TJ 35238, 17 juill. 2026, RG 26/00083

RE F E R E

N°

Du 17 Juillet 2026

N° RG 26/00083

N° Portalis DBYC-W-B7K-L67N
50D

c par le RPVA
le
à
Me Edwige ANFRAY,
Me Agata BACZKIEWICZ,
Me Mikaël BONTE,
Me Antoine DI PALMA,
Me Benjamin ENGLISH,
Me Carine PRAT

- copie dossier
- 2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le:
à
Me Edwige ANFRAY,
Me Agata BACZKIEWICZ,
Me Mikaël BONTE,
Me Antoine DI PALMA,
Me Benjamin ENGLISH,
Me Carine PRAT

Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDERESSE AU REFERE:

S.C.I. FOUJOW, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Antoine DI PALMA, avocat au barreau de RENNES, substitué par Me BARON, avocate au barreau de RENNES,

DEFENDEURS AU REFERE:

Monsieur [K] [Z], demeurant [Adresse 2] et [Adresse 3]
non comparant

S.A.S. FOLLIOT 35, dont le siège social est sis Folliot Immobilier - [Adresse 4]
non comparante

S.A. SA ABEILLE IARD & SANTÉ VENANT AUX DROITS DE LA SA AVIVA ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Mikaël BONTE, avocat au barreau de RENNES

S.A. ACM IARD SA, dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Me Benjamin ENGLISH, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, substitué par Me GARET, avocat au barreau de RENNES

S.C.I. CANROBERT, dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Me Edwige ANFRAY, avocate au barreau de RENNES

Monsieur [T] [B], demeurant [Adresse 2] et [Adresse 8]
non comparant

Madame [D] [P], demeurant [Adresse 2] et [Adresse 8]
non comparante

Monsieur [E] [O], demeurant [Adresse 2] et [Adresse 9]
représenté par Me Agata BACZKIEWICZ, avocate au barreau de RENNES, substituée par Me CAMUS, avocate au barreau de RENNES

Monsieur [H] [S], demeurant [Adresse 2] et [Adresse 10]
non comparant

Madame [F] [L], demeurant [Adresse 2] et [Adresse 8]
non comparante

S.E.L.A.R.L. GOPMJ en sa qualité de mandataire liquidateur de la liquidation judiciaire de la SARL MENUISERIES GUILLOIS prononcée suivant jugement du Tribunal de commerce de RENNES du 2 avril 2025, dont le siège social est sis [Adresse 11]
[Localité 1]
non comparante

S.A.S. OFFICE DU CARRE-NOTAIRES-LES REMPARTS, dont le siège social est sis [Adresse 12]
représentée par Me Carine PRAT, avocate au barreau de RENNES, substituée par Me VALLEE, avocate au barreau de RENNES

LE PRESIDENT: Philippe BOYMOND, Vice-Président

LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 03 Juin 2026,

ORDONNANCE: réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 17 Juillet 2026, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de RENNES dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.
L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique en date du 03 juillet 2024, la société civile immobilière (SCI) Foujow, demanderesse à la présente instance, a acquis un immeuble situé aux [Adresse 13] et [Adresse 8] à [Localité 2] (35), auprès de la SCI Canrobert, défenderesse à l’instance, pour la somme de 297 500 € (sa pièce n°1).

Cet immeuble est composé de cinq appartements, lesquels sont donnés à bail d’habitation à :
- M. [K] [Z],
- M. [T] [B] et Mme [D] [P] ;
- M. [H] [S] ;
- M. [E] [O] ;
- et Mme [F] [L].

Suivant facture du 31 août 2025, la société FL’O plomberie est intervenue au profit de la demanderesse et a notamment constaté, dans l’un des appartements, “l’affaissement du plancher bois avec humidité”. Il a été préconisé “ la réfection de l’espace bain douche avec renforcement du plancher, remise à niveau de celui-ci et mise en place d’une natte d’étanchéité sous baignoire, pose et raccordement d’une baignoire ” (pièce demandeur n°6).

Suivant rapport d’expertise du 07 novembre suivant, diligentée par l’assureur de la demanderesse, l’expert a notamment constaté dans l’appartement loué par M. [Z] “la présence de champignons dans le plancher haut en bois”. Dans celui de Mme [L], il a notamment identifié un “affaissement du plancher” à certains endroits. Il a indiqué que “le sinistre est également consécutif à des infiltrations d’eau à la suite d’un défaut d’étanchéité du joint périphérique de la baignoire de cet appartement”. Un taux d’humidité de 20 % a été relevé et des mesures conservatoires portant sur la sécurisation du site et des diagnostics parasitaire et structure ont été préconisés (pièce demandeur n°7).

Suivant constat de commissaire de justice du 14 novembre 2025, il a été constaté les différents désordres précités au sein des appartements concernés (pièce demandeur n°8).

Suivant rapport du 26 novembre suivant, un expert missionné par la SCI Foujow a constaté la présence de pourriture cubique dans les plafonds (mérule pleureuse), puisant son origine dans un apport d’humidité de la salle de bain précitée. Il a indiqué que les travaux de rénovation entrepris en 2017 et réalisés par la société à responsabilité limitée (SARL) Menuiserie Guillois, sans respecter les règles de l’art, sont à l’origine du désordre. L’expert a également préconisé la mise en place de mesures conservatoires (pièce demandeur n°9).

Suivant rapport d’expertise complémentaire du 11 décembre 2025, l’expert a constaté de nombreux désordres portant atteinte à la sécurité des personnes et a indiqué que « la solive ou les solives et le plancher devaient être changés » (pièce demandeur n°10).

Suivant courriers du 16 décembre 2025, la SCI Foujow a vainement sollicité la SCI Canrobert et la société anonyme (SA) Abeille IARD & santé, assureur de la SARL Menuiserie Guillois, aux fins de trouver une solution (ses pièces n°11 et 12).

Suivant note de l’expert du 26 mai 2026, les travaux entrepris par la SARL Menuiserie Guillois n’ont pas été localisés sur sa facture mais la surface traitée permettrait d’associer la prestation exécutée en 2017 à l’appartement loué à Mme [L] (pièce demandeur n°13).

Par actes de commissaire de justice en date des 20, 22 et 26 janvier 2026, la SCI Foujow a assigné devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, au visa de l’article 145 du code de procédure civile :
- M. [K] [Z] ;
- la société par actions simplifiée (SAS) Folliot 35, agent immobilier ;
- la SA Abeille IARD & santé, assureur de la SARL Menuiserie Guillois ;
- la SA ACM IARD, son assureur ;
- la SCI Canrobert ;
- M. [T] [B] ;
- Mme [D] [P] ;
- M. [E] [O] ;
- M. [H] [S] ;
- Mme [F] [L] ;
- la société d’exercice libéral à responsabilité limitée (SELARL) GOPMJ, liquidateur judiciaire de la SARL Menuiserie Guillois ;
- et la société par actions simplifiée (SAS) Office du carré notaire les Remparts aux fins de désigner un expert et de statuer sur les dépens.

Lors de l’audience sur renvoi et utile du 03 juin 2026, la SCI Foujow, représentée par avocat, a sollicité le bénéfice de ses conclusions.

Pareillement représentés, la SA ACM IARD et M. [E] [O] ont formé les protestations et réserves d’usage par voie de conclusions.

Egalement représentée par avocat, la SCI Canrobert a oralement fait de même.

La SA Abeille IARD & santé et la SAS Office du carré notaire les Remparts, pareillement représentées, s’y sont elles opposées, par voie de conclusions et ont respectivement sollicité la condamnation de la demanderesse à leur verser les sommes de 1 250 € et de 1 500 € au titre des frais irrépétibles.

Bien que régulièrement assignés par :
- remise de l’acte à personne habilitée, s’agissant de la SAS Folliot 35 et de la SELARL GOPMJ ;
- remise à sa personne, concernant M. [H] [S] ;
- et par dépôt de l’acte à l’étude, s’agissant de MM. [Z] et [B] et de Mmes [P] et [L], ces derniers n’ont pas comparu, ni ne se sont fait représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

L’article 472 du code de procédure civile dispose que :

« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la demande d’expertise

En application de l’article 145 du même code, s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé en référé.

Le motif légitime exigé par cet article doit être constitué par un ou plusieurs faits précis, objectifs et vérifiables qui démontrent l'existence d'un litige plausible, crédible, bien qu'éventuel et futur dont le contenu et le fondement seraient cernés, approximativement au moins et sur lesquels pourrait influer le résultat de la mesure d'instruction à ordonner (Civ. 2ème 10 décembre 2020 n° 19-22.619 publié au Bulletin). L'action au fond ainsi envisagée ne doit, en outre, pas apparaître comme étant manifestement compromise (Com. 18 janvier 2023 n° 22-19.539 publié au Bulletin).

La SCI Foujow sollicite le prononcé d’une mesure d’expertise, dans la perspective d’un procès au fond qu’il est dans son intention d’intenter à l’encontre des défendeurs, sur le fondement selon le cas de la garantie décennale, de celle des vices cachés ou de la responsabilité contractuelle de droit commun.

La SA ACM IARD, M. [E] [O] et la SCI Canrobert ont formé les protestations et réserves d’usage quant à cette demande de sorte qu’il y sera fait droit, comme énoncé au dispositif de la présente décision et aux frais avancés du demandeur.

La SA Abeille IARD & santé et la SAS Office du carré notaire les Remparts ont sollicité le débouté de la demande.

La première soutient, à cet effet, qu’il n’est pas justifié de l’intervention de la SARL Menuiserie Guillois en 2016-2017, ni même postérieurement, pour réaliser des travaux dans la salle de bain de l’appartement actuellement occupé par Mme [L]. Elle affirme que la facture produite aux débats mentionne seulement l’intervention de son ancienne assurée sur le plancher des toilettes et que tant le coût de cet ouvrage, à savoir 516 €, que les matériaux facturés ne correspondent pas à la réfection du sol de la salle de bain. La SA Abeille IARD & santé prétend ainsi que les travaux litigieux ne sont pas les mêmes que ceux facturés par la SARL Menuiserie Guillois. Elle ajoute que les factures sont libellées à l’ordre de M. [J] [I], au sujet duquel aucun élément n’a été produit sur le point de savoir de quel appartement il était locataire ou propriétaire. Elle rappelle que le propre expert de la SCI Foujow a reconnu expressément qu’il ne lui a pas été possible de localiser les travaux qui ont été réalisés par son ancienne assurée.

La SCI Foujow réplique qu’il ressort de l’acte de vente que la SARL Menuiserie Guillois est intervenue à de “multiples reprises” (page 10), dans les appartements de son immeuble, pour des travaux de rénovation en 2016-2017. Elle affirme que son expert a imputé les non-conformités à cette entreprise et soutient que les quantités facturées correspondent aux surfaces cumulées des WC et de la salle de bain. La SCI Foujow ajoute que le mode constructif du sol sous la baignoire est identique à celui des WC de sorte qu’ils ont nécessairement été réalisés à la même époque, et par la même entreprise. Elle affirme que la SA Abeille IARD & santé ne produit aucune pièce technique, ni aucun témoignage pour démontrer sérieusement que son assurée ne serait pas intervenue dans la salle de bain de l’appartement occupé par Mme [L].

En premier lieu, cette dernière affirmation procède d’un renversement de la charge de la preuve.

En second lieu, il ressort de l’acte de vente de l’immeuble litigieux que les multiples interventions de la SARL Menuiserie Guillois alléguées en demande se résument, en réalité, en la pose de deux fenêtres et la rénovation d’un coffre à volet (pièce demandeur n°1, page 20).

En troisième lieu, la facture en date du 2 août 2017 émise par ce constructeur, numérotée FA0546, ne mentionne, en plus de la fourniture et la pose d’un coffre visiblement à volet, qu’une intervention sur un plancher de toilettes, incluant la fourniture d’une plaque de sol de marque Fermacell et de granulés d’égalisation, pour un coût total de 506,40 € HT, main d’oeuvre comprise (même pièce). Sans être contredite et sur la base d’une capture du site internet du fabricant de cette plaque de sol, la SA Abeille IARD & santé affirme qu’elle correspond à une surface de 0,75 m2, ce qui, d’évidence, ne correspond aucunement à la superficie d’une salle de bain, si petite soit-elle. A l’inverse, rien ne permet de considérer que le chiffre huit, mentionné au titre de l’intervention de ce menuisier, correspond à une superficie et non, par exemple, au nombre d’heures de main d’oeuvre. Cette facture, qui ne donne aucune indication sur la localisation dans l’immeuble desdites toilettes avait été adressée à M. [I], au sujet duquel la SCI Foujow est demeurée taisante alors pourtant qu’elle a été invitée par l’assureur opposant à dire de quel appartement l’intéressé était propriétaire ou locataire en août 2017, information qu’elle aurait pu aisément se procurer. Son propre expert, enfin, dans son rapport du 26 novembre 2025, a clairement indiqué qu’au “ droit de la baignoire les - et non la - plaques de sol sont constituées de plâtre et non de fibre gypse qui compose les plaques Fermacelsol d’épaisseur de 20 ou 25 millimètres” (pièce demandeur n°9, page 20). La SCI Foujow, là encore, ne s’explique pas sur cette contradiction entre la - et non les - plaque de sol facturée par la SARL Menuiserie Guillois et celles - au pluriel - retrouvées par son expert dans la salle de bain de l’appartement du second étage, actuellement donné à bail à Mme [L] et dont il n’est pas contesté que son défaut d’étanchéité est la cause des dommage subis par l’immeuble.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que la SCI Foujow échoue à démontrer que la SARL Menuiserie Guillois ait été, de façon plausible, l’auteur des travaux litigieux de sorte qu’elle ne pourra qu’être déboutée de sa demande, en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de l’ancien assureur et du liquidateur judiciaire de ce constructeur, une mesure d’expertise ne pouvant, en effet, être ordonnée sur la base de faits hypothétiques (Civ. 3ème 15 février 2018 n° 16-27.674).

La SAS Office du carré notaire les Remparts sollicite également le débouté de la demande au motif qu’aucun grief ne serait soulevé contre elle et que la seule qualité de rédacteur de l’acte de Maître [M], notaire au sein de cette étude, ne suffirait pas à caractériser un motif légitime. Elle soutient ne pas avoir eu d’obligation réglementaire, ni ordinale, de faire réaliser un diagnostic parasitaire et qu’à supposer que celui-ci ait été réalisé, il n’est pas démontré que la présence de pourriture aurait été décelée. Elle précise que la circonstance selon laquelle l’immeuble était occupé par des locataires n’est pas de nature à rendre obligatoire la production d’un état parasitaire. Elle ajoute que la SCI Foujow invoque deux autres désordres qui lui sont étrangers et que les malfaçons affectant les travaux de rénovation réalisés en 2017 ne lui ont pas été déclarées par la SCI Canrobert. La simple mention sur une facture concernant l’intervention d’un menuisier ne saurait, selon elle, permettre de déduire l’existence de désordres affectant le plancher et elle affirme que sa responsabilité n’a jamais été évoquée par l’expert de la SCI Foujow.

Cette dernière réplique que le notaire aurait pu avoir le réflexe de lui conseiller la réalisation d’un diagnostic parasitaire au regard de l’ancienneté de l’immeuble et de la présence de locataires.
Elle ajoute que le notaire avait connaissance de l’existence des travaux à l’origine des désordres, puisque la facture de la SARL Menuiserie Guillois était annexée à l’acte de vente.

En premier lieu, dans son assignation, la SCI Foujow n’a invoqué aucun grief à l’encontre du notaire et ne l’a d’ailleurs même pas cité dans son exposé des fondements juridiques qu’il était dans son intention de soumettre au juge du fond.

En second lieu, c’est au moyen d’une affirmation entachée d’une erreur de droit qu’elle prétend qu’il appartiendra au seul expert désigné de dire si un diagnostic parasitaire était nécessaire et recommandé au moment de la vente, ce dernier ne devant jamais porter d'appréciations d'ordre juridique en application de l’article 238 du code de procédure civile.

En dernier lieu, la SCI Foujow ne dit pas en quoi la participation du notaire à la mesure d’expertise permettrait d’améliorer sa situation probatoire, au regard de l’action au fond qu’il est dans son intention de lui intenter, sur le fondement d’un manquement à son obligation de conseil, de sorte qu’elle n’en démontre pas l’utilité (Civ. 2ème 22 avril 1992 n° 90-19727 Bull. n°137 et Civ. 2ème 20 mars 2014 n° 13-14.985 Bull. n° 78).

Dès lors mal fondée en sa demande, faute de motif légitime, elle en sera déboutée.

Il en ira de même, et pour les mêmes motifs, de sa demande formée à l’encontre de l’agent immobilier au soutien de laquelle elle n’allègue, en effet, aucun autre grief que celui d’un défaut de conseil de procéder à un diagnostic parasitaire dont elle ne prétend pas qu’il était obligatoire en l’espèce.

S’agissant de MM. [Z], [B] et [S] et de Mmes [P] et [L], parties défaillantes, la SCI Foujow n’invoque aucun grief à leur encontre, ni ne dit quelle serait pour elle l’utilité probatoire de les voir attraits à l’expertise, pas plus dans son assignation que dans ses conclusions.

Elle sera, en conséquence, déboutée de sa demande les concernant, faute de motif légitime.

Sur les demandes annexes

L'article 491, second alinéa, du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens.

Partie succombante, la SCI Foujow supportera la charge des dépens.

L’équité commande, en outre, de la condamner à payer à la SA Abeille IARD § santé et à la SAS Office du carré notaire les Remparts la somme de 800 €, chacune, au titre des frais non compris dans les dépens.

DISPOSITIF

La juridiction des référés :

Ordonne une expertise au seul contradictoire de la SCI Canrobert, de la SA ACM IARD et de M. [E] [O],

et Désigne, pour y procéder, M. [Q] [V], expert inscrit sur la liste de la cour d'appel de Rennes, domicilié [Adresse 14] à [Localité 3] (35) ; portable : [XXXXXXXX01] ; mèl: [Courriel 1], lequel aura pour mission de :
- se rendre sur place aux [Adresse 13] et [Adresse 8] à [Localité 2] (35), après avoir convoqué les parties par lettre recommandée avec accusé de réception, avis étant donné à leurs avocats ;
- entendre les parties et tous sachants ;
- se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;
- vérifier la réalité des vices et désordres invoqués dans l’assignation et ses annexes et, dans l’affirmative, les décrire ;
- en rechercher les causes et préciser la date à laquelle ils se sont révélés et dire s’ils sont de nature à rendre l’immeuble acquis impropre à sa destination ou s’ils sont d’une importance telle qu’un acquéreur normalement avisé ne l’aurait pas acquis ou en aurait donné un moindre prix s’il les avaient connus ;
- fournir tous les éléments permettant de dire si ces vices, compte tenu de leur nature, de leur ampleur et de leur date d’apparition, étaient ou non apparents et s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur normalement avisé ;
- donner son avis sur la connaissance, ou non, par le vendeur de l’existence de ces vices ;
- indiquer l'importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état et, s'il y a lieu, le montant de la moins value résultant de l'impossibilité de reprendre tout ou partie des vices et désordres ;
- s’adjoindre en tant que de besoin le concours de tout spécialiste de son choix dans un domaine autre que le sien, conformément aux dispositions des articles 278 et suivants du code de procédure civile ;
- de manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait et faire toutes constatations permettant à la juridiction, le cas échéant saisie, d'apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis;

Fixe à la somme de 4.000 € (quatre mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert que la SCI Foujow devra consigner au moyen d’un chèque émis à l'ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Rennes dans un délai de deux mois à compter de ce jour, faute de quoi la désignation de l'expert sera caduque ;

Dit que l'expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ;

Dit qu'à l'issue de sa deuxième réunion, au plus tard, l'expert communiquera aux parties, s'il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l'ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d'insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d'une provision supplémentaire ;

Dit que l'expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de six mois à compter de l'avis de consignation ; qu'il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l'expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif ;

Laisse la charge des dépens à la SCI Foujow ;

la Condamne à payer à la SA Abeille IARD § santé et à la SAS Office du carré notaire les Remparts la somme de 800 € (huit cents euros) chacune, au titre des frais non compris dans les dépens ;

Rejette toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière Le juge des référés