TJ 76540, 13 févr. 2026, RG 25/00064

DOSSIER N° RG 25/00064 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NKYG

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DE RÉFÉRÉ DU 13 FEVRIER 2026

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DEMANDERESSE :

S.C.I. SN IMMOBILIER
18 rue de Vert Buisson
76000 ROUEN
Représentant : Maître Esthel MARTIN de la SELARL SEL EMC, avocats au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

M. [H] [J]
379 rue Konrad Adenauer
76230 BOIS GUILLAUME
comparant
Mme [A] [U]
15 rue des Sapins
76000 ROUEN
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l'audience publique du 01 Décembre 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Céline JOINT

La présente ordonnance a été signée par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection, et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 21 février 2025, la SCI SN IMMOBILIER représentée par Madame [N] [M] (ci-après la SCI SN IMMOBILIER) a donné à bail à Monsieur [H] [J] un local à usage d’habitation situé 15, Rue des Sapins à ROUEN 76000, pour un loyer mensuel de 579,51€, outre une avance sur charges de 70,49€.

Par courrier remis en main propre le 30 avril 2025, Monsieur [H] [J] a donné congé du logement, affirmant qu’il était locataire d’un autre appartement et que c’est sa fille qui occupe désormais les lieux. Il proposait de remettre les clés le 14 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2025, le bailleur a délivré une sommation de payer la somme de 1.300€ et de déguerpir à Madame [A] [U], fille de Monsieur [H] [J].

Le bailleur a fait délivrer à Monsieur [H] [J] le 16 mai 2025 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1.300 € au titre des loyers et charges impayés , et d’avoir à justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Par assignation en date du 28 juillet 2025, la SCI SN IMMOBILIER a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu'il :
A titre principal :
- constate que le contrat de bail signé le 21 février 2025 a été conclu sous l’empire du dol commis par Monsieur [H] [J] au préjudice de la SCI SN IMMOBILIER ;
- prononce la nullité du contrat de bail du 21 février 2025 ;
- ordonne l'expulsion de Monsieur [H] [J], de Madame [U] et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu’à évacuation complète et définitive du logement et remise des clés, au besoin avec l’assistance de la force publique ;
- ordonne le transport et le séquestre des meubles et objets garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il lui plaira de désigner et ce aux frais, risques et périls du défendeur ;
- condamne Monsieur [H] [J] à lui payer la somme de 1.688,78€ au titre des dommages et intérêts pour l’occupation des lieux sans droit ni titre à compter du 21 février 2025;
- condamne solidairement Monsieur [H] [J] et Madame [U] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu'à libération des lieux et restitution des clés ;
A titre subsidiaire :
- constate la résiliation du bail par l’effet de la résiliation à compter du 29 avril 2025 et à défaut par acquisition de la clause résolutoire acquise à l’entrée dans les lieux pour non-respect des dispositions du bail sur la sous location ou par l’effet de la clause résolutoire acquise au 16 juillet 2025 ;
- ordonne l'expulsion de Monsieur [H] [J], de Madame [U] et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu’à évacuation complète et définitive du logement et remise des clés, au besoin avec l’assistance de la force publique ;
- condamne solidairement Monsieur [H] [J] et Madame [U] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu'à libération des lieux et restitution des clés ;
- condamne Monsieur [H] [J] à lui payer la somme de 1.688,78€ au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 15 mai 2025 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer;
- condamne solidairement Monsieur [H] [J] et Madame [U] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral subi ;
- condamne in solidum Monsieur [H] [J] au paiement d’une somme de 1200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement.

Après un premier renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 01 décembre 2025.

A cette audience, la SCI SN IMMOBILIER représentée par son Conseil, reprend les termes de ses dernières conclusions écrites et sollicite du Juge des contentieux de la protection qu’il :
- constate la résiliation du bail par l’effet de la résiliation à compter du 29 avril 2025 et à défaut par acquisition de la clause résolutoire acquise à l’entrée dans les lieux pour non-respect des dispositions du bail sur la sous location ou par l’effet de la clause résolutoire acquise au 16 juillet 2025 ;
- ordonne l'expulsion de Monsieur [H] [J], de Madame [U] et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu’à évacuation complète et définitive du logement et remise des clés, au besoin avec l’assistance de la force publique ;
- condamne solidairement Monsieur [H] [J] et Madame [U] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu'à libération des lieux et restitution des clés ;
- condamne Monsieur [H] [J] à lui payer la somme de 4730€ au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 1er décembre 2025 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer;
- condamne solidairement Monsieur [H] [J] et Madame [U] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral subi ;
- condamne in solidum Monsieur [H] [J] au paiement d’une somme de 1200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement.

Au soutien de ses prétentions, la SCI SN IMMOBILIER fait valoir, à titre principal, que le locataire a remis un courrier de congé et de résiliation immédiate du bail ; qu’en conséquence, elle est bien fondée à solliciter la validation de ce congé et l’expulsion du locataire et de son occupante sans droit ni titre ; à titre subsidiaire, elle soutient être bien fondée à solliciter le constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et à titre plus subsidiaire, la résiliation judiciaire pour manquement du locataire à ses obligations, à savoir l’interdiction de sous-louer le bien.
À l’audience, Monsieur [H] [J], comparant en personne, fait valoir qu’il n’a plus de contact avec sa fille qui occupe le bien ; qu’il souhaite également qu’elle quitte les lieux car il sait être tenu au paiement des loyers. Il propose de régler sa dette locative par mensualités de 500€.

Bien que régulièrement citée par dépôt de l'acte selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [A] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [A] [U] citée par procès-verbal de recherches infructueuses, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la validation du congé délivré par le locataire :

En application de l'article 15 I de la loi du 06 juillet 1989, lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois ou d'un mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [H] [J] a pris à bail le 21 février 2025 le logement litigieux et qu’il en a donné congé par courrier remis en main propre le 30 avril 2025 à effet au 14 mai 2025.

Monsieur [H] [J] ne disposant toutefois d’aucune dérogation justifiant un délai de préavis réduit, il était tenu de respecter un préavis de trois mois.

En conséquence, le congé étant valide, le bail était résilié au 30 juillet 2025 et le logement devait être libéré à cette date.

Or, le 30 juillet 2025, Monsieur [H] [J] n’a pas remis les clés et déclare que c’est sa fille qui occupe le bien.

Le délai de préavis étant expiré et l’appartement n’ayant pas été restitué à la SCI SN IMMOBILIER, il convient de déclarer Monsieur [H] [J] occupant sans droit ni titre et, par conséquent, d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités détaillées dans le dispositif de la décision.

Il n’y a pas lieu d’assortir l’expulsion d’une astreinte, le législateur ayant entendu protéger le locataire des conséquences personnelles que peuvent avoir la disparition de son logement, l’article 1er la loi du 6 juillet 1989 rappelant que le droit au logement est un droit « fondamental », lequel constitue même un objectif à valeur constitutionnelle (décision n° 90-359 DC du 19 janvier 1995), cette demande se confondant par ailleurs avec l’indemnité d’occupation réclamée par le bailleur. Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande d’astreinte formulée par le demandeur à ce titre.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [H] [J] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 1er décembre 2025, Monsieur [H] [J] demeure redevable de la somme de 4.730 € au titre des loyers et charges impayés.

Monsieur [H] [J] ne conteste pas le montant réclamé selon le décompte produit.

S’agissant de la demande de condamnation en paiement de Madame [A] [U], force est de constater que le bailleur ne rapporte pas suffisamment la preuve de l’occupation de l’appartement litigieux par cette personne, puisque la sommation de payer et de déguerpir a été signifiée à étude, mais avec les confirmations suivantes : « adresse confirmée par le voisinage et par Monsieur [H] [J] », le commissaire de justice n’ayant pas rencontré personnellement Madame [A] [U] au domicile et que, par la suite, l’ensemble des actes ont été délivrés selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Ainsi, les demandes dirigées à l’encontre de Madame [A] [U] seront rejetées.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [H] [J] à payer à la SCI SN IMMOBILIER, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation, la somme de 4.730 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 1.300 € et du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [H] [J] propose de régler la dette par mensualités de 500€. Toutefois, il ne produit aucun justificatif de sa situation financière. Il est, par ailleurs constaté qu’il ne règle pas le loyer courant, étant par ailleurs locataire d’un autre logement. En conséquence, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

L'article 1240 du code civile dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige,celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La responsabilité délictuelle qui en découle suppose, pour être engagée, que soit démontrée l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.

En l’espèce, la SCI SN IMMOBILIER ne démontre pas d’un préjudice distinct du retard de paiement des loyers.

La demande sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [H] [J], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 16 mai 2025 et de l'assignation du 28 juillet 2025.

Condamné aux dépens, Monsieur [H] [J] sera condamné à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,