TJ 84007, 13 juill. 2026, RG 26/00262

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 13 JUILLET 2026

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N° du dossier : N° RG 26/00262 - N° Portalis DB3F-W-B7K-KOK2

PRÉSIDENT : Hervé LEMOINE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

S.A.S. COURTINE EXPANSION représentée par son représentant légal en exercice.
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Souad ZITOUNI, avocat au barreau d’AVIGNON, Me Damien MENGHINI-RICHARD, avocat au barreau de LYON

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [M]
né le 26 Août 1976
[Adresse 2]
[Localité 2]
non comparant, non représenté

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 22 Juin 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 décembre 2023, la S.A.S. Courtine Expansion a donné à bail, pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2024, à M. [K] [M] des locaux à usage commercial n°31-32 situés au sein du centre commercial [Adresse 3], [Adresse 4] à [Localité 3] (84), moyennant un loyer d’un montant annuel de 12 000,00 euros H.T. du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, le preneur bénéficiant d’une franchise de loyers du 1er janvier au 30 juin 2024, puis de 12 600,00 euros H.T. à partir du 1er juillet 2025, ce loyer étant payable trimestriellement, outre une provision d’un montant annuel de 3 780,00 euros au titre des taxes et charges, également payable trimestriellement.

Ce bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit de la location en cas de défaut de paiement d'un seul terme des loyers et charges par le locataire, un mois après un commandement de payer les sommes dues demeuré infructueux.

Constatant que les loyers n’ont jamais été réglés par le locataire depuis le début du bail, et ce malgré la délivrance le 28 janvier 2026 d'un commandement de payer rappelant la clause résolutoire incluse dans le bail, la S.A.S. Courtine Expansion a fait citer, par acte extra judiciaire du 2 juin 2026, M. [K] [M] devant la présente juridiction aux fins de voir :
- recevoir comme régulière et bien fondée la demande de la S.A.S. Courtine Expansion,
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu au profit de M. [K] [M] en date du 7 décembre 2023,
- prononcer la résolution du bail conclu en date du 7 décembre 2023 et portant sur une cellule numéros 31 et 32 du centre commercial occupée par M. [K] [M] situé [Adresse 5] à [Localité 3] (84),
- ordonner l'expulsion de M. [K] [M] et de tout occupant de son chef du local portant les numéros 31 et 32 situé au sein du centre commercial situé [Adresse 5] à [Localité 3] (84), au besoin au moyen de la force publique et d'un serrurier,
- condamner M. [K] [M] à payer par provision à la S.A.S. Courtine Expansion la somme de 30 627,87 euros, décompte arrêté au 31 décembre 2025 et à actualiser au jour de l'audience,
- condamner M. [K] [M] à payer par provision à la S.A.S. Courtine Expansion une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer actuel, à savoir 1 638,00 euros par mois à compter de la résolution du bail commercial jusqu'à la libération effective des lieux,
- condamner M. [K] [M] à payer à la S.A.S. Courtine Expansion la somme de 2 000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer et de signification de l'assignation aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

A l'audience, la S.A.S. Courtine Expansion, qui est représentée, maintient ses demandes telles que formées dans son acte introductif d'instance, précisant toutefois que sa créance de loyers s’élève à la somme de 40 455,87 euros après l’appel du loyer du 2ème trimestre 2026.

Quoique régulièrement cité, M. [K] [M] n'a pas constitué avocat.

SUR CE :

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

Il résulte des dispositions de l'article 472 de ce même code qu'au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dénonce de la présente procédure aux créanciers inscrits :

Les dispositions de l'article L.143-2 du code de commerce font obligation au propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce grevé d'inscriptions, de notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, pour leur permettre de sauvegarder leur gage dont le droit au bail est l'un des principaux éléments. En l'absence de cette diligence, la résiliation leur est inopposable et la rétractation de la décision litigieuse peut être encourue.

En l'espèce, la S.A.S. Courtine Expansion explique n’avoir pu accomplir cette formalité en raison de la non-immatriculation de M. [M] au registre du commerce et des sociétés, et, en conséquence, de l’impossibilité de lever un état des endettements.

Sur la constatation de la résiliation du bail commercial et les sommes dues à ce titre :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend” . Selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

L’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce prévoit que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le bail commercial conclu entre la S.A.S. Courtine Expansion et M. [M] contient une clause résolutoire rédigée comme suit :
“Il est expressément stipulé qu'à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer de base, loyer variable additionnel, charges, travaux, impôts, taxes, redevances ou tous accessoires, à son échéance, et, notamment, en cas de défaut de règlement de tout rappel de loyer suite à un renouvellement ou à une révision du prix du bail ainsi qu'à un défaut de paiement de toute somme relative au réajustement du dépôt de garantie, de toute indemnité d'occupation contractuelle ou judiciaire, de tous intérêts et pénalités quels qu'ils soient, de la contribution au budget de fonctionnement ou, plus généralement, en cas d'inexécution ou d'exécution fautive (déclaration inexacte du chiffre d'affaire déclaré) d'une seule des conditions du bail ou de ses annexes, et un (1) mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter visant la présente clause et restés infructueux pendant le délai d'un mois, le bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieurs à l'expiration des délais ci-dessus”.

Il est établi par le décompte arrêté au 13 mai 2026 que M. [K] [M] n'a jamais réglé le moindre loyer depuis le début du bail en janvier 2024, étant précisé que, dans ce contrat, le bailleur a renoncé au paiement des loyers pour les deux premiers trimestres de l’année 2024. Le commandement de payer délivré à ce locataire le 28 janvier 2026, qui rappelait la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, est demeuré sans effet pendant le délai d’un mois, M. [M] n'ayant pas apuré le passif locatif, d'un montant de 30 627,87 euros au 30 septembre 2025, après l’appel du loyer du dernier trimestre de l’année 2025. Dès lors, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies, ce qui ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse.

M. [K] [M], qui n'a pas constitué avocat, ne s'explique pas sur sa défaillance, ni ne sollicite des délais pour apurer sa dette. Il convient en conséquence de constater la résiliation du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 28 février 2026 à 24 h, date et heure auxquelles le locataire ne dispose plus de titre pour occuper les lieux, et, à défaut de départ amiable dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, d'ordonner son expulsion, une telle occupation, sans droit ni titre, caractérisant un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser.

Le sort des éventuels meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux loués par le locataire sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que “dans les cas où l'existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier”. En l’espèce, l'obligation de M. [M] de payer les arriérés de loyer ainsi qu’une indemnité d'occupation courant à partir de la date de résiliation du bail n'est pas sérieusement contestable.

Au vu des pièces justificatives produites, la dette de loyers de M. [M], arrêtée au 28 février 2026, s’élève à la somme de 33 903,87 euros, se décomposant comme suit :

Loyers et provisions sur charges échus T.T.C.
du 3ème trimestre 2024 au 2ème trimestre 2025
(du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025) (4 734,00 E x 4) ....... 18 936,00 E

Loyers et provisions sur charges échus T.T.C.
des 3ème et 4ème trimestres 2025 (du 1er juillet
2025 au 31 décembre 2025) (4 914,00 E x 2) ................... 9 828,00 E

Loyers et provisions sur charges échus T.T.C.
pour les deux premiers mois du 1er trimestre 2026
(du 1er janvier 2026 au 28 février 2026)
([4914,00 E / 3] x 2 mois) ................................................. 3 276,00 E

Taxe foncière année 2024 .................................................. 1 247,81 E
Taxe foncière année 2025 .................................................. 616,00 E

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TOTAL .................................................................. 33 903,87 E

cette somme représentant le montant des loyers et charges dus jusqu'au mois de février 2026 inclus puisque, dans le bail liant les parties, le loyer est stipulé payable le premier jour de chaque trimestre civil mais que ledit bail a été résilié de plein droit à la fin du 2ème mois du 1er trimestre 2026.

Cette créance n'étant pas contestable, il y a lieu de condamner M. [K] [M] à payer cette somme à la S.A.S. Courtine Expansion, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2026, date de l’assignation en justice valant mise en demeure de payer, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Conformément à la demande de la bailleresse, et malgré les termes de l’article 20.5 du bail, il y a lieu de fixer à une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges le montant de l'indemnité d'occupation qui est due mensuellement à compter du mois où le locataire est sans droit ni titre, soit le mois de mars 2026. M. [M] sera condamné au paiement de cette indemnité d'occupation à titre provisionnel.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. [K] [M], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens de la présente instance et versera à la S.A.S. Courtine Expansion, qui a été contrainte d'engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS