H]

Madame [H] sollicite la réparation d’un préjudice de jouissance qu’elle évalue forfaitairement à 20.000,00 euros.

Il ressort des éléments versés aux débats que le logement a présenté des désordres significatifs sur une période prolongée, affectant les conditions normales d’occupation, ce que confirme le rapport d’expertise judiciaire.

Le préjudice de jouissance, distinct des travaux de remise en état, est suffisamment caractérisé par la privation partielle des conditions normales d’usage du logement, ainsi que par les troubles résultant de l’humidité et des désordres techniques relevés.

Toutefois, si Madame [H] sollicite la somme de 20.000,00 euros à titre de dommages et intérêts, elle ne fournit aucun élément permettant de justifier précisément ce montant.

Dans ces conditions, et compte tenu de la nature des désordres constatés, de leur importance, de leur persistance sur plusieurs années ainsi que de l’ensemble des circonstances de l’espèce, il sera fait une juste appréciation du préjudice subi par Madame [H] en le fixant à la somme de 1.000,00 euros.

En conséquence, Monsieur [E] sera condamné à porter et payer à Madame [H] la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

➣ Sur la demande reconventionnelle en paiement des loyers

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [E] verse aux débats l’engagement de location ainsi qu’un décompte faisant état d’un arriéré locatif à hauteur de 758 euros sur une période allant du mois de juin 2024 au mois de mars 2025. En outre, Monsieur [E] argue que Madame [H] reste débitrice des loyers à hauteur de 500 euros par mois depuis avril 2025.

Madame [H] ne conteste ni la dette ni les allégations de Monsieur [E], et ne justifie pas du paiement intégral du retard.

Le manquement de Monsieur [E] à son obligation de délivrance ne saurait, en l’absence de décision judiciaire prononçant une réduction ou une suspension du loyer, justifier à lui seul la suspension totale du paiement des loyers.

Il convient donc de faire droit à la demande reconventionnelle en paiement de Madame [E] qui apparaît bien fondée.

En conséquence, Madame [H] sera condamnée à payer à Monsieur [E] la somme de 5.738,00 euros au titre des loyers impayés, décomposée comme suit :
758 euros au titre des impayés de loyer de juin 2024 à mars 2025 ;5000 euros au titre des impayés de loyer d’avril 2025 à janvier 2026.
➣ Sur les frais du procès
➛ Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En l’espèce, les parties succombent chacune partiellement en leurs prétentions.
Toutefois, il demeure que l’action engagée par Madame [H] a conduit à la reconnaissance de manquements imputables au bailleur et à la condamnation de celui-ci à lui verser des dommages et intérêts.
En outre, Madame [H] bénéficie de l’aide juridictionnelle totale.
En conséquence, Monsieur [E] supportera les entiers dépens de l’instance.
➛ Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
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En l’espèce, Monsieur [E] succombe principalement en ses prétentions.
Dans ces conditions, l’équité commande de ne pas faire droit à sa demande formée sur le fondement de l’article précité.
En conséquence, la demande de Monsieur [E] au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

➣ Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, Monsieur [E] sollicite d’écarter l’exécution provisoire et invoque sa situation socio-économique dégradée ainsi que l’existence d’une procédure de surendettement. Toutefois, ces circonstances, qui tiennent à sa situation personnelle, ne caractérisent pas une incompatibilité de l’exécution provisoire avec la nature de l’affaire.
En conséquence, la demande Monsieur [E] à ce titre sera rejetée et il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection, CONDAMNE Monsieur [D] [E] à porter et payer à Madame [T] [C] épouse [H] la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ; CONDAMNE reconventionnellement Madame [T] [C] épouse [H] à payer à Monsieur [D] [E] la somme de 5.738,00 euros au titre des loyers impayés de juin 2024 à janvier 2026 ; REJETTE la demande de Monsieur [D] [E] au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE Monsieur [D] [E] aux entiers dépens de l’instance ; REJETTE la demande de Monsieur [D] [E] tendant à voir écarter l’exécution provisoire ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ; REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires. Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,