TJ 34172, 25 mars 2026, RG 26/00078

DOSSIER : N° RG 26/00078 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QH2W

Copie exécutoire à
Maître Tonin ALRANQ de la SELARL ATA
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 25 Mars 2026

PAR Caroline PRIEUR, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,
assistée de Cécile PAILLOLE, Greffier, lors du prononcé du délibéré

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [U] [A], demeurant [Adresse 2]

représentée par la SELRAL ATA, avocats au barreau de BEZIERS

ET

DEFENDEUR

Monsieur [S] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Les débats ont été déclarés clos le 24 Février 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 25 Mars 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 8 novembre 2019, Madame [U] [A] a donné à bail à Monsieur [S] [W] un immeuble à usage d'habitation et une place de parking n°112 situés [Adresse 4], 3e étage, appartement n°[Adresse 5] [Localité 1] [Adresse 6] [Localité 2] moyennant un loyer mensuel initial de 1 535 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 115 euros.

Madame [U] [A] a fait signifier à Monsieur [S] [W], par courrier recommandé avec avis de réception, en date du 7 avril 2022 et réceptionné le 11 avril 2022, un congé avec offre de vente prenant effet au 8 novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 12 juin 2023, Madame [U] [A] a fait assigner Monsieur [S] [W] pour l'audience du 2 octobre 2023 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- l'expulsion de Monsieur [S] [W] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [S] [W] au paiement de celle-ci,
- la condamnation de Monsieur [S] [W] aux entiers dépens et à payer la somme de 700 euros au titre des dommages intérêts, outre les intérêts au taux légal, en raison du préjudice subi par la non-libération des lieux, empêchant la vente du bien,
- la condamnation de Monsieur [S] [W] aux entiers dépens et à payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement en date du 1er décembre 2023, le tribunal judiciaire de Montpellier a débouté Madame [U] [A] de l’ensemble de ses demandes.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 décembre 2023, Madame [U] [A] a délivré à Monsieur [S] [W], un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et d’avoir à payer la somme de 523,21 euros au titre des impayés de loyers et charges, arrêtée à la date du 21 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2024, Madame [U] [A] a signifié à Monsieur [S] [W], un congé pour vente un congé avec offre de vente prenant effet au 7 novembre 2025.

Par courrier recommandé avec avis de réception, en date du 4 septembre 2025, Madame [U] [A] a convoqué Monsieur [S] [W] a un état des lieux de sortie à la date du vendredi 7 novembre 2025.

Un procès-verbal de constat en date du 7 novembre 2025 a été dressé par commissaire de justice, indiquant que Monsieur [S] [W] a refusé de quitter les lieux et a souhaité faire une proposition de rachat de l’appartement.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2025, Madame [U] [A] a signifié à Monsieur [S] [W], une offre de vente.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2026, Madame [U] [A] a signifié à Monsieur [S] [W], une sommation de quitter les lieux dans un délai de 8 jours.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 20 janvier 2026, Madame [U] [A] a fait assigner Monsieur [S] [W] pour l'audience du 24 février 2026 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement des dispositions de l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989 :
- qu'il soit dit que le congé pour vente a été valablement signifié et qu'il est demeuré infructueux,
- qu'il soit dit que Monsieur [S] [W] est occupant sans droit ni titre,
- que l'expulsion de Monsieur [S] [W] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier soit ordonnée sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard,
- que l'enlèvement des meubles soit ordonné,
- la fixation de l'indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [S] [W] au paiement de celle-ci,
- la condamnation de Monsieur [S] [W] aux entiers dépens et à payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

À l'audience du 24 février 2026, Madame [U] [A] était représentée par son conseil qui a déposé son dossier. Monsieur [S] [W] a comparu.

Madame [U] [A] a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens.
Elle s'en est rapportée sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux.

Monsieur [S] [W] a indiqué ne pas contester la validité du congé et a sollicité des délais pour quitter les lieux jusqu'au mois d'octobre 2026.

La décision a été mise en délibéré au 24 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter de la délivrance d’un congé, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’échéance du bail

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, lien qui ne peut être qu’un de ceux prévus par l’article. Il doit également être joint au congé une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. Le délai de préavis applicable est de six mois.

Le II du même article précise quant à lui que lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Ce congé vaut alors offre de vente au profit du locataire, offre valable pendant les deux premiers mois du préavis. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Ces dispositions doivent être reproduites à peine de nullité dans chaque notification.

En l’espèce, le congé pour vente a été délivré par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2024, avec une prise d’effet au 7 novembre 2025. Il comporte l’ensemble des mentions rendues obligatoires par l’article précité.

Le bail a pris effet le 8 novembre 2019 et s'est renouvelé par périodes de 3 ans pour expirer le 7 novembre 2025. Le congé a donc bien été délivré avant le préavis de 6 mois prévu par les dispositions de l'article précité.

Dès lors, qu'il n'existe aucune contestation sérieuse sur la validité du congé et que le locataire n’a pas accepté l’offre de vente, il est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local, à compter du 7 novembre 2025.

Il convient en conséquence d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique. Il n'y a lieu de faire droit à la demande d'astreinte, le bailleur obtenant le concours de la force publique si nécessaire.

À compter de l’échéance du bail, devenu occupant sans droit ni titre, Monsieur [S] [W] sera tenu de payer une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant non sérieusement contestable équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'était pas arrivé à échéance, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Conformément à l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Selon l'article L.412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, il convient de constater que Monsieur [S] [W] ne démontre pas que son relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales tel que prescrit par les dispositions ci-dessus rappelées.

En conséquence, la demande d’octroi de délais pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [S] [W], partie perdante, sera donc condamné aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner, à ce titre, Monsieur [S] [W] à payer à Madame [U] [A] la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance

PAR CES MOTIFS