TJ 34172, 10 juill. 2026, RG 26/00320

DOSSIER : N° RG 26/00320 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QM7Q

Copie exécutoire à
Me Bénédicte CHAUFFOUR

expédition à
Mme [L] [E] [U] [V]

le 10 Juillet 2026
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
Site Méditerranée

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 10 Juillet 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, assistée de Sofia STATOUA, Greffier placé,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [B] [G], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Bénédicte CHAUFFOUR de la SCP LAFONT et ASSOCIES, substituée par Me Léa DI JORIO, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDERESSE

Madame [L] [E] [U] [V], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Les débats ont été déclarés clos le 16 Juin 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 10 Juillet 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 7 décembre 2022 et ayant pris effet le 1er décembre 2022, Madame [B] [G] et Monsieur [O] [G], représentés par FDI SERVICES IMMOBILIERS, ont donné à bail à Madame [L] [E] [U] [V] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 582,27 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 68 euros.

Madame [B] [G] a fait signifier à Madame [L] [E] [U] [V], par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2025, un congé avec offre de vente prenant effet au 30 novembre 2025.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 5 août 2025, FDI SERVICES IMMOBILIERS a mis en demeure Madame [L] [E] [U] [V] de payer la somme de 829,92 euros au titre des loyers impayés.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 6 octobre 2025 2025, FDI SERVICES IMMOBILIERS a mis en demeure Madame [L] [E] [U] [V] de payer la somme de 1 059,20 euros au titre des loyers impayés.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 5 novembre 2025, FDI SERVICES IMMOBILIERS a mis en demeure Madame [L] [E] [U] [V] de payer la somme de 1 286,24 euros au titre des loyers impayés.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 8 décembre 2025, FDI SERVICES IMMOBILIERS a mis en demeure Madame [L] [E] [U] [V] de payer la somme de 1 456,08 euros au titre des loyers impayés.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 18 mars 2026, FDI SERVICES IMMOBILIERS a mis en demeure Madame [L] [E] [U] [V] de payer la somme de 3 685,60 euros au titre des loyers impayés.

Par acte en date du 19 janvier 2026, un procès-verbal de constat a été dressé par commissaire de justice. Il lui a été impossible de réaliser un état des lieux en raison de l’absence de la locataire. Cette dernière lui a cependant précisé par téléphone qu’elle ne pouvait pas libérer l’appartement en raison de problèmes financiers et d’absence de solution de relogement.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 27 mars 2026, notifié au représentant de l’État dans le département, Madame [B] [G] a fait assigner Madame [L] [E] [U] [V] pour l'audience du 16 juin 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- le constat de la validité du congé de vente délivré à Madame [L] [E] [U] [V] le 12 mai 2025, et par voie de conséquence que le contrat de bail est résilié à compter du 30 novembre 2025, date d’expiration du congé de bail,
- l'expulsion de Madame [L] [E] [U] [V] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation de Madame [L] [E] [U] [V] et au paiement de celle-ci,
- la condamnation de Madame [L] [E] [U] [V] à payer la somme de 3 685,60 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2025 et jusqu’au parfait paiement,
- la condamnation de Madame [L] [E] [U] [V] à payer la somme 100 euros à titre de provision par mois à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à libération effective du logement, soit la somme à parfaire de 300 euros au jour des présentes, à titre d’indemnisation de son préjudice de perte de chance,
- débouter Madame [L] [E] [U] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- la condamnation de Madame [L] [E] [U] [V] aux entiers dépens et à payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [L] [E] [U] [V], daté du 4 juin 2026. La conclusion est que Madame a quitté le logement vers la mi-mai 2026, n’arrivant plus à assumer le loyer. Elle a perdu son emploi en CDI en 2025 à la suite de soucis administratifs. Madame est accompagnée dans ses démarches par le service référent. Elle n’a actuellement aucun droit ouvert, des recours sont en cours.

***

À l'audience du 16 juin 2026, Madame [B] [G] était représentée par son conseil. Madame [L] [E] [U] [V] a comparu.

Madame [B] [G] a, par le biais des conclusions de son conseil, demandé :
- le constat de la validité du congé de vente délivré à Madame [L] [E] [U] [V] le 12 mai 2025, et par voie de conséquence que le contrat de bail est résilié à compter du 30 novembre 2025, date d’expiration du congé de bail,
- le constat du désistement de la demanderesse de sa demande d’expulsion en raison du départ volontaire de la locataire le 13 mai 2026, postérieurement à la délivrance de l’assignation,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation de Madame [L] [E] [U] [V] et au paiement de celle-ci,
- la condamnation de Madame [L] [E] [U] [V] à payer la somme de 4 605,32 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2025 et jusqu’au parfait paiement,
- la condamnation de Madame [L] [E] [U] [V] à payer la somme 100 euros à titre de provision par mois à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à libération effective du logement, soit la somme à parfaire de 600 euros au jour des présentes, à titre d’indemnisation de son préjudice de perte de chance,
- débouter Madame [L] [E] [U] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- la condamnation de Madame [L] [E] [U] [V] aux entiers dépens et à payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [L] [E] [U] [V] a indiqué ne plus avoir de titre de séjour et être sous OQTF. Elle a expliqué qu’elle travaillait dans un service d’aide à la personne et souhaite retrouver un emploi afin d’obtenir un nouveau titre de séjour. Madame [L] [E] [U] [V] a précisé qu’elle vit dans un hôtel social avec un enfant de deux ans. Elle a ajouté avoir payé une partie de la dette avec ses économies et percevoir une aide du département de 100 euros par mois.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’assignation et aux conclusions pour un plus ample exposé des moyens des parties.

La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter de la délivrance d’un congé, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’échéance du bail

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, lien qui ne peut être qu’un de ceux prévus par l’article. Il doit également être joint au congé une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. Le délai de préavis applicable est de six mois.

Le II du même article précise quant à lui que lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Ce congé vaut alors offre de vente au profit du locataire, offre valable pendant les deux premiers mois du préavis. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Ces dispositions doivent être reproduites à peine de nullité dans chaque notification.

En l’espèce, le congé pour vente a été délivré par commissaire de justice le 12 mai 2025, avec une prise d’effet au 30 novembre 2025. Il comporte l’ensemble des mentions rendues obligatoires par l’article précité.

Dès lors, la locataire n’ayant pas accepté l’offre de vente, elle est déchue de plein droit de tout titre d’occupation sur le local, à compter du 23 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 5 de l’ordonnance modifiée n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période.

À compter de l’échéance du bail, devenue occupante sans droit ni titre, Madame [L] [E] [U] [V] sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'était pas arrivé à échéance, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande d’expulsion

La demanderesse a indiqué que la locataire a quitté le logement le 13 mai 2026 et a fait part de son intention de se désister de sa demande d'expulsion de cette dernière.

Il convient donc de constater le désistement de Madame [B] [G] et d’indiquer que sa demande d’expulsion est devenue sans objet.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [L] [E] [U] [V] se trouve redevable de la somme de 4 605,32 euros en arriéré de loyers et de charges échus, arrêté au 20 mai 2026, mensualité du mois de mai comprise après imputation du dépôt de garantie, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables,

Madame [L] [E] [U] [V] sera donc condamnée à payer la somme provisionnelle de 4 605,32 euros à Madame [B] [G], avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 août 2025.

Sur l’indemnisation au titre du préjudice subi

Madame [B] [G] sollicite la condamnation de la locataire au paiement d’une provision de 600 euros, à raison de 100 euros par mois à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, au titre de sa perte de chance de vendre son appartement.

Au soutien de ses prétentions, la demanderesse fournit une attestation d’un agent immobilier indiquant qu’il n’a pas pu réaliser des visites compte tenu du fait que la locataire ne répondait pas à ses sollicitations. Madame [B] [G] s’est alors résolue à attendre la libération des lieux afin de pouvoir vendre son appartement.

Toutefois, la demanderesse ne justifie pas d’éléments propres à démontrer que l’agent immobilier aurait pu réaliser des visites si la locataire avait accepté de répondre à ses sollicitations. Il n’est en effet pas mentionné d’éventuels acquéreurs sollicitant la visite de l’appartement, objet du contrat de bail, d’autant plus que Madame [B] [G] fournit au débat de nombreuses estimations dudit bien. Par conséquent, la disparition d’une éventualité favorable actuelle et certaine de réalisation de la vente de l’appartement n’est pas démontrée.

En conséquence, Madame ne démontre pas l’existence d’une perte de chance de vendre son appartement. Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [L] [E] [U] [V], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner, à ce titre, Madame [L] [E] [U] [V] à payer à Madame [B] [G] la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance

PAR CES MOTIFS