TJ 19272, 15 juill. 2026, RG 26/00003

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

N° RG 26/00003 - N° Portalis 46C2-W-B7J-BGIH

5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n° :

copies délivrées le :

1 copie conforme à :
- Me [Localité 3]
- Mme [E]

1 copie exécutoire à :
- Me [Localité 3]

1 copie dossier

JUGEMENT DU 15 Juillet 2026

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Mme Marie-Pierre DEBONO, Cadre Greffière;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

Société d'HLM INTERREGIONALE POLYGONE
RCS [Localité 4] 405 420 159
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Hélène JOLIVET, avocat au barreau d'AURILLAC substituée par Me Sylvie BADEFORT, avocat au barreau de TULLE

ET :

DEFENDERESSE

Madame [X] [E]
née le 24 Avril 2002 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 7]
non comparante

DÉBATS : 04 Mai 2026

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 janvier 2024, la société d'HLM Interrégionale POLYGONE a consenti un bail d'habitation à Madame [X] [E] et Monsieur [G] [B] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 8] Dordogne [Localité 9], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 469,30 euros concernant le logement et de 37,53 euros concernant le garage ainsi qu'une provision pour charges de 79,84 euros.

Par courrier en date du 12 décembre 2024, Monsieur [G] [B] a mentionné avoir quitté les lieux.

Par courrier en date du 10 janvier 2025, la société d'HLM Interrégionale POLYGONE a indiqué à Monsieur [G] [B] avoir pris bonne note de son départ et qu'il était donc détaché du contrat de location à compter du 30 décembre 2024.

Par avenant en date du 10 janvier 2025, la bailleresse a mentionné à Madame [X] [E] avoir pris bonne note du départ de Monsieur [G] [B] et lui a fait savoir qu'elle restait donc seule titulaire du contrat de location à compter du 30 décembre 2024.

Par courrier en date du 24 avril 2025, la société d'HLM Interrégionale POLYGONE a indiqué à la locataire la reprise du garage, celle-ci ayant confirmé son inutilisation depuis le départ de Monsieur [G] [B].

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1867.60 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire, ainsi que sommation d'avoir à justifier de l'occupation d'un logement.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Madame [X] [E] le 6 février 2025.

Par assignation du 12 décembre 2025, la société d'HLM Interrégionale POLYGONE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle aux fins, de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 25 janvier 2024 sont réunies au 20 août 2025, ordonner l'expulsion immédiate de Madame [X] [E] et de tous occupants de son chef des lieux loués si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, condamner Madame [X] [E] à lui payer la somme de 4 043,41 euros due à la date du 1er octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente assignation, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été appelés si le bail s'était poursuivi depuis le 2 octobre 2025 jusqu'au départ effectif du locataire avec remise des clés, condamner Madame [X] [E] à lui payer la somme de 800 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, dans l'hypothèse où des délais seraient accordés, dire qu'à défaut de respect du règlement des loyers en cours et de l'échéancier ainsi accordé, que la clause résolutoire dont les effets auront été suspendus retrouvera son plein et entier effet, dans cette hypothèse, ordonner l'expulsion pure et simple de Madame [X] [E] et de tous occupants de son chef des lieux loués si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, la condamner à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges en cours jusqu'à parfaite libération des lieux avec remise des clés, dans tous les cas, condamner Madame [X] [E] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer en date du 20 juin 2025.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 15 décembre 2025.

Le diagnostic social et financier mentionne que lors du rendez-vous en date du 22 décembre 2025, Madame [X] [E] a exprimé son souhait de rester dans le logement, qu'elle a indiqué avoir bénéficié d'une aide pour la fourniture du gaz et qu'un dossier FSL a été ouvert. Le travailleur social note que la locataire a expliqué ses difficultés financières suite à sa séparation conjugale puis par un arrêt maladie depuis décembre 2025. Il est précisé que lors d'un échange téléphonique le 16 janvier 2026, Madame [X] [E] a indiqué vouloir déménager en février 2026, sans autre précision.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 mai 2026. A cette audience, la société d'HLM Interrégionale POLYGONE, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 25 avril 2026, s'élève désormais à 8003.70 euros. Il est précisé que Madame [X] [E] n'a pas quitté les lieux

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [X] [E] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Il n'a pas été fait mention de l'existence d'une procédure de traitement du surendettement concernant Madame [X] [E].

À l'issue des débats, la décision a été mise en au 15 juillet 2026.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande

La société d'HLM Interrégionale POLYGONE justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat de bail comporte en sa page 3 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Il y a lieu d'appliquer le délai contractuel prévu par les parties, le délai prévu par l'article 24 précité ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

Un commandement de payer a été signifié à la locataire le 20 juin 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1 867,60 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 août 2025.

Selon l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Au vu des éléments versés aux débats, la bailleresse se trouve confronté à des incidents de paiement réitérés, et ce depuis de nombreux mois.

Madame [X] [E] ne s'étant pas présentée à l'audience, ni écrit au tribunal, elle n'a pu communiquer aucun élément permettant d'apprécier sa situation personnelle, familiale et financière.

Il ressort des éléments du dossier et notamment de l'audience, que Madame [X] [E] n'a pas repris le paiement intégral du loyer avant l'audience et que les revenus du foyer de la défenderesse ne permettent pas d'assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette.

A cet égard, il convient de noter que deux plans d'apurement de la dette locative ont été signés par la locataire le 14 mai 2024 et le 3 avril 2025 et qu'ils n'ont pas été respectés.

La société d'HLM Interrégionale POLYGONE ne sollicite pas de délai de paiement ni de suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Il n'y a, dès lors, pas lieu à octroi de délais de paiement, ni de suspension des effets de la clause résolutoire, les conditions cumulatives posées par l'article 24 V - VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n'étant pas réunies.

Il est constamment admis que la libération effective des lieux se matérialise soit par la remise des clés soit par l'expulsion (Cour d'appel de Versailles, 11 mars 2025, n°24/02352).

Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux avec remise des clés, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société d'HLM Interrégionale POLYGONE à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La créance de la société d'HLM Interrégionale POLYGONE est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

En l'espèce, la majoration de l'arriéré locatif entre la date de l'assignation et celle de l'audience résulte du seul calcul des indemnités d'occupation qui étaient déterminables dans les termes de l'acte introductif d'instance. L'actualisation de la demande est donc recevable même en l'absence de comparution de la défenderesse.

La société d'HLM Interrégionale POLYGONE verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 25 avril 2026, Madame [X] [E] lui devait la somme de 8 003,70 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [X] [E] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ni le principe de la dette ni son montant, elle sera condamnée à payer la somme de 8 003,70 euros à la bailleresse, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, suivant décompte arrêté au 25 avril 2026.

Sur l'indemnité d'occupation

Au regard de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, la bailleresse est fondée à demander le paiement d'une indemnité d'occupation à l'encontre de Madame [X] [E], devenue occupante sans droit ni titre du local d'habitation à compter du 21 août 2025.

Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 580,43 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 21 août 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société d'HLM Interrégionale POLYGONE ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [X] [E], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 700 euros à la demande de la société d'HLM Interrégionale POLYGONE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS