TJ 62119, 12 févr. 2026, RG 25/01313

MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 25/01313 - N° Portalis DBZ2-W-B7J-IVJC
AFFAIRE : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES / [T] [C], [Y] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 12 FEVRIER 2026

Grosse(s) délivrée(s)
à

le

Copie(s) délivrée(s)
à

le

LE PRESIDENT : Madame THOREZ Julie,

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,
dont le siège social est sis 19/21 Quai d’Austerlitz - 75013 PARIS

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS
substitué par Me Sophie VANHAMME, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDEURS

Monsieur [T] [C],
demeurant 85 rue de Merville - 62232 VENDIN LES BETHUNE

non comparant

Madame [Y] [L],
demeurant 85 rue de Merville - 62232 VENDIN LES BETHUNE

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 août 2023 à effet au 1er septembre 2023, la SCI SKMG, représentée par son gérant Mme [I] [A], a donné à bail à M. [T] [C] et Mme [Y] [L], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d'habitation sis 85 rue de Merville à Vendin les Béthune (62232), moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable de 550 euros, outre une provision sur charges de 10 euros par mois.

Le 21 août 2023, la SCI SKMG, représentée par son gérant Mme [I] [A], a conclu un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, pour le règlement de l'intégralité des loyers impayés.

A la suite d'incidents de paiement, la SCI SKMG a saisi la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du dispositif Visale afin d'obtenir le règlement des loyers et charges impayés.

Par exploit d'huissier de justice en date du 18 février 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à M. [T] [C] et Mme [Y] [L], un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et portant sur la somme en principal de 2 240 euros.

Le commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 19 février 2025.

Par exploit d'huissier de justice en date du 3 juillet 2025 (notifié au représentant de l’État dans le Département le 4 juillet 2025), la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait citer M. [T] [C] et Mme [Y] [L] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béthune, à l'audience du 18 novembre 2025, afin d'obtenir, par décision assortie de l'exécution provisoire et sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224 et suivants, 1346 et suivants, 2305 et suivants du code civil et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail, et à titre subsidiaire, son prononcé ;
leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1 539,01 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025, date du commandement de payer ;
la fixation de l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;
leur condamnation solidaire au paiement desdites indemnités d'occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
leur condamnation in solidum aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier n’est parvenu au tribunal avant l’audience.

L'affaire a été utilement appelée et retenue à l'audience du 18 novembre 2025.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a comparu représentée par son conseil et a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle indique que le paiement des loyers a repris et qu’elle ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement suspensifs formulée.

A l'appui de ses prétentions, elle soutient qu'elle est subrogée dans les droits de la bailleresse sur le fondement de l'article 2306 du code civil, et conformément aux dispositions de l'article 8 du contrat de cautionnement VISALE. Elle ajoute qu'au titre de la subrogation, elle est en droit d'agir en paiement à l'encontre de M. [T] [C] et Mme [Y] [L].

M. [T] [C] et Mme [Y] [L] ont comparu en personne. Ils ont reconnu le montant de la dette à l'égard de la demanderesse déduction faite d’un paiement de 560 euros effectué le 7 janvier 2025. Ils l’expliquent par les difficultés financières issues de baisses de ressources professionnelles suite à la démission de M. [C].

Ils ont sollicité l'octroi de délais de paiement, proposant de régler la somme mensuelle de 70 euros en sus du loyer courant le 10 de chaque mois. Ils ont également sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l'issue des débats en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré à la date du 12 février 2026, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

Par une note en délibéré du 20 novembre 2025, dont la production avait été autorisée, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a produit un décompte actualisé de la créance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande tendant au constat de la résiliation du bail formée par la caution

A titre préalable, il convient de rappeler que selon l'article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, il ressort de l'article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale, que « en vertu de l'article 2306 du code civil, la caution, c'est-à-dire le CIL, recueille de la part du Bailleur ou de son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l'encontre du Locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le Bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du Bailleur (article 2306 du code civil). La subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du Bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Il résulte en outre de l'article 8 du contrat de cautionnement signé entre la SCI SKMG, représentée par son gérant Mme [I] [A], et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l'article 2306 du code civil, dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l'impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées ».

Enfin, les quittances subrogatives versées au dossier par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se fondent sur l'article 2306 du code civil précité (2309 nouveau) pour stipuler : « Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Services ».

Il résulte des éléments ci-dessus exposés que la caution peut, dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du créancier désintéressé, exercer l'action en paiement des loyers impayés.

En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie, par la production des quittances subrogatives notamment celle du 13 janvier 2025 avoir payé au bailleur le montant des loyers et charges impayés des mois de septembre 2024, octobre 2024, décembre 2024 et janvier 2025 pour un montant total de 2 240 euros, de sorte que son droit et sa qualité à agir sont établis.

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience et à la CCAPEX deux mois avant l'assignation.

L'action de la société ACTION LOGEMENT SERVICES doit donc être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au moment de la signification du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour défaut de versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d'un commandement de payer resté infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ. 3ème n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour non-paiement des loyers et charges aux termes de laquelle le contrat est résilié de plein droit à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré le 18 février 2025 précise le montant de l’arriéré locatif ainsi que l’obligation de s’acquitter de la dette entre les mains de la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’acte.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 18 avril 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 17 août 2023 à compter du 19 avril 2025.

Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de la SCI SKMG à compter du 19 avril 2025 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Sur la demande en paiement

L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l'audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée dans les droits de la bailleresse verse aux débats les pièces suivantes:

le contrat de bail souscrit le 17 août 2023 ;
les quittances subrogatives pour les mois de septembre 2024, octobre 2024, décembre 2024 et janvier 2025 ;
le détail de la créance arrêtée au 10 novembre 2025 à la somme de 1 539,01 euros.

M. [T] [C] et Mme [Y] [L] ont justifié à l’audience avoir effectué un versement de 560 euros le 7 janvier 2025.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a produit par une note en délibéré un décompte actualisé de la créance par la bailleresse laquelle indique que le versement de la somme de 560 euros effectuée le 7 janvier 2025 avait été attribué au paiement du mois de novembre 2024 pour lequel la garantie visale n’avait pas été actionnée. Le décompte produit à l’appui de la demande en paiement est donc correctement établi.

Il résulte donc de ce qui précède que M. [T] [C] et Mme [Y] [L] doivent être condamnés solidairement, le contrat le prévoyant, au paiement de la somme de 1 539,01 euros au titre des loyers et charges impayés des mois de septembre 2024, octobre 2024, décembre 2024 et janvier 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025, date du commandement de payer.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précitée dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».
Selon l'article 24 VII de cette même loi, « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

En l'espèce, M. [T] [C] et Mme [Y] [L] sollicitent l'octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Il résulte du décompte locatif transmis par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES que les locataires ont repris le règlement intégral des loyers et des charges.

Au vu de la reprise du paiement du loyer, de la situation financière des défendeurs, du montant de la dette, et l’absence d'opposition de la demanderesse, il convient d'accorder à M. [T] [C] et Mme [Y] [L] des délais de paiement et de les autoriser à se libérer de leur dette au moyen de 21 mensualités d'un montant de 70 euros chacune, et d'une dernière mensualité correspondant au solde de la dette, majorée des frais et intérêts, en sus du loyer courant, dans les conditions décrites au dispositif du présent jugement. Il convient également de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

A défaut de respect par eux des modalités d'apurement définies au dispositif du présent jugement, la clause résolutoire reprendra son plein effet et M. [T] [C] et Mme [Y] [L] pourront être expulsés s'ils ne libèrent pas volontairement les lieux.

Le solde de la dette redeviendra également immédiatement exigible.

Les défendeurs seront alors tenus de s'acquitter d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu'à leur départ définitif des lieux, afin de réparer le préjudice causé à la bailleresse lié à l'occupation sans droit ni titre des lieux.

Subrogée dans les droits de la bailleresse en application de l'article 2309 du code civil, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée à demander, en cette qualité, la fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle.

M. [T] [C] et Mme [Y] [L] seront donc condamnés solidairement à payer cette indemnité à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que la caution aura réglées à la bailleresse à ce titre, sur présentation d'une quittance subrogative.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, rien ne motive l'inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner in solidum M. [T] [C] et Mme [Y] [L] qui succombent, aux entiers dépens de l'instance, incluant notamment le coût du commandement de payer.

Par ailleurs l'équité ne justifie pas de le condamner au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

L'article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, il convient donc de constater l'exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l'écarter au regard des articles 514-1 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS