TJ 34172, 25 mars 2026, RG 25/01378

DOSSIER : N° RG 25/01378 - N° Portalis DBYB-W-B7J-QBYF

Copie exécutoire à
Me Camille ARNOUX FRANCES
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 25 Mars 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,
assistée de Stéphanie LE CALVE, Greffier, lors des débats
et de Philippe REDON, Greffier, lors du prononcé du délibéré

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [X] [K] venant aux droits et obligations de son père [U] [K] décédé, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Camille ARNOUX FRANCES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Maître Bibiana DIAZ VALLAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDERESSES

Madame [A] [M], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Madame [Z] [L], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Les débats ont été déclarés clos le 03 Mars 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 25 Mars 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 21 août 2017 et ayant pris effet le 25 août 2017, Monsieur [U] [K], représenté par l’agence FRANCES IMMOBILIER, a donné à bail à Madame [A] [M] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 380 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 40 euros.

Par acte sous seing privé en date du 24 août 2017, Madame [Z] [L] s’est portée caution solidaire des engagements de Madame [A] [M] dans le cadre du bail précité.

Monsieur [U] [K] est décédé le 4 avril 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [X] [K], en qualité d’héritière de Monsieur [U] [K], a fait signifier à Madame [A] [M], par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2025, un commandement de payer la somme principale de 1 357,94 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 20 juin 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2025, Madame [X] [K] a dénoncé ledit commandement à Madame [Z] [L] en sa qualité de caution solidaire.

***

Par actes de commissaire de justice signifiés à étude le 30 septembre 2025 concernant Madame [A] [M] et le 13 octobre 2025 concernant Madame [Z] [L], notifiés au représentant de l’État dans le département, Madame [X] [K] les a fait assigner pour l'audience du 3 mars 2026 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l'impayé de loyers et de charges,
- l'expulsion de Madame [A] [M] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation solidaire de Madame [A] [M] et Madame [Z] [L] au paiement de celle-ci,
- la condamnation solidaire de Madame [A] [M] et Madame [Z] [L] à payer la somme de 2 124,84 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,
- la condamnation in solidum Madame [A] [M] et Madame [Z] [L] aux entiers dépens et à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [A] [M], daté du 17 février 2026. La conclusion est qu’elle ne s’est pas présentée aux rendez-vous du service référent.

***

À l'audience du 3 mars 2026, Madame [X] [K] était représentée par son conseil qui a déposé son dossier. Madame [A] [M] et Madame [Z] [L], bien que régulièrement assignées à comparaître, n’étaient ni présentes, ni représentées.

Madame [X] [K] a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 3 792,84 euros.

La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne physique, alors que la dette était supérieure à trois fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Madame [X] [K] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Madame [X] [K] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail ayant été renouvelé postérieurement à la loi du 27 juillet 2023.
En l'espèce, cette clause résolutoire est bien prévue dans le contrat de bail.

Le commandement de payer du 1er juillet 2025 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 août 2025, date de résiliation dudit bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [A] [M] et Madame [Z] [L], en sa qualité de caution, se trouvent solidairement redevables de la somme de 3 792,84 euros en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 26 février 2026, mensualité du mois de février comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Madame [A] [M] et Madame [Z] [L] seront donc solidairement condamnées à payer la somme provisionnelle de 3 792,84 euros à Madame [X] [K].

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de trois années. Le VIII du même article précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [A] [M] ne s’étant présentée ni aux convocations du travailleur social, ni à l’audience, le tribunal ne dispose d’aucun élément d’information permettant d’apprécier sa capacité financière à reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En outre, aucune demande de suspension de la clause résolutoire n'a été formulée. Il convient de rappeler qu'en l'absence du défendeur, le juge ne dispose d'aucun pouvoir de suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de Madame [A] [M] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l'article L.433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande d’astreinte

Les articles L 131-1 à L 131-4 du code des procédures civiles d'exécution disposent que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. L’astreinte est provisoire ou définitive et indépendante des dommages et intérêts. Elle est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.
En l’espèce, celle-ci n'apparaît pas utile à l'exécution de la présente ordonnance qui dépend pour l'expulsion, de la seule mise à disposition de la force publique par l'autorité préfectorale du département à défaut de départ volontaire.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [A] [M] et Madame [Z] [L], parties perdantes, seront donc condamnées in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner in solidum, à ce titre, Madame [A] [M] et Madame [Z] [L] à payer à Madame [X] [K] la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS