TJ 22278, 16 juill. 2026, RG 26/00215

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE SAINT BRIEUC

REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Affaire : [E] [O] / Société C&V IMMO, SYNDICAT DES COPRPRIETAIRES RESIDENCE [Adresse 1]

N° RG 26/00215 - N° Portalis DBXM-W-B7K-GEZC

Ordonnance de référé du : 16 Juillet 2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Rendue le SEIZE JUILLET DEUX MIL VINGT SIX
Par Madame Françoise LEROY-RICHARD, première vice-présidente,
Assistée de Madame Catherine THEPAULT, greffière ;

ENTRE

DEMANDERESSE
Madame [E] [O]
née le 30 Décembre 1961 à [Localité 1] (93), demeurant [Adresse 2]
Représentant : Maître Hervé DE CACQUERAY-VALMENIER de la SELASU H. DE CACQUERAY AVOCAT, avocats au barreau de RENNES, avocat plaidant

D'UNE PART

ET

DEFENDERESSES

Le SYNDICAT DES COPRPRIETAIRES RESIDENCE [Adresse 1], représenté par la société C&V IMMO, [Adresse 3]
Non comparant ni représenté

Société C&V IMMO, exerçant sous le nom commercial BRETAGNE BRIANTAIS IMMOBILIER, immatriculée au RCS de SAINT-BRIEUC sous le n° 882 489 990, dont le siège social est sis [Adresse 3]
Non comparante ni représentée

D'AUTRE PART,

FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par actes de commissaire de justice en date du 4 juin 2026, Mme [O] a assigné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par la société C&V Immo, et la société C&V Immo, exerçant sous le nom commercial Bretagne Briantais Immobilier, à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant en référé, et a sollicité le bénéfice des mesures suivantes :

Ordonner au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 2] représenté par son syndic la société C&V Immo d’exécuter la décision 9 prise par l’assemblée générale du 13 septembre 2025 en introduisant d’une procédure en référé-expertise du sinistre sévissant dans l’immeuble dans un délai de 30 jours suivant la signification de l’ordonnance sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pendant 6 mois ;Condamner la société C&V Immo à verser à Mme [O] la somme prévisionnelle de 4221,44 euros, en réparation de sa perte de loyer de l’appartement qui constitue une aggravation du sinistre pour le retard pris dans la mise en place d’une procédure en vue d’une expertise judiciaire ;Condamner la société C&V Immo aux dépens ;Condamner la société C&V Immo à verser à Mme [E] [O] la somme de 1 500 euros au titre de l’art 700 du code de procédure civile.
L’affaire a été retenue à l’audience du 25 juin 2026.

A cette audience, Mme [O] s’en tient à ses écritures.

Les défendeurs, bien que régulièrement convoqués, ne sont pas représentés et n’ont pas justifié des motifs de leur carence.

Pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il conviendra de se référer aux termes de l’assignation et aux pièces du dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2026, date à laquelle il a été rendu.

SUR CE :

Sur la demande tendant à ordonner au Syndicat des copropriétaires d’exécuter une décision prise par l’assemblée générale :

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il convient de rappeler qu’un trouble manifestement illicite, selon l'article 835 du code de procédure civile, désigne une situation ou un acte qui porte atteinte de manière flagrante et évidente à un droit ou une norme légale. Ce trouble peut justifier une intervention judiciaire rapide pour ordonner des mesures provisoires, comme une injonction de faire ou de ne pas faire, afin de faire cesser l'atteinte.

Mme [O] sollicite qu’il soit ordonné au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 2] représenté par son syndic la société C&V Immo d’exécuter la décision 9 prise par l’assemblée générale du 13 septembre 2025 en introduisant d’une procédure en référé-expertise du sinistre sévissant dans l’immeuble dans un délai de 30 jours suivant la signification de l’ordonnance sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pendant 6 mois.
Mme [O] expose qu’elle est propriétaire de deux appartements au sein de la Résidence [Adresse 1] située [Adresse 1] à [Localité 2] et qu’elle a conclu un bail d’habitation avec M. [H], locataire, pour un des appartements moyennant un loyer mensuel de 380 euros le 1er décembre 2016.

La requérante ajoute que le 5 septembre 2004, un dégât des eaux complexe a détérioré l’appartement occupé par M. [H] sans qu’une cause précise puisse être déterminée en dépit des investigations et des expertises qui se succèdent dans l’immeuble, et nonobstant les difficultés que rencontrent parfois les experts pour pénétrer dans les appartements, précisant que le sinistre touche plusieurs appartements.

Le 13 décembre 2024, le Syndic a adressé à Mme [O] un courrier aux termes duquel il lui a indiqué qu’il « s’agit d’une situation complexe pour laquelle 2 recherches de fuite ont été nécessaires, réalisées les 26 Septembre et 24 Octobre. Les propriétaires concernés par les réparations à faire ont été prévenus. Les remises en état sont en cours. A ce jour les responsabilités ne peuvent donc pas être clairement définies ».

Le 13 septembre 2025, l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] s’est réunie et a :
Désigné comme syndic la société C&V Immo pour une durée d’an an à compter du 1er janvier 2026Donné l’autorisation au syndic d’engager une procédure d’expertise judiciaire pour le cas où la réunion du 25 septembre 2025 en présence de toutes les compagnies d’assurance n’aboutit à aucun résultat de nature à stopper la ou les origines de la fuite d’eau, précisant que l’assemblée générale donne tous pouvoirs au syndic pour engager une procédure judiciaire de référé voire ordonner une expertise judiciaire des désordres consécutifs à ce dégât des eaux affectant l’immeuble, que cette procédure mettra alors en cause toutes les parties intéressées, qu’elles soient copropriétaires ou locataires, leurs assureurs ainsi que l’assureur de la copropriété. Donné mandat à Me pour engager la procédure de référé expertise au titre des désordres par dégât des eaux affectant l’immeuble.
Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 mars 2026, le Conseil de Mme [O] a mis en demeure la société C&V Immo exerçant sous le nom commercial Bretagne Briantais Immobilier d’avoir à saisir Me Guillotin afin qu’il engage la procédure en référé expertise décidée, arguant que la réunion d’expertise du 25 septembre 2025 n’a donné aucun résultat efficient.

Par mail en date du 14 mars 2026, le Syndic a informé le Conseil de Mme [O] qu’une expertise s’était tenue le 10 mars 2026 et qu’il était dans l’attente du rapport d’expertise.

Par mail en date du 1er avril 2026, le Syndic a informé le Conseil de Mme [O] qu’il était toujours dans l’attente de la prochaine recherche de fuite demandée lors de l’expertise du 10 mars 2026, qu’aucun rapport ne lui avait été adressé à l’issue de cette expertise et qu’il s’était rapproché de Me Guillotin en application de la résolution 9 de l’assemblée générale du 13 septembre 2025.

La requérante fait valoir que depuis cette date, elle se trouve dans une impasse, expliquant avoir interpellé téléphoniquement le Syndic qui lui a répondu par oral qu’il allait consulter le conseil syndical pour lancer la procédure en référé expertise.

La requérante soutient que depuis plus d’un an, son locataire subit un dégât des eaux majeur dans l’appartement qu’il loue à tel point qu’il a dû le quitter et qu’en conséquence, elle ne perçoit plus les loyers de son bien tant que son locataire n’aura pas réintégré le logement. Elle considère que ce fait constitue un trouble manifestement illicite tant à l’égard de son droit de propriété qu’à l’égard des droits de son locataire.

La requérante ajoute que l’inertie du Syndic depuis la décision de l’assemblée générale constitue un autre trouble manifestement illicite, arguant que les circonstances temporelles démontrent elles-mêmes que le Syndic ne cesse de retarder l’exécution d’une décision définitive de l’assemblée générale.

Au cas présent, il résulte de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 13 septembre 2025 que le Syndic a été autorisé à engager une procédure judiciaire dans l’hypothèse où la réunion organisée le 25 septembre 2025 ne permettrait pas de déterminer une solution propre à faire cesser les infiltrations.

Si cette réunion est demeurée infructueuse, il ressort néanmoins des pièces produites qu’une nouvelle expertise technique s’est tenue le 10 mars 2026 et que, par courriel du 1er avril 2026, le Syndic a informé le Conseil de Mme [O] être dans l’attente de la date de la prochaine recherche de fuite demandée lors de ladite expertise.

Ces éléments caractérisent la poursuite de démarches destinées à identifier l’origine du sinistre avant l’engagement d’une procédure judiciaire.

Dans ces conditions, l’absence de saisine du juge des référés ne constitue pas, en l’état, une inexécution manifeste de la résolution de l’assemblée générale, et ne caractérise pas un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

En conséquence, Mme [O] qui au demeurant peut prendre au besoin, en qualité de copropriétaire toute initiative procédurale pour protéger ses droits immobiliers, est déboutée de sa demande tendant à ordonner au Syndicat des copropriétaires d’exécuter la décision 9 prise par l’assemblée générale du 13 septembre 2025.

Sur la demande de provision :

En vertu de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Mme [O] sollicite la condamnation de la société C&V Immo à lui verser la somme provisionnelle de 4221,44 euros en réparation de sa perte de loyer de l’appartement qui constitue une aggravation du sinistre pour le retard pris dans la mise en place d’une procédure en vue d’une expertise judiciaire.
La requérante expose que le 14 octobre 2025, son locataire l’a informé qu’il allait cesser de payer son loyer à compter du 1er octobre 2025 « suite à la perte de jouissance de ce logement depuis le 05 septembre 2024 car les dommages importants qui ont été causés ont rendus la totalité de mon logement inhabitable et insalubre ».

La requérante soutient qu’elle a perdu des loyers, que son bien a continué de se dégrader et que, quand bien même une expertise judiciaire serait diligentée par la suite, la perte due à la période de latence entre la décision d’assemblée générale et son exécution demeurera, soutenant qu’il existe un lien de causalité direct entre la faute du Syndic et le dommage qu’elle subit.

Toutefois, Mme [O] ne rapporte pas la preuve de la perte locative invoquée ni que cette dernière à supposer qu’elle existe soit la conséquence unique des conséquences de fuites d’eau et partant de la carence du syndicat des copropriétaires et de la société C et V immo dont elle fait état .

L’évidence requise en référé, n’est pas caractérisée et l’origine des infiltrations demeure en cours d’investigation, une expertise technique s’étant tenue le 10 mars 2026 et le Syndic ayant indiqué par courriel le 1er avril 2026 être dans l’attente de la date de la prochaine recherche de fuite demandée lors de ladite expertise.

Dans ces conditions, les obligations dont Mme [O] demandent l’exécution à l’endroit du syndicat des copropriétaires et de la société C et V immo, sont contestables sérieusement tant la responsabilité de la société C&V Immo que l’existence d’un lien de causalité direct entre les diligences critiquées et le préjudice allégué par Mme [O] se heurtent à des contestations sérieuses.

Il s’ensuit que la créance invoquée ne présente pas le caractère non sérieusement contestable exigée par l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, de sorte que la demande de provision sera rejetée.

Sur les mesures accessoires :

Mme [O] qui succombe garde la charge des dépens exposés et est débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS