TJ 62119, 15 mai 2026, RG 25/02041

MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 25/02041 - N° Portalis DBZ2-W-B7J-I3KQ
AFFAIRE : S.C.I. SAAJ’M / [M] [T], [L] [K], [Q] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 15 MAI 2026

Grosse(s) délivrée(s)
à

le

Copie(s) délivrée(s)
à

le

LE PRESIDENT : MARQUET Muriel,

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

S.C.I. SAAJ’M,
dont le siège social est sis 446 RUE DU PLOUY - 62232 HINGES

comparante représentée par son gérant,

DEFENDEURS

Monsieur [M] [T],
demeurant 61 RUE DU VENT FRIVOLANT - RESIDENCE LES MATERLOOS - 62232 ANNEZIN

comparant

Madame [L] [K],
demeurant 61 RUE DU VENT FRIVOLANT - RESIDENCE LES MATERLOOS - 62232 ANNEZIN

comparante

Monsieur [Q] [K],
demeurant 116 RUE DES SABLIERES PROLONGE - 62400 BETHUNE

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2015, monsieur [Z] [I] a donné à bail à monsieur [M] [T] et madame [L] [K] un local à usage d'habitation situé 61 rue du vent frivolant, résidence les materloos, 62232 ANNEZIN, moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 715 euros hors charges.

Monsieur [Q] [K] s’est porté caution solidaire.

Le 24 juillet 2021 monsieur [Z] [I] a informé les locataires de ce que le nouveau propriétaire de leur logement était la SCI SAAJ’M et leur a indiqué que le bail conclu le 31 janvier 2015 se poursuivait dans les mêmes conditions.

Monsieur [M] [T] a quitté les lieux au mois d’août 2025 sans donner congé au bailleur.
 
Alléguant du non-paiement des loyers, la SCI SAAJ’M a fait délivrer à monsieur [M] [T] et madame [L] [K], par exploit de commissaire de justice du 12 septembre 2025, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 7 270 euros.

Le commandement de payer a été dénoncé à la caution le 26 septembre 2025.
 
Par actes des 3 décembre 2025 et 4 décembre 2025, la SCI SAAJ’M a fait assigner monsieur [M] [T], madame [L] [T] et monsieur [Q] [T] en sa qualité de caution solidaire, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BETHUNE. Elle lui demande de :

Ordonner l’expulsion de monsieur [M] [T] et madame [L] [K] ainsi que celle de tout occupant de leur chef dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est,Condamner solidairement monsieur [M] [T], madame [L] [K] et monsieur [Q] [K] au paiement de la somme de 7 020 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 20 novembre 2025, à parfaire au jour des débats, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation,Condamner solidairement monsieur [M] [T], madame [L] [K] et monsieur [Q] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux et celui de tout occupant de leur chef,Condamner solidairement monsieur [M] [T], madame [L] [K] et monsieur [Q] [K] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement monsieur [M] [T], madame [L] [K] et monsieur [Q] [K] au paiement de la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,Condamner solidairement monsieur [M] [T], madame [L] [K] et monsieur [Q] [K] en tous les dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonciation à monsieur le sous-préfet,Enfin, dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'affaire a été entendue à l'audience du 17 février 2026.

La SCI SAAJ’M était présente à l’audience ; elle n’était pas assistée. Elle a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle n’a pas actualisé le montant de sa créance.

A l'appui de ses demandes, elle soutient qu'un commandement de payer en date du 12 septembre 2025 a été signifié aux locataires et dénoncé à la caution solidaire le 26 septembre 2025, mais que ses causes n'ont pas été acquittées intégralement dans le délai de deux mois, de sorte que la clause résolutoire doit être regardée comme étant acquise sur ce fondement.

Monsieur [Q] [K] cité selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, était absent à l’audience et n’était pas représenté.

Monsieur [M] [T] et madame [L] [K] étaient présents à l’audience ; ils n’étaient pas assistés. Ils ont reconnu être débiteurs de la somme d’argent réclamée au titre de la dette locative ; ils ont demandé l’octroi de délais de paiement et ont proposé de payer la somme de 200 euros par mois en plus des loyers courants. Ils ont précisé que le paiement des loyers et charges courants avait repris depuis plusieurs mois au jour de l’audience.

Le diagnostic social et financier a été réceptionné par le tribunal le 5 février 2026. Il porte la mention « porte close ».

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2026.
 
MOTIFS DE LA DÉCISION 

Les conséquences de la non-comparution du défendeur
Il ressort de l’article 472 du code de procédure civile, que l’absence de monsieur [Q] [K] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La recevabilité de la demande tendant à la résiliation du contrat de bail  
Aux termes de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

Par ailleurs, selon l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

La saisine de la CCAPEX a été réalisée le 15 septembre 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation les 3 et 4 décembre 2025.

L’assignation a quant à elle, été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience du 17 février 2026, les dispositions de la loi du 29 juillet 2023 étant d’application immédiate ce qui implique que le délai de notification de six semaines à la préfecture s’applique pour les assignations postérieures au 29 juillet 2023.

L'action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.
 
Le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail 
L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il ressort de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

La loi 2023-668 du 27 juillet 2023 est d’application immédiate à tous les baux en cours au moment de sa mise en application. Elle s’applique également aux procédures en cours au moment de son entrée en vigueur.

La clause résolutoire est désormais prévue par la loi comme existant automatiquement dans le contrat.

La procédure de constat de résiliation s’applique à tous les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 qu’ils contiennent ou non une clause résolutoire.

En l’espèce, le bail sous seing privé du 31 janvier 2015 est produit à l'appui de la demande et stipule une clause résolutoire en page 3 § 12.

Un commandement de payer la somme de 7 270 euros représentant le montant des loyers et des charges dus au 10 septembre 2025, a été délivré le 12 septembre 2025.

Ce commandement reproduit en termes apparents la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et les six mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte des débats et des pièces versées que le règlement de l'arriéré n'a pas été effectué dans le délai de deux mois du commandement, ce délai ayant été choisi par le bailleur en dérogation au délai légal de six semaines.

La demande est recevable et il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du bail depuis le 13 novembre 2025.

Dès lors depuis cette date, monsieur [M] [T] et madame [L] [K] sont devenus occupants sans droit ni titre du logement.

Ils seront condamnés à restituer les lieux loués situés 61 rue du vent frivolant, résidence les materloos, 62232 ANNEZIN.

À défaut de départ spontané et volontaire par remise des clefs au bailleur, il y a lieu d'ordonner leur expulsion, et celle de tout occupant de leur chef, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

L'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Au regard de ce texte, il n'est pas nécessaire d'autoriser la SCI SAAJ’M à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du locataire, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire.

La demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation 
L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [M] [T] a quitté les lieux sans donner congé au bailleur ; il sera donc au même titre que madame [L] [K], tenu au paiement de la dette locative, le contrat de bail n’ayant pas été résilié à son égard

A l'audience, la SCI SAAJ’M communique le contrat de bail souscrit entre les parties le 31 janvier 2015, le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 12 septembre 2025, la dénonciation du commandement de payer à la caution solidaire du 26 septembre 2025 et le décompte de la créance arrêté au 20 novembre 2025 dont il résulte que monsieur [M] [T] et madame [L] [K] restent redevables de la somme de 7 020 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, terme du mois d’octobre 2025 inclus.

Il résulte de ce qui précède que monsieur [M] [T] et madame [L] [K], faute de justifier d'un paiement libératoire, doivent être condamnés solidairement (solidarité prévue au contrat) avec monsieur [Q] [K] caution solidaire, au paiement de la somme de 7 020 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2025.

La demande de délais de paiement 
L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit désormais que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 du code civil s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
 
La SCI SAAJ’M ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement. Elle précise que le paiement des loyers et charges courants a repris depuis le mois de juillet 2025 sans discontinuer au jour de l’audience.
 
Monsieur [M] [T] et madame [L] [K] expliquent avoir cessé le paiement des loyers courants en raison d’un cumul important de dettes. Ils ont procédé au dépôt d’un dossier de surendettement mais la commission de surendettement des particuliers du Pas-de-Calais ne leur a pas encore fait connaître sa décision quant à sa recevabilité. Monsieur [T] déclare percevoir des revenus de l’ordre de 2 200 euros par mois et avoir des charges mensuelles de 1 000 euros tandis que madame [K] déclare percevoir des revenus à hauteur de 2 100 euros par mois alors que ses charges mensuelles s’élèvent à 1 200 euros environ.
 
Les parties s’accordent quant à la reprise du paiement des loyers et charges courants au jour de l’audience.
 
Au vu de ce qui précède et de la capacité financière de monsieur [M] [T] et madame [L] [K] à apurer leur dette, il est fait droit à la demande de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois pour 23 mensualités et d’une 24ème mensualité du solde de la dette.

Il n’est pas accordé à monsieur [Q] [K] caution solidaire, de délais de paiement au vu de l’absence de demande et de l’impossibilité pour le juge des contentieux de la protection de connaître sa capacité de remboursement.

La suspension de la clause résolutoire 
Il résulte de l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
 
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
 
Des délais de paiement ayant été accordés à monsieur [M] [T] et madame [L] [K], les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.
 
Dès lors, si monsieur [M] [T] et madame [L] [K] se libèrent de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessus, en plus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
 
Toutefois si monsieur [M] [T] et madame [L] [K] ne respectent pas le calendrier d’apurement de l’arriéré locatif, la clause résolutoire reprendra son effet et il pourra être procédé à leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
 
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
 
Il sera également justifié d’indemniser le bailleur en prévoyant une indemnité d’occupation mise à la charge de monsieur [M] [T] et madame [L] [K] solidairement (solidarité prévue au contrat), qui sera fixée au montant des loyers et charges qui aurait été payé en cas de non résolution du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés.
 
Cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges.
 
Il n’y a pas lieu d’assortir l’indemnité d’occupation, créance éventuelle, d’intérêts moratoires, le montant de cette indemnité constituant la fixation du juste préjudice du bailleur au regard des prérogatives dont il bénéficie pour obtenir l’expulsion.
 
Par ailleurs monsieur [Q] [K], caution solidaire, sera condamné à garantir le paiement de l’indemnité d’occupation.

La demande au titre de la résistance abusive
Il ressort de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
 
La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance.
 
Par ailleurs le simple fait de ne pas s’acquitter du paiement d’une dette, ne suffit pas à démontrer la mauvaise foi.
 
A défaut de démonstration par la SCI SAAJ’M d’une faute constitutive d’un abus, commise par monsieur [M] [T] et madame [L] [K], qui serait à l’origine d’un préjudice, celle-ci est déboutée de sa demande au titre de la résistance abusive.

Les demandes accessoires 
Les dépens
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SCI SAAJ’M demande la condamnation solidaire des locataires et de la caution solidaire, au paiement des dépens.

Cependant, la condamnation solidaire ne peut être prononcée. En effet la solidarité édictée pour les restitutions et dommages-intérêts n'est pas applicable au paiement des frais non recouvrables.

En l'espèce, rien ne motive l'inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner in solidum monsieur [M] [T], madame [L] [K] et monsieur [Q] [K], aux entiers dépens de l'instance.

Les frais irrépétibles
Il ressort de l'article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Le bailleur demande la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles.

Cependant là encore, la condamnation solidaire ne peut être prononcée. En effet la solidarité édictée pour les restitutions et dommages-intérêts n'est pas applicable au paiement des frais non recouvrables.

Monsieur [M] [T], madame [L] [K] et monsieur [Q] [T] sont in solidum, condamnés à payer à la SCI SAAJ’M la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
 
L'exécution provisoire 
L'article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, DECLARE l'action de la SCI SAAJ’M recevable ; DIT que le contrat de bail conclu le 31 janvier 2015 entre monsieur [Z] [I] aux droits duquel vient la SCI SAAJ’M, madame [L] [K] et monsieur [M] [T] et relatif à l'immeuble d'habitation situé 61 rue du vent frivolant, résidence les materloos, 62232 ANNEZIN, est résilié depuis le 13 novembre 2025 ; CONDAMNE solidairement madame [L] [K], monsieur [M] [T] et monsieur [Q] [T] au paiement à la SCI SAAJ’M de la somme de 7 020 euros (sept mille vingt euros) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois d’octobre 2025 inclus ;