TJ 34172, 25 mars 2026, RG 25/01599

DOSSIER : N° RG 25/01599 - N° Portalis DBYB-W-B7J-QGB3

Copie exécutoire à
la SELARL VPNG
et
Me Sanoussy [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 25 Mars 2026

PAR Caroline PRIEUR, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,
assistée de PAILLOLE Cécile, Greffier, lors du prononcé du délibéré

ENTRE :

DEMANDERESSE

Etablissement public -ACM HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELARL VPNG, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDERESSE

Madame [N] [W] [Q], demeurant [Adresse 3] [Adresse 4]

représentée par Maître Sanoussy CISSE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 24 Février 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 25 Mars 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 9 juillet 2009 et ayant pris effet le 31 juillet 2009, L'ETABLISSEMENT PUBLIC ACM HABITAT a donné à bail à Madame [N] [W] [Q] et Monsieur [G] [K] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 5], deuxième étage, logement n°13, [Localité 2] [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 440,13 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 24,83 euros.

Par bail séparé en date du 3 août 2009, L'ETABLISSEMENT PUBLIC ACM HABITAT a donné à bail à Madame [N] [W] [Q] et Monsieur [G] [K] un garage n°4031 situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 44,02 euros et une provision mensuelle sur charges de 2,27 euros.

Par avenant au contrat de location en date du 24 mars 2025, suite à la séparation de Madame [N] [W] [Q] et Monsieur [G] [K], le contrat de location est mis au nom de Madame [N] [W] [Q] à compter du 12 mars 2025. Cet avenant s’applique également au contrat de location garage en cours.

Des loyers étant demeurés impayés, ACM HABITAT a fait signifier à Madame [N] [W] [Q], par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2025, un commandement de payer la somme principale de 2 514,41 euros, au titre des loyers et provisions sur charges du logement et du garage, restés impayés, arrêté à la date du 5 juin 2025, et visant les clauses résolutoires prévues aux baux.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 25 août 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, L'ETABLISSEMENT PUBLIC ACM HABITAT a fait assigner Madame [N] [W] [Q] pour l'audience du 13 janvier 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- le constat de la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires en raison de l'impayé de loyers et de charges,
- l'expulsion de Madame [N] [W] [Q] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, avec indexation, et la condamnation de Madame [N] [W] [Q] au paiement de celle-ci,
- la condamnation de Madame [N] [W] [Q] à payer la somme de 2 899,46 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts de droit,
- la condamnation de Madame [N] [W] [Q] aux entiers dépens et à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [N] [W] [Q], daté du 22 décembre 2025. La conclusion est que Madame [W] [Q] vit seule avec ses deux enfants majeurs étudiants. Séparée, Monsieur n’apporte pas de soutien financier. Madame [W] [Q] a perdu son emploi et doit régler les frais d’études de ses enfants. Un litige a eu lieu avec la CAF. Les droits de Madame [W] [Q] sont suspendus, elle a contacté un avocat pour l’assister dans ses démarches et un dossier de surendettement est en cours.

***

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi et a finalement été évoquée à l’audience du 24 février 2026.

À l'audience du 24 février 2026, L'ETABLISSEMENT PUBLIC ACM HABITAT et Madame [N] [W] [Q] étaient représentés par leurs conseils.

L'ETABLISSEMENT PUBLIC ACM HABITAT a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens . Il a actualisé le montant de la dette principale par décompte produit à l’audience à la somme de 3.338,20 euros s’agissant du logement et du garage. Il s’est par ailleurs opposé par principe à ce que des délais de paiement soient accordés à la locataire pour l’apurement de la dette.

Madame [N] [W] [Q] a formulé, par le biais de son conseil, les demandes suivantes :
A titre principal : - la suspension de la clause résolutoire visée au bail,
- le maintien dans le logement occupé,
- le rejet de la demande d’ACM HABITAT à la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,
- le constat de son engagement à payer la totalité de sa dette en contrepartie de son maintien dans le logement et du renoncement par le bailleur à son expulsion,
A titre subsidiaire : - la fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer actuel,
- l’octroi de délais de paiement de 36 mois pour apurer l’arriéré locatif au titre de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ou à défaut de délais au titre de l’article 1343-5 du code civil,
- le rejet de la condamnation aux intérêts sur les sommes dues au titre des impayés,
le rejet de toute demande contraire.
Elle expose s'être trouvée dans une situation personnelle et financière difficile suite à la perte de son emploi et de sa séparation, avoir deux enfants à charge, être titulaire depuis le 7 octobre 2025 d'un contrat de travail à durée indéterminée et être en capacité de solder sa dette.

La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation des baux et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne morale, L'ETABLISSEMENT PUBLIC ACM HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

L'ETABLISSEMENT PUBLIC ACM HABITAT justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail relatif au stationnement a été conclu avec le même bailleur et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, l'accessoire.

En l'espèce, le bail relatif au garage a été conclu avec le même bailleur et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, l'accessoire.

Le bail relatif au logement prévoit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit. Le bail relatif au garage prévoit quant à lui qu’en cas de non-paiement et un mois après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Cependant, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
 
Dès lors, la clause résolutoire prévue au bail relatif au garage n'est pas conforme à l'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer du 10 juin 2025 vise ces clauses et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 11 août 2025, date de résiliation desdits baux.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [N] [W] [Q] se trouve redevable de la somme totale de 3 338,20 euros s’agissant du logement et du garage, en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 20 février 2026, mensualités du mois de janvier comprises, selon décomptes établis par le bailleur et ci-après annexés, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Madame [N] [W] [Q] sera donc condamnée à payer la somme provisionnelle totale de 3 337,41 euros à L'ETABLISSEMENT PUBLIC ACM HABITAT, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur les pénalités de retard
 
L’article L 442-5 du Code de la construction et de l’habitation dispose notamment qu’aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l'article L. 101-1, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l'Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois. À défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l'organisme d'habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s'acquitter de cette obligation.

En l’espèce, L'ETABLISSEMENT PUBLIC ACM HABITAT sollicite la condamnation provisionnelle de Madame [N] [W] [Q] à ce titre.

En application des dispositions de l'article L.442-5 du code de la construction et de l'habitation, il n'y a pas lieu de laisser cette somme à la charge du locataire, dans la mesure où l'imputation de ces sommes sanctionne le fait de ne pas avoir adressé au bailleur un document qui présente des fins purement statistiques, sans entrer dans un dispositif d'ordre public de maintien ou de conservation du logement.

Cette obligation étant sérieusement contestable, il n'y a lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Malgré l’opposition de L'ETABLISSEMENT PUBLIC ACM HABITAT, la situation financière de Madame [N] [W] [Q] exposée à l’audience, notamment le fait qu’elle dispose actuellement d’un emploi rémunéré de 1 100 euros par mois et d’allocations à hauteur de 609,01 euros par mois, ainsi que la reprise du paiement des loyers courants, justifient de lui accorder des délais dans les conditions prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, les clauses de résiliation de plein droit reprendront leur plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

À compter de la résiliation des baux, Madame [N] [W] [Q], devenue occupante sans droit ni titre, sera alors également tenue de payer des indemnités mensuelles d’occupation de montants non sérieusement contestables équivalents à ceux des loyers augmentés des provisions sur les charges, qui auraient été exigibles si les baux n'avaient pas été résiliés, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, ces indemnités mensuelles d’occupation seront indexées, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [N] [W] [Q], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Madame [N] [W] [Q] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

L'ETABLISSEMENT PUBLIC ACM HABITAT sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS