TJ 34172, 10 juill. 2026, RG 25/01570

DOSSIER : N° RG 25/01570 - N° Portalis DBYB-W-B7J-QFOH

Copie exécutoire à

Me Olivier MINGASSON de
la SCP LES AVOCATS DU THELEME
Me Héloïse ARNOULD

le 10 Juillet 2026
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 10 Juillet 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, assistée de Sofia STATOUA, Greffier placé,

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. -[I] GESTION 1, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Olivier MINGASSON de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocats au barreau de MONTPELLIER substituée par Me Aloysia PERROUT, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [O] [V], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Héloïse ARNOULD, avocat au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 16 Juin 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 10 Juillet 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 14 juin 2022, la S.A.S. [I] GESTION 1, représentée par la société NEXITY LAMY, a donné à bail à Monsieur [O] [V] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4], premier étage, [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 420 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 30 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.S. [I] GESTION 1 a fait signifier à Monsieur [O] [V], par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025, un commandement de payer la somme principale de 1 039,56 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 21 juillet 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte de commissaire de justice délivré à personne le 12 décembre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, la S.A.S. [I] GESTION 1 a fait assigner Monsieur [O] [V] pour l'audience du 7 avril 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l'impayé de loyer et de charges,
- l'expulsion de Monsieur [O] [V] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte journalière de 100 euros commençant à courir à compter de la signification de la décision à intervenir et pendant une durée de deux mois, délai à l’issue duquel l’astreinte prononcée pourra être liquidée,
- la réservation du droit de liquider l’astreinte,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [O] [V] au paiement de celle-ci,
- la condamnation de Monsieur [O] [V] à payer la somme de 2 265,64 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,
- la condamnation de Monsieur [O] [V] aux entiers dépens et à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement n’a pas fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [O] [V].

***

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois et a finalement été évoquée à l’audience du 16 juin 2026.

À l'audience du 16 juin 2026, la S.A.S. [I] GESTION 1 était représentée par son conseil. Monsieur [O] [V] était représenté par son conseil, en présence également d’un travailleur social UDAF.

La S.A.S. [I] GESTION 1 a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 3 799,79 euros.

Monsieur [O] [V] a, par le biais des conclusions de son conseil demandé :
- débouter l’ensemble des demandes de la SAS [I] GESTION 1, telles que dirigées à l’encontre de Monsieur [V],
➢A titre principal :
- débouter la SAS [I] GESTION 1 de sa demande d’expulsion à l’encontre de Monsieur [O] [V],
- juger que Monsieur [O] [V] a repris le paiement du loyer courant et qu’il est en mesure d’apurer sa dette,
- juger qu’il y a lieu d’accorder à Monsieur [O] [V] des délais de paiement sur une durée de 36 mois pour apuer la dette locative de 2 265,64 euros,
- ordonner que cette dette sera réglée selon les modalités suivantes : 35 mensualités de 62,93 euros et une dernière mensualité de 63,09 euros,
- juger qu’il y a lieu de suspendre, le cas échéant, les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution de l’échéancier accordé,
➢A titre subsidiaire :
- accorder à Monsieur [O] [V] un délai de 12 mois avant toute mesure d’expulsion,
➢En tout état de cause :
- débouter la SAS [I] GESTION 1 de sa demande d’astreinte,
- débouter la SAS [I] GESTION 1 de sa demande d’indemnité d’occupation,
- débouter la SAS [I] GESTION 1 de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SAS [I] GESTION 1 aux entiers dépens,
- condamner la SAS [I] GESTION 1 à verser à Maître [H] [S] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile,
- juger qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire en cas de condamnation de Monsieur [O] [V].

Il a par ailleurs précisé ne pas avoir de revenus, excepté l’AAH et être de bonne foi. Il a indiqué avoir repris le paiement des loyers et ne pas avoir d’autres possibilités.
De son côté, le travailleur social UDAF a expliqué qu’un FSL pouvait être tenté si la dette était inférieure à 3 000 euros.

La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne morale, la S.A.S. [I] GESTION 1 justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La S.A.S. [I] GESTION 1 justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, cette clause résolutoire est bien prévue dans le contrat de bail.

Le commandement de payer du 29 juillet 2025 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 septembre 2025, date de résiliation dudit bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [O] [V] se trouve redevable de la somme de 3 697,47 euros en arriéré de loyers et de charges échus, arrêté au 9 juin 2026, mensualité du mois de juin comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [O] [V] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 3 697,47 euros à la S.A.S. [I] GESTION 1, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la situation financière de Monsieur [O] [V] exposée à l’audience, notamment le fait qu’il dispose actuellement d’allocations à hauteur de 1 041,59 euros par mois, ainsi que la reprise du paiement des loyers courants avant la date de l’audience, justifient de lui accorder des délais dans les conditions prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Monsieur [O] [V] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande d’astreinte

Les articles L 131-1 à L 131-4 du code des procédures civiles d'exécution disposent que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. L’astreinte est provisoire ou définitive et indépendante des dommages et intérêts. Elle est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

En l’espèce, celle-ci n'apparaît pas utile à l'exécution de la présente ordonnance qui dépend pour l'expulsion, de la seule mise à disposition de la force publique par l'autorité préfectorale du département à défaut de départ volontaire.

En conséquence, la S.A.S. [I] GESTION 1 sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [O] [V], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Monsieur [O] [V] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

La S.A.S. [I] GESTION 1 sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Partie condamnée aux dépens, Monsieur [O] [V] sera débouté de sa demande en application de ces dispositions.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS