TJ 34172, 25 mars 2026, RG 25/01295

DOSSIER : N° RG 25/01295 - N° Portalis DBYB-W-B7J-QAEI

Copie exécutoire à
Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER - BRIBES AVOCATS
et
Me Anaïs HOSSEINI NASSAB NADJAR
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
Site Méditerranée

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 25 Mars 2026

PAR Sabine CORVAISIER, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,
assistée de Cécile PAILLOLE, Greffier, lors du prononcé du délibéré

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [C] [K] épouse [P], demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL MEYNADIER - BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [Q] [P], demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL MEYNADIER - BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Monsieur [E] [M], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Anaïs HOSSEINI NASSAB NADJAR

Madame [Z] [H], demeurant [Adresse 3] [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Les débats ont été déclarés clos le 03 Mars 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 25 Mars 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 26 janvier 2021, Madame [C] [K] épouse [P] et Monsieur [Q] [P] ont donné à bail à Madame [Z] [H] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 5] [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 564,92 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 45 euros.

Par acte sous seing privé en date du 28 janvier 2021, Monsieur [E] [M] s’est porté caution solidaire des engagements de Madame [Z] [H] dans le cadre du bail précité.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [C] [K] épouse [P] et Monsieur [Q] [P] ont fait signifier à Madame [Z] [H], par acte d’huissier de justice en date du 3 juin 2025, un commandement de payer la somme principale de 2 666,93 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 1er mai 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte d’huissier de justice en date du 17 juin 2025, Madame [C] [K] épouse [P] et Monsieur [Q] [P] ont dénoncé ledit commandement à Monsieur [E] [M] en sa qualité de caution solidaire.

***

Par acte d’huissier de justice signifié à étude le 3 octobre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, Madame [C] [K] épouse [P] et Monsieur [Q] [P] ont fait assigner Madame [Z] [H] et Monsieur [E] [M] pour l'audience du 3 mars 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demandent, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l'impayé de loyers et de charges,
- l'expulsion de Madame [Z] [H] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation solidaire de Madame [Z] [H] et Monsieur [E] [M] au paiement de celle-ci,
- la condamnation solidaire de Madame [Z] [H] et Monsieur [E] [M] à payer la somme de 5 347,45 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,
- la condamnation in solidum Madame [Z] [H] et Monsieur [E] [M] aux entiers dépens et à payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [Z] [H], daté du 12 février 2026. La conclusion est qu’elle ne s’est pas présentée aux rendez-vous du service référent.

***

À l'audience du 3 mars 2026, Madame [C] [K] épouse [P] et Monsieur [Q] [P] étaient représentés par leur conseil qui a déposé leur dossier. Madame [Z] [H] a comparu et Monsieur [E] [M] était représenté par son conseil, lequel a dépose son dossier.

Madame [C] [K] épouse [P] et Monsieur [Q] [P] ont maintenu leurs demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de leurs moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 8 527,66 euros. Ils se sont par ailleurs opposés à des délais de paiement.

Madame [Z] [H] a indiqué être en procédure pour la garde de sa fille. Elle a expliqué avoir connu une dépression en raison du harcèlement subi de la part de son nouveau compagnon, l’ayant contrainte à moins travailler. Elle a également indiqué être travailleuse indépendante, coach de vie, autoentrepreneuse et psychothérapeute. Elle a ajouté que sa famille vivait au Pérou mais que son titre de séjour ayant expiré l’année dernière, elle ne pouvait recevoir de l’argent de son pays. Elle a cependant précisé avoir reçu son titre de séjour il y a quelques mois. Elle a par ailleurs souligné avoir besoin de temps pour déménager, expliquant qu’elle continuait de subir du harcèlement. Elle a affirmé qu’elle souhaitait quitter le logement et a donné son accord pour l’expulsion. Elle a par ailleurs indiqué qu’elle réalisait des démarches afin d’obtenir un financement professionnel pour rembourser la dette et a ainsi sollicité l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [E] [M] a, par le biais des conclusions de son avocat, sollicité de :

« IN LIMINE LITIS

- SE DÉCLARER INCOMPÉTENT pour trancher les demandes relatives à la caution en l’état de l’existence d’une contestation sérieuse tirée de la nullité de l’acte de cautionnement,

- JUGER que seul le juge du fond est compétent pour statuer sur la contestation sérieuse tirée de la nullité de l’acte de cautionnement

- A TITRE PRINCIPAL

JUGER qu’il existe une contestation sérieuse tirée de l’irrégularité de l’acte de cautionnement du 28 janvier 2021 du fait de l’absence de mention sur l’acte de cautionnement de l’indice précis de référence effectivement pris en compte au titre de la révision des loyers, contrairement à l’alinéa 6 de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui prescrit cette mention à peine de nullité :

DÉBOUTER Madame [C] [K] épouse [P], Monsieur [Q] [P] et Madame [Z] [H] de toutes demandes, fins et prétentions dirigées contre Monsieur [E] [M] à raison de la contestation sérieuse tirée de la nullité de son engagement de caution ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

ACCORDER à Monsieur [E] [M] un délai de 24 mois pour s’acquitter des sommes mises à sa charge,

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

DÉBOUTER Madame [C] [K] épouse [P], Monsieur [Q] [P] et Madame [Z] [H] de toutes demandes, fins et prétentions dirigées contre Monsieur [E] [M],

CONDAMNER toute partie succombant à payer à Monsieur [E] [M] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ».

La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la validité du cautionnement

Il ressort des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, il convient de constater que l’indice de révision ne figure pas sur l’acte de cautionnement signé par Monsieur [E] [M].
Toutefois, l’acte de caution précise que Monsieur [M] a reçu un exemplaire original du contrat de bail sur lequel figure les modalités de révision du loyer et a, par ailleurs, paraphé toutes les pages du contrat de bail.

Dès lors, il a manifestement été en mesure de prendre connaissance des modalités de révision des loyers et ne démontre pas le grief subi par l’absence de mention de l’indice de révision dans le contrat de cautionnement.

En conséquence, il sera débouté de sa demande de nullité de l’acte de cautionnement.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleurs personnes physiques, alors que la dette était supérieure à trois fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Madame [C] [K] épouse [P] et Monsieur [Q] [P] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le leur imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Madame [C] [K] épouse [P] et Monsieur [Q] [P] justifient par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail ayant été renouvelé postérieurement à la loi du 27 juillet 2023.

En l'espèce, cette clause résolutoire est bien prévue par le contrat de bail.

Le commandement de payer du 3 juin 2025 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 juin 2025, date de résiliation dudit bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [Z] [H] se trouve redevable de la somme de 8 527,66 euros en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 26 février 2026, mensualité du mois de mars comprise, selon décompte établi par les bailleurs et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Madame [Z] [H] et Monsieur [E] [M], en sa qualité de caution solidaire, seront donc condamnés solidairement à payer la somme provisionnelle de 8 527,66 euros à Madame [C] [K] épouse [P] et Monsieur [Q] [P].

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [Z] [H] a indiqué vouloir quitter le logement et n’a pas sollicité la suspension de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de Madame [Z] [H] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande d’octroi de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, malgré la situation financière fragile de la locataire, il convient de lui accorder des délais de paiement suivant les modalités décrites dans le dispositif.
De même, Monsieur [M] a évoqué sa situation financière et justifie également de se voir accorder des délais de paiement.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, durant le délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [Z] [H] et Monsieur [E] [M], parties perdantes, seront donc condamnés, in solidum, aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner, à ce titre, solidairement, Madame [Z] [H] et Monsieur [E] [M] à payer à Madame [C] [K] épouse [P] et Monsieur [Q] [P] la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS