TJ 34172, 10 juill. 2026, RG 26/00173

DOSSIER : N° RG 26/00173 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QJTP

Copie exécutoire à
Me Marianne DOMINGUES
Me MONFERRAN ESPAGNO SALVADOR
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 10 Juillet 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, assistée de Sofia STATOUA, Greffier placé,

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [P], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me MONFERRAN ESPAGNO SALVADOR, avocat au barreau de substitué par Maître Camille CALAUDI de la SCP CALAUDI-BEAUREGARD-CALAUDI-BENE, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [T] [Y], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Marianne DOMINGUES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 16 Juin 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 10 Juillet 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 30 mai 2024 et ayant pris effet le 6 juin 2024, Monsieur [D] [P], représenté par l’agence NEGOCE HABITAT, a donné à bail à Monsieur [T] [Y] un immeuble à usage d'habitation et un box de parking situés [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial de 660 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 135 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 30 octobre 2024, l’agence NEGOCE HABITAT a rappelé à Monsieur [T] [Y] qu’il n’avait pas payé le loyer et l’a sommé de prendre contact avec une entreprise pour fixer un rendez vous pour effectuer des travaux électriques nécessaires dans le logement.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [P] a fait signifier à Monsieur [T] [Y], par acte de commissaire de justice en date du 7 janvier 2025, un commandement de payer la somme principale de 1985 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 1er décembre 2024.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 14 octobre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, Monsieur [D] [P] a fait assigner Monsieur [T] [Y] pour l'audience du 17 mars 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demandent, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l'impayé de loyers et de charges,
- l'expulsion de Monsieur [T] [Y] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [T] [Y] au paiement de celle-ci,
- la condamnation de Monsieur [T] [Y] à payer la somme de 3370 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts de droit à compter de l’assignation,
- la condamnation de Monsieur [T] [Y] aux entiers dépens et à payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [T] [Y], daté du 9 mars 2026. La conclusion est que le travailleur social n’a pas transmis d’éléments.

***

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour échange de conclusions entre les parties et a été finalement évoquée à l’audience du 16 juin 2026.

À cette audience , Monsieur [D] [P] était représenté par son conseil. Monsieur [T] [Y] était également représenté par son conseil.

Monsieur [D] [P] a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 9305,56 euros. Il a, par ailleurs, demandé que le défendeur soit débouté de l’ensemble de ses demande et s’est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [T] [Y], par le biais de son conseil a demandé au tribunal de :

A TITRE LIMINAIRE
-PRONONCER la nullité du commandement de payer du 7 janvier 2025,
-PRONONCER l'irrecevabilité des demandes de Monsieur [P] à l'encontre de Monsieur [Y] pour défaut de notification à la Préfecture de l'assignation du 14 octobre 2025,

A TITRE PRINCIPAL
-DIRE n'y avoir lieu à référé eu égard à la présence de contestations sérieuses.
-DEBOUTER Monsieur [D] [P] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

A TITRE SUBSIDIAIRE
-OCTROYER à Monsieur [T] [Y] les plus larges délais de paiement.

A TITRE RECONVENTIONNEL
-CONDAMNER, à titre de provision Monsieur [D] [P] à verser à Monsieur [T] [Y] la somme de 1.828,50 euros au titre du préjudice de jouissance,
-ORDONNER la compensation des créances en cas d'éventuelles condamnations de Monsieur [T] [Y].
-ORDONNER l'exécution des travaux de mise en conformité par Monsieur [D] [P] sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de la décision.
-DEBOUTER Monsieur [D] [P] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

EN TOUT ETAT DE CAUSE
-DEBOUTER Monsieur [D] [P] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions.
-CONDAMNER Monsieur [D] [P] à payer à Monsieur [T] [Y] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
-CONDAMNER Monsieur [D] [P] aux entiers dépens de l'instance.
-ECARTER l'exécution provisoire

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se rapporter aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens ;

La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Monsieur [Y] entend soulever des contestations qu’il qualifie de sérieuses.
Il affirme en effet que le logement qui lui a été loué était indécent dès l’entrée dans les lieux et que dès lors, les demandes du bailleur ne pourraient être formulées en référé.
Il convient de rappeler qu’il existe manifestement une méconnaissance relative à la notion de contestation sérieuse.
L’action en référé est fondée sur un impayé de loyers et charges permettant de constater l’acquisition de la clause résolutoire.
A aucun moment, le locataire n’indique soulever une exception d’inexécution en raison de l’état d’indécence du logement justifiant éventuellement qu’il ait cessé de payer ses loyers.
Il ne précise pas les conclusions qu’il tire du caractère non décent du logement.

Dès lors, le débat sur le caractère non décent ou pas du logement, et les demandes indemnitaires peuvent être évoquées en référé et les contestations émises ne sont donc pas sérieuses.

En conséquence, l’action en référé est donc recevable.

Sur la nullité du commandement de payer

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le même article dispose également que « le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° le décompte de la dette ;
4° l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5° la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343–5 du Code civil. »

Il convient de rappeler que les causes de nullité du commandement de payer sont limitativement énumérées par les dispositions légales ci-dessus reproduites.

Pour soutenir la nullité du commandement de payer, Monsieur [T] [Y] indique qu’aucune reproduction de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ne figure dans ce commandement.
Une telle omission l’aurait empêché d’appréhender avec précision l’étendue de ses obligations et les risques encourus.

Il convient de constater, à la lecture des dispositions légales ci-dessus reproduites que l’obligation de reproduire la clause résolutoire du contrat de bail n’est pas énumérée dans la liste des mentions devant figurer à peine de nullité.
Au surplus, le demandeur justifie qu’était joint au commandement de payer, le contrat de bail dans lequel figure la clause résolutoire.
Enfin, il convient de rappeler que depuis la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail est réputé comporter une clause résolutoire de sorte que tout locataire est désormais informé des conséquences du non respect de ses obligations.

En conséquence, l’exception de nullité du commandement de payer sera rejetée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personnes physique, alors que la dette était supérieure à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Monsieur [D] [P] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le leur imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Contrairement à ce qui est soulevé en défense, Monsieur [D] [P] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail ayant été renouvelé postérieurement à la loi du 27 juillet 2023.

En l'espèce, cette clause résolutoire est bien prévue dans le contrat de bail.

Le commandement de payer du 7 janvier 2025 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 février 2025, date de résiliation dudit bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [T] [Y] se trouve redevable de la somme de 9305,56 euros en arriéré de loyers et de charges échus, arrêté au 9 juin 2026, mensualité du mois de juin comprise, selon décompte établi par le bailleur et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [T] [Y] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 9305,56 euros à Monsieur [D] [P].

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Malgré l’opposition de Monsieur [D] [P], la situation financière de Monsieur [T] [Y], exposée à l’audience, et notamment le fait qu’il dispose actuellement d’un emploi rémunéré de 2 600 euros par mois, ainsi que la reprise du paiement intégral des loyers courants, justifient de lui accorder des délais dans les conditions prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Monsieur [T] [Y] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de travaux sous astreinte et de consignation des loyers

En application de l’article 1719 du Code civil, Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Et en vertu de l’article 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le bailleur est notamment obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement ainsi que d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les articles L 131-1 à L 131-4 du Code des procédures civiles d'exécution disposent que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. L’astreinte est provisoire ou définitive et indépendante des dommages et intérêts. Elle est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

Monsieur [D] [Y] affirme qu’il a été contraint de loger dans un appartement affecté de multiples désordres constatés dès l’entrée dans les lieux.
Il liste ainsi les travaux nécessaires pour rémédier à un défaut d’étanchéité de la fenêtre de la cuisine, l’absence de volets, la présence de températures extrêmes, une absence d’isolation suffisante, des dégradations imprtantes du sol et une installation électrique non conforme aux normes en vigueur.

Au soutien de ses affirmations, il produit diverses photographiques.
Il produit également le signalement réalisé le 29 avril 2026 auprès des services d’hygiène et de santé de la ville ainsi que la confirmation d’un rendez vous avec un inspecteur le 16 juin 2026.

De son côté, le bailleur indique que la nécessité de réalisation de travaux, notamment électriques et rénovation des murs, était connue et actée dans l’état des lieux d’entrée.
Que, malgré de nombreuses demandes, le locataire n’a jamais répondu ni à l’agence mandataire, ni aux entreprises devant intervenir. Il affirme donc que le locataire a fait obstruction à toute tentative de réalisation des travaux.
Il produit une sommation en date du 30 octobre 2024 de la part de l’agence mandataire relatant l’attitude passive du locataire face aux nombreuses sollicitations, une attestation de la société AC PRO du 22 mai 2026 relatant qu’en juin 2024, elle a tenté d’intervenir dans le logement pour y effectuer des travaux de mise en sécurité de l’installation électrique mais s’est heurtée à une opposition violente du locataire et des mails entre l’agence et une société d’intallation de volets au sujet de l’absence de réponse du locataire.

Il convient de constater, à la lecture de l’ensemble des pièces produites, que, d’une part, le locataire ne produit que des photographies non localisées et non datées ni confirmées par constat de commissaire de justice, aucun élément technique démontrant la réalité des désordres et que, d’autre part, il s’est abstenu à plusieurs reprises, de répondre aux sollicitations et demandes de rendez vous pour permettre au bailleur de réaliser les travaux.

En conséquence, le bailleur étant favorable à la réalisation des travaux nécessaires, la demande de condamnation à réaliser ces travaux, sous astreinte, sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice de jouissance

L'article 1240 du Code civil, dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [Y] avait connaissance, au moment de contracter le bail, que la réalisation de travaux était nécessaire.
Son attitude passive et son silence a empêché la réalisation de ces travaux de sorte qu’il ne peut se prévaloir d’un préjudice de jouissance dont son bailleur serait responsable.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [T] [Y], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner, à ce titre, Monsieur [T] [Y] à payer à Monsieur [D] [P] la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS