TJ 19272, 15 juill. 2026, RG 25/00167

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

N° RG 25/00167 - N° Portalis 46C2-W-B7J-BFVY

5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n° :

copies délivrées le :

1 copie conforme à :
- OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 3]
- Mme [F] [X]
- Mme [F] [J]

1 copie exécutoire à :
-

1 copie dossier

JUGEMENT DU 15 Juillet 2026

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Mme Marie-Pierre DEBONO, Cadre Greffière;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L HABITAT [Localité 3]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par [H] [E] chargée de précontenteiux et contentieux munie d'un pouvoir

ET :

DEFENDERESSES

Madame [X] [F]
née le 01 Janvier 1966 à [Localité 4] (TURQUIE)
[Adresse 4]
[Localité 5]
non comparante

Madame [K] [F]
née le 03 Septembre 1991
[Adresse 5]
[Localité 6]
non comparante

DÉBATS : 04 Mai 2026

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 septembre 2023, l'Office Public de l'Habitat [Localité 3] a consenti un bail d'habitation à Madame [X] [F] et Madame [K] [F] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 7] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 300,67 euros et d'une provision pour charges de 67,30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement d'avoir à justifier d'une assurance et de payer la somme principale de 395.48 euros au titre de l'arriéré locatif, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [X] [F] et de Madame [K] [F] le 22 mai 2025.

Par assignation du 24 septembre 2025, l'Office Public de l'Habitat Corrèze a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de prononcer la résiliation du bail portant sur le logement sis [Adresse 4] à Ussel (19200) et ce dès le prononcé du jugement à intervenir, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier, viser la clause résolutoire, condamner solidairement Madame [X] [F] et Madame [K] [F] à remettre les clés du logement, ce dès lors que le jugement à intervenir aura acquis le caractère définitif et, à défaut sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard, condamner solidairement Madame [X] [F] et Madame [K] [F] à lui verser la somme de 772,39 euros au titre de l'arriéré de loyers er charges arrêtés au 11 août 2025, à laquelle somme devra s'ajouter le montant des loyers et charges impayés échus postérieurement au 11 août 2025, jusqu'à la décision de résiliation du bail, ainsi que le montant de l'indemnité d'occupation due depuis la date de résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux, indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges assortis des intérêts légaux qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, chiffrer le montant mensuel de l'indemnité d'occupation qui devra correspondre au montant du dernier loyer, soit 367.33 euros, dire que cette indemnité d'occupation sera indexée selon les mêmes règles à l'indexation des loyers, dire qu'il sera autorisé à mettre les meubles pouvant être trouvés dans le logement des locataires à tel endroit qu'il lui plaira et ce aux frais des débiteurs, à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés, l'Office Public de l'Habitat Corrèze demande qu'il soit prévu qu'en cas de défaut de règlement d'une seule échéance, que la totalité de la dette redeviendra exigible sans autre formalité préalable et l'expulsion sera autorisée sans autre démarche préalable, les condamner solidairement à lui verser la somme de 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 27 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 5 janvier 2026. A cette audience, l'Office Public de l'Habitat [Localité 3], représenté dûment par Madame [H] [E], maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative actualisée s'élève à la somme de 1 394,77 euros. Le bailleur mentionne y avoir eu deux versements de 290 euros chacun les 7 novembre et 11 décembre 2025. L'Office Public de l'Habitat [Localité 3], représenté dûment par Madame [H] [E], indique que la dette locative a augmenté depuis l'assignation et qu'il s'agit d'une colocation mère-fille, cette dernière ayant quitté le logement en transmettant un courrier remis à l'agence. Le bailleur ajoute que l'attestation d'assurance n'est plus valide depuis juin 2024 et ne s'oppose pas aux délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. L'Office Public de l'Habitat [Localité 3], représenté dûment par Madame [H] [E], maintient sa demande de remise de clés sous astreinte et n'avoir pas connaissance de l'existence d'une procédure de traitement du surendettement concernant les défenderesses.

Bien que régulièrement assignées par acte de commissaire de justice délivré respectivement à personne et à étude, Madame [X] [F] et Madame [K] [F] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Par décision en date du 6 mars 2026, la présente juridiction a ordonné la réouverture des débats.

Par mails en date du 3 et du 10 avril 2026, Madame [U] [F] a indiqué vivre seule et ne pas disposer de moyen de locomotion. Elle a mentionné percevoir des ressources à hauteur de 300 euros par mois et bénéficier d'aide financière familiale. Madame [U] [F] a souligné ne pas contester la dette locative et avoir pris attache avec le bailleur pour mettre en place un échéancier. Elle a ajouté avoir également pris contact avec la CAF pour réactiver son aide au logement.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 mai 2026. A cette audience, l'Office Public de l'Habitat [Localité 3], représenté dûment par Madame [H] [E], maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée est de 3156.12 euros. Le bailleur mentionne ne plus percevoir l'APL depuis janvier 2026 et que l'assurance contre les risques locatifs est à jour. L'Office Public de l'Habitat [Localité 3], représenté dûment par Madame [H] [E] ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Le bailleur précise que Madame [K] [F] a donné congé le 5 novembre 2025 et qu'il n'y a pas eu d'avenant au bail.

Madame [X] [F] et Madame [K] [F] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2026.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande

L'Office Public de l'Habitat [Localité 3] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat de bail comporte en son article 7 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Il y a lieu d'appliquer le délai contractuel prévu par les parties, le délai prévu par l'article 24 précité ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

Un commandement de payer a été signifié aux locataires le 28 mai 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 395.48 euros n'a pas été réglée par ces dernières dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 juillet 2025.

Si Madame [K] [F] a par courrier remis en mains propres au bailleur le 5 novembre 2025, indiqué ne plus vivre dans le logement depuis mars 2024 et a communiqué sa nouvelle adresse, il convient de noter que ce congé a été régulièrement délivré qu'à la date du 5 novembre 2025, par la remise en mains propres contre émargement et qu'à cette même date, le bail était déjà résilié par acquisition de la clause résolutoire pour défaut du paiement des loyers.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Par mails en date du 3 et du 10 avril 2026, Madame [U] [F] a indiqué vivre seule et ne pas disposer de moyen de locomotion. Elle a mentionné percevoir des ressources à hauteur de 300 euros par mois et bénéficier d'aide financière familiale. Madame [U] [F] a souligné ne pas contester la dette locative et avoir pris attache avec le bailleur pour mettre en place un échéancier. Elle a ajouté avoir également pris contact avec la CAF pour réactiver son aide au logement.

L'Office Public de l'Habitat [Localité 3] ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Dans ces conditions, il convient d'accorder aux défenderesses des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de l'Office Public de l'Habitat [Localité 3] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention de Madame [U] [F] est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La créance de l'Office Public de l'Habitat [Localité 3] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

En l'espèce, la majoration de l'arriéré locatif entre la date de l'assignation et celle de l'audience résulte du seul calcul des indemnités d'occupation qui étaient déterminables dans les termes de l'acte introductif d'instance. L'actualisation de la demande est donc recevable même en l'absence de comparution des défenderesses.

L'Office Public de l'Habitat [Localité 3] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 30 avril 2026, il lui était dû la somme de 3156.12 euros, échéance du mois d'avril 2026 incluse, et soustraction faite des frais de procédure.

Il convient de déduire de ce montant les frais de rejet de prélèvement qui ne sont nullement justifiés (2x1.50).

L'article 4.5 clause de solidarité du contrat de bail prévoit que "les locataires seront tenus solidairement et indivisiblement tant pour le paiement des loyers, charges, réparations, dégradations et indemnités d'occupation, que pour l'exécution des obligations du présent contrat. En cas de congé d'un des cotitulaires, la solidarité du locataire sortant prend fin au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la date d'effet du congé. En revanche, si un nouveau locataire figure au bail, la solidarité prend fin à la date d'effet du congé (…)". En l'espèce, soit le 5 mai 2026.

Les défenderesses n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ni le principe de la dette ni son montant, elles seront condamnées solidairement à payer la somme de 3 153,12 euros au bailleur, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, suivant décompte arrêté au 30 avril 2026, échéance du mois d'avril 2026 incluse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [X] [F] et Madame [K] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l'indemnité d'occupation

Au regard de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, le bailleur est fondé à demander le paiement d'une indemnité d'occupation à l'encontre de Madame [X] [F] et de Madame [K] [F], devenues occupantes sans droit ni titre du local d'habitation à compter du 29 juillet 2025.

Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 402,75 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 29 juillet 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'Office Public de l'Habitat [Localité 3] ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [X] [F] et Madame [K] [F], qui succombent à la cause, seront in solidum condamnées aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu des considérations d'équité, l'Office Public de l'Habitat [Localité 3] sera débouté de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS