TJ 31555, 17 juill. 2026, RG 25/01448

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 17 Juillet 2026
DOSSIER : N° RG 25/01448 - N° Portalis DBX4-W-B7J-T4DG
NAC : 72A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 1

JUGEMENT DU 17 Juillet 2026

PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l'audience publique du 04 Mai 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

S.D.C. DE LA RESIDENCE DOMAINE DE TARDIEU [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA [Localité 1] IMMOBILIER, RCS [Localité 1] 348 013 038., dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Stéphanie MACE de STÉPHANIE MACÉ, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 158

DEFENDEURS

Mme [H] [N] épouse [F]
née le 20 Décembre 1956 à [Localité 2] (TUNIS), demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Sophie NOGARO-SUDERIE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 463

M. [L] [F], demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Alexandra GUIGONIS de la SELAS JEAN-CLAUDE MARTY, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 364
EXPOSÉ DU LITIGE :
Faits et procédure
L’immeuble [Adresse 4], sis [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 3] est soumis au régime de la copropriété.
M. [L] [F] et Mme [H] [N] épouse [F] sont propriétaires des lots n° 16 (appartement), 101 (parking en sous-sol) et 156 (parking extérieur) constitués au sein de cette résidence.
M. et Mme [F] ont été successivement condamnés :
- le 21 mai 2016 par le tribunal d’instance de Toulouse au paiement d’une somme de 2 654,78 euros au titre des charges impayées au 1er octobre 2015,
- puis le 15 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Toulouse,, à la somme de 6 574,16 euros au titre des charges de copropriété impayées dues au 20 août 2019.

Par arrêt du 14 septembre 2023, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 1er juillet 2021 qui a dit que M. et Mme [F] s’acquitteraient de leurs dettes selon les modalités prévues par la commission de surendettement, à savoir la vente de leurs biens immobiliers évalués à la somme de 2 705 000 euros. La cour d’appel a encore fixé le montant de la créance du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 4] à 15 162,99 euros au 12 mai 2023.
Par actes du 25 mars 2025 le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la Sarl Citya [Localité 1] Immobilier, a fait assigner M. et Mme [F] devant le tribunal judiciaire de Toulouse en paiement des charges de copropriété impayées
L’ordonnance de clôture, avec fixation de l’affaire à l’audience du 4 mai 2026 tenue à juge unique, est intervenue le 19 février 2026.

Prétentions et moyens des parties
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 octobre 2025 le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] demande au tribunal de :
Vu les articles 10, 10-1, 14-1, 14-2, 18-1A de la loi du 18 juillet 1965,
- débouter M. et Mme [F] de l’intégralité de leurs prétentions manifestement dilatoires,
- condamner solidairement M. et Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société Citya Immobilier la somme de 8 408,83 euros correspondant aux charges échues impayées entre le 20 août 2019 et le 12 mai 2023, date à laquelle la cour d’appel de [Localité 4] a fixé la créance du syndicat des copropriétaires, reconnues par les époux [F], à la somme de 15 162,99 euros, assortie des intérêts légaux à compter de l’arrêt du 14 septembre 2023,
- condamner solidairement M. et Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société Citya Immobilier la somme de 6 900,59 euros au titre des charges échues impayées, frais de relance inclus depuis le 12 mai 2023 jusqu’au 22 octobre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance,
- condamner solidairement M. et Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], pris en la personne de syndic la société Citya Immobilier une somme de 8 000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamner solidairement M. et Mme [F], pris en la personne de son syndic la société Citya Immobilier, la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement M. et Mme [F] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 4] indique que malgré les condamnations du tribunal de Toulouse, M. et Mme [F] n’ont effectué aucun versement et que leur dette envers le syndicat des copropriétaires s’est accru pour atteindre 26 221,29 euros au 17 octobre 2025.

En réponse, aux termes de ses conclusions notifiées le 16 septembre 2025, M. [L] [F] demande au tribunal :
- octroyer à M. [F] un report de 24 mois afin de s’acquitter de l’arriéré de charges de copropriété, sur le fondement de l’article 1343-5, alinéa 1 du “code de procédure civile” (sic),
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses plus amples demandes, en ce compris au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour sa part, suivant conclusions n°2 notifiées le 12 février 2026, Mme [H] [F] demande au tribunal :
Vu l’article 1343-5 du code civil,
- octroyer à Mme [H] [F] le bénéfice d’un sursis à exécution de deux années afin de s’acquitter l’arriéré de charges de copropriété,
- rejeter la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4],
- débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 4] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION :

Sur la demande en paiement des charges de copropriétéAux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, tout copropriétaire est tenu de participer, proportionnellement à la quote-part qu’il détient dans l’immeuble, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à l’entretien de l’immeuble.
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 susmentionnée, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
L’article 1353 du code civil dispose qu’il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale des 8 juillet 2022, 4 octobre 2023 et 21 octobre 2024 approuvant les comptes des années 2021, 2022 et 2023, ainsi que les budgets prévisionnels des années 2022 et 2023, 2024 et 2025, que les comptes annuels ont été approuvés. Ils n’ont pas été contestés par M. et Mme [F].
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit les appels de fonds adressés à M. [F] pour la période du 12 mars 2023 au 21 octobre 2025, ainsi que le décompte de M. [F] arrêté le 22 octobre 2025.
Il ressort de ces pièces que le montant des charges impayées s’élève à 8 408,83 euros pour la période du 20 août 2019 au 12 mai 2023 et à 6 900,59 euros pour la période depuis le 12 mai 2023 au 22 octobre 2025. Ces montants ne sont pas contestés par M. et Mme [F], qui seront condamnés à les payer.
Ces sommes seront respectivement assorties des intérêts au taux légal :
- à compter de l’arrêt du 14 septembre 2023 sur la somme de 8 408,83 euros,
- à compter de l’assignation du 25 mars 2025 sur la somme de 5 422,35 euros, et du jugement pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusiveEn application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
L’absence de paiement par les défendeurs des charges de copropriété leur incombant depuis plus d’une dizaine d’années a causé un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec une désorganisation de la trésorerie et a impliqué des avances par les autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires justifie bien d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.
Ce préjudice du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sera justement réparé par la condamnation de M. et Mme [F] à lui verser une indemnité de 5 000 euros.

Sur les demandes reconventionnelles de délais de paiementAux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, M. et Mme [F] ont obtenu de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 4], par décision du 23 janvier 2020, la suspension de l’exigibilité de l’ensemble de leurs créances pour une durée de 18 mois, mesure subordonnée à la vente de leurs biens immobiliers évalués à 2 705 000 euros. Cette décision a été confirmée par le jugement du tribunal judiciaire de Paris le 1er juillet 2021 et la cour d’appel de Paris le 14 septembre 2023.
La démarche de vente de leur appartement libre d’occupation n’est intervenue qu’en septembre 2025, soit près de deux ans après l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 4] et six mois après l’introduction de la présente instance.
M. et Mme [F] ont donc bénéficié de très larges délais pour s’acquitter de leur dette et ils ne justifient pas d’éléments nouveaux sur leur situation personnelle qui autoriseraient l’octroi de délais supplémentaires à compter du présent jugement.
Leurs demandes reconventionnelles de délais de paiement seront donc rejetées.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoireM. [F] et Mme [F], qui succombent, seront solidairement condamnés aux dépens.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner solidairement M. et Mme [F] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS