TJ 34172, 10 juill. 2026, RG 26/00132

DOSSIER : N° RG 26/00132 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QI66

Copie exécutoire à
Me Florent CLAPAREDE
Me Sarah DAHROUR
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
Site Méditerranée

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 10 Juillet 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, assistée de Sofia STATOUA, Greffier placé,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [K] [J], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Florent CLAPAREDE, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [N] [W], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Sarah DAHROUR, avocat au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 16 Juin 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 10 Juillet 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 19 décembre 1998 et ayant pris effet le 21 décembre 1998, Madame [K] [J] a donné à bail à Monsieur [N] [W] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2], premier étage, 34000 MONTPELLIER, moyennant un loyer mensuel initial de 2 200 francs et une taxe droit au bail de 57,50 francs, outre une provision mensuelle sur charges de 92,50 francs.

Madame [K] [J] a fait signifier à Monsieur [N] [W], par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2025, un congé avec offre de vente prenant effet au 20 décembre 2025.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 4 février 2026, Madame [K] [J] a fait assigner Monsieur [N] [W] pour l'audience du 24 février 2026 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- le constat de la déchéance de plein droit de tout titre d'occupation des lieux précédemment loués de Monsieur [N] [W],
- l'expulsion de Monsieur [N] [W] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 565,60 et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [N] [W] au paiement de celle-ci,
- la condamnation de Monsieur [N] [W] à payer la somme de 279,54 euros à titre de provision correspondant aux loyers impayés dus et à la somme de 139 euros à titre de provision correspondant aux charges impayées dues, somme à parfaire au jour de l'audience,
- la condamnation de Monsieur [N] [W] aux entiers dépens et à payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

***

L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois et a finalement été évoquée à l'audience du 14 avril 2026.

À l'audience du 14 avril 2026, Madame [K] [J] était représentée par son conseil. Monsieur [N] [W] était représenté par son conseil.

Madame [K] [J] a, par le biais des conclusions de son conseil, demandé :
- le constat de la déchéance de plein droit de tout titre d'occupation des lieux précédemment loués,
- l'expulsion de Monsieur [N] [W] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 581,83 euros et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [N] [W] au paiement de celle-ci,
- la condamnation de Monsieur [N] [W] à payer les sommes de 279,54 euros à titre de provision correspondant aux loyers impayés dues et de 139 euros à titre de provision correspondant aux charges impayées dues, somme à parfaire au jour de l'audience,
- le rejet de l'ensemble des demandes formulées par Monsieur [N] [W]
- la condamnation de Monsieur [N] [W] aux entiers dépens et à payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Par ailleurs, Madame [K] [J] a indiqué que la recherche d'un logement de deux pièces avec garage en rez-de-chaussée semble dépasser le budget du défendeur. Elle a ajouté qu'il n'y avait pas de justificatif concernant les démarches de relogement et que Monsieur [N] [W] avait refusé une offre d'appartement. Madame [K] [J] a également expliqué être à la retraite et vouloir vendre son bien dans la mesure où elle doit encore travailler et a dû contracter un prêt. Elle s'oppose enfin à toute demande de délais et sollicite une ordonnance d'expulsion.

Monsieur [N] [W] a, par le biais des conclusions de son conseil, demandé :
- le constat que la situation personnelle, sociale et médicale de Monsieur [N] [W] justifie l'aménagement des effets de la décision d'expulsion,
- l'octroi de délais pour quitter les lieux, dans la limite maximale fixée par les textes, et au minimum pour une durée de 24 mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, selon les dispositions des articles L412-3 à L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, compte tenu de sa vulnérabilité médicale, de la faiblesse et de la précarité de ses ressources, de l'ancienneté de son occupation des lieux, de l'absence de solution de relogement immédiate et des démarches sociales et de logement social en cours,
- la condamnation de Monsieur [N] [W] au paiement d'une indemnité d'occupation pendant l'octroi des délais pour quitter les lieux,
- le constat de la faiblesse de l'arriéré locatif et de l'arriéré des charges au regard de la durée du bail et des paiements réguliers, et en conséquence, faire droit à une demande de délai de paiement de 10 mois pour un montant de 30 euros mensuels sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil,
- le rejet de l'ensemble des demandes de la demanderesse, notamment en ce qu'elle tendrait à une expulsion immédiate sans délai ainsi qu'au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
- la conservation par chaque partie de ses propres dépens et frais irrépétibles.

Par ailleurs, Monsieur [N] [W] a indiqué faire face à des problèmes médicaux, à la suite notamment de quatre accidents de voiture, et sociaux et avoir déposé un dossier MDPH. Il a souligné son souhait de quitter les lieux, et a confirmé avoir effectué des demandes de relogement à [Localité 1] et à [Localité 2]. Concernant le logement, Monsieur [N] [W] a précisé que le prêt souscrit par la bailleresse avait permis de financer des travaux dans l'appartement pour la vente. Il a réitéré son souhait de voir l'expulsion aménagée compte tenu du fait qu'il ne perçoit que le RSA et craint de se retrouver à la rue.

Par ordonnance rendue le 11 mai 2026 une réouverture des débats a été ordonnée afin que Madame [K] [J] produise un décompte actualisé commençant à zéro et l'affaire a été de nouveau évoquée à l'audience du 16 juin 2026.

À l'audience du 16 juin 2026, Madame [K] [J] était représentée par son conseil qui a déposé son dossier. Monsieur [N] [W] était représenté par son conseil qui a déposé son dossier.

La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L'article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article suivant précise qu'il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, l'occupation sans droit ni titre d'un immeuble, qui peut résulter de la délivrance d'un congé, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L'action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de l'échéance du bail

L'article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, lien qui ne peut être qu'un de ceux prévus par l'article. Il doit également être joint au congé une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire. Le délai de préavis applicable est de six mois.

Le II du même article précise quant à lui que lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Ce congé vaut alors offre de vente au profit du locataire, offre valable pendant les deux premiers mois du préavis. À l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Ces dispositions doivent être reproduites à peine de nullité dans chaque notification.

En l'espèce, le congé pour vente a été délivré par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2025, avec une prise d'effet au 20 décembre 2025. Il comporte l'ensemble des mentions rendues obligatoires par l'article précité.

Dès lors, le locataire n'ayant pas accepté l'offre de vente, il est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local, à compter du 20 décembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 5 de l'ordonnance modifiée n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période.

À compter de l'échéance du bail, devenue occupant sans droit ni titre, Monsieur [N] [W] sera tenu de payer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'était pas arrivé à échéance, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d'occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de provision

Conformément à l'article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Sur la révision du loyer

L'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le contrat peut stipuler une révision annuelle du loyer à la date convenue entre les parties, ou, à défaut, au terme de chaque année de contrat. Cette révision relève de l'indexation de l'indice de référence des loyers publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. Le bailleur doit alors manifester sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, pour une prise d'effet à compter de sa demande.

Monsieur [N] [W] sollicite le rejet de l'application de la révision de loyer faute d'information préalable à son égard et en raison d'une application rétroactive.

Au soutien de sa demande, il indique qu'il n'a pas été informé par la bailleresse de sa volonté de réviser le montant du loyer. Cela n'a été le cas qu'au moment de la présente procédure lors de la fourniture par la bailleresse du décompte détaillé.

Il convient de constater que le contrat de bail stipule que " le loyer sera révisable chaque année le 18 décembre sur la base de la moyenne de l'indice du coût de la construction sur 4 trimestres ". Madame [K] [J] a alors sollicité une révision du loyer en décembre pour une application en janvier.

En conséquence, l'information de la volonté du bailleur de réviser le bail ainsi que les modalités de révision sont précisées dans le contrat de bail.

Dès lors, la demande de Monsieur [N] [W] sera rejetée à ce titre.

Sur la régularisation des chargeste et les impayés de loyers

Monsieur [N] [W] sollicite le rejet de l'arriéré des reliquats de sommes au titre de l'année 2024.

Au soutien de ses prétentions, il indique que la bailleresse ne fournit aucun document propre à justifier cet arriéré locatif.

Concernant la somme de 27,60 euros au titre du solde des loyers pour l'année 2024, la bailleresse n'apporte aucun justificatif. Cette somme sera donc déduite du décompte locatif.

Concernant la somme de 52,74 euros au titre du solde de charges 2024, Madame [K] [J] fournit une répartition des charges de l'exercice du 1 janvier 2024 au 31 décembre 2024 s'élevant à la somme de 365,67 euros pour la part locative. Sur ce décompte de répartition de charges, il est indiqué que les provisions locatives versées s'élèvent au montant de 300,89 euros soit un reliquat de 65,68 euros.
Madame [J] sollicite le versement de la somme de 52,74 euros dans son décompte mais produit un document pour justifier les charges ( pièces n°4) indiquant que le solde à payer pour les charges 2024 est de 57 euros.
Elle ne justifie pas par ailleurs, du montant de la taxe d'ordures ménagères 2024.
Aucune de ces trois sommes n'étant concordantes, la demande, non explicite, sera rejetée et la somme de 52,74 euros sera également déduite du décompte.

Concernant le solde de charges 2025, la demanderesse indique dans son décompte qu'il reste un solde de charges de 139 euros.
Elle ne produit aucun décompte de régularisation de charges pour l'année 2025 pour justifier de la somme restant à payer au titre de ces charges mais il convient de constater que dans le décompte, la somme due est en faveur du locataire ( provision charges annuelles 390 euros/ charges réelles 366 euros). La bailleresse produit le justificatif de la taxe d'ordures ménagères qui s'élève à la somme de 163 euros.
Après déduction du solde créditeur au titre de la régularisation de charges, le locataire est bien redevable de la somme de 139 euros au titre des charges 2025.
Il rsulte par ailleurs du décompte qu'il est dedevable de la somme de 199,20 euros au titre des loyers demeurés impayés.

En conséquence, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [N] [W] se trouve redevable de la somme de 317,35 euros en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 16 juin 2026, mensualité du mois de mai comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [N] [W] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 317,35 euros à Madame [K] [J].

Sur les délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Monsieur [N] [W] a repris le paiement de ses loyers depuis avril 2025 avec complément afin d'apurer l'arriéré locatif.

En outre, eu égard au montant de la dette et à l'absence de justification par la bailleresse de besoins nécessitant le refus d'octroyer des délais de paiement.

En conséquence, il y a lieu d'accorder à Monsieur [N] [W] des délais de paiement tels que précisés dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Conformément à l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Selon l'article L.412-4 du même code, la durée des délais prévus à l'article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Pour solliciter des délais pour quitter les lieux, Monsieur [N] [W] indique qu'il est sans solution d'hébergement stable et qu'une demande de logement social est en cours d'instruction.

Il fournit à ce titre une demande de logement social en date du 23 octobre 2014 mais indique qu'il aurait renouvelée cette dernière. Il ne justifie pour autant pas avoir effectué d'autres démarches afin de se reloger.

Il convient de constater, aussi fragile que soit la situation personnelle et financière du locataire, qu'il ne démontre pas que son relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales tel que prescrit par les dispositions ci-dessus rappelées.

Il convient de rappeler que Madame [J] est légitime à vouloir vendre son logement et que l'échéance du congé pour vente avait été fixée au 20 décembre 2025, soit il y a 7 mois.

En conséquence, la demande d'octroi de délais pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur les dépens

L'article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [N] [W], partie perdante, sera donc condamné aux dépens de l'instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, l'équité commande de condamner, à ce titre, Monsieur [N] [W] à payer à Madame [K] [J] la somme de 200 euros.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l'exécution provisoire qui est, aux termes de l'article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS