TJ 10387, 17 juill. 2026, RG 25/01084

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 17 JUILLET 2026

N° RG 25/01084 - N° Portalis DBWV-W-B7J-FHCZ
Nac :5AA

Minute:

Jugement du :
17 juillet 2026

S.A.S. LES OLIVIERS PATRIMOINE

c/

Monsieur [F] [R]

DEMANDERESSE

S.A.S. LES OLIVIERS PATRIMOINE
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Richard HONNET, avocat au barreau d’AUBE

DEFENDEUR

Monsieur [F] [R]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
comparant en personne

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 mai 2026 tenue par Madame Christine FRISON, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition. En présence de Monsieur [N] [M], auditeur de justice

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 17 juillet 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 6 novembre 2020, Mme [P] [H] a donné à bail à M. [F] [R] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] ,[Localité 2] pour un loyer mensuel de 395 € et 28€ de provisions sur charges.

Par acte notarié en date du 19 octobre 2023, Mme [P] [H] a vendu le bien à la SAS LES OLIVIERS PATRIMOINE.

Des loyers étant demeurés impayés , la SAS LES OLIVIERS PATRIMOINE a fait signifier un commandement de payer en date du 20 janvier 2025, tendant au paiement de l’arriéré alors exigible, soit la somme de 2538 €.

La CCAPEX a été saisie le 23 janvier 2025.

Par acte du 25 mars 2025, la SAS LES OLIVIERS PATRIMOINE a ensuite fait assigner M. [F] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes, à la date du 15 mai 2026, pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 15 mai 2026, la SAS LES OLIVIERS PATRIMOINE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et demande au tribunal à titre principal de :
de prononcer la résiliation du bail d’habitation ; condamner M. [F] [R] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 5291 € avec les intérêts au taux légal à compter de chaque échéance en applicarion de l’article 1155 du code civil ;condamner M. [F] [R] au versement d'une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer qui aurait été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux ;ordonner l’expulsion de M. [F] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; condamner M. [F] [R] au paiement d'une somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner M. [F] [R] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.
Au soutien de ses demandes, la SAS LES OLIVIERS PATRIMOINE fait valoir qu'aucun règlement n'est intervenu de la part du locataire depuis 2024. Elle soutient que la reprise des versements n’a concerné que les mois de janvier, février et mars 2026 et depuis plus rien. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.
Le bailleur explique qu’il n’a aucun document prouvant les propos tenus par M. [F] [R].

A cette même audience, M. [F] [R] ,comparant en personne, reconnaît être d’accord sur le montant de la dette et sollicite des délais de paiement afin d’apurer l’arriéré locatif, à hauteur de 120€ par mois. Il précise avoir retrouvé du travail et souhaite rester dans le logement. Il a des revenus à hauteur de 1450€ par mois. Il indique qu’il doit toucher un héritage, ce qui lui permettra d’apurer sa dette locative.

Un bordereau de carence concernant le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1) SUR LA RESILIATION :

1.1. Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 3] par la voie électronique le 10 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 23 juillet 2023 applicable au présent litige.

Par ailleurs, la SAS LES OLIVIERS PATRIMOINE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

1.2. Sur la résiliation du bail et les condamnations au paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus".

L'article 1224 du code civil dispose que "La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.".

L'article 1227 du code civil précise que "La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice." et l'article 1228 du même code prévoit que "Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.".
Enfin, les effets de la résolution judiciaire du bail sont prévues à l'article 1229 du code civil qui dispose que "La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.".

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu'un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l'audience soit considéré comme suffisamment grave.

Le décompte produit en l'espèce par révèle que la dette locative s’élevait, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 5291 € au 4 mai 2026.

M. [F] [R] ne conteste aucunement l'absence de paiement de son loyer pendant plusieurs mois, ni même le montant des sommes réclamées. La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur et sa condamnation au paiement de la somme de 5291 €.

L'article 1228 du code civil pose le principe que "le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts". De son côté, l'article 1343-5 du même code prévoit que "le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues"

M. [F] [R] justifie à l'audience avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer et être en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

En effet, M. [F] [R] justifie de la perception de ressources mensuelles d'un montant de 1450 € et propose de s'acquitter de l'arriéré locatif par des mensualités d'un montant de 120 €.

Dans ces circonstances, il sera autorisé à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu'à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :

que la résiliation du bail soit prononcé au 21 février 2025 ; que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 21 février 2025; que M. [F] [R] devienne occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ; que faute pour M. [F] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que la SAS LES OLIVIERS PATRIMOINE soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [F] [R] ;qu’en cas de maintien dans les lieux,la SAS LES OLIVIERS PATRIMOINE soit en droit d’exiger du défendeur le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

2) SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [F] [R] , partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS LES OLIVIERS PATRIMOINE , M. [F] [R] sera condamné à lui verser la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,